建物の区分所有等に関する法律 第84条（団地内の建物が滅失した場合における一括建替え等決議）
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- 第七十条第一項本文に規定する場合において、団地内の全部又は一部の建物が滅失したときは、第六十二条第一項及び第七十五条第一項の規定にかかわらず、団地内建物の敷地等（団地内建物が所在し、又は所在していた土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地とされ、又は団地内建物が滅失した当時において団地内建物の敷地とされていた土地をいう。以下この項及び次項において同じ。）又はこれに関する権利の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者等で構成される団地建物所有者等集会において、当該団地内建物の団地建物所有者等（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地等若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地等の全部若しくは一部を含む土地（第三項第一号においてこれらの土地を「再建団地内敷地」という。）に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え等決議」という。）をすることができる。ただし、当該団地建物所有者等集会において、当該団地内建物のうちいずれか一以上の建物につき、次の各号に掲げる場合の区分に応じてそれぞれ当該各号に定める者がその一括建替え等決議に反対したときは、この限りでない。
- 一当該建物が滅失した建物である場合第七十三条において準用する第三十八条に規定する議決権の三分の一を超える議決権を有する者
- 二前号に掲げる場合以外の場合区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の三分の一を超える者又は第三十八条に規定する議決権の合計の三分の一を超える議決権を有する者
- 2.前項の団地建物所有者等集会における同項本文の各団地建物所有者等の議決権は、第七十九条において準用する第三十八条の規定にかかわらず、第七十九条において準用する第三十条第一項の規約に別段の定めがある場合であつても、当該団地内建物の敷地等（これに関する権利を含む。）の持分の価格の割合によるものとする。
- 3.一括建替え等決議においては、次の事項を定めなければならない。
- 一再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要
- 二新たに建築する建物（以下この項において「再建団地内建物」という。）の設計の概要
- 三団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額
- 四前号に規定する費用の分担に関する事項
- 五再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項
- 4.第六十二条第五項から第十項まで及び第六十三条から第六十四条の四までの規定は、一括建替え等決議について準用する。この場合において、これらの規定（第六十二条第五項を除く。）中「区分所有者」とあるのは「団地建物所有者等」と、第六十二条第五項中「前項第三号及び第四号」とあるのは「第八十四条第三項第四号及び第五号」と、「区分所有者」とあるのは「団地建物所有者等（第七十八条に規定する団地建物所有者等をいう。以下同じ。）」と、同条第六項中「集会を」とあるのは「団地建物所有者等集会（第八十条第一項に規定する団地建物所有者等集会をいう。以下この条及び次条において同じ。）を」と、同項及び同条第七項中「第三十五条第一項」とあるのは「第七十九条において準用する第三十五条第一項」と、同条第六項中「集会の」とあるのは「団地建物所有者等集会の」と、同条第七項第一号中「建替え」とあるのは「建替え又は再建」と、同条第八項及び第十項並びに第六十三条第一項及び第二項中「集会」とあるのは「団地建物所有者等集会」と、第六十二条第九項中「第三十五条及び第三十六条」とあるのは「第七十九条において準用する第三十五条第一項から第三項まで及び第三十六条並びに第八十条」と、第六十三条第一項、第二項、第四項及び第六項並びに第六十四条中「建替えに」とあるのは「建替え又は再建に」と、第六十三条第五項中「建替えに参加する」とあるのは「建替え若しくは再建に参加する」と、「敷地利用権を買い受ける」とあるのは「敷地利用権（滅失した建物にあつては、敷地共有持分等（第七十二条に規定する敷地共有持分等をいう。以下この条及び次条において同じ。））を買い受ける」と、「同項」とあるのは「第三項」と、「建替えに参加しない」とあるのは「建替え又は再建に参加しない」と、「敷地利用権を時価」とあるのは「敷地利用権（滅失した建物にあつては、敷地共有持分等）を時価」と、同条第七項及び第八項中「建物の取壊しの工事」とあるのは「建物の取壊し又は再建の工事」と、同条第七項及び第六十四条中「敷地利用権」とあるのは「敷地利用権（滅失した建物にあつては、敷地共有持分等）」と、同条中「建替えを」とあるのは「建替え又は再建を」と、第六十四条の二第一項中「建替えに」とあるのは「建替え若しくは再建に」と読み替えるものとする。
この条文の基本情報
団地内の建物が滅失した場合における一括建替え等決議とは何ですか？
定義団地内の建物が滅失した場合における一括建替え等決議とは、建物の区分所有等に関する法律第84条に定められた規定で、「第七十条第一項本文に規定する場合において、団地内の全部又は一部の建物が滅失したときは、第六十二条第一項及び第七十五条第一項の規定にかかわらず、団地内建物の敷地等…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建物の区分所有等に関する法律第84条（団地内の建物が滅失した場合における一括建替え等決議）は、日本の建物の区分所有等に関する法律に含まれる条文です。
- 建物の区分所有等に関する法律第84条の条文原文は「第七十条第一項本文に規定する場合において、団地内の全部又は一部の建物が滅失したときは、第六十二条第一項及び第七十五条第一項の規定にかかわらず、団地内建物の敷地等…」で始まります。
- 建物の区分所有等に関する法律第84条は第三章に置かれています。
- 建物の区分所有等に関する法律の公布日は昭和37年4月4日です。
- 建物の区分所有等に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建物の区分所有等に関する法律第84条の前の条は建物の区分所有等に関する法律第83条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第84条の次の条は建物の区分所有等に関する法律第85条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第84条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第84条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 - 本サイト収録
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第84条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/337AC0000000069/84
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点区分所有法84条は、団地内の建物が滅失した場合に各5分の4以上で団地内建物を一括して取り壊し再建する決議を認める。ただし一棟でも3分の1超の反対があれば成立しない。
Q · 団地の一部の棟だけ地震で倒れたら、無事な棟も一緒に建て替えられてしまうの？
対象になる。ただし自分の棟の3分の1超の反対で止まる
区分所有法84条は、団地内の全部または一部の建物が滅失した場合に、団地建物所有者等および議決権の各5分の4以上の多数で、団地内建物を一括して取り壊し新たに建築する決議を認めます。滅失していない棟も対象に含まれます。ただし同条1項ただし書により、いずれか一以上の棟について、区分所有者の3分の1超または議決権の3分の1超（滅失建物は議決権の3分の1超）が反対すれば、全体の決議は成立しません。議決権は規約の別段の定めにかかわらず敷地等の持分価格割合によります（同条2項）。
解説
団地に建つ棟が地震で倒壊した。そのとき「うちの棟は無事だから関係ない」と思っているなら、それは違う。区分所有法84条は、団地内の一部の建物が滅失した場面で、団地全体の建物を一括して取り壊し、敷地全体に新しい建物を建てる決議を可能にする。決めるのは、あなた個人ではなく団地建物所有者等集会の5分の4以上。しかも議決権は、規約に何と書いてあろうと敷地等の持分価格の割合で計算される。管理規約で「一戸一票」と決めていても、この決議だけは覆される。ただし逃げ道はある。あなたの棟の内部で、区分所有者または議決権のいずれかで3分の1を超える反対が集まれば、全体決議は成立しない。つまりあなたが動かすべきは団地全体の世論ではなく、自分の棟の3分の1だ。標的が全く違う。
法的な位置づけ
区分所有法84条にいう一括建替え等決議とは、団地内の全部または一部の建物が滅失した場合に、団地建物所有者等集会において各5分の4以上の多数により、団地内建物の全部を一括して取り壊し、再建団地内敷地に新たに建物を建築することを定める決議をいう。議決権は敷地等の持分価格の割合による。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.招集通知の受領日と記載事項を確認する 一括建替え等決議の招集通知を受け取ったら、受領日を記録し、集会期日まで原則2か月以上あるか（62条4項の準用）、84条3項の5事項（利用計画の概要・設計の概要・費用概算額・費用分担・区分所有権の帰属）が全て記載されているかを点検する。記載欠落は決議の効力を争う材料になる
- 2.自分の棟の反対ラインを試算する 84条1項ただし書の拒否権は棟単位である。自分の棟の区分所有者数（議決権を有しない者を除く）と38条の議決権を集計し、3分の1超が何票かを計算する。滅失した棟の場合は73条準用の議決権3分の1超が基準になる
- 3.敷地等の持分価格を登記簿で確認する 84条2項により、この決議の議決権は敷地等（これに関する権利を含む）の持分価格の割合による。規約の一戸一票条項は適用されない。登記事項証明書で自分と近隣住戸の持分を確認し、持分の大きい住戸を含めた反対票の組み立てを検討する
- 4.集会で賛否を明確に表明する 団地建物所有者等集会で賛否を投じる。賛成する場合は再建費用の分担義務と、反対者への売渡請求における買取資金の負担を前提に判断する。反対する場合は棟内の反対票が3分の1を超えているかを当日までに確定させておく
- 5.決議成立後、2か月の回答期限を管理する 決議が成立した場合、63条準用の催告に対する回答期間は2か月。回答しなければ不参加とみなされる。不参加を選ぶなら、その後2か月以内に受ける売渡請求に備え、近隣取引事例や不動産鑑定による時価資料を先に準備する
よくある質問 AI による整理
Q1一括建替え等決議とは何ですか？
団地内の全部または一部の建物が滅失した場合に、団地建物所有者等および議決権の各5分の4以上で、団地内建物全部を取り壊し再建することを定める決議です（区分所有法84条1項）。
Q2一括建替え等決議に必要な賛成割合は？
団地建物所有者等および議決権の各5分の4以上です。加えて、いずれの棟についても3分の1超の反対が出ないことが成立条件になります（84条1項ただし書）。
Q3団地の建替え決議 反対 どうなる？
84条4項が63条を準用し、参加の催告に回答しない者は不参加とみなされ、賛成者等から時価での売渡請求を受けます。住み続ける権利が残るわけではありません。
Q4規約で一戸一議決権と決めていても有効ですか？
この決議には通用しません。84条2項が、79条で準用する38条の規定にも規約の別段の定めにもかかわらず、敷地等の持分価格割合によると定めています。
Q5一括建替え等決議の議案には何を書きますか？
84条3項により、再建団地内敷地の一体的利用計画の概要、再建建物の設計概要、取壊しと建築の費用概算額、費用分担、区分所有権の帰属の5事項です。
Q6区分所有法84条と70条の違いは？
70条は建物が現存する団地の一括建替え決議、84条は団地内の全部または一部が滅失した場面の特則です。84条は62条1項・75条1項の適用を排除します。
Q7売渡請求はいつまでにできますか？
63条準用により、参加の催告に対する回答期間は2か月、売渡請求はその回答期間満了の日から2か月以内です。期限を過ぎると請求権を行使できません。
Q8被災マンション法との関係は？
政令指定災害で団地内建物が滅失した場面では、被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法の特則と併せて84条の一括建替え等決議が機能します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちの棟は倒れてないのに、なんで一緒に建て替えられるんですか？
84条1項は団地内の全部または一部の建物が滅失した場合に、団地内建物を一括して取り壊し新築する決議を認めているためである。無事な棟も対象に含まれる。ただし同項ただし書により、その棟の区分所有者または議決権の3分の1超の反対で全体決議を阻止できる。実務のポイント：推進側は団地全体の5分の4の確保に注力し、棟別の反対率を最後まで詰めないことがある。棟単位で反対を可視化するタイミングが早いほど、計画自体が修正される。
Q2規約に「一住戸一議決権」と書いてあるので、うちの棟は数で対抗できますよね？
一括建替え等決議に限っては通用しない。84条2項が、79条で準用する38条の規定にも規約の別段の定めにもかかわらず、敷地等の持分価格の割合によると定めているためである。ただし1項ただし書の棟内3分の1反対は、区分所有者の頭数でも議決権でもどちらでも成立する。実務のポイント：頭数ルートと議決権ルートは択一ではない。小規模住戸が多い棟は頭数で、大型住戸が少数ある棟は議決権で攻めた方が早い。
Q3反対し続けたら、そのまま住み続けられますか？
住み続けられない。84条4項が63条を準用し、参加の催告に応じない者に対して売渡請求ができる。滅失した建物については敷地利用権に代えて敷地共有持分等が対象となる。時価での買取りであり、居住の継続を保障する制度ではない。実務のポイント：時価は交渉と鑑定で動く。反対の意思表示より先に、独自の不動産鑑定を用意した人の方が最終価格は高くなる傾向がある（最新の実務動向をご確認ください）。
間違えやすい点 AI による整理
- 「団地全体で5分の4が賛成すれば、無条件に押し切られる」と思われているが、84条1項ただし書は各棟に拒否権を置いた。あなたの棟の区分所有者の3分の1超、または議決権の3分の1超が反対すれば、全体で5分の4が揃っていても決議は成立しない。少数派が守るべき陣地は棟の中にある
- 議決権の重さについて、多くの人は「規約で決まっているから固定」と理解している。ここが前提の錯誤だ。84条2項は、79条で準用される38条にも、規約の別段の定めにもかかわらず、敷地等の持分価格割合によると定める。この一項があるために、あなたが今まで信じてきた総会の議決権表は、この決議に関する限り作り直しになる
- 「建替え決議に反対すれば、そのまま住み続けられる」と考える人は多い。実際には62条5項以下と63条が準用され、反対者には売渡請求が向けられる。反対の効果は「居住の継続」ではなく「時価での退出」だ。あなたから見れば居座る自由の行使でも、法律から見れば退出条件の交渉開始である。この落差に気付かないまま期限を過ぎると、条件交渉の機会だけを失う
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 適用場面 | 84条：団地内の全部または一部の建物が滅失した場合の一括建替え等決議 | 70条：団地内建物が現存する場合の一括建替え決議 75条：滅失した建物の再建決議（当該棟単位） |
| 決議要件 | 団地建物所有者等および議決権の各5分の4以上、かつ全棟で3分の1超の反対がないこと | 団地建物所有者等および議決権の各5分の4以上、かつ各棟の区分所有者・議決権の各3分の2以上の賛成 敷地共有者等の議決権の5分の4以上（被災マンション法の特則を含む） |
| 議決権の算定 | 84条2項：規約の別段の定めにかかわらず敷地等の持分価格割合 | 原則として38条・規約の定めによる 敷地共有持分等の価格割合 |
| 反対者の扱い | 84条4項で63条準用：催告2か月、売渡請求は回答期間満了から2か月以内 | 70条4項で63条準用：同様の催告・売渡請求 再建に参加しない者は敷地共有持分等の売渡請求の対象 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は建物が全部または一部滅失した場合の重建を区分所有者会議の決議に委ね、都市更新条例により整体重建の事業手続を別途用意する。日本のような棟単位の拒否権規定は置かれていない
韓国も区分所有者および議決権の5分の4以上で再建築決議を認める点で日本に近いが、団地単位の一括決議は도시정비법の事業手続と組み合わせて処理される
ドイツは建物滅失後の再建について、共同体の決議と各区分所有者の負担義務の限界を軸に規律し、日本の団地一括決議のような複数棟横断の多数決制度は持たない
米国は災害による滅失後、コミュニティの終了（termination）または再建を一定割合の賛成で決し、反対者には持分の公正価値による補償が用意される点で日本の売渡請求と機能的に近い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 大地震で団地5棟のうち2棟が全壊した。あなたの棟は無事で、リフォームしたばかり。管理組合から「一括建替え等決議」の招集通知が届く。あなたが集めるべきは団地全体の反対票ではなく、自分の棟の区分所有者の3分の1超だ。棟内の30戸中11戸で成立する
- 議決権が持分価格割合になる、と聞いてあなたは自分の敷地持分を初めて確認した。角地の広い棟に住む人の一票は、あなたの一票より重い。規約の「一戸一票」条項は84条2項で無効化される。総会の前夜に気付いても遅い
- 決議に賛成した側だとしたらどうなる？ 反対者に対して売渡請求権が発生し、あなたは反対者の区分所有権と敷地共有持分等を時価で買い取る側に回る可能性がある。賛成は「参加表明」であり、資金拠出の約束でもある
- 決議が成立した。あなたは反対した。集会から2か月以内に参加するかどうかの回答を求められ、回答しなければ不参加とみなされ、さらにその後2か月以内に売渡請求を受ける。今日から数えて残り何日か、カレンダーに書き込む作業がこの条文の実務そのものだ
取るべき行動
被害を受けた側：1. 招集通知の受領日を記録、集会の2か月前通知が守られているか確認（62条4項系の準用規定）2. 議案の3項各号（利用計画・設計概要・費用概算・費用分担・区分所有権の帰属）が全部記載されているか点検、欠落は決議の効力を争う材料になる3. 自分の棟の区分所有者数と議決権を集計し、3分の1超の反対で成立を阻止できるか試算4. 反対する場合も、決議成立後2か月以内の参加回答期限と、その後の売渡請求を前提に、時価評価の資料（近隣取引事例、査定書）を先に集める
訴えられた側：1. 推進側なら、各棟ごとの反対率を事前に把握、一棟でも3分の1を超えれば全体が流れることを前提に説明会を棟単位で組む2. 議決権は敷地等の持分価格割合であることを議案書に明示、規約の一戸一票を前提にした集計は決議無効の火種になる3. 3項の五事項を具体的に詰める、費用概算が粗いと後の売渡請求時の時価交渉で紛糾する4. 決議後は63条準用の催告手続を期限どおりに履行、順序を飛ばすと売渡請求権が行使できなくなる
時効（請求できる期限）：決議後、参加するか否かの催告に対する回答期間は2か月（63条2項準用）、回答しなければ不参加とみなされる。売渡請求は回答期間満了から2か月以内（同条4項準用）。決議自体の招集通知は原則として集会の2か月前（62条4項準用、規約で伸長可）
学説
通説：84条1項ただし書の棟別3分の1反対要件は、被害を受けていない棟の区分所有者が他棟の事情で住居を失う事態を防ぐための少数者保護規定であり、団地全体の一体的再生という要請と各棟の自己決定権とを均衡させるものと理解されている
通説：84条2項が規約の別段の定めを排除して敷地等の持分価格割合を議決権とするのは、敷地全体の一体的利用を決める決議において、敷地に対する経済的利害の大きさを議決権に反映させる趣旨であり、規約操作による多数派形成を封じる機能を持つと説明される
- 建物の区分所有等に関する法律 第70条団地内建物の一括建替え決議の原則規定
- 建物の区分所有等に関する法律 第62条建替え決議の要件と手続、本条が準用
- 建物の区分所有等に関する法律 第63条参加の催告と売渡請求、本条が準用
- 建物の区分所有等に関する法律 第75条滅失建物の再建決議、本条が適用を排除
- 建物の区分所有等に関する法律 第79条団地建物所有者等集会への集会規定の準用
- 被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法 第2条政令指定災害による滅失時の特則
- マンションの建替え等の円滑化に関する法律 第9条決議後の建替組合設立による事業化手続
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