臺灣彰化地方法院100年度訴字第289號

臺灣彰化地方法院民事判決　100年度訴字第289號

原告

陳甫文即祭祀公業陳合興管理者

原告

陳元洲即祭祀公業陳合興管理者

原告

陳中西即祭祀公業陳合興管理者

上三人共同訴訟代理人

陳緒統

被告

陳永漳

被告

陳宗隆

上一人訴訟代理人

陳蕭玉霞

上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國100年6月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第2 項前段定有明文。本件兩造間之租佃爭議事件，業經彰化縣政府耕地租佃委員會及彰化縣和美鎮公所耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由彰化縣政府移送本院，此有彰化縣政府民國100年3月23日府地權字第1000073218號函檢送之彰化縣政府耕地租佃委員會調處程式筆錄、彰化縣和美鎮公所耕地租佃委員會調解程式筆錄及鄉鎮公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書在卷可稽，是原告之本件起訴，尚無不合，先予敘明。

二、本件原告起訴主張：坐落彰化縣和美鎮○○段549、550地號土地、地目田、面積總共為0.164594公頃土地（下稱系爭土地）為祭祀公業陳合興所有，自日據時期即由被告祖先承租至今，當時管理人為陳大斗，陳大斗於32年9月25日死亡，直到96年1月始產生新任管理人，因此上開63年間均無管理人，至40年6月27日開始政府實施三七五減租條例，雙方即變更為耕地三七五租約關係，詎被告等竟趁祭祀公業陳合興無管理人之際，未經全體派下員同意，將部分系爭土地轉借予其堂兄陳添明建築房屋居住及工廠使用，被告等未自任耕作，且變更為計畫道路及住宅區，已違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項及第17條第1項第5款之規定，為此原告乃以彰化光復路郵局第166號存證信函終止系爭耕地租約，請求被告拆除建物返還土地，嗣經彰化縣和美鎮公所耕地租佃調解委員會及彰化縣政府耕地租佃調解委員會聲請調解後，因調解不成立移送鈞院起訴，故原告爰依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、第17條第1項2款及第4款之規定，請求被告拆除系爭建物並返還土地，被告等雖陳稱原告之父陳長欽曾向其等收租，惟陳長欽並非祭祀公業管理人，自無權收租或同意被告等之伯父陳生年於其上興建建物等情。並聲明：㈠被告應將座落彰化縣和美鎮○○段549、550地號土地上，如附圖即彰化縣和美鎮地政所收件日期100年4月25日100和土測字第542號複丈成果圖所示編號Ａ部分土地面積81.79平方公尺、編號Ｂ部分土地面積5.18平方公尺、編號Ｃ部分土地面積203.67平方公尺、編號Ｄ部分面積1.96平方公尺、編號Ｅ部分面積34.12平方公尺、編號Ｆ部分面積848.2平方公尺、編號Ｇ部分面積131.33平方公尺、編號Ｈ部分面積191.59平方公尺、編號Ｉ部分面積88.02平方公尺、編號J-1圍牆長度26.18公尺、編號J-2圍牆長度18.23公尺、編號J-3柱子面積0.42平方公尺、編號J-4鐵門長度3.37公尺之建物、圍牆、柱子、鐵門拆除後，並將上開土地全部返還原告；㈡訴訟費用由被告負擔。

三、被告則以：最早的三七五租約是由被告祖父陳縣訂立，後來由被告之父陳阿火繼承，目前尚由被告等之母耕作中，本件坐落系爭土地上之建物是陳縣另外一個兒子陳生年興建，房子是陳生年全家居住使用，被告並未居住其上，之前部分房屋即附圖所示編號A部分土地，陳生年作為工廠使用目前當住家使用，建屋當時有經祭祀公業全體派下員或管理人同意並不清楚，惟租金係由陳生年繳納三分之一租穀、被告等繳納三分之二租穀，並係原告之父陳長欽分別向陳生年及被告收取，後來2年前原告拒不收受陳生年所繳納之租金，轉向跟被告等要求全部租金；至於系爭土地已經變更為非耕地等情，被告亦不知情，請求原告依土地之市價3分之1賠償被告等之損失等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。

四、查原告主張坐落彰化縣和美鎮○○段549、550地號土地、地目田、面積各為3.69及1642.25平方公尺為原告祭祀公業陳合興所有，自日據時期即與被告之祖父陳縣訂有三七五私有耕地租約，嗣由陳縣之子陳阿火繼承，再由被告等繼承該租約至今，惟其上搭蓋有如附圖所示編號Ａ部分面積81.79平方公尺石綿瓦造、編號Ｂ部分土地面積5.18平方公尺磚造、編號Ｃ部分土地面積203.67平方公尺磚造及鐵皮磚瓦造、編號Ｄ部分面積1.96平方公尺磚造、編號Ｅ部分面積34.12 平方公尺木造等地上建物及編號J-1長度26.18公尺圍牆、編號J-2長度18.23公尺圍牆、編號J-3面積0.42平方公尺柱子、編號J-4長度3.37公尺鐵門等，另編號Ｇ部分面積131.33 平方公尺、編號Ｈ部分面積191.59平方公尺、編號Ｉ部分面積88.02平方公尺等為空地，99年3月間上開土地之使用分區已變更，549地號為高速公路彰化交流道附近特定區○○道路、550地號為高速公路彰化交流道附近特定區住宅區等情，業據原告提出日據時代、舊式及新式土地登記謄本、私有耕地租約書及彰化縣和美鎮都市計畫土地使用分區證明書等為證，並經本院會同和美地政事務所派員至現場測量勘驗屬實，製有勘驗筆錄及和美地政事務所收件日期文號100年4月1日和土測字第542號土地複丈成果圖附卷足憑，復為被告所不爭執，是原告之上開主張堪信為真。

五、又按耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效，此觀耕地三七五減租條例第十六條第一項第二項之規定至明。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內；耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院56年台上字第1520號、70年台上第4637號、64年台上第57 1號判例要旨請參照）。查如附圖所示編號Ａ部分面積81.79平方公尺石綿瓦造、編號Ｂ部分土地面積5.18平方公尺磚造、編號Ｃ部分土地面積203.67平方公尺磚造及鐵皮磚瓦造、編號Ｄ部分面積1.96平方公尺磚造等建物及編號J-1長度26.18公尺圍牆、編號J-2長度18.23公尺圍牆、編號J-3面積0.42平方公尺柱子、編號J-4長度3.37公尺鐵門等地上物，係被告之祖父陳縣同意其子陳生年（即被告之大伯）於61年間所搭蓋（現為陳生年之子陳添明繼承所有），陳生年搭蓋上開地上建物及占用如附圖所示編號H、I部分空地，有無經過出租人即祭祀公業陳合興之管理人或全體派下員同意，被告自承不清楚，復為原告否認曾同意陳生年於系爭土地上搭蓋地上物並占用土地；且日據時代原告祭祀公業原管理人陳大斗（昭和18年即民國32年死亡）、陳科（大正9年即民國9年死亡）、陳能（依日據時代土地登記謄本及戶籍謄本所載地址彰化縣線西堡月眉庄1017番地即為陳龍，明治39年即民前6年死亡）等三人於61年以前即均已死亡，迄至96年間原告祭祀公業始選任新管理人為原告，因此陳生年搭蓋上開建物時自無可能合法取得原告祭祀公業之同意；又原告訴訟代理人陳緒統之父陳長欽縱曾向第三人陳生年或陳添明收取部分土地租穀，惟陳長欽並非祭祀公業管理人有無權限收取租金已有可議，況此亦為原告所否認其有代理權存在，故實無積極證據足以證明系爭租約之承租人陳縣同意其子陳生年於系爭土地上興建地上物曾經原告祭祀公業之同意；再系爭二筆土地合計面積為1645.94平方公尺，陳生年於土地上搭蓋地上物及占用土地之面積為572.63平方公尺，已超過全部土地面積3分之1之範圍，且其係將建物用於居住使用，顯非承租人為便利耕作而設之農舍，而系爭土地被告供作耕種之面積僅為編號Ｆ部分848.2平方公尺，僅約承租土地之2分之1部分，故被告將系爭土地借予他人建屋使用與自任耕作之情形自屬有間，是原告主張被告違反耕地三七五減租條例第16條之規定洵非無據。

六、再按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故兩造間就系爭土地所訂立之耕地租約，已因被告未自任耕作違反該條例第16條之規定而無效。查系爭土地上如附圖所示編號Ｅ部分木造地上物為被告所有，編號Ｆ、Ｇ部分土地亦由被告占有使用，兩造間原訂耕地租約既已無效，被告即負有返還土地之法律上義務，因此原告請求被告應將如附圖所示編號Ｅ部分面積34.12平方公尺木造地上物拆除後，將該部分土地連同如附圖所示編號Ｆ部分面積848.2平方公尺及Ｇ部分面積131.33平方公尺土地返還於原告，為有理由，應予准許。另房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者，始得予以拆除，查系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D、J-1、J-2、J-3、J-4部分等建物、圍牆及鐵門，並未辦建物所有權第一次登記，須出資之原始建造人始能取得所有權，是以現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權，上開如附圖所示編號A、B、C、D、J-1、J-2、J-3、J-4部分地上物係訴外人陳生年所興建，由訴外人陳添明繼承取得並占用編號H、I部分空地，因此僅第三人陳添明始有拆除地上物及返還占有土地之權限，然陳添明並非系爭租約之當事人，因此兩造間之耕地租約雖已失效，亦與陳添明無涉，故原告請求對上開如附圖所示編號A、B、C、D、J-1、J-2、J-3、J-4地上物無處分權之被告拆除地上物，及未佔用如附圖所示編號H、I部分空地之被告返還土地，容屬有誤，顯無理由。

七、綜上所述，原告主張兩造間關於系爭彰化縣和美鎮○○段549、550地號土地之三七五耕地租約，已因承租人即被告違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定而無效，兩造間之耕地租賃關係不存在，訴請被告將和美鎮○○段550土地上被告所有及占用之如附圖所示編號Ｅ部分面積34.12平方公尺木造地上物拆除後，將該部分土地連同編號Ｆ部分面積848.2平方公尺及Ｇ部分面積131.33平方公尺土地返還於原告，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，於判決結果不生影響，無予審究或調查之必要，併此敘明。

九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。