中壢簡易庭106年度壢簡字第979號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　106年度壢簡字第979號

原告

謝和均

被告

賴國瑞

訴訟代理人

劉育志律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年9月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國106 年1 月4 日，與被告簽立不動產買賣契約，購買被告所有門牌號碼為桃園市○○區○○路000 巷00號之房屋（下稱系爭房屋），並於同年3 月2 日辦理交屋，惟原告住進後發現系爭房屋3 樓兩處冷氣下方位置有漏水現象（下稱系爭瑕疵），影響居家環境甚鉅。原告委由仲介人員與被告相約協商又以存證信函通知被告負擔出賣人之瑕疵擔保責任，被告均置之不理，原告遂請專業人士估價，需新臺幣（下同）125,500 元始能修復，爰依買賣瑕疵擔保之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告新臺幣125,500 元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告則以：原告看屋時就知道系爭瑕疵，也有通知被告修繕，故兩造於106 年2 月25日、3 月15日分別簽立修繕同意書及協議書（以下分別稱系爭同意書、系爭協議書），由被告補貼原告27,500元自行修繕，約定被告不再負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）兩造於106 年1 月4 日簽立系爭房屋之買賣契約，兩造於同年2 月25日、3 月15日分別簽立系爭同意書、系爭協議書，由被告補貼原告27,500元修繕等情，有系爭房屋買賣契約書、系爭同意書、系爭協議書在卷可稽（見本院106年度司促字第13013 號卷第5 至10頁，下稱司促卷；本院卷第16、17頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。

（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第354 條第1 項前段、第360 條及第366 條分別定有明文。又民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除（最高法院83年度台上字第2373號判決意旨參照）。

（三）經查，系爭房屋之現況說明書，就系爭房屋目前是否有滲漏水部分之項目，被告勾選「否」等情，有上開現況說明書在卷可查（見司促卷第10頁），惟原告於本院審理時陳稱：入住前系爭房屋3 樓的冷氣已經拆除，冷氣漏水伊一開始看房屋知道了，被告說是拆管線水滲漏在木板內，但伊住了之後，發現沒有裝冷氣也在漏水，是從頂樓漏下來的等語（見本院卷第26頁反面）。而兩造簽立之系爭協議書明確記載：「由賣方（即被告）補貼買方（即原告）台幣貳萬柒仟伍佰元整給買方自行修繕，賣方不再負脫漆，壁癌，滲漏瑕疵及房屋室內設備之瑕疵擔保責任，買方同意自行修繕維護無異議」（見本院卷第16頁）；而系爭同意書亦記載「（兩造）協議壁癌、頂樓防水、2 樓馬桶管線修繕費用共計（新台幣）：貳萬五千元整由賣方支付」（見本院卷第17頁）。由上可知，原告於看屋時既已明知系爭瑕疵，被告即無故意不告知系爭瑕疵之情形，又原告嗣後與被告簽立系爭協議書，約定被告「不再負脫漆，壁癌，滲漏瑕疵及房屋室內設備之瑕疵擔保責任」，系爭同意書約定之範圍亦包括「頂樓防水」，此與原告於本件中之請求相同（見司促卷第18頁），可見兩造約定免除瑕疵擔保責任之範圍，應包括系爭瑕疵，是原告主張系爭同意書及協議書免除瑕疵擔保責任之範圍不包括系爭瑕疵，並不可採，被告辯稱其不再負瑕疵擔保責任，應屬有理。綜上，被告已就系爭房屋之瑕疵，於購買時給付原告修繕費用，復立有物之瑕疵擔保責任免除之特約，且被告並無故意不告知系爭瑕疵之情，則上揭物之瑕疵擔保責任免責之特約，自屬有效。從而，兩造間既已成立特約免除被告之瑕疵擔保責任，原告亦無從向被告請求給付系爭瑕疵之修繕費用。

四、綜上所述，原告依買賣瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付125,500 元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權就訴訟費用部分諭知如主文第2 項所示。