竹北簡易庭(含竹東)101年度竹東簡字第90號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　 101年度竹東簡字第90號

原告

比佛利大山莊管理委員會

法定代理人

潘文芳

訴訟代理人

林思銘律師

複代理人

劉雅萍律師

複代理人

盧秀蓮

複代理人

彭鏡容

被告

陳漢榮

被告

廖翠萍

上列二人之訴訟代理人

陳書哲

上列當事人間請求拆除違建物事件，本院於中華民國102 年1 月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款分別定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求：被告應分別將坐落新竹縣寶山鄉○○段000 地號土地（下稱系爭336 地號土地）及336-1 地號土地（下稱系爭336-1 地號土地）上RC建物即同段117 建號之頂樓違建物拆除（應拆除之部份以實際測量為準）；嗣經本院會同地政機關實施測量後，原告於民國（下同）102 年1 月31日具狀變更上開聲明為：被告應共同將系爭336、336-1地號土地上之同段117建號（即門牌號碼新竹縣寶山鄉○○○街0號之屋頂增建突出物），面積為63.39平方公尺拆除，有民事準備書（二）狀在卷可參，核與前揭規定相符，自應准許。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

（一）按「區分所有權人對專有部份之利用，不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」、「於維護、修繕專有部份、約定專有部份或行使其權利時，不得妨害其他住戶安寧、安全及衛生。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各主管機關或訴請法院為必要之處置。」及「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部份、約定專有部份，不得擅自變更。」，公寓大廈管理條例第5 條、第6條第1項及第15條分別定有明文。

（二）次按，為避免土地使用超過強度及維護所有住戶之安全等，原告社區就每一住戶之建物居住人數及土地使用有建築範圍之限制以維護保障土地之強度，俾保障社區住戶之安全。又依上開公寓大廈管理條例第15條之規定，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分不得擅自變更。茲查，被告二人所有坐落於系爭336 、336-1 地號土地上之建物（同段117 建號，即門牌號碼竹縣寶山鄉寶山村11鄰○○○街0 號，下稱系爭建物），依新竹縣政府就系爭建物使用執照所記載之起造人及幢棟層戶分別為「1 起造人幢棟層戶B 姓名廖翠萍」及「2 起造人幢棟層戶A 姓名陳漢榮」，此有附呈新竹縣政府使用執照可證，A 、B 二幢棟建物均屬原告社區約定專有之部分，系爭建物之建築等應依使用執照所載用途及規約使用專有部份、約定專有部份等，自應受原告社區規約之限制，不得擅自變更，合先陳明。

（三）惟查，被告等二人正在施工興建系爭建物之際，已違反上開規定擅自變更，對於專有部份之利用，違反公寓大廈管理條例及原告社區之規定而為建築，經原告與被告多次協調，要求其等應以符合上開規定建築，被告等不予理會，原告復以律師函之方式通知被告，被告二人仍不予置理，被告等無視於公寓大廈管理條例及原告之規勸，原告依據前開公寓大廈管理條例之規定，訴請法院判命被告等應依法拆除系爭建物違章建築之部分，以期符合使用執照所載之用途及上開規定不得擅自變更之規定。

（四）另本件確有公寓大廈管理條例第53條之適用，說明如下：１、原告社區內所有區分所有權人共有之土地共計52筆，此有附呈比佛利大山莊公共設施權狀明細可稽；又原告社區與所有區分所有權人共有之前開土地，目前借名登記於陳秋榮、曾善脩及鄭泗東三人名下，其中同段215地號為社區中心、同段145地號為警衛室、同段213地號為配水池、同段252地號、253地號、254地號、255地號為污水處理廠，其餘公共設施權狀所列之部分，請參比佛利社區全區地藉謄本所示公有部分之分部圖。

２、另原告社區公有土地，本應登記於原告及所有區分所有權人名下，惟因辦理所有權移轉登記，所有權人需支付高額增值稅，為此，就公有土地遲未辦理所有權移轉登記之緣故，是以本件自應適用公寓大廈管理條例。

３、再者，本件兩造間有共有之土地，共用社區內之道路，及社區中心、配水池及污水處理廠等均共同使用，況查，本院於100 年度訴字第255 號之判決亦採相同之見解，是以本件自應適用公寓大廈管理條例，並無違誤。

（五）綜上，爰依公寓大廈管理條例第5 條、第6 條第1 項、第15條，及被告社區規約第四章第1 條第6 款之規定，提起本件訴訟，並聲明：

１、被告應共同將系爭336、336-1地號土地上之系爭建物如附圖所示面積63.39平方公尺之屋頂突出物拆除。

２、請准原告供擔保宣告得為假執行。

二、被告則以：

（一）本件原告欠當事人適格要件，應駁回其訴，理由如下：１、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之，最高法院96年度台上字第1780號判決要旨參照。次按，「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」、「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」，公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第2 款及第9 款規定，分訂明文。本件原告主張請求權基礎為公寓大廈管理條例第5條、第6 條第1 項及第15條規定，然則，原告是否為適法之管理委員會？被告是否為原告管理組織之區分所有權人？乃涉及原告對於被告所有之系爭建物，依據公寓大廈管理條例規定，有無管理或請求拆除之權利，如否，依上述法律見解，原告提起本件訴訟，其當事人適格要件即有欠缺，自應駁回其訴。

２、經查，原告即比佛利大山莊社區之建築物及其基地，在結構上或使用上或在建築執照設計圖樣上，並無區分為數部分之事實，原告所指之社區成員，亦無共同使用部分之建築物或土地，且被告所有系爭336 、336-1 地號土地及其上同地段117 建號建物，均為被告單獨所有，與原告間並無共同使用部分之土地或建物，依公寓大廈管理條例第3條第2 款規定判斷，被告並非為原告即比佛利大山莊之區分所有權人，原告對於被告所有之建築物及土地，並無依據公寓大廈管理條例實施管理行為之權利，是以，原告未能提出證據，證明被告為原告之區分所有權人，被告自無受原告社區規約拘束餘地。

３、又原告提出之新竹縣寶山公所核發之公寓大廈管理組織報備證明，亦僅證明原告依據公寓大廈管理條例第38條第1項規定具有當事人能力，尚不能證明原告具備提起本件訴訟之資格，換言之，原告依據住戶規約及公寓大廈管理條例規定提起本件訴訟時，依民事訴訟法第277 條前段規定，自應證明被告為原告之區分所有權人，始具備提起本件訴訟之資格，如否，原告提起本件訴訟之當事人適格要件即有欠缺，應駁回其訴。

（二）系爭建物縱屬違章建築物，原告亦無依據公寓大廈管理條例規定，請求法院判決拆除之權利，理由如下：

１、系爭建築物及其坐落土地，均為被告單獨所有，與原告間並無共用部分之土地及建築物，系爭建物顯非公寓大廈管理條例第3 條第1 款所列之公寓大廈，應無公寓大廈管理條例之適用。

２、所謂「違章建築物」，係指違反建築法第25條規定，未經申請縣市主管建築機關之審查許可並發給執照，即行興建之建築物。然查，按建築法第25條之規定，係國家有關建築物建造之管理規定，而非屬人民之權利。因此，縱或因他人違反建築法第25條之規定建築之建築物，且其結果，亦足以影響生活於週邊之人。然因人民對於建築法第25條之規定之遵守結果，所造成他人利益之情形，究屬反射利益。而現行法中，又無法律規定人民於第三人違反建築法第25條之規定時，得由可能利益受影響之第三人以主管機關為被上訴人，請求主管機關對於違章之建築物予以拆除，或直接請求違反該規定之人拆除之權利。是依前開說明，於違章建築發生時，鄰近之土地所有權人，縱有實際上之損害時，亦僅得以檢舉之方法，促使主管機關依相關法令之規定處理，而不得逕行據以提起行政訴訟，訴請拆除，此為最高行政法院93年度判字第1585號判決要旨闡釋綦詳。執是，違章建築物拆除為公法事件，而非民事糾紛，原告縱認系爭違章建物影響其權益，亦屬反射利益受有影響，其僅得向主管建築機關提出舉發，而無請求法院判決拆除之權利。準此，足徵原告提起本件訴訟，顯無請求權基礎，應予駁回。

（三）綜上所陳，原告欠缺當事人適格要件，且其請求拆除被告所有之系爭建物，亦無請求權基礎，應駁回其訴。並聲明：

１、原告之訴駁回。

２、如受不利益判決，被告願提供擔保請准免為宣告假執行。

三、本院之判斷：

（一）被告共有之系爭建物與原告社區之其他住戶間，是否屬公寓大廈管理條例第53條規定之情形？說明如下：

１、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。次按，公寓大廈管理條例之中央主管機關內政部（公寓大廈管理條例第2 條）依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：㈠建築法第11條規定之1 宗建築基地。㈡依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。㈢其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭條例、施行細則之規定，除公寓大廈管理條例第3 條第1 款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」外，於多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。

２、查被告所有之系爭建物位於原告社區內，被告亦自承社區內之道路、社區中心、配水池及污水處理場等均係由全體住戶共同使用等情（見本院101 年10月25日言詞辯論筆錄），並有地籍圖騰本、公寓大廈管理組織報備證明、住戶大會會議記錄及比佛利大山莊社區管理公約在卷可稽，是原告社區既已合法成立及報備，依前揭規定與說明，堪認被告確實係原告社區之住戶。再查，原告社區週邊設有圍牆、社區內有路燈、道路、警衛室、公園、綠地、供電設備、供水設備、污水處理廠等公共建設，有社區管理公約可參（見本院卷第43頁）。準此，被告共有之系爭建物既坐落於原告社區內，且被告對於上開公共設施亦得隨時使用並享有該等設備之服務，縱被告對於上開公設部分並無所有權，亦不影響該社區係一集合式社區住宅。而被告所有之系爭建物，與原告所屬社區其他住戶，對於共同設施之使用與管理，具有整體之不可分性，自得共同成立公寓大廈管理委員會甚明。是被告以其所有之系爭建物屬其單獨所有，與原告間並無共同使用部分之土地，而主張其無公寓大廈管理條例之適用，即非可採。

３、從而，被告共有之系爭建物自有公寓大廈管理條例之適用，應屬無疑，且原告社區管理公約，既經住戶大會、管理委員會會議決議通過，被告即應受上開社區管理公約之拘束，至若被告對該等決議及公約若有所異議，理應循該社區之決議方式及異議程序救濟，如此始符合全體區分所有權人自治自律之精神，併予敘明。

（二）原告請求被告拆除違建物，有無理由？

１、按區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。住戶應遵守下列事項：於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。其他法令或『規約』規定事項。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。公寓大管理條例第5 條、第6條第1 項第1 款、第5 款、第15條分別定有明文。又原告社區管理公約第肆章第一條第六款明定：「建築物新建或改建應經委員會許可始得向有關單位申請建照。」（見本院卷第45頁），皆已明文規範住戶專有部分不得擅自變更，若住戶欲變更時需先經管理委員會許可始得為之。另觀諸前揭公寓大廈管理條例第15條之規定，並未載明「應由行政主管機關回復原狀」等之字樣，自難認普通法院對於當事人依公寓大廈管理條例第15條規定之請求無審判權，故被告辯稱原告不得向本院提起回復原狀之訴訟，顯屬無據，併予說明。

２、查本件被告所有之系爭建物前經新竹縣政府核發（100）府使字第801號使用執照，其上載明建物概要為地上三層，分別為停車空間、H2住宅、H3住宅（各層面積分別為146.77平方公尺、129.97平方公尺、128.88平方公尺），突出物一層、用途為樓梯間、面積24.97平方公尺等情，有新竹縣政府使用執照附卷可稽（見本院卷第6頁）；然被告在未經區分所有權人會議之同意下，即在系爭建物增建頂樓突出物，此為兩造所不爭執，且本院於101年11月27日會同兩造及地政機關測量人員現場勘驗，勘驗結果為：「系爭建物位於比佛利山莊警衛室入口轉角第一間，為RC加強磚造三層樓半建物，建物分為兩棟，兩棟間有一樓高之屋頂相連，原告指出被告違建部分為兩棟建物三樓屋頂突出物左側部分，位置如被告101年10月25日庭呈立面圖橘色部分」等，有本院同日勘驗筆錄在卷可參。又系爭建物亦經新竹縣政府認定被告係擅自建造屋頂突出物等情，有新竹縣政府101年7月9日府供使字第0000000000號函暨檢附之違章建築資料可參（見本院卷第84頁至第90頁），故堪認被告於系爭建物即如附圖所示增建屋頂突出物部分顯屬未依建築執照之規定建築之，且違反原告社區管理公約第肆章第1條第6款於改建前應經委員會許可之規定。

（三）綜上所述，系爭336、336-1地號土地雖屬被告專有部分土地，惟被告於系爭建物搭蓋如附圖所示面積63.39平方公尺之屋頂突出物，既屬違章建築，且未依原告社區管理公約經委員會許可後建築，業如前述。從而，原告依公寓大廈管理條例及原告社區管理公約之規定，請求被告將系爭建物如附圖所示增建屋頂突出物，面積63.39平方公尺拆除，為有理由，應予准許。

四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

五、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟此僅係促請本院依職權宣告而已，無庸為准駁之裁判。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2 項、第78條、第85條第2 項、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。