臺灣新竹地方法院竹東簡易庭民事簡易判決

原告

愛迪生科學園大山莊管理委員會

法定代理人

劉文媛

訴訟代理人

彭煥喨

被告

劉順嬌

上列當事人間給付管理費事件，於民國103 年4 月1 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件原告原係聲請核發支付命令，被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，應以原支付命令之聲請視為起訴。

二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。第168 條、第169 條第1 項及第170 條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170 條、第173 條本文、第175 條分別定有明文。本件原告法定代理人彭進東於本院審理期間變更為劉文媛，此有新竹縣寶山鄉公所民國104年2月11日寶工字第0000000000號函暨檢附之報備證明附卷可稽，原告於10 4年3 月12日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第246、244頁），核與上開規定相符，應予准許。

三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查：本件原告起訴請求被告給付新臺幣（下同）86,400元，及自97年1 月1 日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。嗣於言詞辯論程序，就利息部分以言詞變更為：每月管理費之遲延利息均自當月6 日起至清償日止（見本院卷第250 頁及背面），核屬減縮應受判決事項之聲明。揆諸上開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠被告所有坐落新竹縣寶山鄉○○段000 號地號土地（下稱系爭土地），位於愛迪生科學園大山莊（下稱愛迪生社區）內戶號C23位置，被告自97年1月1日起至102年12月31日止，累計積欠社區管理費及相關費用合計86,400元（計算式：每期管理費1,200元*72期=86,400 元），經原告以存證信函催繳，被告仍置之不理。為此，依公寓大廈管理條例第21條及愛迪生社區規約之規定，請求被告給付86,400元。

㈡對被告抗辯之陳述：

1.愛迪生社區歷次區分所有權人大會之召開皆達法定人數：

①修正前愛迪生社區規約第13條規定：「大會須有四分之一以上區分所有權人及依前條第1 項規定之具有表決權總數之四分之一以上出席參加，始可開議。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議或出席區分所有權人表決數目未達四分之一，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人表決權總數八分之一以上出席，以出席表決權過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明」，可知無須區分所有權人過半數出席方能開議。

②愛迪生社區98年6 月27日上午10時召開之區分所有權人大會，出席戶數159 戶，占總戶數302 戶之52.6% ，合乎會議召開逾半數之規定，其中出席現住戶47戶，空地戶112 戶占出席戶數七成，會中決議同意追認歷年區分所有權人會議紀錄、歷年社區規約修訂內容、及94年向寶山鄉公所之申請公寓大廈報備案，會後並向寶山鄉公所報備核准。

2.被告為愛迪生社區之區分所有權人：

①依愛迪生社區區分所有權人會議95年1 月7 日決議修正之社區規約第2 條第1 款規定：「區分所有權人－係指本社區範圍內任一宅地擁有所有權狀或其建物所有權狀者；每一宅地只能推出一位區分所有權人」，據此，被告所有之系爭土地既坐落於愛迪生社區內，自屬愛迪生社區之區分所有權人。此外，原告於歷次召開區分所有權人大會前，均依報備之區分所有權人名冊，將開會通知以掛號郵寄給被告，且未遭被告拒收，原告已盡告知義務。是被告即應受公寓大廈管理條例、社區規約及區分所有權人會議決議之拘束。

②依臺灣高等法院98年度上易字第493 號判決、102 年度上易字第525 號判決、本院101 年度訴字第393 號判決、101 年度訴字第464 號判決意旨，愛迪生社區內各宗基地地號及建築，於構造上雖各自獨立，然有共同使用之道路、路燈、污水排放設施路燈、污水排放設施、污水處理、活動中心、公園、籃球場、社區駁坎及綠化景觀等公共設施及社區水土養護工程，有社區警衛室管制出入之大門等，且被告進出社區時，勢必使用社區之公有道路、路燈、污水排水系統等，足認社區彼此共同設施之使用與管理上具有相互關連之整體不可分性，確屬公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區。再者，被告稱愛迪生社區山坡地開發時之各項工程規劃、開發、整地、道路、水電等基礎建設，其均按期付清。如以上屬實，則證明被告在社區開發階段已參與社區之事務，不因未興建房舍而與社區毫無關係。

③社區規約乃公寓大廈管理條例定義之區分所有權人，為居住環境及使用上之相互關係，所達成共同利益之意思表示，縱然有少數不同意見者，惟仍應受多數區分所有權人決議之社區規約之拘束。查愛迪生社區總戶數302 戶中，至103 年底已興建房舍者有93戶，餘209 戶屬待興建空地（包含被告之2 戶），除被告外餘207 戶空地戶均按時繳納管理費。被告未參加區分所有權人會議，乃其自行放棄權益。

④綜上，被告在社區使用及管理上具有相互關連之整體不可分性，就愛迪生社區管理及組織，自應準用公寓大廈管理條例之規定，被告自屬愛迪生社區之區分所有權人。

3.被告有繳納管理費之義務：

①依97年2 月1 日起實施之愛迪生社區管理費收繳管理辦法，對於土地已興建房舍與未興建房舍者之收費標準不同，已興建者每月每10坪300 元，未興建者每月每10坪120 元，足證原告已考慮兩者差異之平衡性。

②被告歷年管理費繳費通知單，原告亦均以掛號郵寄，未經被告拒收。被告自應負有繳納社區管理費之義務。

4.被告不得開車進入愛迪生社區，乃原告之權宜措施；社區道路及附屬設備之維修、保養，皆由管理費支應，被告不繳管理費卻欲使用道路，對其他按時繳納管理費之所有權人豈為公平？原告兼顧情理，規範欠費人可步行進入社區，車輛留在社區外，降低道路之損壞維護率，非被告所稱無法進出社區。

5.被告於愛迪生社區共擁有C03 、C23 （即系爭土地）兩筆土地，均欠繳管理費多年。原告就被告所有C03 土地請求管理費案件，經本院於103 年12月29日以103 年度竹東小字第106 號判決原告勝訴在案。

㈣綜上，依愛迪生社區規約及公寓大廈管理條例相關規定，提起本訴，並聲明：被告應給付原告86,400元，及如附表所示之利息。

二、被告則以：

㈠本案原告同一事由，已提起多次訴訟，因無具體事證於98年2 月19日撤回起訴，現又無故興訟。同一事由之其他被告多經本院或其他法院駁回（見臺灣高等法院99年度上易字第719 號判決、本院97年度訴字第740 號、98年度竹東簡字第103 號、98年度小上字第21號判決、臺灣高雄地方法院97年度雄小字第2331號參照），其中，臺灣高等法院99年度上易字第719 號、本院98年度小上字第21號判決，明示不採原告所提臺灣高等法院98年度上易字第493 號判決之見解。

㈡原告僅為愛迪生社區22名住戶組成之管理委員會：

1.愛迪生社區函請主管機關報備成立管理委員會時所提之93年12月4 日住戶大會紀錄，雖記載145 戶出席（其上有多筆偽造之簽名），惟因主管機關即寶山鄉公所表示應提報具「建築物」及「住戶」資格者為區分所有權人，愛迪生社區乃將上開會議記錄修正為住戶22人、出席21人後再次申報，經寶山鄉公所以94年9 月16日寶工字第0000000000號函同意其申請，故原告為22名住戶組成之管理委員會。

2.原告稱已於98年6 月27日召開區分所有權人會議，追認歷年會議記錄，並將社區內所有土地所有權人列為區分所有權人，向寶山鄉公所申請備查，惟：依公寓大廈管理條例第53條準用公寓大廈管理條例成立管理委員會之條件，係指「集居地區」內多數各自獨立使用之建築物，各該所有權人始得「準用」組成「建築物所有權人會議」，並由「建築物所有權人」選任「住戶」若干人成立管理委員會。原告自行對「集居地區」、「公寓大廈」、「區分所有權人會議」、「住戶」、「規約」妄加定義，明顯牴觸法令。

3.寶山鄉公所於98年、102 年間僅就原告主委人選更替同意報備，原告卻以「土地所有權人」列為「區分所有權人」之名冊當附件，試圖蒙混過關。對此，寶山鄉公所已於103 年12月8 日以寶工字第0000000 號函表示，區分所有權人僅限於建物所有權者，建請原告依法重新辦理區分所有權人會議後重行報備。是以，原告應僅為上開提報22名住戶組成之管理委員會。

㈢原告歷年召開「區分所有權人會議」均未達法定出席人數，適法性有待商榷：愛迪生社區內計有302 位土地所有權人，過半至少需152 位，惟：①92年12月6 日137 戶出席、②93年12月4 日22人簽到，21人參加會議，③95年1 月7 日含委託書128 戶出席，④96年1 月19日含委託書94戶出席，均未達法定人數，其所作管理費及社區規約之相關決議自非合法，甚至簽名不實。被告合理懷疑98年6 月27日區分所有權人會議是否有159 人出席？

㈣愛迪生社區規約第2 條第1 款將「宅地所有權人」列為「區分所有權人」顯屬違法，當然無效：

1.愛迪生社區92年12月6 日「區分所有權人會議」決議將社區規約「區分所有權人」之定義改為「本社區範圍任一宅地擁有所有權狀或建物所有權狀者」，惟依公寓大廈管理條例之規定，區分所有權人應僅限於建物所有權者，而非規約訂定之宅地所有權人，又愛迪生社區並無準用公寓大廈管理條例之餘地，故愛迪生社區規約第2 條第1 款規定，顯已牴觸公寓大廈管理條例，自屬無效。

2.公寓大廈管理條例第1 條開宗明義即指「提昇居住品質而制定」，且同條例第3 條對「公寓大廈」、「區分所有權人會議」、「住戶」、「規約」均有明確定義，可知該條例立法目的係規範公寓大廈之管理維護，對象為公寓大廈之「住戶」。又依內政部營建署95年6月8日營署建管字第0000000000解釋函：「公寓大廈管理條例第3條第8項…僅有土地所有權而無區分建物顯非區分所有權人…」；營建署99年11月12日營署建管字第0000000000解釋函：「僅有土地所有權而無區分所有建築物者，…不具同條例第3 條規定身分者，…非屬公寓大廈住戶…」。足徵「區分所有權人」應僅及於具「住戶」資格之者，宅地所有權人不得列為區分所有權人，並無公寓大廈管理條例之適用，法理上均極明確。

3.愛迪生社區非屬集居地區，且土地上無獨立使用之建築物、公寓大廈者，亦無準用公寓大廈管理條例之餘地：按公寓大廈管理條例第53條：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」。次按公寓大廈管理條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：依建築法第11條規定之一宗建築基地。依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」。本件無證據證明愛迪生社區符合上開施行細則第12條規定之3 種情形，而得準用公寓大廈管理條例，復以，公寓大廈管理條例第53條並非以土地位於集居社區已足，而以集居式建物或公寓大廈為其要件。基此，愛迪生社區之「區分所有權人」應限於「建物所有權人」，該社區規約第2條第1款規定，顯屬違法。

㈤被告非愛迪生社區之區分所有權人：

1.被告所有之系爭土地上雖位於非集居式社區之愛迪生社區內，惟被告僅為土地所有人，其上並無建物或公寓大廈，非屬各自獨立使用之建築物、公寓大廈之住戶，依法即非屬該社區之區分所有權人。原告向寶山鄉公所申請報備之區分所有權人名冊，將被告列於其上，有偽造文書之嫌，嗣寶山鄉公所103年12月29日寶工字第000000000號函表示，建請原告依法整理區分所有權人名單，並召開區分所有權人會議，重行報備。

2.被告曾以存證信函向原告聲明，被告依法與其他地主或建物所有人間，無從構成區分所有權關係，被告並非愛迪生社區區分所有權人，未見原告回覆，足證其已知悉且默認。

3.被告自始從未參與愛迪生社區承購戶大會、住戶大會及區分所有權人會議，依法非屬愛迪生社區區分所有權人，自無須受其區分所有權人會議決議之社區規約及管理費之拘束。

㈥系爭土地為山坡地，開發時必然包括道路、整地、鋪路、水溝、電力、自來水、污水設備等等工程之使用權，而當初於山坡地開發時，各項工程規劃、開發、整地、道路、水電…等基礎建設，被告均已按期付清，原告所提比佛利山莊案例（本院101 年度訴字第393 、464 號，臺灣高等法院102 年度上易字第525 號判決參照），與本件內容性質迥異，並不足採。且被告取得系爭土地後，無委託原告代管事項，兩造間未存在任何法律關係。被告多年來一直被拒絕開車出入愛迪生社區，被告並無使用、亦無法使用愛迪生社區資源；原告謂管理費乃代為割草實屬無稽。原告依公寓大廈管理條例要求被告繳交管理費，實為謬解等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠兩造就被告所有系爭土地坐落在愛迪生社區內，系爭土地尚無建物等情均不爭執，就被告是否為愛迪生社區之區分所有權人有所爭執，是本件爭點即為被告是否為愛迪生社區之區分所有權人？悉述如下。

㈡被告非公寓大廈管理條例第3條第2款所定之區分所有權人：按區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有；公寓大廈管理條例第3 條第2 款定有明文。被告為系爭土地所有權人，未與他人區分一建築物而有專有部分，揆之上開規定，被告非區分所有權人至明。

㈢被告不受愛迪生社區規約之拘束：

⒈按規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文。可知規約係以「公寓大廈區分所有權人」為規範對象，被告非區分所有權人，已如上述，故其不受愛迪生社區規約之拘束。

⒉復按左列事項應以法律定之：一、憲法或法律有明文規定，應以法律定之者。二、關於人民之權利、義務者。三、關於國家各機關之組織者。四、其他重要事項之應以法律定之者；中央法規標準法第5 條定有明文。基於人民之權利、義務受憲法所保障，是對人民之權利有所限制，或課以義務者，均應以法律定之，此乃法律保留之明文。查：原告主張愛迪生社區規約第2條第1款：「區分所有權人－係指本社區範圍內任一宅地擁有所有權狀或其建物所有權狀者；每一宅地只能推出一位區分所有權人」，上開規約內容係規範區分所有權人之權利與義務，揆之上開規定，自應有法律明文為依據。而上開規約內容將區分所有權人擴張及於土地所有權人，已違反公寓大廈管理條例第3條第2款之明文，且上開擴張亦無其他法律明文之授權，是上開規約就區分所有權人擴張及於土地所有權人之適法性有疑。

㈣本件無公寓大廈管理條例第53條之適用：按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定；公寓大廈管理條例第53條定有明文。觀之本條文義，係以「各自獨立」之「建築物」、「公寓大廈」為客體，如有共同之設施，而設施之使用與管理具有一體性者，始準用公寓大廈管理條例之規定。鑑於上開「各自獨立」之「建築物」、「公寓大廈」與區分所有之定義有別，惟因設施具有共同使用與管理之必要，立法者乃基於各該建築物或公寓大廈有共同設施之連結，認上開建物雖各自獨立，然有共同管理之必要性，而賦予準用本條例之規定。從而，基於文義解釋，公寓大廈管理條例第53條明文以「建築物」及「公寓大廈」等所有人為規範對象，並不及於「土地所有人」至為灼然。復觀之公寓大廈管理條例第1條規定：為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例，開宗名義即以「公寓大廈」為本條例之規範核心，是依體系解釋，本條例並無及於土地所有權人。至公寓大廈管理條例施行細則第12條係就公寓大廈管理條例第53條所定共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區為列舉之規定。質言之，僅就公寓大廈管理條例第53條要件之一即「集居地區」為解釋，並不及於其他要件，是該條文並無擴張公寓大廈管理條例第53條「各自獨立使用之建築物、公寓大廈」之要件。且依法理，公寓大廈管理條例施行細則為公寓大廈管理條例之子法，子法本不應逾越母法之規範範圍。綜上，被告既非愛迪生社區內其他「建築物」或「公寓大廈」之所有人，本件即無公寓大廈管理條例第53條所示之情。

㈤綜上，原告主張被告為區分所有權人之各該理由，均難可採。

四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院竹東簡易庭