竹北簡易庭(含竹東)99年度竹北小字第189號

臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　 99年度竹北小字第189號

原告

沈賢勇

被告

張秀松

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國99年11月17日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）68,248元。

二、事實摘要：

（一）原告主張：緣原告於民國（下同）89年間與訴外人張訓銘（原姓名張米堂）簽訂土地租賃契約，將坐落於新竹縣湖口鄉○○段919 地號土地（下稱系爭土地）出租予訴外人張訓銘建造廠房，並約定租賃期間自前述廠房取得建築使用執照取得日即90年2 月21日起至99年2 月20日止為期 9年，每月租金12,500元，每二年調漲前期租金數額10% 。嗣於89年7 至8 月間，訴外人張訓銘之子張尹謙在系爭土地上興建鋼造房屋一棟（下稱系爭房屋），並於同年11月24日將系爭土地及系爭房屋轉租予訴外人暐漢科技股份有限公司（下稱訴外人暐漢公司），並由訴外人廖金坡出名簽訂房屋租賃契約，約定租賃期間為五年，自89年11月25日起至94年11月24日止，每月租金50,000元，租金應於每月初一前繳納，每次繳納半年，押租保證金300,000 元。然90年9 月12日訴外人張尹謙將系爭房屋出售予被告，隨即被告又將系爭房屋之所有權二分之一轉讓予原告；嗣於90年9 月28日，原告、被告及訴外人張訓銘三方簽訂特約事項書，約定訴外人張訓銘向原告承租之系爭土地，及於系爭土地上營造系爭房屋並出租予暐翰科技公司等權利義務，日後均由原告及被告二人概括承受；且轉租予訴外人暐漢公司之應收土地租金應先由房租中扣出，並由原告全部承收；房屋租金則由原告、被告平均分受。綜上，系爭房屋為原告、被告所共有，其應有部分各為二分之一，惟9 年來系爭房屋之稅金皆由原告所支付，被告分毫未繳；且依前揭土地租賃契約，系爭土地之租金應每二年調漲前期租金數額之10% ，然約定之土地租金，自第九年起即未有調整，原告為維護其權益，爰提起本訴訟，請求被告給付如訴之聲明所示等語。

（二）被告則以：被告係於90年9 月28日出資2,060,000 元及100,000 元土地押金予訴外人張訓銘，並簽訂買賣契約書，嗣原告於91年3 月31日，亦簽發870,000 元之支票一紙及訴外人暐翰公司房屋押金150,000 元予被告，斯時即由原告、被告雙方共同收取系爭房屋之二分之一之租金；惟系爭房屋為原告所有，亦以其為登記名義人，依照社會通念，自應由房屋之所有權人即原告繳納稅款，被告僅係房屋之出資者非所有者。另原告主張系爭土地之租約係從90年2 月21日起算九年，至99年2 月20日止，惟查，依照土地租賃合約書第3 項及第10項之約定，租賃期限以申請建造廠房之使用執照取得日起算九年；又租賃契約簽訂後，應向行政機關建造獲准始能生效，從而，參酌新竹縣政府工務局建築使用執照之記載，取得執照日應係校對日即90年3 月28日，是土地租賃契約應係從90年3 月28日起算九年，至99年3 月27日止等語，並求駁回原告之訴。

三、法院之判斷：

（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款及第2 項定有明文。查本件原告前對於被告聲請核發支付命令時，其請求之標的及數額原為「債務人應給付債權人68,248元。」，經被告就上開支付命令提出異議後，原告上開支付命令之聲請即視為起訴或聲請調解；後原告於99年6 月15日以準備書狀將訴之聲明第一項變更為「被告應給付原告68,248元，及自99年3 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息」；嗣再於99年9 月29日再將訴之聲明第一項變更為「被告應給付原告68,248元」，核原告上開所為訴之變更，其請求之基礎事實皆屬同一、並僅為擴張或減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦或訴訟之終結，參諸前揭規定，原告所為訴之變更，於法尚無不合，應予准許，合先敘明。

（二）原告主張之事實，業據其提出之土地租賃契約書、房屋租賃契約書、特約事項書，及房屋稅繳納證明書為證，惟為被告以前揭情詞置辯，是本件之爭點應為原告主張被告應給付系爭房屋91年至99年房屋稅之二分之一有無理由？如有理由，應給付之數額若干？依土地租賃契約，系爭土地之租期為何？又原告請求被告給付第九年短付之土地租金調漲差額，是否應予准許？

（三）查系爭土地租約部分，原告主張應以建築使用執照發照日即90年2 月21日起算九年，即90年2 月21日算至99年2 月20日止；而被告則認建築使用執照係於90年3 月28日校對，故主張應從90年4 月1 日起算，算至99年3 月31日止等語，惟查，依土地租賃合約書第3 條規定，出租期限應依照本土地申請建造廠房之使用執照取得日算起108 個月為期九年，是土地出租起算之日應以領取建築使用執照之日為準，本件系爭房屋領照日期為90年3 月28日，此觀之新竹縣政府工務局建築使用執照影本領照日期欄上之校對章自明，故關於系爭土地之租賃期間，自應從90年3 月28日起算九年，算至99年3 月27日止，先予敘明。

（四）有關原告主張被告應給付91年至99年房屋稅之二分之一部分，原告主張訴外人張尹謙將系爭房屋出售予被告，隨即被告又將系爭房屋之所有權二分之一轉讓予原告，是系爭房屋為原告、被告所共有等情，為被告所自承，雖被告以系爭房屋係以原告為登記名義人，應為原告所有，伊僅係房屋之出資者非所有者，依照社會通念，自應由系爭房屋所有權人即原告繳納稅款等語置辯，然查，系爭房屋依房屋稅條例及民法物權編之相關規定，雖應由登記名義人即原告為納稅義務人，惟系爭房屋事實上為兩造所共有，所有權各二分之一，已如前述，故就房屋稅負擔之內部關係仍應由兩造各分擔二分之一。準此，本件雖由原告先行繳納，然其仍得依不當得利之法律關係，請求被告給付其中二分之一之房屋稅，從而，被告前揭所辯，顯係卸責之詞，並不足為拒絕清償之理由。

（五）又系爭房屋於系爭土地之租賃期間屆滿後自動歸屬原告所有乙節，業據原告提出土地租賃合約書、特約事項為證，並為被告所不爭執，而系爭土地之租期係於99年3 月27日屆滿，已如前述，是系爭房屋於歸屬原告前即99年3 月27日前，被告自應前述之認定，負擔二分之一之房屋稅；又系爭房屋91年至99年各年度房屋稅額依序為12,894元、12,765 元 、12,633元、12,504元、12,375元、12,243元、12,114元、11,982元、11,853元，有原告提出之91年至98年之全期房屋稅繳納證明書、99年房屋稅繳款書為證，故被告應負擔之房屋稅為91年至98年之房屋稅二分之一，及99年1 月1 日至99年3 月27日止之房屋稅二分之一，經計算後被告應負擔之房屋稅為51,151元【計算式如下：（〈12,894元+1 2,765元+12,633 元+12,504 元+12,375 元+12,243 元+1 2,114元+11,982 元〉÷2）+（11,853元×86天/365天÷2）=51,151元】，從而，原告依不當得利法律關係，請求被告給付房屋稅55,768元部分，於51,151元範圍內有理由，應予准許，逾此部分則屬無據。

（六）有關原告請求被告給付每月短付之土地租金調漲差額部分，原告主張依土地租賃契約，系爭土地之租金應每二年調漲前期租金數額10% ，惟本件約定地租自第九年起即未有調整，爰請求被告給付第九年短付之土地租金調漲差額9,984 元乙節，業據其提出之土地租賃合約書為證，雖被告以伊不瞭解，該數額均係由原告提出，並交由暐翰科技公司會計計算等語置辯，然依前揭土地租賃合約書第2 條規定：出租金額：每個月12,500元。於本合約生效日算起每24個月（2 年1 次）調漲每月租金之10% ，可知雙方約定之第一年土地租金為12,500元，第三年應調漲為13,750元，第五年應調漲為15,125元，第七年應調漲為16,638元，至第九年之土地租金，則應調漲為每月18,302元。第九年之土地租金，與未調漲前之租金，每月差額為1,664 元，應由兩造共同均分，而為832 元，蓋系爭土地租賃契約係由兩造概括承受，有原告、被告及訴外人張訓銘三方簽訂之特約事項書附卷可參，睽之前揭說明，是原告請求被告給付短少之租金調漲差額9,984 元（計算式如下：832 元×12月=9,984元），即屬有據，應予准許。

（七）從而，原告依不當得利之法律關係及租賃契約之相關規定，請求被告給付系爭房屋房屋稅51,151元，及系爭土地最後一年之租金調整差額9,984 元，合計61,135元，應屬有理，應予准許，逾此部分請求，則無理由，爰駁回之。

（八）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，附此敘明。

（九）本件為小額訴訟而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第436 條之23、第79條、第436 條之19第1項 、第436條之20，判決如主文。

如對本判決上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕