旗山簡易庭105年度旗簡字第118號

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　105年度旗簡字第118號

原告

董碧蓉

原告

簡高三平

訴訟代理人

邱麗妃律師

複代理人

蕭永宏律師

被告

謝萬順

上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國106 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告依臺灣高雄地方法院（下稱雄院）104年度司執字第116934號執行程序，於民國（下同）105 年3月28日以新臺幣（下同）40萬元之價額，標得訴外人尤雅美所有坐落於高雄市○○區○○段000 地號，面積250 平方公尺土地（下稱系爭土地）。惟系爭土地之原所有人尤石成（即尤雅美之父）與原告間各有買賣之債權關係，即原告董碧蓉之前手董武買受系爭土地中如附圖所示鐵皮棚架、磚造屋等建物地基範圍，面積117 平方公尺土地，並由原告董碧蓉繼承取得；原告簡高三平則買受如附圖示二層樓房屋地基範圍，面積62平方公尺之土地，原告因而各有權占有系爭土地建屋使用。而尤雅美係嗣於96年間經尤石成贈與取得系爭土地所有權，其於受贈土地時已知悉原告等之建物在系爭土地上，並在該處居住生活多年，仍願取得系爭土地所有權，故推斷尤雅美於受贈取得系爭土地時有默許原告繼續使用土地之意，依類推適用民法第425 條之1 第1 項前段規定，推定在房屋使用期限內原告各就系爭土地中，原告各人所有系爭房屋所坐落基地範圍土地有租賃關係，此業經雄院98年度再易字第12號民事確定判決所認定。是原告為系爭土地之基地承租人，依土地法第104 條第1 項規定就系爭土地有優先承買權。然此等事實為被告所否認，爰依民事訴訟法第247 條規定提起本件訴訟，聲明：確認原告董碧蓉對系爭土地持分250 分之117 比例、原告簡高三平就系爭土地持分250 分之62比例，有按拍定價格40萬元，依上比例折算之價額之同一條件有優先承買權。原告並提出雄院98年度再易字第12號、96年度簡上字第132 號、104 年房屋稅繳款書、房屋稅籍證明書等件為證（見本院卷第5-21頁）

二、被告則以：原告雖以雄院98年度再易字第12號判決主張類推適用民法第425 條之1 規定，推定於房屋使用期限內對系爭土地各有租賃關係，惟該判決業經雄院102 年度簡上字第398 號判決認定其類推民法第425 條之1 之法律見解違背法令；且原告復於雄院102 年度旗簡字第21號返還土地等事件（即尤雅美主張終止系爭土地之租賃契約，並請求原告給付租金之事件）中堅決否認就系爭土地有租賃關係，故原告均非系爭土地之基地承租人。是以，原告雖得依據買賣契約對尤雅美主張有權占有，但其並非土地法第104 條第1 項規定得行使優先承買權之人，且依土地法104 條之立法意旨亦無將優先承買權人之範圍擴張及於「其他合法使用人」，爰聲明：原告之訴駁回。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247 條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此項危險、此種不安狀態，得以對於被告之確認判決除去之者，即為存在（最高法院27年上字第316 號、52年台上字第1237號、第1240號判例意旨參照）。本件原告主張為系爭土地之基地承租人，依土地法第104 條第1 項規定，就系爭土地有優先承買權存在，被告則否認之，則原告就系爭建物是否具有優先承買權即屬不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告據以起訴求為確認優先承買權存在，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。

四、本院之判斷及得心證之理由：

㈠經查，本件兩造雖就原告有權占有系爭土地乙情俱不爭執，惟就原告有權占有系爭土地之是否為租賃關係，而得適用土地法第104 條第1 項規定有所爭執。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法425 條之1 第1 項前段定有明文。民法增訂此項規定其立法理由已明言：土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。然本件原告2 人均係主張渠之前手或其本人係向系爭土地原所有人尤雅美之先祖尤金玉買受土地以建屋使用，故房屋與土地本即非屬同一人所有，此與該增訂之民法第425 條之1 第1 項前段「法定租賃權」之要件，已有不同。而尤雅美既係因贈與而取得系爭土地，依繼受取得之法理，固應承受系爭土地上有原告2 人之房屋占有使用之瑕疵，但亦祇生應容認原告等2 人繼續使用系爭土地，無得加以排除而已，不得推斷尤雅美自受讓土地時起有擬制出租土地之認知。次查，尤雅美自承當雄院95年度旗簡字第156 號民事事件訴訟實施權能時起，即始終認定原告2 人無權占有系爭土地，迭次以起訴、聲明上訴或提起再審等訴訟，訴請判決命原告2 人拆屋還地，以上歷程有雄院95年度旗簡156 號、96年度簡上第132 號、98年年度再易字第12號及102 年度旗簡字第21號、102 年度簡上389 號諸民事事件可資參照，復為兩造俱不爭執，洵此，尤雅美既係原告之對立造，當無從推斷其主觀上有「默許」原告2 人之系爭房屋繼續使用系爭土地之可能。依上所述，原告等人與尤雅美之間就系爭土地之占有本權之認知既係各有堅持，客觀上並無法律漏洞而須以類推解釋適用民法第425 條之1 第1 項前段規定以資填補之必要。原告比附援引法定租賃權之規定，主張原告對系爭土地應類推適用民法第425 條之1 第1 項前段，進而推認得依土地法第104 條規定對被告即拍定人主張行使優先承買權云云，其法律見解尚難為本院採酌。

㈡抑有進者，尤雅美曾於102 年間以原告2 人有積久系爭土地地租之論據，除訴請終止基地租賃關係，請求原告2 人返還系爭土地外，並請求原告2 人應分別給付5 年期間欠租（對原告董碧蓉請求37,825元、對原簡高三平請求26,350元）訴訟即雄院102 年度旗簡字第21號及102 年度簡上389 號民事事件。而原告2 人於該案審理時，均主張對系爭土地係基於買賣關係為占有本權，否認有租賃關係存在，致尤雅美上揭民事事件受不利益之判決等實，已據原告2 人均自認在卷。茲原告2 年為求對被告得主張行使優先承買權之有利判決，翻異其等之前之論據，改稱與尤雅美之間有基地租賃關係存在，違反「禁反言原則」，則本於訴訟誠信，自不許原告任意翻覆。

㈢綜上所述，民法第425 條之1 第1 項前段法定租賃之規定，祇生推定之效力，如有實證即足以舉證推翻之。本件原告等2 人就系爭土地與原土地所有人尤雅美之間，無以使本院形成有法定租賃權存在之推定力，原告2 人進而依土地法第104 條第1 項規定，請求確認渠等對被告即拍定人，就系爭土地有按拍定價額同一條件優先承買權，即無理由，應予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。