臺灣橋頭地方法院105年度訴字第734號

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第734號

原告

南豐資產管理顧問有限公司

法定代理人

王宥尹

原告

陳正福

上二人共同訴訟代理人

侯重信律師

被告

翁呂玉雲

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105年10月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告南豐資產管理顧問有限公司（下稱南豐公司）從事不動產仲介業務，於民國104 年4 月間獲悉有門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號之房地（下稱系爭房地）有意讓售，為招攬生意，遂由公司負責人即訴外人王宥尹前往拜會數次，均由被告與其夫接待，過程中被告表明系爭房地為其子即訴外人翁浚育所有，已委託其他仲介業者銷售，然復稱沒有關係，伊可以處理等語，並與王宥尹討論委售事宜，翁浚育在旁得以知悉雙方談話內容，未曾表示異議。104年4 月28日之前1 、2 日，王宥尹通知被告偕同翁浚育於是日前來與原告南豐公司簽署委託銷售契約，另通知買主即原告陳正福前來議價及準備於議價成立時支付定金，惟被告僅與其夫前來，並未帶同翁浚育到場，並表示委託銷售之事伊可以處理，俟正式簽立買賣契約之時始偕同翁浚育前來即可等語，原告衡酌被告與其夫乃翁浚育之父母，遂深信不疑而許被告以翁浚育代理人之身分簽署委託銷售契約等文件，且為使手續齊備，仍交付空白授權書囑被告持予翁浚育簽署後交還原告南豐公司，詎翌日王宥尹致電詢問授權書是否已簽妥時，被告竟回稱價格太低，翁浚育不願出售等語。原告陳正福認其反悔不賣，乃以存證信函催告翁浚育出面簽約，否則解除買賣契約，翁浚育始回函表示並未授權其父母代理等旨。嗣原告訴請翁浚育給付違約金（案號為本院104 年度訴字第1783號），訴訟中被告亦到庭證稱翁浚育並未授權伊簽署委託銷售契約等文件云云。查被告未經翁浚育授權，卻向原告虛稱其有代理權，而以翁浚育代理人之身分自居，代理翁浚育與原告南豐公司簽訂系爭房地之「專任委託銷售契約書」、「契約內容變更同意書」（下合稱系爭委售契約），且單方簽署房地產標的現況說明書，復就系爭房地於104年4月28日與原告陳正福以新台幣（下同）2660萬元達成議價，並於原告二人簽訂之買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書）上代簽翁浚育之姓名，以表示同意上開議定之售價，被告對善意之原告二人所為上述行為，顯均屬無權代理，致原告二人受有損。次查，倘被告代理簽訂之系爭委售契約有效，原告南豐公司本可獲得仲介費50萬元，故原告南豐公司所受損害即為此等相當於原可獲得服務費之金額。又被告陳正福於與被告議價成立當日，已給付面額20萬元之即期支票作為保證金，依系爭議價委託書第4條第4款約定，賣方如違約不賣，應加倍返還保證金，保證金加倍返還後，買賣契約即無條件解除。此等加付之1 倍保證金屬損害賠償額預定性質之違約金，故原告陳正福所受損害即為此等原可獲償之違約金額。原告基於上情，自得依民法第110 條規定，請求被告負損害賠償責任，賠償原告南豐公司50萬元、原告陳正福20萬元。為此，提起本訴，並聲明：㈠被告應給付南豐公司50萬元，另應給付被告陳正福20萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈡請依職權宣告假執行。

二、被告則以：被告初始即再三向原告表明系爭房地為翁浚育所有，且翁浚育已委託仲介代售。又原告南豐公司之法定代理人於系爭委售契約簽立時，並非原告南豐公司之經紀人員，違反不動產經紀業管理條例第16條、第17條規定，業經高雄市政府地政局裁罰在案。再者，授權書乃交易之前即應取得之文件，而非於交易後再補。原告南豐公司為專業之不動產仲介經紀業者，依民法第531 條、第534 條第1 款規定，本應謹慎處理，實無由於未取得書面授權時，即遽認被告已確實取得翁浚育之授權，故原告南豐公司顯非善意相對人。復查，被告與原告陳正福並未成立買賣契約，此由系爭委售契約第3 條付款方式及應繳文件之記載，及原告陳正福所簽訂之系爭議價委託書可證等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告南豐公司從事不動產仲介業務，前與被告接洽系爭房地委託銷售事宜，過程中被告曾表明系爭房地為其子翁浚育所有，已委託其他仲介業者銷售。

㈡翁浚育並未授權被告代為處理系爭房地委託銷售及買賣事宜。

㈢原告南豐公司與被告曾簽立系爭委售契約，斯時被告並未提出翁浚育表明授予其代理權之授權書面文件。

㈣原告二人曾簽立系爭議價委託書。

四、本件爭點：

㈠被告是否代理翁浚育與原告南豐公司成立系爭委售契約？又被告此舉是否屬無權代理？如是，原告南豐公司是否為善意之相對人，而得請求被告賠償所受損害？其金額為何？

㈡被告是否代理翁浚育與原告陳正福成立系爭房地之買賣契約？又被告此舉是否屬無權代理？如是，原告陳正福是否為善意相對人，而得請求被告賠償所受損害？其金額為何？

五、本院得心證之理由：

㈠被告是否應對原告南豐公司負無權代理人之損害賠償責任？

⒈按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責；民法第110 條定有明文。其所謂善意相對人，指相對人對於無權代理人所為之法律行為，就有無代理權限之部分，客觀上足以產生誤信或有特殊情事可認代理權確實存在之情形。經查，被告未經訴外人翁浚育授權，卻代訴外人簽訂系爭授「專任委託銷售契約書」、「契約內容變更同意書」，有上開契約書影本在卷可佐（見本院卷9 頁至11頁），復為被告所不爭執（見本院卷第55頁），堪認被告確係無權代理訴外人翁浚育而與原告南豐公司簽訂系爭「專任委託銷售契約書」、「契約內容變更同意書」。故原告南豐公司主張被告無代理權而與原告南豐公司簽訂系爭授權書，應屬真實。惟原告南豐公司如欲依無權代理之相關規定請求被告負損害賠償責任，依上開規定，尚須原告係善意之相對人始得為之。

⒉次按物權之變動，以有一足使外界可資辨認的徵象為必要，此稱為公示原則；不動產物權即係以「登記」為此公式方法，以利外界辨認。而當不動產物權公示以後，原則上所有人均可相信由此公示方法所彰顯之權利外觀應與實際權利狀態相符。本件系爭土地於兩造簽訂系爭授權書時，原告南豐公明知係屬訴外人翁浚育所有之事實，為原告南豐公司於起訴狀中所明確記載（見本院卷第4 頁）。故原告南豐公司如欲銷售系爭土地，自須經該訴外人或經合法授與代理權人之委任。經查，原告南豐公司陳稱，被告為翁浚育之母，而翁浚育年紀當時僅30餘歲，衡情本案系爭房屋應係翁浚育父母資助下所購置，且於簽署上開委託書前，多次因系爭房屋託售事宜前往被告住拜訪被告，翁浚育均未表示反對意見，而簽署上開委託書當日，被告又自稱委託銷售之事，伊即可處理，因而認為被告確實受翁浚育委託等語（見本院卷第45頁）。惟從事房屋仲介業務之公司或人事，當知買賣不動產因物件之價值甚鉅及事涉辦理移轉登記時用印等專屬個人事項，他人若代理房屋所有人委託銷售，自應確認是否確實受有委任，並取得書面委託，以免交易橫生枝節，此情為原告南豐公司所明知，可由原告南豐公司所印製之「專任委託銷售契約書」第六條第二項記載「簽約代理人代理委託人簽訂本契約者，應交付經所有權人簽名之授權書予受託人驗證」等語而明。故本件原告南豐公司，見被告未提出書面授權書，自應請被告提出書面授權書後再行簽署系爭「專任委託銷售契約書」、「契約內容內容變更同意書」，原告南豐公司卻未依上開規定，逕與被告簽立上開書面契約，堪認原告南豐於簽訂系「專任委託銷售契約書」、「契約內容變更同意書」時，未盡其查證之義務而有重大過失。再查原告南豐公司若僅係為取得系爭房屋之委託銷售權，於被告簽署「專任委託銷售契約書」後，即可與原告陳正福議價，縱價格有所落差，只要被告與原告陳正福談妥即可，並無再次要求被告簽立「委託銷售契約內容變更同意書」之必要。但被告卻於簽立「委託銷售契約書」同日又要求被告簽立「委託銷售契約內容內容變更同意書」，且委託銷售價格同日由3380萬元，降至2660萬元。降價高達720 萬元，可認原告南豐公司當日必大力以各種說理要求被告降價，否則自無可能同一不動產於同日降幅如此之劇。而參以本案房子迄今仍未出售，顯然被告一家之經濟，並無急需降價求售之狀況，卻於當日大幅降價達720 萬元，大大有違常情。縱使原告以各種理由要求被告降價，若非被告認書寫「委託銷售契約內容內容變更同意書」後，並無依照委託銷售售契約內容內容變更同意書之價格出售房地之義務，實難解釋同日就同一不動產之價格，降幅如此之劇。準此，被告辯稱：原告南豐公司稱沒有關係，須書面委託後才成立等語，已然可採。綜上，原告南豐公司於簽訂系爭授權書、變更同意書時，未盡其查證之義務而有重大過失，且被告所稱稱：原告南豐公司稱沒有關係，須書面委託後才成立等語，非無可採，自難認原告南豐公司於被告簽立上開書面契約時，係善意不知被告未經該訴外人授與代理權。復無其他表見事實之存在足使原告南豐公司可信被告曾經該訴外人授與代理權，是原告南豐公司應非善意不知被告未經授與代理權。依前揭規定，原告南豐公司請求被告負損害賠償責任，自屬無據。

㈡被告是否應對原告陳正福負無權代理人之損害賠償責任？原告陳正福雖主張，就系爭房地於104年4月28日與被告以2660萬元達成議價，被告並於原告二人簽訂之「買賣議價委託書」（見本院卷25頁）上代簽翁浚育之姓名，以表示同意上開議定之售價，因此被告就此須負無權代理人之損害賠償責任。惟查，被告雖有在「買賣議價委託書」下方之賣方簽名欄書寫「翁浚育翁呂玉雲代」等語，然就「同意出售欄」或「不同意出售欄」並未勾選，而出售房屋除議定房屋總價價外，房仲非用之負擔、規費之負擔、付款方式等細節，均會影響出售意願，上開「買賣議價委託書」，被告既尚未勾選同意或不同意出售，自難以雙方以談妥總價，遽認被告已同意出售，原告陳正福執「買賣議價委託書」請求損害賠償，自非有據，不應准許。

六、綜上所述，原告基於民法第110 條之規定，請求被告應給付原告南豐公司500,000元；應給付原告陳正福200,000元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。至於原告聲請本院依職權宣告假執行，僅促請本院職權發動，原告之訴既經駁回，本院即不得依職權宣告假執行，亦無庸就此部分聲請為准駁之裁判，併此敘明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。

民事第三庭法 官 林揚奇