臺灣嘉義地方法院民事判決

原告

吳信賢

訴訟代理人

吳碧娟律師

被告

吳秀鳳

訴訟代理人

柳馥琳律師

上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國115年1月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查財政部國有財產署南區分署（下稱國產署南區分署）依土地法第73條之1第2項規定，委託台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱台灣金服公司）辦理113年度第12批逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售案第25標號（下稱系爭標案），標售被繼承人蔡大肚所有坐落嘉義縣○○市○○段000地號土地（下稱593地號土地）應有部分2分之1（下稱系爭土地），由原告得標，惟被告主張其就系爭土地有優先購買權存在，原告否認之，則被告就系爭土地有無優先購買權存在，在兩造間即屬不明確，而原告私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除。是原告提起本件確認之訴，應認有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠國產署南區分署依土地法第73條之1第2項規定，委託台灣金服公司辦理系爭標案，標售被繼承人蔡大肚所有系爭土地，由原告於民國113年8月29日以最高標價得標，被告於113年9月20日向台灣金服公司提出優先購買申請書，表示其就系爭土地有優先購買權等語，原告對於優先購買權之存否或使用範圍有爭執，遂依「台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司辦理財政部國有財產署南區分署委託標售113年度第12批逾期未辦繼承登記土地及建築改良物投標須知」（下稱系爭投標須知）第12條第2項規定，提起本件確認優先購買權不存在之訴。

㈡依逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點（下稱系爭標售要點）第5條第1項第1款，及系爭投標須知第12條第1項第1款規定，繼承人、合法使用人或其他共有人依土地法第73條之1第3項規定，就其實際使用範圍表示優先購買時，應於決標後30日內檢具保證金及相關證明文件，以書面向標售機構提出申請。被告係依土地法第73條之1規定，以繼承人、合法使用人或共有人之身分，於決標後30日內提出優先購買申請書，並未依據其他法律規定主張優先權。其次，依被告提出之被繼承人蔡大肚相關繼承資料可知，被繼承人蔡大肚之繼承人有蔡参（已歿）、陳蔡油、施蔡利，被告為蔡参之繼承人，而蔡参並非被繼承人蔡大肚之唯一繼承人，另系爭房屋之課稅資料雖記載被告為納稅義務人，然無法證明被告係系爭房屋之事實上處分權人，則被告稱蔡参死後經全體繼承人同意由被告繼承，被告自得以共有人身分主張優先購買權云云，與事實不符。次之，蔡参在系爭土地興建門牌號碼嘉義縣太保市三塊厝28號房屋（下稱系爭房屋），蔡参雖係593地號土地共有人之一，然興建系爭房屋需向其他共有人承租土地或經其他共有人同意，始為合法使用土地之人。再者，593地號土地及系爭房屋長期未有人使用，593地號土地多年來雜草叢生，系爭房屋亦未使用水、電，於原告標得系爭土地後，被告之兄即訴外人吳天文即向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）申請復電，而非被告，被告更於台灣金服公司定期勘驗測量前，在593地號土地上鋪設水泥，可見被告於原告標得系爭土地前並未實際使用系爭土地、房屋。況依被告之優先購買權申請書下方記載「未見保証金票据，請查明之」等字，以及國產署南區分署114年10月31日台財產南嘉二字第11421015750號函覆說明可知，被告未於決標後30日內檢具保證金，與前揭規定未符，已喪失優先購買權。是以，被告未遵期提出保證金，就系爭土地之優先購買權顯不存在。

㈢並聲明：

⒈確認被告就系爭標案於113年8月29日所拍定坐落系爭土地之優先購買權不存在。

⒉訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯略以：

㈠國產署南區分署委託台灣金服公司就系爭土地辦理標售，由原告於113年8月29日標得，被告即於113年9月20日向台灣金服公司提出優先購買權申請書，主張被告為土地法第73條之1規定之繼承人、合法使用人或共有人，對系爭土地有優先購買權，被告雖於113年12月13日繳交保證金並於114年1月10日繳庫，然被告係因資料未齊全，經台灣金服公司分別於113年12月6日、113年12月13日、114年2月17日接獲補正，始得審認具優先購買資格。

㈡系爭土地為被告之外曾祖父蔡大肚所有，系爭土地所屬593地號土地另有共有人即訴外人蔡再行、蔡再添、蔡福（應有部分均各6分之1）。系爭土地於蔡大肚死亡後，因未辦理繼承登記，於73年間由嘉義縣政府代管，於91年間，嘉義縣政府移送財政部國有財產局南區辦事處嘉義分處（即國產署南區分署嘉義辦事處前身）辦理標售，然蔡大肚並非無人繼承，只是未就系爭土地辦理繼承登記而已，被告之外祖父蔡参為蔡大肚之唯一繼承人，蔡参死後經全體繼承人同意由被告繼承，被告自得以共有人身分主張優先購買權。蔡参既係593地號土地共有人之一，則蔡参得在593地號土地上興建系爭房屋，自毋須向蔡再行、蔡再添、蔡福承租土地或經其等同意使用，而蔡参死後經全體繼承人同意由被告繼承系爭房屋，又被告於113年間向嘉義縣財政稅務局申請變更系爭房屋納稅義務人名義，業據嘉義縣財政稅務局113年4月17日嘉縣財稅房字第1130006139號函予以釐正，可認被告為系爭房屋之納稅義務人，被告自得以合法使用人及共有人身分，就系爭土地主張優先購買權。另蔡参於興建系爭房屋時有向台電公司申設電表，系爭房屋係以蔡参之名義繳納電費至98年間，又被告於113年間委託被告之兄吳天文申請復電並代收電費繳納通知單，再交由被告繳納，非如原告所稱長期未使用水、電云云，此與被告有無優先購買權無涉。

㈢本件拍賣標的為蔡参之593地號土地應有部分，而系爭房屋為蔡參所興建，為房屋所有權人，蔡參死後經全體繼承人同意由被告繼承，蔡參之土地應有部分既經台灣金服公司拍賣，倘確定由原告拍定，則土地、房屋所有權人各異，自應有民法第838條之1規定之適用。其次，蔡参及被告之父母吳江海、蔡桂英均在系爭房屋設有戶籍，顯見蔡参、吳江海、蔡桂英就系爭土地、房屋為占有，而被告為系爭房屋之繼承人，依民法第944條第2項及第947條第1項規定，得就自己之占有與其等之占有合併而為主張，已符合地籍清理條例第12條第1項第1款（地上權人）、第4款（該條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為土地之占有人），被告自得主張有優先購買權。再者，被告亦得以地上權人之身分，依土地法第104條規定主張優先購買權。

㈣系爭投標須知第12條第1項第1款雖係規定「於決標後30日內檢具保證金及相關證明文件」，然依系爭標售要點第8條第2項「主張優先購買權人未按執行機關通知期限內自行協議或循司法途徑處理者，視​​為放棄優先購買權」規定反面解釋，被告既已於113年9月20日依土地法第73條之1第3項規定主張優先購買，則被告之優先購買權已然生效，至於保證金之繳納方式及金額，與優先購買權之行使無關。另系爭投標須知僅係國產署頒定之行政規則，而國產署南區分署114年10月31日台財產南嘉二字第11421015750號函文係行政機關所為之函釋，並不拘束法院。

㈤並聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

三、本院之判斷：

㈠原告主張：國產署南區分署依土地法第73條之1第2項規定，委託台灣金服公司辦理系爭標案，標售被繼承人蔡大肚所有系爭土地，由原告於113年8月29日以最高標價得標，被告於113年9月20日向台灣金服公司提出優先購買申請書，表示其就系爭土地有優先購買權等語，為被告所不爭執，並有國產署南區分署嘉義辦事處114年4月21日台財產南嘉二字第11405032580號函及所附資料附卷可稽（見本院卷一第63至265頁），堪信為真實。

㈡按依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告3個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後30內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1第3項定有明文。又執行機關辦理標售時，應於標售公告一併明示下列事項：繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。其願優先購買者，應於決標後30內，檢具保證金及相關證明文件，以書面向執行機關提出申請；未於規定期限內申請者，視為放棄優先購買權，復為系爭標售要點第5條第1項第1款所明定。再者，系爭投標須知第12條第1項第1款、第4項規定：標售不動產如有第三人主張優先購買者，依下列方式處理：㈠繼承人、合法使用人或其他共有人依土地法第73條之1第3項規定，就其實際使用範圍表示優先購買時，應於決標後30日內檢具保證金及相關證明文件，以書面向標售機構提出申請，餘款於標售機構繳款通知送達之次日起50日內一次繳清。保證金按其主張優先購買範圍占列標土地總面積比例並乘以投標保證金計收。相關證明文件包括身分證明、使用不動產之權利證明及使用範圍。主張優先購買權人未於規定期限提出申請或繳清價款，或未依第2項通知期限內自行協議或循司法途徑處理者，視為放棄優先購買權，買賣關係不待標售機構解除即消滅。

㈢原告於113年8月29日就系爭土地以最高標價得標，被告於113年9月20日依土地法第73條之1第3項規定，向台灣金服公司提出優先購買申請書，然未檢付保證金票據，嗣被告於113年12月13日交付發票日為113年12月11日面額100,000元之支票給台灣金服公司之事實，為被告所不爭執（見本院卷一第211至212頁、卷二第211至213頁、卷三第32頁），並有上開支票附卷可稽（見本院卷一第212頁）。準此，被告係依土地法第73條之1規定，以繼承人、合法使用人或共有人之身分，於決標後30日內提出優先購買申請書，然未於決標後30日內檢具保證金，與上開規定未符，已喪失優先購買權，就系爭土地之優先購買權顯不存在。經本院函詢國產署南區分署關於主張優先購買權人出具申請書，依土地法第73條之1規定以繼承人、合法使用人或其他共有人身分拍定後30日內主張優先購買權時未提出保證金，主張優先購買權是否有效等項，據答覆稱：...二、依本分署113年度第12批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物投標須知第12條第1項第1款規定，繼承人、合法使用或其他共有人依土地法第73條之1第3項規定，就其實際使用範圍表示優先購買時，應於決標後30日內檢具保證金相關證明文件，以書面向標售機構提出申請，餘款於標售機構繳款通知送達之次日起50日內一次繳清。相關證明文件包括身分證明、使用不動產之權利證明及使用範圍圖。三、本案土地係委託金服公司辦理標售，經彙列本分署113年第12批第25標號標售，於113年8月29日開標，由吳信賢君以最高投標金額得標，嗣繼承人吳秀鳳君於113年9月20日依土地法第73條之1第3項規定主張優先購買權，因優先購買權人資料未齊全，金服公司分別於113年月6日、12月13日及114年2月17日接獲補正後，始得審認具優先購買資格，惟優買保證金支票係主張人於113年12月13日始繳交予金服公司，並由金服公司於114年1月10日代為繳庫在案。四、按上開投標須知規定，主張優買保證金並無明定繳交方式及票據格式，應以該金額得繳入國庫為原則，惟本案依土地法第73條之1第3項規定主張之優先購買權人未於決標後30日內檢具保證金，顯已不符上開須知規定，已喪失優先承購權。另優先購買權人倘已於決標後30日內檢具保證金主張優先承購，惟所付之證明文件倘有審查疑義，金服公司自得函請補正，以確認優購權是否存在。因雙方對於優先購買資格有所爭議，皆已提起民事訴訟，既已進入司法程序，本分署將依判決結果續處。另依土地法第73條之1第3項規定，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後30日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄等語，有該分署114年10月31日台財產南嘉二字第11421015750號函附卷可稽（見本院卷三第5至6頁），亦認定被告依土地法第73條之1第3項規定，於決標後30日內提出優先購買申請書，然未於決標後30日內檢具保證金，已喪失優先購買權。

㈣本件與地籍清理條例第12條規定代為標售之情形不同，並無該條之適用。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之；土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。前項地上權，因建築物之滅失而消滅，民法第425條之1、第838條之1固定有明文，然依上開法條規定，於讓與或拍定時，充其量僅為推定有租賃關係或視為有地上權之設定而已，並非於讓與或拍定時即得以承租人或地上權人之身分行使優先溝買權。此外，被告未舉證據證明其於系爭土地標售時有土地法第73條之1第3項以外其他法律規定之優先購買權存在，既無證據明，被告主張其有其他優先購買權存在，即無可採。

四、綜上所述，原告訴請確認被告就系爭標案於113年8月29日所拍定坐落系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民二庭法　官　黃茂宏