臺灣嘉義地方法院98年度訴字第682號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第682號

原告

丙○○

訴訟代理人

楊漢東律師

被告

乙○○

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國99年1 月21日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、原告主張：㈠被告經不動產仲介公司仲介，於民國98年8 月9 日與原告簽訂土地及房屋買賣契約書（下稱本件買賣契約），向原告購買坐落嘉義市○○○段0475之0114地號土地及其上同段04918 建號（門牌號碼為嘉義市○○街99號）房屋（下稱系爭不動產），買賣價金新臺幣（下同）500 萬元，被告已經給付第1 、2 期款共100 萬元。原告已將系爭不動產所有權移轉登記與被告，依本件買賣契約約定，被告應於產權過戶完成後3 日內付清尾款400 萬元。㈡豈料，被告於系爭所有權移轉登記辦畢後，竟偽稱系爭不動產為凶宅，要求不交屋並退還已給付之100 萬元，又拒絕給付尾款。原告多次透過仲介公司與被告協調，被告仍拒不履行，爰依買賣契約之約定請求被告給付價金及遲延利息。㈢被告雖辯稱系爭不動產為凶宅，但不能舉證證明，其抗辯自非可採。又依內政部於97年7 月24日內授中辦地字第0970048190號函所示凶宅之認定標準必須具備下列條件：1.該建築改良物（專有部分）限於賣方產權持有期間；2.曾發生兇殺或自殺而死亡，但不包括自然死亡之事實；3.在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）情形，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。是縱認被告辯稱系爭不動產內曾有承租人因一氧化碳中毒意外死亡乙節屬實，依前開標準，系爭不動產亦非凶宅。況自主觀面而言，是否為凶宅，常因個人之心理、宗教信仰及時間之經過等因素而受影響，並非一般人均認為有人意外死亡之房屋即為凶宅，依被告之抗辯，本件意外死亡事故已發生多年，系爭不動產亦非凶宅等語，並聲明：如主文所示（除供假執行擔保金額及免為假執行之宣告外）。

乙、被告則以：按民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。次按所謂物之瑕疵，即指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質，而不具備者，即為物之瑕疵。凡出賣之特定物，其物之價值、效用或品質欠缺者，均屬之。本件原告委由長鴻房屋企業社出售系爭不動產，該仲介公司曾保證系爭不動產為吉屋，絕非凶宅，被告信而買受。惟被告已依約繳納2 期款並整理房屋，準備做生意期間，因與鄰居互動聊天，才得知系爭不動產在多年前曾經出租，而承租人因一氧化碳中毒，意外死亡，至此，被告始得知買受之標的為凶宅。按目前社會對於不動產之交易觀念，均確認房屋係屬吉屋，始符合應具備之品質，系爭不動產既為凶宅，則原告出賣之物即有物之瑕疵，現僅以答辯狀繕本之送達為解除契約之意思表示等語做為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

丙、得心證之理由：

一、原告主張如前開甲、㈠所示之事實，為被告所不爭執，堪信為真實。

二、依系爭買賣契約第2 條（價額及付款表）約定，第3 期尾款應於地政機關產權登記完成3 日內給付。原告主張其已將系爭不動產所有權移轉登記與被告乙節，有土地登記謄本及建物登記謄本附卷可按（見本院卷第18頁至第19頁），應為真實。而依前開謄本所示，本件完成產權移轉登記之日期為98年9 月16日，是被告至遲應於98年9 月19日前給付尾款。

三、被告雖辯稱因曾有人在系爭不動產中毒致死，系爭不動產為凶宅而有物之瑕疵等語。惟按當事人主張有利於己之事實，就該事實，應負舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。本件被告既主張系爭不動產為凶宅，自應就該事實負舉證之責任，然被告均未聲明證據以實其說，其抗辯自非可採，基此，被告雖以書狀（答辯狀）繕本之送達為解除契約之表示，其解除亦不生效力，本件買賣關係不因而消滅。

四、從而，原告依買賣之法律關係，請求被告給付價金尾款400萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年12月3 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息即有理由，應予准許。

五、本件兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，均准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。