嘉義簡易庭(含朴子)108年度朴簡字第71號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 108年度朴簡字第71號

原告

侯宗儀

訴訟代理人

林素蓮

被告

陳嘉琦

訴訟代理人

顏伯奇律師

被告

葉和昇

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108 年6 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠緣被告陳嘉琦於民國107 年9 月11日向原告承租「嘉義縣○○市○○路00○0 號」店面房屋（下稱系爭房屋）壹樓，雙方約定租期為5 年，自107 年10月1 日起至112 年9 月30日止。按「每月租金新台幣叁萬元整，雙方願定每期應繳壹個月份f 現金應於每月壹日前繳付」、「甲乙雙方提前終止租賃契約前_ 個月通知他方，任一方未依約定而終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金」，兩造簽訂之租賃契約書（下稱系爭租約）第3 條、第8 條第2 項定有明文。經查，兩造約定第一年租金以每月新臺幣（下同）25,000元減免計算，則被告陳嘉琦提前終止租約，依系爭租約第8 條第2 項之約定，被告陳嘉琦應賠償相當於一個月租金之違約金25,000元。至被告陳嘉琦主張租賃範圍包含建物一、二樓、兩造意思表示不一致，因此租賃契約不成立云云；然查，兩造明確約定租賃範圍僅止建物一樓，並經被告陳嘉琦和連帶保證人即被告葉和昇簽名確認，此有租賃契約在卷可稽，兩造意思表示並無不一致之處。被告陳嘉琦雖於107 年10月24日發函主張契約不成立云云，雖無可採，然仍可視為被告陳嘉琦無意繼續承租，而係提前終止租約。又按「乙方如有發生違約事項，以致損害甲方之權益者，丙方決負完全賠償連帶責任」，兩造租賃契約書第6 條第3 項定有明文。經查，被告陳嘉琦有前述違約情事，被告葉和昇應連帶給付相當於一個月租金之違約金25,000元。

㈡被告陳嘉琦略以：原告主張之損失係契約成立前為整理屋況之自願性支出、該等設施設備並非原告所有、原告並無受有損害云云，惟查，兩造於107 年9 月11日簽約後即依現況點交房屋，原告應被告要求拆除各項設施設備，均在107 年9月11日之後，此觀估價單等均載107 年9 月24日可稽，再者，按「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權」，民法第811 條定有明文，又按「上訴人主張對系爭房屋曾加以裝修，縱屬真實，然其所購買之磚、瓦、塑膠板等，既因附合於債務人之不動產而成為系爭不動產之成分，無單獨所有權存在，亦自無足以排除強制執行之權利」，最高法院I 56年台上字第2346號民事判例可資參照；經查，原告應被告要求拆除各項設施設備，均已附合於原告之不動產而成為系爭房屋之成分；被告陳嘉琦稱原告無所有權、未受損害云云，並可採。末查，若非被告要求拆除又於簽約後一個月於隨即違約主張契約不成立，原告當不致蒙受此等損失；被告等應連帶賠償344,500 元：

⒈單據部分：

⑴招牌鐵框22,500元、吊車2,500 元，合計25,000元。

⑵拆除鐵框費用3,000 元、吊車2,000 元，合計5,000 元。

⑶以上有單據可稽。

⒉估價部分：

⑴櫃台等100,000 元、菜梯100,000 元、排油煙機等100,000元、拆卸費用含吊車及拆除瓦斯管線14,500元，合計314,500 元。

⑵以上有詢價證明書可稽。

⒊合計344,500 元：

⑴鐵框25,000元、拆卸5,000 元，合計30,000元（即同單據部分）。

⑵櫃台、菜梯和抽油煙機等各100,000 元。

⑶吊車及拆除瓦斯管線（吊車2,500 元、瓦斯管線12,000元）共計14,500元。

⑷以上合計344,500 元（計算式:30,000 ＋100,000 ＋100,000 ＋100,000 ＋14,500＝344,500 ），經原告於107 年11月27日存證信函主張在案。

㈢以上違約金和設施共計369,500 元（計算式：25,000＋344,500 ＝369,500 ），爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應連帶給付原告369,500 元，及自民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：

㈠被告陳嘉琦欲經營早午餐店，有意承租系爭房屋一、二樓，前往看屋時，原告及太太林素蓮介紹：現場之抽油煙機、菜梯及招牌看板是前租客李崑茂所經營「小李子餐飲」所有，前租約終止後，因上開物品未清空，李崑茂的押租金仍未返還，且詢問被告陳嘉琦是否願意價購，否則就請小李子拆搬回去。被告陳嘉琦向原告表明，該物品請李崑茂拆回去，租約簽定前，李崑茂就將上開物品拆回，原告並將李崑茂之押租金返還。另外木櫃部分，原告表示交付與其親戚保管。

㈡林素蓮與被告陳嘉琦於107 年9 月11日訂立租約，約定租賃標的系爭房屋含一、二樓，因屋主為原告，107 年9 月11日之租約出租人非屋主，需更正出租人，雙方遂於107 年10月9 日另訂租約，原告基於被告陳嘉琦相信僅更換出租人、未詳細審認之疏忽，逕於該租約限縮租賃標的為系爭房屋一樓，被告發現後立即向原告反應，原告竟然說沒有要出租系爭房屋之二樓，如果要使用二樓必須加價，雙方信賴產生裂痕，均認無法承租，被告亦未使用上開房屋，伊107 年10月24日發函通知租約不成立，通知領回鑰匙，然原告拒絕受領，迄至107 年12月9 日返還鑰匙。

㈢按當事人締結不動產租賃之債權契約，對於契約必要之點意思必須一致，租賃契約以租金及標的物為其要素，租金及標的物，自屬租賃契約必要之點，苟當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院99年度台上字第1553號民事判決）。查被告陳嘉琦因開設餐飲店，與原告及其配偶磋商系爭房屋出租事宜，被告陳嘉琦多次向其表明本人租用範圍包含上開建物一樓及二樓，約定租金第一年租金為25,000元，第2 至5 年租金為30,000元。107 年9 月11日訂立租約之標的乃建物全部。原告起訴狀卻記載雙方約定之出租範圍僅一樓，雙方之真意確實有不一之處，兩造間之租賃關係自始不成立。參酌證人李崑茂向鈞院明確證稱當時承租樓層為兩層，但原告向國稅局申報的房屋稅，並非將全部樓層面積申報為營業用，有部分列為非營業使用，此有106 年度房屋稅繳納證明書可參，可知原告面對後來接續被告陳嘉琦承租也一定會有一樣之想法，因此當時原本第一份租約是沒有寫樓層，第二份租約特定樓層為一樓，也是主要原告為了要與前一個承租人相同報稅便利及節稅，才會如此約定，因此原告主張雙方真意是真的要承租一樓，還是為了要向國稅局申報房屋稅稅金才如此記載？就被告而言，為何會相信原告？是基於當時雙方信賴關係，怎知第二份契約簽立後，原告向被告表明二樓要使用者付費，此部分可證明原告有失信賴。本件被告主張為雙方就租賃標的未有意思表示之合致，雙方契約不成立。

㈣若鈞院認為雙方契約成立，依系爭租約第4 條第4 款所謂回復原狀是指承租人所為裝修行為要回復到原本點交之情形，並非指回復出租人整理房屋之原本狀態。屋內原有之抽油煙機、菜梯及招牌看板、櫃子等物，均非原告所有，乃李崑茂所有，原告請李崑茂收回，對原告並無損害，櫃子部分，乃原告交由其親戚「佑奇廣告」使用，何來主張原告有損害。若屋內原有物品是屬於原告所有，為何還要李崑茂委託他人進行拆卸？若屬原告物品，為何原告不返還押金給李崑茂？要等到該物品清除後，才將押金返還？且依系爭租約第8 條第2 項已經約明提前終止租約應賠償一個月租金之違約金，因此雙方已經就提前終止租約所生之損害既已約定，何來又如原告所主張之數十萬元賠償？該約定明確記載賠償之違約金是屬於民法違約後賠償總額預定之違約金，因此原告主張超過一個月即25,000元之違約金是違反上開約定，此部分明顯不可採。另依系爭租約第8 條第2 款任一方終止租約應賠償一個月租額之違約金，此部分並沒有丙方要負連帶賠償之約定。綜上所述，雙方均有提前終止租約之權利，只需賠償一個月租額即可，與原告主張丙方應負連帶賠償責任之依據為第6 條第3 項需屬違約事項才需連帶賠償，有不同之處，因此鈞院若認為需要賠償違約金，僅限於承租人陳嘉琦。本件雙方押金30,000元，原告尚未返還，若鈞院認為本件提前解約需賠償損失，被告陳嘉琦同意以本件押金30,000元作為抵銷，但超過部分請原告返還等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條定有明文；是當事人祇須就「租賃標的」以及「租金數額」達成意思表示之一致，當事人間之租賃契約即可成立生效，而有拘束當事人之法律效力。依原告所提出之系爭租約記載「立契約書人出租人侯宗儀（以下簡稱甲方）承租人陳嘉琦（以下簡稱乙方）連帶保證人葉和昇（以下簡稱丙方）因房/ 店屋租賃事件，訂立本契約，雙方同意之條件如左：第一條：房/ 店屋所在地及使用範圍：嘉義縣縣朴子市八德路62附1 壹樓。第二條：租賃期限：甲乙雙方洽定願意訂為五年零個月，自民國107 年10月1 日起，至民國112 年9 月30日止。第三條：租金：⒈每月租金新台幣叁萬元整，雙方願定每期應繳零年壹個月份現金應於每月壹日前繳付，無論任何理由不得拖延或拒納。

⒉保證金新台幣叁萬元整，於租賃期滿交還房/ 店屋時甲方無息交還乙方。」，已明確規範租賃標的、租賃期限、租金等租賃契約成立之必要之點（即租賃契約之要素），是自客觀以言，顯然原告與被告陳嘉琦已就租賃契約要素達成意思合致。被告雖主張雙方真意為承租一、二樓，非僅承租一樓，故雙方就租賃標的未有意思表示之合致，雙方契約不成立云云，惟查，原告與被告陳嘉琦究竟係就何標的物達成租賃之合意，應以其聯繫過程最終合意結果為斷，參以被告葉和昇於本院審理時具結證述：「（問：契約書上簽約日期107年9 月11日，是否為當天所簽立？）不是，好像是107 年10月11日簽立契約。（問：為何契約書會記載107 年9 月11日？）因這份是重新簽訂的合約，第一份合約是107 年9 月11日簽的，第一份簽約合約的房東是寫林素蓮，而林素蓮非房屋所有權人，所以才會重新第二份合約。（問：請詳述107年9 月11日簽約經過？）那天我太太陳嘉琦與林素蓮事前已經協議好簽約的金額及整棟房子，所以我們就去她那邊簽約。當時簽約在場的人有我、陳嘉琦、侯宗儀、林素蓮共四人，當時簽立契約的租賃範圍是整棟，並沒有標註樓層，事前協議也都是講整棟。（問：最後確定契約上租賃標的是一樓，為何與你當初協議不同？）因房東侯宗儀他們考慮到繳稅的問題，說二樓要多好多稅，所以就寫一樓。（問：契約上寫一樓，是你們確認過才簽名的嗎？）我們當場有發現，有向他表示有意見，房東說二樓免費要借給我們用，因我們已簽立加盟的早餐店，所以我們有壓力，所以才不得不與原告簽立租賃契約。（問：所以你、陳嘉琦都有同意只簽一層樓，而二樓免費借給你們嗎？）因原告說為二樓免費借給我們用，他們不用繳那麼多稅。（問：房東跟你們說二樓免費借用後，你們跟房東討論完後才在立契約人欄簽名，是否如此？）是。」等語，足認原告與被告陳嘉琦最終合意之租賃標的物為系爭房屋一樓，是被告抗辯系爭租約不成立云云，尚不足採。

㈡按系爭租約第3 條第2 項約定：「保證金新台幣叁萬元整，於租賃期滿交還店屋時甲方無息交還乙方。」、第8 條第2項約定：「甲乙雙方提前終止租賃契約前_ 個月通知他方，任一方未依約定而終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金。」次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條定有明文。查原告主張被告陳嘉琦承租系爭房屋時交付押金30,000元與被告，原告尚未返還押金，被告陳嘉琦提前終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金等情，為被告所不爭執，依據系爭租約第8 條第2 項之約定，原告固得請求被告陳嘉琦賠償一個月租金額之違約金25,000元，惟被告陳嘉琦主張以原告積欠之押金金額抵銷，經被告陳嘉琦抵銷後，則原告請求被告連帶賠償違約金25,000元，應屬無據。

㈢按系爭租約第4 條第4 項約定：「房/ 店屋有改裝施設之必要，乙方取得甲方之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房/ 店屋時，並應負責回復原狀。」原告主張被告未依系爭租約第4 條第4 項約定回復原狀，應賠償原告所受損害344,500 元等情，已為被告否認，經查，證人李崑茂於本院審理時具結證稱：我從106 年開始向房東林素蓮承租系爭房屋，做熱炒的小餐館，餐館裡面的裝潢，是我裝潢的，櫃台是我訂做的，我承租約半年，因生意不好退租，我可以搬走我就自己搬走，房東沒有要求我拆掉裝潢，我說若下一個房客需要的話，我就便宜賣給那個房客，我退租後半年左右，房東跟我說有人要來承租了，葉和昇的太太陳嘉琦跟我談，我問陳嘉琦要不要買，若她不要我當然要拆掉，他們沒有跟我買任何物品，我有叫吊車及請工人拆菜梯、抽油煙機、招牌、瓦斯管線，木作櫃台、裝潢我都沒有拆，我跟工人說拆走的物品給他，請他不要跟我收工資，拆除後林素蓮才把押金還我等語明確，足認屋內原有物品為前承租人李崑茂所有，並非原告所自行添購供被告使用，原告亦無因李崑茂僱工拆除屋內原有物品而支出任何費用，況證人李崑茂自行僱工拆卸屋內原有物品，係經原告同意，此亦為原告所不否認，是堪認原告主張被告未依系爭租約第4 條第4 項約定回復原狀，致其受有損害云云，難認為真，從而，原告請求被告連帶賠償此部分之損失344,500 元，要無可採。

㈣綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告連帶給付369,500 元，及自民事準備狀繕本翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭