鳳山簡易庭98年度鳳簡字第1211號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　98年度鳳簡字第1211號

原告

陳素貞

訴訟代理人

黃見志律師

複代理人

余景登律師

被告

嚴邦傑

訴訟代理人

周村來律師

　　　　　　周元培律師

上列當事人間返還所有物等事件，原告於本院審理中追加嚴邦傑為被告，並撤回對嚴張梅珍之起訴，本院於民國99年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊居住於高雄縣鳥松鄉○○村○○路72巷6 之4號公寓（下稱系爭公寓，即原告係居住於系爭公寓之5 樓），被告則居住於系爭公寓之1 、2 樓（門牌號碼為高雄縣鳥松鄉○○村○○路72巷6 號及6-1 號）。被告於民國97年間以系爭公寓5 樓頂之公用排水管漏水為由，擅自將頂樓排水管孔封住，導致原告所居住之系爭公寓5 樓天花板嚴重漏水，經預估修護費用為新臺幣（下同）171,000 元，原告爰依民法第184 條第1 項前段及民法第213 條第3 項之規定，請求被告支付原告回復原狀所必要之費用，以代替回復原狀。又系爭公寓所坐落之高雄縣鳥松鄉○○段566 地號土地（下稱系爭土地），為系爭公寓全體住戶共有，詎被告竟占用系爭公寓1 樓全體住戶共有之系爭土地，並以圍牆圍住，闢為花園，並設立獨立通行之大門等設施供其專用，其位置如附圖編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 所示，面積共278 平方公尺（下稱系爭被占用土地），侵害全體共有人之所有權，原告爰本於所有權之法律關係，依民法第821 條、第767 條之規定，為系爭土地全體共有人之利益，請求被告將系爭被占用土地上之地上物清除，將系爭被占用土地返還原告及其他共有人。爰聲明：（一）被告應給付原告171,000 元。（二）被告應將系爭被占用土地上之地上物拆除，並將系爭被占用土地返還原告及其他共有人。（三）願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告未曾將系爭公寓5 樓頂之公用排水管孔封住，此部分事實應由原告負舉證之責；且該公用排水管遭封住後如何導致原告之住家天花板漏水之因果關係，亦未經原告舉證證明，則原告請求被告應賠償預估之修護費用 171,000元，為無理由。另被告於70年6 月19日向訴外人佳林建設公司購買系爭公寓之1 、2 樓時，即取得系爭土地10000 分之864 之應有部分，而原告於93年3 月間購買系爭公寓之5 樓時，僅取得系爭土地10000 分之432 之應有部分而已，足徵被告取得系爭土地之應有部分為原告之2 倍大。且被告向佳林建設公司購買房地時，系爭土地上之圍牆業經該公司興建完成，佳林建設公司並稱該圍牆內系爭被占用土地專由被告使用、進出，至於其餘之系爭公寓住戶，則由另一樓梯之大門進出。即系爭公寓住戶於購買系爭公寓時，已與佳林建設公司有默示之分管契約之約定，而此一事實並非僅有系爭公寓如此而已，當時佳林建設公司所興建之5 棟公寓皆是如此，即所有公寓1 樓之法定空地全歸1 樓住戶專用，故被告使用系爭被占用土地，既經原出賣人同意，且與系爭公寓其他住戶間有默示之分管契約存在，則被告使用系爭被占用土地，即有正當權源。況被告居住系爭公寓近30年來，均無其他住戶對被告使用系爭被占用土地提出異議，而原告於93年3月間自前手取得系爭公寓5 樓之所有權後，迄今始提出本件訴訟，亦有權利濫用之嫌，故原告此部分之主張，亦屬無據等語，資為抗辯。聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，則願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

（一）原告居住於系爭公寓之5 樓，係於93年3 月間自前手林博文之繼承人處受贈而來。被告則係於70年6 月19日向佳林建設公司購買系爭公寓之1 、2 樓，並自彼時起居住至今。

（二）系爭土地位於高雄縣鳥松鄉○○路與文華路之交叉口處，北側面臨大華國小，南側緊鄰本館路，周邊環境為住宅區，交通便捷（參本院卷第64頁勘驗筆錄及第67頁略圖、第68頁照片所示）。

（三）系爭公寓所坐落之系爭土地，為系爭公寓全體住戶共有。系爭公寓1 樓外之空地，係以圍牆圍住，現闢為花園，並有獨立通行之大門等設施，目前供被告專用，其位置如附圖編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 所示，面積共278 平方公尺（如本院卷第69-70 頁照片所示）。至於系爭公寓之其餘住戶，則由1 樓旁之另一樓梯大門進出（如本院卷第71頁照片所示）。

四、兩造爭點：

（一）被告有無將系爭公寓5 樓頂之公用排水管孔封住，致原告所居住之系爭公寓5 樓天花板漏水？原告請求被告賠償預估之修護費用171,000 元，有無理由？

（二）系爭公寓之全體住戶有無明示或默示之分管契約？系爭被占用土地是否全體住戶同意由被告約定專用？原告請求被告應將系爭被占用土地上之地上物清除，將系爭被占用土地返還原告及其他共有人，有無理由？

五、被告有無將系爭公寓5 樓頂之公用排水管孔封住，致原告所居住之系爭公寓5 樓天花板漏水？原告請求被告賠償預估之修護費用171,000 元，有無理由？

（一）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院17年上字第917 號判例亦可資參照。

（二）經查，原告主張被告於97年間以系爭公寓5 樓頂之公用排水管漏水為由，擅自將頂樓排水管孔封住，致原告所居住之系爭公寓5 樓天花板嚴重漏水之事實，已為被告所否認，自應由原告就被告有為上開侵權行為；且該侵權行為果然導致原告住家天花板漏水之事實負舉證之責。原告就上開事實，雖提出其與警員及被告間談話之錄音光碟及其譯文一份為證（本院卷第56-58 頁），且自錄音光碟之對話中，亦的確可聽到有一男人之聲音說：「我封的又怎樣」等語。惟查，該男人之聲音是否確為被告所發聲，本院無從查悉，縱認該聲音確為被告所有，惟原告係於何時、何地，在何情況下錄下該段對話？且當時對話之時空背景為何？均未據原告舉證以實所說，尚難僅憑一句：「我封的又怎樣」之話語，即推論系爭公寓5 樓頂之公用排水管孔為被告所封住之事實。矧該「我封的又怎樣」之話語，參照其前後對話之譯文觀之，實有因氣不過而為賭氣話語之味道，本院更無從因該話語遽而認定系爭公寓5 樓頂之公用排水管孔即為被告所封住。且該公用排水管孔被封住，如何導致原告居住之系爭公寓5 樓漏水？其間之相當因果關係為何？亦未據被告舉證以實其所說。從而，原告主張被告有將系爭公寓5 樓頂之公用排水管孔封住，致原告所居住之系爭公寓5 樓天花板漏水，故請求被告應賠償預估之修護費用171,000 元，即屬無據。

六、系爭公寓之全體住戶有無明示或默示之分管契約？系爭被占用土地是否全體住戶同意由被告約定專用？原告請求被告應將系爭被占用土地上之地上物清除，將系爭被占用土地返還原告及其他共有人，有無理由？

（一）按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820 條第1 項定有明文。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。最高法院85年度台上字第1950號判決意旨可資參照。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照本院21年上字第1598號及29年上字第762 號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。最高法院98年度台上字第633 號亦著有判決可稽。

（二）經查，系爭土地固為系爭公寓全體住戶所共有，惟被告於70年6 月19日向佳林建設公司購買系爭公寓之1 、2 樓時，系爭土地上之圍牆業經該公司興建完成，佳林建設公司並向被告稱：該圍牆內系爭被占用之土地專由被告使用、進出，至於其餘之系爭公寓住戶，則由另一樓梯之大門進出等情，已據被告陳述明確。且上開事實，亦據證人即曾擔任系爭公寓所屬社區管理委員會主任委員之王聰偉證述屬實，王聰偉並證稱：「我是在69年初買預售屋，當時我是購買4 樓，當初蓋的時候一樓部分都有用圍牆圍起來，公司一共蓋7 棟，每棟有5 戶，每1 棟的1 樓都有用圍牆圍起來，圍起來的意思就是該圍起來的面積由一樓住戶使用，因為2 到5 樓的住戶是由另一個出入口上下樓梯使用。」「當初購買的時候，建設公司的小姐有跟我們說圍起來的部分由一樓的購買者使用，5 樓的屋頂平台則由5 樓住戶使用，但是不能違建，每一棟都是如此，當時他在蓋的時候，我常常到工地看，所以我瞭解情況，買1 樓的住戶價錢比較貴，而且貴的很多，當初我買4 樓是175 萬，但是1 樓的價錢260 萬，每樓住戶的建坪是相同的，但是1 樓圍起來的土地是由全體5 樓的住戶來平均持分，這是因為建蔽率的關係，當時沒有簽立任何的文件，目前我們社區的7 棟1 樓都是有權使用該圍牆內的空地。」等語（本院卷第111-112 頁）。

（三）另證人即亦居住於系爭公寓所屬社區內之其他公寓1 樓之住戶蔡阿素亦於本院審理時證稱：「（法官問）1 樓的使用範圍是否有包含圍牆的空地？（證人蔡阿素答）有，是前手跟我說的，前手是跟佳林建設公司購買的，所以前手有跟我說可以使用1 樓的空地，但是權狀上沒有，當時是前手跟我這樣說的，至於為何會使用該空地我不清楚，但是當時買1 樓的售價比買樓上的公寓價錢要貴很多，我們社區所有1 樓的住戶都有權使用該1 樓圍牆內的空地。」「我從72年9 月份搬進來到現在，都沒有其他住戶跟我反應或爭執使用1 樓空地的權利。購買的時候就前手有跟我說1 樓空地的範圍都是我可以使用的範圍。」「該社區一共有七棟5 樓的公寓。沒有聽聞其他棟的2 樓以上的住戶有向1 樓爭執使用空地的權利。1 樓與2 樓以上的住戶的出入口是分開，七棟都是這樣的。」「所謂的空地是一進去的空地，有用圍牆圍起來，可以做車庫或種花草。」等語（本院卷第119-120 頁）。

（四）綜上證人王聰偉及蔡阿素之證詞可知，系爭公寓所屬社區含系爭公寓在內之7 棟公寓，在當初佳林建設公司興建時，的確有將公寓1 樓住戶之進出口設於其興建之圍牆內，且該圍牆內之土地為1 樓住戶專用，而其餘2 樓以上之住戶，其出入口則由另處大門之樓梯間進出之事實。參照上開最高法院98年度台上字第633 號判決意旨，應認系爭公寓關於各承購戶之買賣，建商佳林建設公司已與各承購戶約定，系爭公寓基地之1 樓圍牆內空地，由特定之1 樓住戶使用，故可認定系爭公寓各共有人間已默示合意成立分管契約。且共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。從而，系爭公寓住戶於購買系爭公寓時，既已與佳林建設公司有默示分管契約之約定，則縱原告係於 93年3月間，始自前手林博文之繼承人處受贈系爭公寓之5 樓，而成為系爭公寓之共有人之一，在通常即有可得而知之情形，亦應受原分管契約之拘束。

（五）綜上所述，系爭公寓之全體住戶既有由1 樓之住戶專用系爭被占用土地之默示分管契約存在，且原告亦應受原分管契約之拘束，則被告即有專用系爭被占用土地之權利。從而，原告本於民法第821 條、第767 條之規定，請求被告應將系爭被占用土地上之地上物清除，將系爭被占用土地返還原告及其他共有人，即無理由。

七、綜上，原告本於民法第184 條第1 項前段及民法第213 條第3 項之規定，請求被告支付原告回復原狀所必要之費用171,000 元，另本於民法第821 條、第767 條之規定，請求被告應將如附圖編號A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 所示，面積共278 平方公尺之系爭被占用土地上之地上物清除，將系爭被占用土地返還原告及其他共有人，均無理由，應予駁回。又原告假執行之聲請亦因其訴被駁回而失所依附，併駁回之。

據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條，判決如主文。

鳳山簡易庭法 官 楊富強