臺灣花蓮地方法院105年度訴字第225號

台灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第225號

原告

李易錡

訴訟代理人

吳明益律師

被告

陳鴻文

被告

陳鴻昌

被告

陳鴻祥

共同訴訟代理人

吳秋樵律師

上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於中華民國 106年2月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國95年10月5 日與訴外人陳銀成簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），以總價新台幣（下同）3,500,000 元買受花蓮市○○段○000○00000地號之土地，然因國股段第414、414-1地號之土地係袋地，價值較低，故原告與陳銀成協議，由陳銀成以其所有之國股段493 地號土地（下稱系爭土地）設定2,500,000 元抵押權予原告，並約定俟陳銀成所有之國股段484、487地號等土地出售同時，陳銀成將系爭土地過戶予原告，嗣陳銀成於96年7 月21日死亡，被告均為陳銀成之繼承人，且國股段484、487地號土地已於105年3月15日出賣予訴外人胡姓人士，並於105年4月14日辦理移轉登記完畢，前述條件已成就，被告自應依不動產買賣契約書之特約事項及繼承法律關係履行系爭土地所有權移轉之義務。又當初陳銀成急需用錢，故不同意減少價金，又國股段第414、414-1地號之土地為袋地，陳銀成遂以系爭土地為價值之補償，此與土地是否相連無關，又之所以會以公告現值200 萬元之系爭土地作為補償，是因為原告與陳銀成本有金錢糾紛，至於為何先以系爭土地設定抵押，俟國股段484、487地號土地出售時再過戶系爭土地，乃因陳銀成認國股段484、487地號土地出售後，其即有資力，即得過戶系爭土地，又特約事項並非贈與，原告否認有協議負擔等語。並聲明：被告應將花蓮市○○段000地號土地、面積133.4平方公尺、權利範圍1分之1之所有權移轉登記予原告。

二、被告答辯：系爭土地與國股段第414、414-1地號之土地並未相連，故無法解決國股段第414、414-1地號之土地之袋地問題，且原告購買前早知國股段第414、414-1地號之土地係袋地，嗣後如何以此為由要求補償，況其可直接請求減少價金即可，何必有特約事項之協議，且系爭契約約定價額僅3,500,000元，豈可能約定以公告現值約2,000,000元之系爭土地作為補償，且何必先設定抵押，再移轉過戶，得直接移轉過戶即可，實則不動產買賣契約書之特約事項係指原告須為陳銀成仲介出售國股段484、487地號土地，陳銀成始有義務將系爭土地過戶予原告，然國股段484、487地號土地之出售與原告無關，原告未履行負擔，故無請求移轉系爭土地之權利。又上開約定為附負擔之贈與，系爭土地之權利既未移轉，被告得依民法第408 條規定，撤銷贈與之意思表示等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)原告主張其於95年10月5 日與訴外人陳銀成簽訂系爭契約，原告購買國股段第414、414-1地號土地，價金為 3,500,000元，又國股段第414、414-1地號土地為袋地，又系爭契約特約事項記載緣因本買賣標的物無臨路，雙方於95年11月6 日協議如下共同遵守：賣方同意追加設定國股段493 地號（設定金額貳佰伍拾萬元正）予買方以為權利保障，俟國股段484、487 地號等二筆土地出售同時，始將國股段493地號土地無償過戶予買方等語，又國股段484、487地號土地業經出售及移轉登記予他人，另系爭土地現由被告以繼承為原因取得所有權之事實，業據原告提出不動產買賣契約書、土地登記謄本等件為證（見本院卷第8 頁至第21頁），且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。至原告主張因國股段第414、414-1地號之土地係袋地，價值較低，故原告與陳銀約定俟國股段484、487地號土地出售時，陳銀成將系爭土地過戶予原告，以作為補償等語，則為被告所否認，並辯稱不動產買賣契約書之特約事項實指原告須為陳銀成仲介出售國股段484、487地號土地，陳銀成始有義務將系爭土地過戶予原告，然國股段484、487地號土地之出售與原告無關，原告未履行負擔，故無請求移轉系爭土地之權利；上開約定為附負擔之贈與，系爭土地之權利既未移轉，被告得依民法第408 條規定，撤銷贈與之意思表示云云。是本件之爭點為：原告與陳銀成是否有協議原告應為陳銀成仲介出售國股段 484、487 地號土地，陳銀成始有義務將系爭土地過戶予原告？被告得否依民法第408 條規定，撤銷特約事項之意思表示？現判斷如下。

(二)按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號民事判例參照）。

(三)查原告主張因國股段第414、414-1地號之土地係袋地，價值較低，故陳銀成以其所有之系爭土地設定2,500,000 元抵押權予原告，並約定俟國股段484、487地號土地出售同時，將系爭土地過戶予原告，作為補償等情，業據原告提出不動產買賣契約書之特約事項（見本院卷第13頁）、系爭土地登記謄本（見本院卷第20頁）等件為證。又觀諸系爭契約之特約事項，其記載緣因本買賣標的物無臨路，雙方於95年11月 6日協議如下共同遵守：賣方同意追加設定國股段493 地號（設定金額貳佰伍拾萬元正）予買方以為權利保障，俟國股段484、487地號等二筆土地出售同時，始將國股段493 地號土地無償過戶予買方等語。又證人即代書蔡周峰具結證稱：系爭契約是由我承辦，特約事項也是我寫的；因為國股段第414、414-1地號之土地係袋地，所以賣方（按：陳銀成）承諾設定493 地號土地給買方（按：原告）作為補償，若國股段484、487地號土地土地賣出時，賣方則將493 地號土地過戶給買方，我當初有將雙方的真意寫到契約書中，且抵押金額250 萬元也是買賣雙方自己講好的，後來也有設定抵押登記完成；賣方並沒有提到國股段484、487地號土地需由買方仲介，且買方是經營通訊行的等語（見本院卷第72至73頁背面）。可知，國股段第414、414-1地號之土地為袋地，價值較低，基於補償原告，原告與陳銀成協議以系爭土地設定抵押權予原告，並約定國股段484、487地號土地出售時，陳銀成始將系爭土地移轉予原告。從而，原告主張國股段484、487地號土地已出賣予他人並辦理移轉登記完畢，特約事項之條件已成就，且被告為陳銀成之繼承人，依不動產買賣契約書之特約事項及繼承法律關係，應履行系爭土地所有權移轉登記之義務等語，應為可採。

(四)至被告雖辯稱特約事項實指原告須為陳銀成仲介出售國股段484、487地號土地，陳銀成始有義務將系爭土地過戶予原告云云，然倘若被告此部分所辯為真實，此即為特約事項協議之極重要義務，然特約事項竟隻字未予記載，且證人蔡周峰亦未聽聞陳銀成有如此之要求。可知，被告此部分所辯顯然違反一般交易習慣、請代書記載契約文字與委託他人仲介銷售不動產之常態，即殊難信實。又被告雖辯稱原告當初可請求減少價金，且陳銀成豈可能以公告現值約2,000,000 元之系爭土地作為補償，又何必先設定抵押，再移轉過戶云云，然原告就其主張業已盡舉證責任，提出證據加以證明，反觀被告就其所辯之附負擔贈與，並未舉證以實其說，況且，出賣人急需現金周轉，為促使買賣成交，針對有瑕疵之標的物另予買受人其餘承諾，且履行承諾前先予買受人擔保，此於交易上並非鮮見，又買賣雙方協議之補償之價值為何，基於當事人意思自主原則，亦得由買賣雙方決定即可。可知，原告所述因陳銀成急需用錢，故不同意減少價金，又原告與陳銀成本有金錢糾紛，故以系爭土地作為補償，又陳銀成認國股段484、487地號土地出售後，其即有資力，即得過戶系爭土地，故有先設定抵押之約定等語，並無何違反常情之處，從而，被告此部分空言所辯，亦難認可採。又縱原告於買受國股段第414、414-1地號之土地前已知悉袋地乙事，然此並不影響其與陳銀成所協議特約事項之效力。另被告雖辯稱上開特約事項之約定為附負擔之贈與，系爭土地之權利既未移轉，被告得依民法第408 條規定，撤銷贈與之意思表示云云，然上開特約事項之約定乃為補償國股段第414、414-1地號袋地之價值較低瑕疵，則原告與陳銀成之真意顯非贈與，況且，被告就其所辯原告有為陳銀成仲介出售國股段484、487地號土地之負擔乙節，未能舉證以實其說，業如前述。可知，被告此部分所辯，亦無理由。

(五)至被告另聲請傳訊被告陳鴻祥本人，然法院訊問當事人應以「必要時」為限，此觀民事訴訟法第367 條之1第1項之規定自明，倘若有其他客觀證據可供調查，進而認定事實，法院即應依客觀證據裁判，無庸再以訊問當事人之方式認定事實（最高法院95年度台上字第1859號民事裁判意旨參照），如此方能避免僅以當事人之陳述而恣意認定之問題。準此，原告既已提出不動產買賣契約書、土地登記謄本之客觀證據，且本院業依被告之聲請傳訊證人即代書蔡周峰證述明確，又本院已依前揭客觀證據之調查結果認定事實如上，則被告此部分聲請，顯無必要性，應併予駁回。

四、綜上所述，原告依兩造間系爭契約特約事項及繼承之法律關係，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

臺灣花蓮地方法院民事庭

法院書記官 黃鷹平