臺灣宜蘭地方法院107年度重訴字第86號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　 107年度重訴字第86號

原告

洪文龍

訴訟代理人

楊德海律師

訴訟代理人

程昱菁律師

被告

陳庭鏞

訴訟代理人

楊進銘律師

參加人

富立登企業管理顧問股份有限公司

法定代理人

李無惑

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國108 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國107 年6 月21日向被告買受如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）4,800 萬元，共分3 期給付，第1 期簽約款為1,200 萬元、第2 期用印款為1,000 萬元、第3 期完稅款為2,600 萬元，並約定至遲應於107 年8 月10日前完成不動產點交，惟因系爭不動產上有租約隨同買賣移轉與原告承受，被告遂於協商後同意扣減第2 期用印款之1,000 萬元，系爭不動產買賣價金末以3,800 萬元成交。又原告已於簽約當日即107 年6 月21日給付面額1,200 萬元之支票與被告，該支票亦已於107 年6 月25日兌現，且另於107 年8 月6 日將第3 期完稅款2,600 萬元匯入履約保證帳戶，是原告已將本件買賣價金全部給付完畢，並已繳清應納之契稅、印花稅、買賣登記規費，被告本應依約移轉系爭不動產所有權與原告，並於107 年8 月10日前完成點交。詎被告卻於107 年8 月7 日向宜蘭縣宜蘭地政所提起異議，致系爭不動產所有權移轉登記之聲請遭駁回，原告則於107 年8 月13日以存證信函催告請被告於函到7 日內辦理系爭不動產所有權之移轉登記及交付，該存證信函業於107 年8 月14日送達於被告，被告仍置之不理，僅以參加人行使優先承買權云云而否認系爭買賣契約之效力，然參加人具有優先承買權及係以同樣條件優先承買等節已經原告所否認，故被告即應自107 年8 月22日起負遲延責任，是原告除得請求被告辦理系爭不動產所有權移轉登記及交付外，並得依系爭買賣契約第8 條第1 項之約定，請求被告自107 年8 月22日起至系爭不動產完成所有權移轉登記及交付之日止，按日給付違約金7,600 元（計算式：3,800 萬元×2/10,000＝7,600 元）與原告。為此，依系爭買賣契約第2 條第3 項之第3 期（完稅款）㈠、第1 條第1 項、第8 條第1項前段之約定及民法第348 條第1 項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應將如附表所示之不動產移轉登記並交付與被告；（二）被告應自107 年8 月22日起至將如附表所示之不動產移轉登記並交付完成之日止，按日給付原告7,600 元；（三）第2 項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告與訴外人陳庭槐、陳庭樑、陳信利、陳庭智、陳庭欲、陳庭裕、陳庭哲（即系爭不動產之共有人），共同將系爭不動產出租與訴外人李漢銘，雙方並於101 年11月12日簽訂「土地及建物租賃契約書」（下稱系爭租賃契約）並經公證，租期自101 年8 月23日起至116 年8 月24日止，又系爭租賃契約書第16條約定：「租賃存續期間，甲方若欲出售本標的物時，乙方享有同樣價格優先承買之權利。」，且依系爭租賃契約第10條、第13至14條、第16條之約定觀之，系爭租賃契約實為租地建屋契約，故訴外人李漢銘於系爭不動產出賣時，具有優先承買權，且該優先承買權之性質，依系爭租賃契約約定及民法第426 條之2 、土地法第104 條之規定，同時兼具意定及法定優先承買權之性質。

（二）嗣訴外人李漢銘經營不善，無法繳納租金，遂於104 年7月30日與參加人簽訂「蘭陽光觀夜市及所處房地產合作契約書」（下稱系爭合作契約書），且於系爭合作契約書明訂「李漢銘願將後開不動產租約……，轉移於富立登企業管理顧問股份有限公司。」，而由參加人就系爭租賃契約為完全的契約承擔，故參加人承擔系爭租賃契約後，除給付訴外人李漢銘所積欠之324 萬元租金及通知系爭租賃契約之出租人外，並自104 年8 月1 日起直接繳納租金與出租人迄今，是出租人就該租金收入之所得稅，亦由參加人直接代為扣繳，況出租人全體亦均出具同意書重申同意參加人就系爭租賃契約為契約承擔之意思表示，足證系爭契約經過上述契約承擔後，自104 年7 月30日起已由參加人成為承租人。

（三）訴外人李漢銘於系爭不動產出賣時，既具有優先承買權，則承擔訴外人李漢銘於系爭租賃契約承租人地位之參加人，自概括承受上開優先承買權，故被告乃於107 年7 月16日以存證信函將系爭不動產出賣原告及參加人具有優先承買權等情通知參加人，嗣經參加人於107 年7 月17日以存證信函主張行使優先承買權，並於107 年7 月31日以同樣條件即3,800 萬元購買系爭不動產，是系爭買賣契約業因參加人行使優先承買權之解除條件成就而失其效力，則原告依系爭買賣契約之約定，請求被告給付如原告訴之聲明第1、2項所示，自屬無據。

（四）此外，縱認系爭買賣契約仍屬有效，然被告依法通知優先承買權人後，優先承買權人行使優先承買權，使系爭買賣契約失其效力，被告未為系爭不動產之所有權移轉及交付，並無任何違約行為。又縱認被告應給付違約金，然衡量被告已先將買賣價金悉數退還原告，原告並未受到任何損害，故請求將違約金酌減至零等語，資為抗辯。

（五）並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）願供擔保，請准宣告免假執行。

三、參加人為輔助被告則以：系爭租賃契約性質上為租地建屋契約，參加人之前手即訴外人李漢銘於租賃期間於租賃土地上搭建宮廟及宿舍，嗣後將系爭租賃契約及租賃土地上一切建物之權利義務讓與參加人，參加人於承受系爭租賃契約後，亦於租賃土地上搭建固定於土地上之建築物，目前供營業之用，參加人自得依系爭租賃契約之約定及民法第426 條之2、土地法第104 條之規定行使優先承購權。又參加人已於107 年7 月17日以存證信函主張優先承買權，並於107 年7 月31日依系爭買賣契約之同一條件，與被告簽訂不動產買賣契約書，則系爭買賣契約業已因解除條件成就而失其效力。此外，系爭買賣契約既已失其效力，原告即無從請求被告給付違約金，況原告以不正方式及違反誠信原則，排除實際具有優先承買權人之機會，並由原告之代書竟以4,800 萬元之價金，通知無能力購買之訴外人李漢銘，意圖使參加人違約，則原告之脫法行為並不值得保護，更不應請求違約金，爰請求駁回原告之訴等語。

四、得心證之理由：原告主張於107 年6 月21日向被告買受系爭不動產，並簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為4,800 萬元，共分3 期給付，第1 期簽約款為1,200 萬元、第2 期用印款為1,000 萬元、第3 期完稅款為2,600 萬元，並約定至遲應於107 年8 月10日前完成不動產點交，惟因系爭不動產上有租約隨同買賣移轉與原告承受，被告遂於協商後同意扣減第2 期用印款之1,000 萬元，系爭不動產買賣價金末以3,800 萬元成交。又原告已於簽約當日即107 年6 月21日給付面額1,200 萬元之支票與被告，該支票亦已於107 年6 月25日兌現，且另於107 年8 月6 日將第3 期完稅款2,600 萬元匯入履約保證帳戶，是原告已將本件買賣價金全部給付完畢，並已繳清應納之契稅、印花稅、買賣登記規費，被告本應依約移轉系爭不動產所有權與原告，並於107 年8 月10日前完成點交。詎被告卻於107 年8 月7 日向宜蘭縣宜蘭地政所提起異議，致系爭不動產所有權移轉登記之聲請遭駁回，原告則於107 年8 月13日以存證信函催告請被告於函到7 日內辦理系爭不動產所有權之移轉登記及交付，該存證信函業於107 年8 月14日送達於被告等情，業據提出系爭買賣契約、買賣折讓價金合意書、案件對帳單、宜蘭縣政府地方稅務局107 年契稅繳款書（總局）、宜蘭縣政府地方稅務局總局107 年7 月印花稅大額憑證稅額繳款書、自行收納款項統一收據、宜蘭縣宜蘭地政事務所107 年8 月7 日宜地駁字第000169號土地登記案件駁回通知書、宜蘭渭水路郵局存證號碼000111號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執及限時掛號函件執據等件為證，，並為被告所不爭執，自堪認定為真實。至原告主張被告自107 年8 月22日起負遲延責任，是原告除得依系爭買賣契約第2 條第3 項之第3 期（完稅款）㈠、第1 條第1 項、第1項前段之約定及民法第348 條第1 項之規定，請求被告辦理系爭不動產所有權移轉登記及交付外，並得依系爭買賣契約第8 條第1 項之約定，請求被告自107 年8 月22日起至系爭不動產完成所有權移轉登記及交付之日止，按日給付違約金7,600 元等節，則為被告所否認，並以前詞為辯。是本件應審究者厥為：（一）訴外人李漢銘於系爭租賃契約成立時，對於系爭不動產出賣時是否存在意定或法定優先承買權之期待權？（二）參加人有無因契約承擔而成為系爭租賃契約之承租人？（三）承上，若參加人已因契約承擔而成為系爭租賃契約之承租人，參加人行使優先承買權是否以同樣條件為之？（四）系爭買賣契約是否因參加人行使優先承買權，致解除條件成就而失其效力？（五）原告依系爭買賣契約第2條第3 項之第3 期（完稅款）㈠、第1 條第1 項之約定及民法第348 條第1 項之規定，請求被告將系爭不動產移轉登記並交付與原告，有無理由？（六）原告依系爭買賣契約第8條第1 項前段之約定，請求被告給付違約金，有無理由？若有，系爭買賣契約約定之違約金額是否過高？茲分敘如下：

（一）訴外人李漢銘於系爭租賃契約成立時，對於系爭不動產出賣時是否存在意定或法定優先承買權之期待權？

⒈查系爭租賃契約第16條約定：「租賃存續期間，甲方（即系爭不動產出租人）若欲出售本標的物時，乙方（即承租人即訴外人李漢銘）享有同樣價格優先承買之權利。」等語，可徵訴外人李漢銘於系爭不動產出賣時，依上述約定即有優先承買權。因之，訴外人李漢銘於系爭租賃契約成立時，對於系爭不動產出賣時存在前揭意定優先承買權之期待權一節，堪以認定。

⒉按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426 條之2 第1 項定有明文。又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104 條第1 項亦有明文。查系爭租賃契約第1 條第㈢款固載明：「租賃用途：雙方合意願以符合本契約條件內容之方式出租予乙方作為都市計畫公共設施用地多目標使用辦法範圍內之使用；如餐飲、服飾等相關事業之用，除第9 條之特別限制外，並秉持誠實信用原則，於符合法令範圍內，以善良管理人之注意義務使用系爭租賃物。」等語，惟參酌系爭租賃契約第13條約定：「租賃期間內，租賃土地上乙方另行搭建之建物及一切地上物，乙方皆不得將產權移轉予他人，或將地上物設定抵押、質借等行為，否則視為乙方違約，甲方得逕行終止契約，並須賠償甲方因此所受之損失。」；第14條第1 項約定：「租賃契約未經雙方同意不得終止，租期屆滿後或租期未滿前，乙方終止租約，或乙方違反本契約之約定而終止租約時，除保證金沒收外，乙方另行於土地上搭建之建物及一切地上物及設施皆無條件歸甲方所有，乙方絕無異議。」等語，可徵系爭租賃契約之當事人間，對於系爭不動產除由承租人依上開所載之租賃用途為使用外，亦已隱含出租人同意承租人於租用之土地上建築房屋之意無訛，否則系爭租賃契約即應有否定承租人搭建建物及地上物之約定，而非就承租人於租用之土地上搭建之建物及地上物之權利行使及歸屬為約定。準此，系爭租賃契約除原有契約目的外，同時兼具租地建物契約之性質，應堪認定，又系爭租賃契約既屬租地建物契約，揆諸上開法條規定，系爭租賃契約之出租人出賣基地時，承租人即訴外人李漢銘即有依同樣條件優先承買之權。從而，訴外人李漢銘於系爭租賃契約成立時，對於系爭不動產中之基地部分出賣時，存在前揭法定優先承買權之期待權，亦堪認定。

（二）參加人有無因契約承擔而成為系爭租賃契約之承租人？

⒈按轉租係租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三人，出租人與承租人間，承租人與次承租人間，係同時存在兩個獨立之租賃關係。又第三人與債務人，訂立承擔債務之契約，若使其契約即生效力，恐有害於債權人之利益，民法第301 條乃規定，以經債權人同意為限，始使其發生承擔之效力，此為該條之所由設，故當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力（最高法院98年度台簡上字第36號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭合作契約書第1 條第2 項約定：「其中土地部分原由甲方（即訴外人李漢銘）向陳庭槐等8 人承租（原租賃合約如附件一）之剩餘租期，除免保證金、違約金及另訂之事項外，其餘依原條件由甲方轉租給乙方（即參加人）（甲乙雙方另定之租約如附件二）。」，揆諸上揭約定之文義，足徵訴外人李漢銘與參加人間，係約定就系爭租賃契約之剩餘租期，排除免保證金、違約金及另訂之事項外，由訴外人李漢銘將系爭不動產轉租與參加人無疑。再稽諸系爭合作契約第3 條第1 項約定：「乙方承諾全力配合甲方以協商或法律手段回復與地主之租賃權及建物所有權（或代理出售土地權），如因協商或法律手段回復與地主之租賃權及建物所有權（或代理出售土地權）而取得之損害賠償款項或處分土地（或建物）之價差款項，甲方同意將前述款項以現金匯入乙方帳戶，並列入雙方合作事業之收入款。期間由乙方付出之所有款項，皆列為本合作契約之成本。」等語，足認系爭合作契約之目的不特未使訴外人李漢銘脫離系爭租賃契約，反而本諸訴外人李漢銘為系爭租賃契約承租人之地位，約定由參加人協助訴外人李漢銘回復與地主之租賃權及建物所有權等，益徵系爭合作契約書第1 條第2 項之約定，確為訴外人李漢銘將系爭不動產之土地部分轉租與參加人無訛。況被告同為系爭租賃契約之出租人，倘參加人業因契約承擔而成為系爭租賃契約之承租人，被告又豈有不知之理，竟仍於系爭買賣契約特約事項約定：「一、本案賣方共有人有土地法第34-1之優先購買權，並於本案簽約後，由賣方通知他共有人及賣方之關係人李漢銘；若李漢銘願同樣條件優先承買則本次買賣自動取消買方所給價金無息退還買方，若不願購買則本次買賣繼續進行。」等語，而認對於系爭不動產出賣時具有優先承買權之人為訴外人李漢銘，尤證參加人未因契約承擔而成為系爭租賃契約之承租人一情，足堪認定為真實。

⒊被告及參加人固以系爭合作契約書明訂「李漢銘願將後開不動產租約……，轉移於富立登企業管理顧問股份有限公司。」，而由參加人就系爭租賃契約為完全的契約承擔，故參加人承擔系爭租賃契約後，除給付訴外人李漢銘所積欠之324 萬元租金及通知系爭租賃契約之出租人外，並自104 年8 月1 日起直接繳納租金與出租人迄今，是出租人就該租金收入之所得稅，亦由參加人直接代為扣繳，況出租人全體亦均出具同意書重申同意參加人就系爭租賃契約為契約承擔之意思表示，足證系爭契約經過上述契約承擔後，自104 年7 月30日起已由參加人成為承租人云云置辯。惟查，系爭合作契約書雖明訂「李漢銘願將後開不動產租約……，轉移於富立登企業管理顧問股份有限公司。」等語，然上開文字記載於系爭合作契約之前言及第1 條第1 項之約定，用在表明雙方合作經營及開發蘭陽觀光夜市之合作模式，至於此項合作模式實踐之細節如何，自應視系爭合作契約約定決之，蓋轉移之方式多端，尚非得以「轉移」二字遽認參加人業已就系爭租賃契約為契約承擔，況系爭合作契約第1 條第2 項業已明定係由訴外人李漢銘將系爭不動產之土地部分轉租與參加人，已如前述，足見被告及參加人此部分所辯，核與事實尚屬有間，要無足取。至參加人除給付訴外人李漢銘所積欠之324 萬元租金及通知系爭租賃契約之出租人外，並自104 年8 月1 日起直接繳納租金與出租人迄今等情，是出租人就該租金收入之所得稅，亦由參加人直接代為扣繳，況出租人全體亦均出具同意書重申同意參加人就系爭租賃契約為契約承擔之意思表示等情縱屬無訛，惟依系爭合作契約第3 條約定：「雙方合意以上述房地產之『現況』合作發展事業，並以乙方（即參加人）負責經營管理及所有之財務收入及支出，……。」等語，足證訴外人李漢銘與參加人業已約定自104 年7 月30日起由參加人負責經營管理及所有之財務收入及支出，則參加人據此所為給付訴外人李漢銘所積欠之324 萬元租金及通知系爭租賃契約之出租人外，並自104 年8 月1 日起直接繳納租金與出租人迄今等節，即與系爭合作書之約定無違，自難循此推認參加人業已就系爭租賃契約為契約承擔。此外，被告固提出系爭租賃契約出租人全體重申同意參加人就系爭租賃契約為契約承擔之意思表示之同意書為據，惟上開同意書係系爭租賃契約出租人於107 年12月10日本件訴訟繫屬中所為，其證明力核與事發當時所為者或與證人於審判中具結所證者，已難相提並論，況縱使系爭租賃契約出租人均認參加人業因契約承擔而成為系爭租賃契約之承租人，然與前揭事證所示情節不符，亦難憑此認定參加人業已就系爭租賃契約為契約承擔。綜上，原告及參加人所提上開證據，均無法證明參加人已因契約承擔而成為系爭租賃契約之承租人，自無足動搖本院依前揭事證所為之認定。從而，參加人並未因契約承擔而成為系爭租賃契約之承租人，應堪認定。

⒋參加人並未因契約承擔而成為系爭租賃契約之承租人，既經認定如前，則前揭「（三）承上，若參加人已因契約承擔而成為系爭租賃契約之承租人，參加人行使優先承買權是否以同樣條件為之？」之爭點部分，即無再予審認之必要，附此敘明。

（三）系爭買賣契約是否因參加人行使優先承買權，致解除條件成就而失其效力？本件參加人既未因契約承擔而成為系爭租賃契約之承租人，而僅為系爭不動產之次承租人，則縱令訴外人李漢銘於系爭租賃契約成立時，對於系爭不動產出賣時存在前揭意定優先承買權之期待權，且對於系爭不動產中之基地部分出賣時，存在前揭法定優先承買權之期待權，亦無從因此取得上述期待權，尤無於系爭不動產出賣時，本諸系爭租賃契約之約定及民法第426 條之2 第1 項、土地法第104條第1 項之規定，行使優先承買權之餘地。從而，系爭買賣契約自未因參加人行使優先承買權，致解除條件成就而失其效力，亦堪認定。

（四）原告依系爭買賣契約第2 條第3 項之第3 期（完稅款）㈠、第1 條第1 項之約定及民法第348 條第1 項之規定，請求被告將系爭不動產移轉登記並交付與原告，有無理由？

⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。又系爭買賣契約第2 條第3 項之第3 期（完稅款）㈠約定：「於契稅、土地增值稅單核下後，經承辦地政士通知日起3 個工作日內，買方應將第3 期款存匯入履約保證專戶，買賣雙方同時繳納各應負擔之稅費，繳稅後稅單收據交付承辦地政士辦理產權移轉作業。」；第1 條第1 項約定：「本買賣標的點交日期：至遲民國107 年8 月10日前交屋（如未約定者，應於所有權移轉完畢後7 個工作天內點交）。」。

⒉查本件原告業已給付系爭買賣契約全部價金3,800 萬元，亦已完納原告應負擔之稅費，已如前述，則被告應前揭法條規定及系爭買賣契約之約定，自應將系爭不動產所有權移轉登記並交付予原告。從而，原告依系爭買賣契約第2條第3 項之第3 期（完稅款）㈠、第1 條第1 項之約定及民法第348 條第1 項之規定，請求被告將系爭不動產移轉登記並交付與原告，為有理由，被告執上揭情詞而拒絕履行上開義務，洵屬無據。

（五）原告依系爭買賣契約第8 條第1 項前段之約定，請求被告給付違約金，有無理由？若有，系爭買賣契約約定之違約金額是否過高？

⒈按遲延利息，乃債務人對於以支付金錢為標的之債務，在給付遲延中應支付之利息。而違約金，乃當事人為確保契約之履行，約定債務人於債務不履行時，應支付之金錢或其他給付。二者均於債務人負債務不履行責任時，始行發生，此觀諸民法第233 條第1 項、第250 條第1 項之規定自明（最高法院97年度台上字第579 號判決意旨參照）。因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，復為民法第230 條所明定。

⒉查系爭買賣契約第8 條第1 項前段固約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）。」，惟綜觀參加人之陳述及兩造所提前揭事證，足認被告於系爭不動產出賣與原告時，對於本諸系爭不動產承租人之地位所生之優先承買權，究竟為訴外人李漢銘所有抑或為參加人所有，客觀上並非毫無疑問，是系爭買賣契約嗣因參加人主張行使優先承買權，被告因認系爭買賣契約已因解除條件成就而失其效力，因而未按期履行系爭買賣契約之給付義務，亦非全無所本，足徵本件即使被告對於系爭不動產確有給付遲延之情事，亦應認屬不可歸責於被告之事由所致，揆諸上開法條規定及判決意旨，被告不負給付遲延責任，自無構成債務不履行之餘地，則本件違約金債權即屬無從發生。從而，原告依系爭買賣契約第8 條第1項前段之約定，請求被告給付違約金，即屬無據。

⒊本件原告請求被告給付違約金並無理由，既經認定如前，則前揭「若有，系爭買賣契約約定之違約金額是否過高？」之爭點部分，即無再予審認之必要，附此敘明。

五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第2 條第3 項之第3 期（完稅款）㈠、第1 條第1 項之約定及民法第348 條第1 項之規定，請求被告將系爭不動產移轉登記並交付與原告，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1 項前段。