臺灣宜蘭地方法院94年度訴字第79號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　　94年度訴字第79號

原告

戊○○

原告

庚○○

原告

己○○

共同訴訟代理人

黃憲男律師

被告

丁○○

被告

丙○○

被告

兼共 同

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間租佃爭議事件，本院於95年5 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落宜蘭縣五結鄉○○段90、91、107、108、159、160地號土地（下稱系爭土地）為被告3 人所共有，應有部分各3分之1。前開土地乃輾轉自重劃前之宜蘭縣五結鄉鐤橄社246 號土地分割而來。該地號土地所有權人原為訴外人馮茂松（即被告乙○○之被繼承人）、馮正樞（即被告丙○○之被繼承人）及被告丁○○所共有，於民國30幾年間耕地三七五減租條例實施前，即由訴外人賴水土（即原告戊○○之被繼承人）、賴水順（即原告庚○○之被繼承人）及原告己○○三兄弟共同承租耕作，至38年6 月30日始簽訂書面之耕地租約（即宜蘭縣五結鄉五協字第75號）。查前開租約之前端係記載承租人「賴水順」，後端則記載「賴水土」並用印，然實際上之承租人乃包含賴水土、賴水順與己○○三兄弟，僅因當時民智未開，而賴水土當時為長兄兼戶長，毗鄰而居之地主亦明知系爭耕地承租後乃供其三兄弟共同耕作，所以系爭租約才會有如上之記載，而僅由戶長賴水土代表簽名及蓋章。上情乃為出租人所明知，因此71年間原出租人馮茂松及被告丁○○、丙○○，亦曾以己○○為對造，聲請耕地租佃調解請求給付系爭土地之欠租。又賴水土、賴水順先後死亡後，其等就系爭土地之承租權乃由原告戊○○、庚○○分別繼承，故原告三人確為系爭土地之現承租人並耕作迄今，詎系爭租約於91年底屆滿時，原告因未接獲相關通知，致遭宜蘭縣五結鄉公所逕為註銷登記，雖經原告向鄉公所申請准予恢復並續訂租約登記，然被告卻否認兩造就系爭土地有前開耕地租佃關係存在，經調解、調處不成立，為此提起本件確認訴訟等語。並聲明：請求確認原告就系爭土地對被告有38年6月所訂之耕地租佃關係（宜蘭縣五結鄉五協字第75 號）存在。添

二、被告則以：只承認就系爭土地與原告戊○○之被繼承人賴水土曾有租佃關係存在，因為38年簽訂之耕地租約僅有賴水土簽名用印，至於原告庚○○之被繼承人賴水順部分應屬無效。且賴水土早在36年間就分家，舉家遷居羅東經商，未再與其兄弟賴水順、己○○共同居住，並非賴水順、己○○之戶長。其因生意興隆且羅東、五結分隔兩地早年交通不便，所以便將系爭土地委託由其弟賴水順、己○○管理耕作，71年間被告雖曾為了系爭土地租金問題，而以原告己○○為對象申請調解，那是因為賴水土承租後從來沒有耕作過，幾十年來都是由原告己○○給付租金，實際上亦由他和賴水順耕作，並由其二人代為管理，並非被告與賴水順、己○○間亦有租佃關係存在。至於被告與賴水土間之租佃關係，業因系爭租約登記經註銷而不存在，縱認前開租佃關係未因註銷而歸於消滅，或38年之耕地租約承租人乃包含與原告賴水土、賴水順、己○○，但賴水土從來沒有親自耕作，而賴水順死亡後其繼承人即原告庚○○，長年旅居薛長興泰國工廠工作，實際上是僱請他人耕作，均未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條規定該租約已屬無效。此外，承租人亦積欠被告90 、91、92年之租金，已達2年總額，之前的租金給付方式雖由被告丁○○向承租人收租，但後來其年紀大了，即由承租人匯款給付，就前開欠租被告曾定期催告，但仍未獲給付，故在系爭租佃爭議調解、調處時，被告已為終止租約之意思表示，所以兩造間亦無系爭租佃關係存在等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

（一）坐落宜蘭縣五結鄉○○段90、91、107 、108 、159 、160地號（68年重劃嗣分割前均為宜蘭縣五結鄉鐤橄社246地號）土地6筆，現為被告3人所共有。

（二）重劃前宜蘭縣五結鄉鐤橄社246地號土地，於38年6月30日簽訂書面之台灣省私有耕地租約（五協字第75號），約定租賃期間自38年1月1日起至43年12月31日止共6年，承租範圍為土地全部1.0053甲，租額為每年正產品收穫總量之1000分之375（即稻谷3,152台斤），繳納實物地點定在五結鄉協和村里，佃戶繳納期間定為每年早季8月晚季12月。前開租約首行記載「承租人賴水順、出租人馮茂松等3人」；租約末端則填載「出租人馮茂松等三人（並由馮茂松用印）、承租人賴水土（並用印）」。嗣前開租約於期滿後，依耕地三七五減租條例規定多次續訂租約。

（三）前開耕地三七五租約因出租人、承租人於91年底租期屆滿時，未提出申請終止或續訂租約，經宜蘭縣五結鄉公所於93 年7月28日五鄉民字第0930009125號公告註銷租約，並於同年9 月27日以五鄉民字第0930011563號函請宜蘭縣羅東地政事務所塗銷註記。

（四）71年9 月間丁○○曾以原告己○○為收件人，寄發存證信函定期催告其應清繳70年全年、71年上期之稻谷租額。嗣被告丁○○、丙○○、被告乙○○之被繼承人馮茂松等3人，另於同年以原告己○○為對造人，向宜蘭縣五結鄉公所耕地租佃委員會申請調解，同年12月20日調解成立，其內容為對造人同意積欠申請人自70年上期起至71年下期止之佃租稻谷3,501 台斤，於71年12月30日前由己○○全部負責交付申請人。

（五）84年間丁○○、乙○○（實際上僅丁○○到場）曾以賴水順、己○○為對造人，戊○○、賴哲義為關係人（實際上僅賴水順、己○○、戊○○到場），向宜蘭縣五結鄉公所申請調解，主張因承租人死亡未辦理租約變更登記，致與承租人間權益無法釐清；對造人則陳述實際從事佃農耕作已數10年，因不諳法令，一直未辦裡租約變更登記等詞，調解結論為出租人丁○○同意原承租人賴水土之繼承人放棄承租權益，雙方另訂租約，由賴水順、己○○兄弟與出租人丁○○另訂租約登記。嗣五結鄉公所函知前開當事人因系爭土地應為被告3人共有，僅丁○○與對造當事人達成合意，對其他共有人無拘束力，故請其等仍應依相關法令規定辦理租約變更登記。

（六）86年間被告丁○○曾以賴水順、己○○為收件人，主張系爭耕地租約登記之承租人為賴水土，實際上由賴水順、己○○耕作不合法，應辦理合法化之手續，其2 人並應清繳自80年起所積欠之佃租。

（七）89年間被告乙○○等3 人，曾以賴水土為對造人，戊○○、賴哲義、庚○○、己○○為關係人，向宜蘭縣五結鄉公所申請調解，主張承租人未自任耕作，多年均由庚○○、己○○等人耕作而欲收回出租耕地，經調解不成立。

（八）賴水土於66年間死亡，其全體繼承人合意就系爭土地之租佃權利，歸由原告戊○○單獨繼承。另賴水順於87年間死亡，其全體繼承人合意就系爭土地之租佃權利，歸由原告庚○○單獨繼承。

四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，乃在於：系爭38年6 月30日臺灣省宜蘭縣私有耕地租約之承租人除賴水土外，是否尚包括賴水順及己○○在內？前開租約關係是否因民國93年4 月間宜蘭縣五結鄉公所逕行辦理註銷登記而歸於消滅？原告有無違反耕地三七五減租條例第16條之規定未自任耕作而致系爭耕地租賃契約無效之情形？又原告有無耕地三七五減租條例第17條第1項第3款所定積欠地租達2 年以上總額之情事？若有前開情事存在，被告方面是否業已合法終止租約？茲審酌如下：

（一）系爭38年6 月30日臺灣省宜蘭縣私有耕地租約之承租人除賴水土外，是否尚包括賴水順及己○○在內？

１、本件原告主張38年間被告之被繼承人馮茂松、馮正樞，與被告丁○○與原告之繼承人賴水土、賴水順及原告己○○就系爭土地簽訂耕地租約，該租約前端雖記載承租人「賴水順」，後端則載為「賴水土」並由賴水土用印，然實際上承租人包含賴水土、賴水順、己○○3 人之事實，乃為被告所否認，並以系爭土地承租人僅有簽名用印之賴水土1人置辯，則原告主張前開有利於己之事實，自應依法負舉證之責。而查原告主張上情，無非係以賴水土3 人為兄弟，且賴水土係長兄兼戶長，毗鄰而居之地主明知渠等承租系爭土地乃供三兄弟共同耕作，所以才由戶長代表蓋章等情為其論據。惟按，凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用，最高法院固著有52年台上字第1014號判例可資參照。然同院85年度台上字第1563號裁判意旨亦謂：「被上訴人就系爭土地與上訴人訂立本件租約時，並無戶長身分，是其所訂本件租約，無從認係以戶長資格代表未分家之弟莊錦銘所為之法律行為，而認莊錦銘與上訴人就系爭土地成立租賃關係。」是本件首應審酌賴水土於38年間與地主馮茂松、馮正樞、丁○○簽訂系爭租約時，是否係「以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為」。

２、按「戶口之登記，得為戶之編造。凡在同一處所同一主管人之下共同生活或營共同事業者為一戶，以家長或主管人為戶長。」、「戶籍登記以鄉鎮為管轄區域，以鄉長兼任戶籍主任，並設戶籍幹事若干人，由鄉鎮長指定所屬自治人員兼任之。」、「遷出原戶籍管轄區域在一個月以上，不變更所屬之籍者，應為遷出之登記。」、「由他戶籍管轄區域遷入在一個月以上，不變更所屬之籍者，應為遷入之登記。」62年7月17日修正前之戶籍法第4、6、27、28條分別定有明文。經查，原告戊○○之被繼承人賴水土（3 年8月8日生）、原告庚○○之被繼承人賴水順（5年3月24 日生），及原告己○○（16年9月19日生）乃為三兄弟，原均居住於「宜蘭縣五結鄉○○村○○路44號」設立共同生活戶，並由賴水土任戶長。嗣己○○於36年6月17日辦理分戶遷出「宜蘭縣五結鄉○○村○○路37號」，賴水土亦於同年4月10日辦理遷入「羅東鎮○○路178號」另設共同生活戶並任戶長，僅有賴水順仍繼續居住於「宜蘭縣五結鄉○○村○○路44號」之事實，有被告所提出之戶籍謄本在卷可按（詳本件卷一第260至267頁、卷二第87頁）。而一人應不得有兩戶籍，是原任「宜蘭縣五結鄉○○村○○路44號」戶長之賴水土，業於36年間另舉家遷入羅東另設共同生活戶並擔任該戶戶長，未再實際與賴水順或己○○在五結鄉共同生活，則其自已喪失「宜蘭縣五結鄉○○村○○路44號」戶長之身分，不因繼續居住之賴水順遲至61年3月3日始申報「原戶長水土業於36年遷出由其繼任戶長」，或38年6月間前開五結鄉戶稅仍以賴水土為納稅義務人名義繳納（詳本件卷一第37頁、卷二第267頁）等節之影響。且由賴水土、己○○均同於36年間辦理遷出或分戶之行為，依當時之社會常情及經驗法則，足認被告辯稱賴水土、賴水順、己○○三兄弟早於36年間辦理分家，亦堪信為真實。從而，賴水土於38年間與地主馮茂松、馮正樞、丁○○簽訂系爭租約時，既與賴水順、己○○未共同生活於一戶，自無賴水順、己○○之戶長之身分，是其所訂本件租約，無從認係以戶長資格代表其弟所為之法律行為，則被告辯稱系爭38年6月30日所定之耕地契約，其承租人僅有契約末端簽名用印之賴水土1人，至契約首端記載之賴水順部分則不發生效力乙節，應堪予採信。

３、原告雖辯稱本件土地在訂立系爭耕地租約前即由賴水土三兄弟共同承作，71年9 月間被告丁○○還曾以原告己○○為收件人，寄發存證信函定期催告其應清繳70年全年、71年上期之稻谷租額。嗣被告丁○○、丙○○、被告乙○○之被繼承人馮茂松等3 人，另於同年以原告己○○為對造人，向宜蘭縣五結鄉公所耕地租佃委員會申請調解，同年12月20日調解成立，其內容為對造人同意積欠申請人自70年上期起至71年下期止之佃租稻谷3,501 台斤，於71年12月30日前由己○○全部負責交付申請人，此亦為被告所不爭，可見38年6 月30日所定之耕地契約確為賴水土代表其兄弟3人所為等語。惟查：

⑴耕地三七五減租條例第16條第1 項所定之「自任耕作」，固禁止承租人將承租耕地之全部或一部「轉租」或「借與」他人使用或與之「交換耕作」，惟所謂「自任耕作」，解釋上，並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之。苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，殊非法所不許。解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之一人名義簽訂耕地租約，而交與其他家人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實狀況並得保護承租人權益。最高法院分別著有85年度台上字第423 號、83年度台上字第2297號裁判意旨可資參照。查本件原告己○○自陳開始承租之後，租金如何收取並不清楚，都是由賴水土負責，是直到60幾年間始向伊和賴水順各收一半，賴水土大概做到66年間，之後就由伊和賴水順共同承作，各作一半，賴水土沒有再做等語（詳本件卷二第258、259頁）。另證人甲○○證稱：「賴水土曾經雇我去插秧，…大概是40幾年開始，我幫他插秧大概10幾年，60幾年以後就沒做了，…賴水土應該自己也有耕作，我當時是看到他們三兄弟一起做」、「（工資）是賴水土付給我的」、「最後是50幾年我有看過他巡田地，還有看過他拿鋤頭」等語（詳本件卷二第133、134頁）為佐。因此，賴水土於承租後雖將農作過程之部分工作委由其弟賴水順、己○○操作，尚難據此即謂當初在38年間簽訂系爭耕地租約時，其必係同時代表賴水順及己○○共同為之。

⑵況兩造亦不爭執84年間丁○○、乙○○（實際上僅丁○○到場）也曾以賴水順、己○○為對造人，戊○○、賴哲義為關係人（實際上僅賴水順、己○○、戊○○到場）向宜蘭縣五結鄉公所申請調解，主張因承租人（即賴水土）死亡未辦裡租約變更登記，致與承租人間權益無法釐清；對造人則陳述實際從事佃農耕作已數10年，因不諳法令，一直未辦理租約變更登記等詞，調解結論為出租人丁○○同意原承租人賴水土之繼承人放棄承租權益，雙方另訂租約，由賴水順、己○○兄弟與出租人丁○○另訂租約登記。嗣五結鄉公所函知前開當事人因系爭土地應為被告3人共有，僅丁○○與對造當事人達成合意，對其他共有人無拘束力，故請其等仍應依相關法令規定辦理租約變更登記，而未調解成立。可見賴水順、己○○原亦主張在賴水土去世後係由渠等繼受賴水土之契約地位，而要求辦理租約變更登記，並非主張系爭38年間簽訂之耕地租約其承租人早已包含其2人。

⑶又賴水土乃係於66年2月9日死亡，此有賴水土之戶籍謄本可按（詳本件卷一第260 頁可按）。其死亡後系爭土地即由其弟賴水順與己○○共同承作，並於71年間約定各自承作2分之1之範圍，收穫除繳租外亦均由其2 人收取，之後被告丁○○便向其2 人收租等情，除據原告陳明在卷，並有其所提出之立約書附卷為佐（詳本件卷二第37、132、259頁）。是因系爭土地在賴水土去世後，其繼承人即未再繼續耕作，實際上乃由賴水順、己○○共同承作，甚至劃分承租範圍，故出租人方面負責系爭土地收租事宜之被告丁○○方於71年間以原告己○○為收件人，寄發存證信函定期催告其應清繳70年全年、71年上期之稻谷租額，及被告丁○○、丙○○、被告乙○○之被繼承人馮茂松等3 人，另於同年以原告己○○為對造人向宜蘭縣五結鄉公所耕地租佃委員會申請調解，要求清繳70、71年積欠之佃租，核與一般社會常情尚無不合，亦難據此即謂賴水土當初在38年間簽訂系爭耕地租約時，即係同時代表賴水順及己○○共同為之，故原告此部分之主張，仍不足為採。

４、從而，被告辯稱系爭38年6 月30日臺灣省宜蘭縣私有耕地租約之承租人僅有賴水土，並不包括賴水順及己○○在內，應堪信採信。又本件前於94年7月1日言詞辯論期日中經行爭點整理程序時，兩造雖同意列入「若不包括賴水順及己○○在內，嗣後是否有兩造協議變更租賃契約增加賴水順及己○○為共同承租人之情形」乙節。然其後原告業於94年7 月29日提出之準備書狀中表明「為使訴訟確認之法律關係更為明確，爰更正原起訴聲明第一項如本狀訴之聲明第一項」，亦即變更為「確認原告就系爭土地對被告有38 年6月所訂之耕地租佃關係（宜蘭縣五結鄉五協字第75號）存在」，並於94年10月28日所提出之爭點整理狀中將後者捨棄，經本院再次闡明請原告確認其訴請確認的租賃關係，是否僅針對38年所簽訂的系爭五協字第75號書面契約而已，亦為原告所是認，並一再陳明在卷（詳本件卷二第80、147、259、275 頁）。是關於前開契約簽訂後，嗣後兩造有無協議變更租賃契約增加賴水順及己○○為共同承租人之情形；或在賴水土死亡後，系爭土地改由賴水順與己○○共同承作，因分管負責系爭土地收租事宜之被告丁○○，或其他出租人亦向賴水順、己○○收租、催租或申請調解之行為，是否構成協議變更租賃契約或成立新的租賃契約等節，基於民事訴訟之當事人處分權主義，前開爭點既不在本件審理範圍，即不再予審酌。因此，原告庚○○、己○○就系爭土地對被告而言，自無38年6 月所訂之耕地租佃關係（宜蘭縣五結鄉五協字第75號）存在。添

（二）原告有無違反耕地三七五減租條例第16條之規定未自任耕作而致系爭耕地租賃契約無效之情形？

１、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、第2項定有明文。次按，依耕地三七五減租條例所立之耕地租賃契約，承租人應以承租耕地供耕作之用，且應自任耕作，此就該條例第16條承租人應自任作，否則原定租約無效之規定觀之自明。申言之，承租人將承租耕地改作其他用途，或任由他人使用或任其荒廢，均屬不自任耕作，原定租約無效。最高法院71年度台上字第4973號裁判意旨參照。

２、查系爭38年6 月30日臺灣省宜蘭縣私有耕地租約之承租人乃僅有原告戊○○之被繼承人賴水土1 人，其雖於38年承租後將農作過程之部分工作委由其弟賴水順、己○○操作，但仍由其本身總理其事至66年2 月間去世為止，業經本院審認如上，故賴水土生前就系爭耕地尚難認有未自任耕作之情事存在。又承租權亦為財產權之一種，得為繼承之標的，系爭耕地雖由賴水土承租，然其於66年2 月間死亡後，其全體繼承人同意將系爭耕作權分歸原告戊○○單獨繼承，然原告戊○○並未繼續再耕作系爭土地，且實際上乃係由賴水土之弟弟賴水順與己○○2 人共同承作，而賴水順、己○○並於71年間互相約定各自承作前開土地各2分之1範圍，耕作所得除繳租外，餘均由其2人收取，亦據原告陳明在卷。是依前開說明，賴水土就系爭耕作權之繼承人即原告戊○○於賴水土死亡後，既未再自行耕作系爭土地，無總理其事之情事，自已構成未自任耕作，從而被告辯稱原告戊○○繼受系爭38年6 月30日臺灣省宜蘭縣私有耕地租約後並未自任耕作，已構成耕地三七五減租條例第16條第1 項之情事，故前開租約應屬無效，即堪信為真實。因此，原告戊○○就系爭土地對被告亦已無38年6 月所訂之耕地租佃關係（宜蘭縣五結鄉五協字第75號）存在。

（三）末查，原告庚○○、己○○對於被告並無38年6 月所訂之耕地租佃關係（宜蘭縣五結鄉五協字第75號）存在；而原告戊○○雖因繼承而繼受前開耕地租賃關係，然其繼承後並未再自行耕作系爭土地，構成未自任耕作，故其就系爭土地對被告亦已無38年6 月所訂之耕地租佃關係（宜蘭縣五結鄉五協字第75號）存在等情，業經認定，則本件其餘關於前開租約關係是否因民國93年4 月間宜蘭縣五結鄉公所逕行辦理註銷登記而歸於消滅；原告有無耕地三七五減租條例第17條第1項第3款所定積欠地租達2 年以上總額之情事，及若有前開情事存在，被告方面是否業已合法終止租約等項爭點，即無再予審究之必要。

（四）綜上所述，本件原告依耕地租佃之法律關係，請求確認原告就坐落宜蘭縣五結鄉○○段90、91、107、108、159、160地號等土地對被告有38年6 月所訂之耕地租佃關係（宜蘭縣五結鄉五協字第75號）存在，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。

臺灣宜蘭地方法院民事庭

正本與原本無異。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 (須附繕本)。