高雄高等行政法院判決

民國107年8月22日辯論終結

原告

台灣糖業股份有限公司

代表人

黃育徵

訴訟代理人

邱芬凌 律師

訴訟代理人

廖椿堅 律師

被告

屏東縣政府

代表人

潘孟安

訴訟代理人

鍾國樑

陳昕喬

上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國106年5月19日台內訴字第1060032981號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰

主文

事實及理由

壹、實體方面

一、爭訟概要：緣被告辦理「大潮州地下水補注湖第1期工程實施計畫第二階段工程」（下稱系爭工程）需要，報經內政部民國（下同）105年6月7日台內地字第1051305277號函核准徵原告所有屏東縣○○鄉○○段○○○○○段○0○段000○000○號等2筆土地（下稱系爭土地），嗣被告據以105年6月28日屏府地權字第10521051401號公告徵收（公告期間自105年6月29日至105年7月29日止）在案。原告於105年7月20日以屏資字第1055203070號函提出異議，經被告以105年8月30日屏府地價字第10527073600號函復土地徵收補償市價查估過程及評議結果並無不符。原告不服前開查處結果，提起復議，經屏東縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）106年1月12日106年第1次會議，評議結果維持原評定徵收補償價格每平方公尺新臺幣（下同）490、592元，被告以106年2月16日屏府地價字第10604273300號函復原告。原告不服，提起訴願，經決定駁回，原告猶未甘服，遂提起本件行政訴訟。

二、原告起訴主張及聲明︰

(一)主張要旨︰

1、依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第6條第1項、第7條、第8條規定及內政部依查估辦法第30條授權訂定發布之買賣實例調查會估價表（表1-1、1-2、1-3）可知，蒐集市場買賣實例，不論是否採用為比較標的，均須填寫買賣實例調查估價表，始符合蒐集、調查買賣實例之法定正當程序。至於是否逕予排除不採用、或與比準地條件之相近似程度是否屬於較適當之比較標的，均屬嗣後選擇判斷之問題）有本院104年度訴字第534號判決可參）。

(1)本件符合案例蒐集期間之買賣實例萬巒鄉新置段（下稱新置段）有6筆，佳佐段有5筆，共11筆買賣實例，有內政部不動產交易時價查詢服務網內資料可憑。除被告採為比較標的之新置段865、808地號、及佳佐段891-17地號和890-7地號（屬同一買賣）3筆買賣實例，有填載買賣實例調查估價表外，其餘未採為比較標之8件買賣實例，未依法填寫買賣實例調查估價表及調整修正案例價格，違反查估辦法及內政部104年3月編印土地徵收補償市價查估作業手冊（下稱查估作業手冊）關於「調查實例類型及原則」之規定。

(2)依查估辦法第6條、第30條規定，查估機關應按中央主管機關公告之書、表格式填寫，其規範目的應係以其調查結果作為將來審核判斷之基礎資料，應依一定格式明確記載以便利審查，為正當法律程序。被告對未採為比較標的之買賣實例未填寫買賣實例調查估價表，地評會自難以評斷是否其揀選之比準土地是否適當。且依地評會105年1月21日105年第1次會議紀錄所示，被告提送之調查文件，除表7「宗地個別因素內容」有經承辦人單位主管長官蓋章以外，其餘書表僅有不動產估價師林志明之蓋章，未經承辦員、課(股)長、主任(局長)蓋章，可見被告就採為比較標的之之3筆買賣實例，其買賣實例調查估價表之製作亦未完成。是即，被告未完整踐行查估辦法第6條所規定之應填寫買賣實例調查估價表之法定正當程序，即逕為比較標的之選取判斷，有違反正當法律程序之瑕疵，原處分應予撤銷。

2、比較標的之選擇，應就各買賣實例之個別因素、區域因素、交易日期等條件綜合評價後，選擇影響價格變動條件與比準地相同或較相近者，始符合買賣實例比較法之精神。倘若被告漏未將買賣實例之土地位置、形狀、面積大小、坡度、臨路狀況、使用限制、與市場距離及進出道路等事實情況，依查估辦法第7、8條規定予以調查，並列入選擇比較標的之標準加以考量，其判斷顯係基於不完整之事實資料，而有恣意瑕疵。

(1)系爭土地接近屏東縣來義鄉（下稱來義鄉）行政區域，且緊鄰古樓部落，有古樓國小、來義高中、來義鄉公所、超商及各種商店、餐廳。車站位置在系爭土地旁邊，距離為165公尺，然被告表7第18點接近屏東客運農場站位置卻填載1,000公尺；系爭土地距商圈、市場僅為一條馬路之隔，被告表7第16及第19點關於系爭土地接近商圈、市場距離竟記載6,400公尺，且未填載為距離較近之古樓商圈，而標示遙遠之佳佐商圈，嚴重影響宗地個別因素之判斷及價值。被告雖稱依不動產估價技術規則第12條規定，蒐集比較實例依同一條件，比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍，並舉來義鄉為原住民保留地，土地移轉限制屬影響價格之重大因素，價格無法互為影響而成立替代關係等語。惟被告之答辯顯然將撿選比較標的時之差異率及選擇，與宗地個別因素之宗地條件之記載，兩者混為一談。況且，被告所撿選之3筆比較標的，其土地位置亦較接近古樓部落，並無所謂供需圈在佳佐市場之事實存在。再依查估作業手冊第參、六點「估計預定徵收土地宗地單位市價」關於(一)個別因素調整項目、(三)最大影響範圍等規定可知，無論為系爭土地或其他買賣實例，均應以來義古樓商圈為最近之接近條件，無需外求6、7公里外之佳佐商圈。對當地影響最大之設施，當為來義古樓行政區，帶來整個區域之方便性和價格影響，被告應將來義鄉或古樓部落之宗地因素，併為考量。又參照查估作業手冊第捌點第12小點之問題答覆，非限於同一區段之接近條件，被告僵化漠視系爭土地與來義生活圈相近之宗地條件，將學校及相關接近條件棄不考量，有違公平原則。

(2)被告表3地價區段勘查表為不實查估，其中交通條件：主要道路名稱應為大武路，寬度至少9米以上，該欄空白無評分。大型車站應為來義總站，距離797公尺，該欄空白無評分。站牌欄位應為距農場車站，距離165公尺，該欄空白未記載且無評分。接近聚落程度竟填載距離6400公尺，無視系爭土地與古樓部落相鄰9公尺，離古樓部落中心位置僅258公尺。距離接近運銷中心、消費市場程度，應為僅不到797公尺之來義鄉公所，被告竟記載為6,400公尺。原本交通條件絕佳且所有分數評定應為優之土地，竟全遭評定為「劣」，顯然填載不實。土地條件：系爭土地經過重劃，土壤亦經改良，內部水土保持等均已完善，卻遭評為2普通，顯與事實不符。公共建設：本區段附近有古樓國小364公尺、來義高中666.41公尺，其他丹林吊橋等觀光景點僅1公里遠，所有公共設施均已完善，被告竟空白未填載。工商活動：金融機構為郵局距離僅1.2公里，該優良公共建設條件未載入勘查表內，與事實背離且多有疏漏。又該表「承辦員、課(股)長、主任(局長)」簽名欄屬空白，文書製作人不詳，故其證明憑信力薄弱，無從證明其所記載內容為事實。被告依此錯誤事實基礎所作成所有之買賣實例所為市價查估，有恣意違法，嚴重影響原告權益。

(3)被告表3-2、3-3、3-4地價區段之勘查，內容亦有多處空白、未填載之疏漏，自難期待被告比準地之比較公正合理。表5-4（原告誤載為表4）影響地價區域因素分析明細表係以P001-00地價區段與違法揀選之比較標的所屬之P003-00、P004-00、P005-00地價區段相比較，上述地價區段之區段調查勘表內容不實已如前述，故據以推算之區段調整率為0％，顯然不合理。表4比較法調查估價表就現況個別因素調整部分，細項15接近學校程度空白、細項16接近古樓來義市場不到200公尺卻記載為6400公尺、細項18距離車站應為165.85公尺卻記載為450公尺，與事實不符，該表內容既有錯誤且不完全，更無承辦人員相關人蓋章，自難期待其評價結果為正確，從而，表6徵收土地宗地試價估計表亦無從獲得正確比較之差異率。

3、本件估計宗地市價係於105年1月21日經地評會通過，於105年6月14日調整土地變動幅度經105年第3次地評會議評定為每平方公尺490元、592元，嗣經地評會於106年1月12日第1次會議維持原評定價格。由上述時間流程可知，本件同一地價區段或附近區段之11筆買賣實例，應於105年1月21日之前作成調查查估，且由本件各查估書表填寫日期記載為104年11月1日，可證買賣實例應於104年11月1日前調查。惟被告所提答辯附件1之資料，佳佐段925-4地號土地建物查詢資料、異動索引查詢資料，查詢時間為「106年4月11日16時13分」，土地登記申請書其上時間標明「2017年4月11日4時」，其他各筆土地之標明時間分別為106年4月13日、16日、106年11月30日15時52分，可見上述資料之查詢時間均在地價會評議後。足證被告未依法於查估時間內對所有買賣實例進行調查，僅選擇性挑出對其有利之3筆土地以壓低市價估算，顯已違反查估辦法及查估作業手冊關於調查實例類型及原則之規定。

4、被告創設土地持分買賣為影響交易價格之排除事由，明顯違背查估辦法第7條規定。

(1)103年9月至104年9月之期間，佳佐段有5（原告誤載為6）筆可供比準之土地，被告稱該區段無案例等語顯然與事實不符，被告選擇較遠之新置段，顯為恣意濫用。上述5（原告誤載為6）筆土地段出售之市價，由不動產實價查詢服務網內之交易價格換算，其交易價格均高於被告查估之每平方公尺580元。新置段有6筆土地可供比準，交易單價亦均高於被告比準地查估價格580元，其中臨路土地價格更高達4,489元。被告故意揀選該區段內未臨路、交易價格最低之土地為比較標的，明顯恣意濫用。被告比選標的應揀選同區段及條件相近之土地，應以佳佐段土地進行估價。

(2)被告含混籠統認「比較標的1價格形成因素之相近程度較高」，卻未說明所謂「價格形成因素」之判斷標準與依據，即以價格最低之萬巒鄉新置段865地號土地作為比價基準，訴願決定就此部分之主要或重要理由亦有所欠缺，使原告無從知悉被告獲致結論之原因。被告原處分理由不備，顯為突襲性處分，已影響到原告程序參與及行政救濟權利。

5、佳佐段1小段323地號土地係以同段325地號土地作為基準進行調整，同段325地號土地徵收價額之核定若有違失，同段323地號土地徵收價額之核定計算方式即失所附麗，應一併撤銷。

(二)聲明︰

1、訴願決定及原處分均撤銷。

2、被告應另為適法之處分。

三、被告答辯及聲明︰

(一)答辯要旨︰

1、系爭土地應按照徵收當期之市價補償其地價，就系爭土地徵收補償市價之形成過程臚述如下：

(1)地價區段劃分及估計實例土地正常單價：本件估價基準日為104年9月1日，法定案例蒐集期間為103年9月2日至104年9月1日。於前開期間內，蒐集3件買賣案例為比較標的，分別為買賣實例1：萬巒鄉新置段865地號(P003-00地價區段)，交易價格為461元/平方公尺；買賣實例2：萬巒鄉新置段808地號(P004-00地價區段)，交易價格為712元/平方公尺；買賣實例3：萬巒鄉佳佐段891-17、890-7地號(P005-00地價區段)，交易價格為722元/平方公尺。有地價區段勘查表、買賣實例調查估價表、地價區段圖列印影本可稽，核與查估辦法第10條第1項、第13條及第17條規定無違。

(2)選取比準地及查估比準地地價：被告將勘估標的劃分為P001-00地價區段，本次評估係以宗地流水號0003作為評估P001-00地價區段市場價值之比準地；經依P003-00、P004-00、P005-00地價區段內之比較標的進行價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後，推估比準地地價為每平方公尺580元，並以該地價作為P001-00地價區段地價。有徵收地價區段圖、影響地價區域因素分析明細表、比較法調查估價表、比準地地價估計表影本可參，亦合於查估辦法第18條及第19條規定。

(3)估計系爭土地市價，提交地評會評定：被告以上開地價區段比準地地價，計算系爭土地市價為每平方公尺480元、580元，並提經地評會第l次會評定通過；嗣因需用土地人未能於105年6月30日前依法完成徵收發放補償費完竣，爰提經地評會1 05年第3次會評定通過萬巒鄉105年被徵收土地市價變動幅度(101.9％)後，將系爭土地補償市價調整為每平方公尺490、592元，據以辦理補償。有徵收土地宗地市價估計表、徵收土地宗地市價評議表、被告105年1月28日屏府地價字第10502934200號函及105年6月28日屏府地價字第10520527800號函送105年第1次及105年第3次地評會會議紀錄(節本)影本可稽，核與土地徵收條例第30條規定無違。

2、原告引用本院104年度訴字第534號判決，稱買賣實例不論是否為本徵收案之比較標的，均須填寫買賣實例調查估價表一節：嘉義縣政府根據本院104年度訴字第534號判決，以106年9月14日府地價測字第1060184738號函報請中央主管機關內政部，說明三略謂：「依……判決理由五(五)所持見解：『就蒐集之各件市場買賣實例，不論是否採用為比較標的，均須填寫買賣實例調查估價表……』惟現行實務查估作業方式並無此規定。如依該院見解其蒐集實例(比較標的)蒐集範圍如何明確界定亦有疑義。爰本府以為本案似應以土地徵收補償市價查估辦法第4條規定於選取條件相似合理買賣實例或收益實例再依第6條第2款填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表」經內政部以106年9月26日台內地字第1060068625號函覆略以「說明二、……惟就不予採用之實例是否需詳予記載尚無明定。貴府來函說明三所提『應以土地徵收補償市價查估辦法第4條規定於選取條件相似合理買賣實例或收益實例再依第6條第2款填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表』意見1節，本部同意」。是以，原告所稱不論是否為本徵收案之比較標的，均須填寫買賣實例調查估價表云云，業經內政部函復就「選取條件相似合理買賣實例後，再填寫買賣實例調查估價表」，爰有關本案買賣實例調查估價表之填寫，符合內政部函旨。

3、原告指摘表1買賣實例調查估價表、表3地價區段勘查表、表4比較法調查估價表、表5影響地價區域因素分析明細表等書表未經承辦人及其監督長官核章一節。依查估作業手冊第伍、三、(十)及(十四)點、第伍、六、(十四)點規定，委託不動產估價師估價者，就表1買賣實例調查估價表、表3地價區段勘查表、表4比較法調查估價表，由受託不動產估價師簽章即可。而表5影響地價區域因素分析明細表，並無相關核章欄位。

4、原告主張系爭土地接近消費市場程度(表7、表3)、接近車站程度(表7、表4)應以距離較近之來義鄉古樓商圈及屏東客運農場站為主一節。參照查估作業手冊第伍、一、(二)、8點第(2)及(3)小點規定，及不動產估價技術規則第12條所謂「同一供需圈」，指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。可知不動產之價格，受與該不動產同類型且有替代可能之其他不動產價格所牽連，換言之，同類型而有替代可能之不動產之間，會有互相競爭，使其價格互相牽引而趨向一致，故比較法是以替代原則為基礎。來義鄉多屬原住民保留地，依原住民保留地開發管理辦`法第18條規定有土地移轉限制，該土地移轉限制屬價格影響之重大因素，與原告所有系爭土地之價格條件別有，其價格無法互為影響而成立替代關係，從而該鄉與勘估標的非屬同一供需圈。又來義鄉於案例蒐集期間(103年9月2日至104年9月1日)內，與系爭土地附近之買賣案例如下，案例1：丹林段1381～1410地號，鄉村區乙種建築用地，交易日期104年4月，交易單價為每平方公尺450元；案例2：丹林段2131～2160地號，一般農業區農牧用地，交易日期104年4月，交易單價為每平方公尺74元；案例3：丹林段1051～1080地號，山坡地保育區農牧用地，交易日期104年5月，交易單價為每平方公尺371元。爰此，上開實例價格皆較本案比較標的價格低，故以萬巒鄉佳佐社區之設施為影響範圍，應屬合理。就此，本件宗地個別因素清冊、比較法調查估價表、影響地價區域因素分析明細表，未填載較接近勘估標的之來義鄉古樓市場、古樓國小，而係選取與勘估標的同鄉之佳佐商圈為評價標準，符合上開規定。

5、原告所陳表3地價區段勘查表交通運輸之主要道路名稱、大型車站、站牌、公共建設、工商活動等空白未記載一節。依表3地價區段勘查表填寫說明，影響農業用地區域因素評價基準表之評價細項並未就旨揭細項進行評價，故被告旨揭細項未予填載，與法無違。

6、原告所陳表4比較法調查估價表細項15「接近學校之程度」空白一節。系爭土地經編定為一般農業區交通用地及農牧用地，依表4比較法調查估價表註：「由地價查估單位依『土地徵收補償市價查估辦法』第20條及『影響地價個別因素評價基準表』考慮個別因素調整項目中1～5修正細項。」依影響地價個別因素評價基準表註七:「最大影響範圍(％)為『-』者，該項不予考慮調整。……。」故因農業用地之評價基準未就「接近學校之程度」予以修正比較，爰不影響價格之調整。

7、有關原告所提佳佐段等5筆及新置段等6筆買賣實例案例，其中案例單價較高於被徵收價格一節：

(1)佳佐段871～900地號交易資料，其交易價格每平方公尺722元，為本案之買賣實例3。

(2)佳佐段901～930地號交易資料，土地總面積為1,344平方公尺，本次移轉交易權利持分範圍1/2，移轉持分面積為672平方公尺，交易價格為每平方公尺1,041元。該交易實例係為買受人同為鄰地同段917-16地號土地之共有人，並與其他共有人訂有分管契約，故屬查估辦法第7條第5款合併使用之交易，另因本件屬「持分」買賣，屬面積略小之共有土地與系爭土地同質性較差，替代性較低，其交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，爰不予採用。

(3)佳佐段1201～1230地號交易資料，土地總面積為2,726平方公尺，本次移轉交易權利持分範圍358/2783，移轉持分面積為350.67平方公尺，交易價格為每平分公尺1,110元，經查該交易實例係屬「持分合併使用之交易」，屬查估辦法第7條第5款合併使用之交易，無法有效掌握及量化調整，爰不予採用。

(4)佳佐段931～960地號交易資料，土地總面積為430平方公尺，交易價格為每平方公尺1,163元，依實價登錄備註資料為「親友間之交易」，屬查估辦法第7條第4款親友關係人間之交易，無法有效掌握及量化調整，爰不予採用。

(5)佳佐段931～960地號交易資料，土地總面積為215平方公尺，交易價格為每平方公尺1,860元，依實價登錄備註資料為「親友間之交易」，屬查估辦法第7條第4款親友關係人間之交易，無法有效掌握及量化調整，爰不予採用。

(6)新置段721～750地號交易資料，土地總面積為4827.19平方公尺，交易價格為每平方公尺1,036元，經檢視其交易價格，略高於周邊一般農地市場行情價格，本案原採用之交易案例應屬合適。因勘估標的佳佐段1小段325地號土地面積廣達193,079平方公尺，與一般農地交易面積有別，市場需求小，經查詢近年鄰近地區或類似環境區域大面積(大於10,000平方公尺)土地交易案例，交易價格區間為每平方公尺485至670元；且鄰近環境發展現況，區域周邊多建有農舍或住宅，周邊環境與查估標的不同，其交易價格與一般農地農用土地取得之價格接受程度有所差異，價格有別於農地農用價格。再者，該地係作為「仙宗崑崙道院」之預定地，使用目的非農用，係興建宗教寺廟建物為主，又寺廟選址考量風水、方位等條件，買方選定標的有其特定性及無法取代性因素，有別於一般人交易習慣，符合查估辦法第7條第9款「受迷信影響之交易」事由。爰此，該交易案例之價格略高於周邊一般農地市場行情，亦有價格無法有效掌握及量化調整之情形，故未予採用。

(7)新置段721～750地號交易資料，土地總面積為4751.19平方公尺，交易價格為每平方公尺1,132元，經檢視其交易價格，略高於週邊一般農地市場行情價格，如前所述，因勘估標的面積廣大，市場需求小，近年鄰近地區或類似大面積之土地交易案例之價格區間為每平方公尺485至670元，該交易案例區域周邊多建有農舍或住宅，與查估標的周邊環境不同，價格有別農地農用價格，故本案原採用之交易案例應屬合適。

(8)新置段481～510地號交易資料，土地總面積為95.04平方公尺，交易價格為每平方公尺1,578元，使用分區為鄉村區乙種建築用地，使用分區不同，故本案未採用本案例。

(9)新置段781～810地號交易資料，其交易價格每平方公尺712元，為本案評估買賣實例2。

(10)新置段841～870地號交易資料，土地總面積為4777.04平方公尺，交易價格為每平方公尺461元，為本案評估買賣實例1。

(11)新置段751～780地號交易資料，土地總面積為935.66平方公尺，交易價格為每平方公尺4,489元，其實價登錄備註資料為「含增建或未登記建物」，且其面積較小、同質性較差、替代性較低，故未採用本案例。

8、原告稱被告含混籠統認比較標的1價格形成因素之相近程度較高，卻未說明所謂價格形成因素之判斷標準與依據，即以價格最低之比較標的1作為比價基準一節：

(1)系爭土地劃分為P001-00地價區段，本次評估係以宗地流水號0003作為評估P001-00地價區段市場價值之比準地，選用比較標的1即新置段865地號，交易日期為103年11月，調整百分率為1.1％、區域因素調整百分率為0、個別因素調整百分率為10％(面積調整百分率為1％、臨街情形調整百分率為2％、道路種類調整百分率為2％、面前道路寬度分率為6％、嫌惡設施〔類型〕調整百分率為-1％)，比準價格為每平方公尺513元，差異百分率絕對值加總為13.1％。比較標的2即新置段808地號交易日期為104年1月調整百分率為2.7％、區域因素調整百分率為-3％、個別因素調整百分率為10％(面積調整百分率為1％、深度調整百分率為1％、臨街情形調整百分率為2％、道路種類調整百分率為2％、面前道路寬度調整百分率為6％、接近市場之程度調整百分率為1％、嫌惡設施〔類型〕調整百分率為-1％，比準地試算價格為843元/平方公尺，差異百分率絕對值加總為18.7％，有比較法調查估價表列印影本可證。

(2)依查估作業手冊第伍、六、(十)點規定及上開各項調整百分率，比較標的1差異百分率絕對值加總為13.1％、比較標的2差異百分率絕對值加總為19.7％、比較標的3差異百分率絕對值加總為18.7％。依查估作業手冊第伍、六、(十一)點規定：「比較標的權重應依不動產估價技術規則第27條規定：『不動產估價師應採用3件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。』決定之，『調整百分率絕對值加總』可作為『價格形成因素之相近程度』之衡量判斷，百分率絕對值加總愈多者，權數愈少……」可知價格形成因素之相近程度分別為較高、較低、普通，賦予權重80％、5％、15％，計算第P001-00地價區段之比準地(宗地流水號0003)為每平方公尺576元，並無違誤。

9、綜上所述，被告辦理系爭土地徵收補償市價查估作業，自資料蒐集、實例調查、地價區段劃分、圖籍繪製、估計預定徵收土地宗地單位市價、乃至提請地評會評定等相關程序，均符合土地徵收條例及查估辦法等相關法令規定，其徵收補償市價為每平方公尺490元、592元，依法並無不符。

(二)聲明︰原告之訴駁回。

四、爭點︰

(一)原處分之作成，關於地價區段之勘查及宗地個別因素清冊之記載，有無違誤？

(二)關於蒐集市場買賣實例，有無違法？所為比較標的之選取，是否適法？

(三)被告作成原處分，是否有違反明確性原則？

五、本院的判斷︰

(一)前提事實︰如爭訟概要欄所示之事實，業經兩造分別陳述在卷，並有內政部105年6月7日台內地字第1051305277號函(本院卷一第103頁)、被告105年6月28日屏府地權字第10521051401號公告(本院卷一第105至107頁)、原告105年7月20日屏資字第1055203070號函(本院卷一第111至112頁)、被告105年8月30日平府地價字第10527073600號函(本院卷一第113至117頁)、原告105年9月19日屏資字第1055203812號函(本院卷一第119至122頁)、地評會106年1月12日106年第1次會議紀錄(本院卷一第127至130頁)、原處分及訴願決定附卷可稽，堪予認定。

(二)本件應適用之法令：

1、按土地徵收條例第30條規定：「(第1項)被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。(第2項)前項市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。(第3項)各直轄市、縣(市)主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。(第4項)前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」

2、次按土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表。」第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……四、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。……九、受迷信影響之交易。……十二、與法定用途不符之交易。……」第8條規定：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益實例調查估價表：一、交易價格及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」第9條：「(第1項)土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。(第2項)前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉(鎮、市、區)為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物(以下簡稱建物)者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積」第17條：「(第1項)依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。(第2項)前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。(第3項)前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條第1項至第3項、第5項規定：「(第1項)比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。

三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。(第2項)地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。(第3項)第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……(第5項)比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第20條規定：「(第1項)預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。(第2項)前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。(第3項)依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。(第4項)第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣(市)主管機關者為準。」第21條第1項第2款：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：二、每平方公尺單價逾新臺幣1百元至1千元者，計算至十位數，未達十位數無條件進位。」又內政部依查估辦法第31條規定之授權訂定查估作業手冊，就執行土地徵收補償市價查估之細節性、技術性事項訂定行政規則，核與查估辦法第31條規定意旨相符，直轄市、縣(市)主管機關辦理土地徵收地價補償時，自應援以作為認定被徵收土地當期市價之依據。

3、再按「直轄市或縣(市)政府應依本規程組織地價及標準地價評議委員會(以下簡稱本會)，評議地價、標準地價事項。」「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價。二、土地改良物價額。三、市地重劃前後及區段徵收後之地價。四、依法異議之標準地價。五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。六、依法復議之徵收補償價額。七、其他有關地價及標準地價評議事項。」為地價及標準地價評議委員會組織規程第2條、第3條所明定。準此，土地徵收之價額，依前揭土地徵收條例第30條規定，即應以徵收當期之市價為準，並由地評會為評議。且依同組織規程第4條之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等，是有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有判斷餘地。行政法院對其判斷應採取較低密度之司法審查，僅於其判斷有恣意濫用及其他違法情事，如：1.行政機關所為之判斷，係出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。2.法律概念涉及事實關係時，其涵攝有明顯錯誤。3.對法律概念之解釋有明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。4.行政機關之判斷，有違一般公認之價值判斷標準。5.行政機關之判斷，係出於與事物無關之考量，亦即違反不當聯結之禁止。6.行政機關之判斷，違反法定之正當程序。7.作成判斷之行政機關，其組織不合法且無判斷之權限。8.行政機關之判斷，違反相關法治國家應遵守之原理原則等情事外，法院原則上應予尊重。

(三)被告就系爭土地市價徵收補償價格之形成程序如下：

1、系爭土地地價區段之劃分：本件系爭工程所需包含系爭土地在內之4筆土地，經被告於105年6月2日依內政部105年6月7日台內地字第1051305277號核准徵收函公告徵收等情，為兩造所不爭執，且有上述函文附卷可以佐證。原告所有系爭土地位於沿山公路西側，為非都市計畫土地一般農業區之農牧用地，經查估單位大邑不動產估價師事務所（下稱查估單位）斟酌其土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢、其他影響地價因素，及其地形、地勢、交通位置等因素，認系爭工程所需用地雖均屬一般農業區，惟因編定用地及房屋建築現況不同，故劃分為二地價區段，將交通用地及農牧用地之系爭土地劃屬P001-00地價區段，將甲種建築用地且建有工寮之佳佐段1小段324、326地號土地，另劃屬為P002-00地價區段。有宗地個別因素清冊（訴願卷第113頁）、地價區段勘查表（訴願卷第121至124頁）、地價區段圖（訴願卷第117至120頁）可以佐證，核與查估辦法第10條第1項規定無不合。

2、選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價：系爭土地劃屬P001-00地價區段，查估單位依查估辦法第2條及第4條規定選取宗地方正且面積較大之佳佐段1小段325地號土地為比準地進行市價查估，然因P001-00區段內於原案例蒐集期間（即104年3月2日至9月1日，估價基準日為104年9月1日）無適當買賣實例，案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內（103年9月2日至104年9月1日），仍無適當買賣案例，查估單位大邑事務所遂分別於鄰近同為農業區之P003-00地價區段、P004-00地價區段及P005-00地價區段，依序選取與比準地屬同一供需圈且性質相同位於一般農業區農牧用地之新置段865地號（交易日期103年11月12日）、新置段808地號（交易日期104年1月9日）、佳佐段891-17、890地號（交易日期104年8月4日）等3筆買賣實例為比較標的，其土地正常買賣單價依查估辦法第13條第1款及第2款規定（為正常買賣總價÷土地面積）計算分別為每平方公尺461元、712元、772元，有買賣實例調查估價表（訴願卷第114至116頁）、及地價區段勘查表（訴願卷第121至124頁）可證。又新置段865地號土地買賣實例即比較標的1與比準地比較結果，交易日期調整百分率為1.1％，調整至估價基準日單價為每平方公尺466元，其地價區段區域調整百分率為0％，個別因素調整百分率為10％（分別為面積1％、臨街情形2％、道路種類2％、面前道路寬度6％、嫌惡設施-1％）；新置段808地號買賣實例即比較標的2與比準地比較結果，交易日期調整百分率為2.7％，調整至估價基準日單價為每平方公尺731元，地價區域調整百分率為-3％（分別為接近聚落之程度-1％、接近運銷中心程度-1％、接近消費市場程度-1％），個別因素調整百分率為10％（分別為面積1％、深度1％、臨街情形2％、道路種類2％、面前道路寬度6％、接近市場之程度-1％、嫌惡設施-1％）；佳佐段891-17、890地號買賣實例即比較標的3與比準地比較結果，交易日期調整百分率為0.7％，調整至估價基準日單價為每平方公尺727元，地價區域調整百分率為0％，個別因素調整百分率為16％（分別為面積2％、深度3％、形狀2％、臨街情形2％、道路種類2％、面前道路寬度4％、接近車站或交流道之程度2％、嫌惡設施-1％），據以推估比準地試算價格，並依比較標的1、2、3對價格形成因素之相近程度（比較標的1為較高，權重為80％；比較標的2為較低，權重為5％；比較標的3為普通，權重為15％），而決定比準地比較價格為每平方公尺57 6元、地價為每平方公尺576元。被告復依查估辦法第21條第1項第2款規定，將比準地地價尾數無條件進位，估定比準地地價為580元。有系爭工程用地徵收地價查估評議資料（訴願卷第105至129頁）、買賣實例調查估價表（訴願卷第114至116頁）、地價區段圖（訴願卷第117至120頁）、地價區段勘查表（訴願卷第121至124頁）、影響地價區域因素分析明細表（訴願卷第125頁）、比較法調查估價表（訴願卷第126頁）、比準地地價估計表（訴願卷第127頁）可以證明，核屬有據，亦與查估辦法第13條、第17條、第18條、第19條及第21條規定相符。

3、估計系爭土地宗地單位市價，提交地評會評定：查估單位參酌比準地與系爭土地之宗地條件（面積、寬度、深度、形狀、臨街情形、地勢）、道路條件（道路種類、面前道路寬度）、接近條件（接近學校之程度、接新市場之程度、接近公園、廣場之程度、接近車站之程度、接近商圈之程度）、周邊環境條件（嫌惡設施、停車方便性）及行政條件（使用分區或編定用地、建蔽率、容積率、有無禁限建）等因素評價為相當，並將宗地市價尾數無條件進位，估定佳佐段1小段323地號土地宗地市價為480元，比準地即佳佐段1小段325地號土地宗地市價為580元，上開查估市價經地評會105年1月21日105年第1日會議決議通過。被告又依查估辦法第29條規定，以地評會105年6月14日105年第3次會議評定市價變動幅度101.9％，將原市價為每平方公尺480元、580元，重新評定為每平方公尺為490元、592元，並作成105年6月28日屏府地權字第10521051401號公告（公告期間自105年6月29日至105年7月29日止），作為系爭土地徵收補償市價之依據，嗣經異議、查處及復議程序，仍維持系爭土地徵收補償市價每平方公尺490元、592元等情，有徵收土地宗地市價估計表（訴願卷第128頁）、地評會105年1月21日105年第1次會議評定屏東縣105年徵收土地宗地試價評議表及會議紀錄（訴願卷第129至132頁、第134至139頁）、地評會105年6月14日105年第3次會議紀錄（訴願卷第141至146頁）、被告105年6月28日屏府地權字第10521051401號公告（本院卷一第105至107頁）、原告105年7月20日屏資字第1055203070號函（本院卷一第111至112頁）、被告105年8月30日屏府地價字第10527073600號函（本院卷一第113至117頁）、原告105年9月19日屏資字第1055203812號函（本院卷一第119至122頁）、地評會106年1月12日106年第1次會議紀錄（本院卷一第127至130頁）可以佐證，堪以認定。是本件系爭土地補償之價格每平方公尺490元、592元，確係經地評會評定，適用於本件當期市價，要無疑義。從而，系爭土地所屬P001-00地價區段之徵收當期之市價，係地評會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為、未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，是其所為之判斷，本院應予以尊重。

(四)查估單位作成地價區段之勘查，及宗地個別因素清冊內容，並無違誤，並無與事實不符之違誤：

1、按預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準，乃查估辦法第20條第4項所明定。查估作業手冊關於宗地個別因素清冊各欄位填寫說明：「6.『3接近條件之15學校名稱及接近程度名稱～19商圈名稱及接近程度』：以該宗地中心點最接近之學校……市場（含傳統市場、超級市場、超大型購物中心、產銷中心…等）、公園、廣場（含里鄰公園、一般公園、廣場徒步區）、車站（含高鐵站、火車站、客運站、捷運站(輕軌站)）、商圈之距離（公尺數）分項填寫，並載明名稱。……」（卷外附查估作業手冊第23頁）「8.填寫接近條件、周邊環境條件注意事項：(2)填寫對當地影響最大之設施：同一細項有多個設施存在（如有多個學校、多個嫌惡設施…），則以對當地地價影響最大者填寫，且同一徵收範圍之填寫基礎需一致（亦即皆以某主要學校為填寫對象）。」（卷外附查估作業手冊第28頁）又查估作業手冊關於地價區段勘查表各欄位填寫說明：「6.『接近聚落之程度』：以本地價區段中心點接近聚落程度，按優劣等級劃分方式填寫。7.『接近運銷中心程度』：以本地價區段中心點接近農產品運銷中心程度，按優劣等級劃分方式填寫。8.『接近消費市場程度』：以本地價區段中心點接近消費市場（農產品銷售之區域空間）之距離(公尺數）填寫。」（卷外附查估作業手冊第29頁）可知宗地個別因素清冊所載內容，原則上係以與該宗地中心點最接近之各別設施及距離為填寫，惟該設施之選取仍須注意同細項有多項設施時，應以對當地地價影響對大者填寫。換言之，宗地個別因素清冊及地價區段勘查表各細項基準設施之選取，並非僅單純以距離遠近為斷，尚需考量各該設施對當地價之影響性，擇定對當地地價影響最大者作為該地個別因素之基準設施，方具有分析該地地價形成因素之鑑別度。而地價區段之勘查就區段因素各該設施之填載，基於同理，亦應衡量其對當地地價影響性，始符合體系上一致之解釋。

2、經查，本件系爭土地位於沿山公路西側之萬巒鄉內，鄰近沿山公路東側之來義鄉及古樓部落，此為兩造所不爭執，且有被告所提預定徵收位置圖（本院卷一第298頁）、原告所提Googl e地圖(本院卷二第123、125頁)可以佐證。原告雖爭執本件宗地個別因素清冊之市場、商圈細項，及地價區段勘查表之接近聚落程度、接近運銷中心程度、接近消費市場程度等細項，以距離系爭土地較遠之佳佐社區、佳佐市場、佳佐商圈為填載，與事實不符云云。然依上述查估作業手冊之規定及說明，宗地個別因素及地價區段因素之設施擇定，並非單純以距離遠近為斷，尚須考量該設施對當地地價之影響性。查系爭土地鄰近之來義鄉為原住民行政區，古樓部落為原住民聚落，需用土地人及查估單位衡酌各族群之居住文化及日常生活使用習慣等差異後，認定同屬萬巒鄉之佳佐市場、商圈與系爭土地網絡連結性較強，對系爭土地地價影響性較大，從而擇定佳佐社區及其市場、商圈，作為系爭土地及地價區段之接近聚落、市場、商圈等細項之基準設施，核屬有據，難謂於法有違。原告主張來義鄉古樓商圈為最近之接近條件，帶來整個區域之方便性及價格影響，無需外求6、7公里外之佳佐商圈，被告僵化漠視系爭土地與來義生活圈相近之宗地條件，有違公平原則云云，純屬個人之見解，尚非可採。至於宗地個別因素清冊接近條件之程度距離，依上述查估作業手冊規定，係以各該設施與系爭土地「中心點」之距離為填載，原告以系爭土地邊界與屏東客運農場站最短距離（本院卷二第119頁），主張系爭土地與該車站距離為165公尺，宗地個別因素清冊填載不實云云，亦有誤解。

3、又原告爭執被告製作地價區段勘查表，其中主要道路、大型車站、學校、觀光景點及工商活動等項目欄位空白未填載或評分，且系爭土地經土地重劃，土地改良項目卻遭評價普通，均為填載不實部分。按查估辦法第31條規定，查估辦法所需書、表格式，由中央主管機關即內政部定之。內政部據此授權，衡量衡量住宅用地、商業用地、工業用地、農業用地之土地使用方式不同，各自主要影響地價項目及其細項存在之差異，訂定影響地價區域因素評價基準表及其相關附表。而地價區段勘查表之填寫說明：「本表各欄項目應依區段勘查結果填寫，並依影響地價區域因素基準明細表，各細項優劣等級數之劃分原則，將優劣等級及級數以代碼或文字填寫在每一細項前空白欄位內。」(卷外附查估作業手冊第87頁可參)經查，本件P001-00地價區段係屬非都市計畫土地之一般農業區農牧用地，按上述地價區段勘查表之填寫說明，P001-00地價區段勘查表即應依照「影響農業用地區域因素評價基準表」之規定勘查、填載。然依影響農業用地區域因素評價基準表所示，「交通運輸」之細項「主要道路」、「區域內道路平均寬度」、「大型車站」、「站牌」、「交流道」、「公共建設」之細項「學校」、「市場」「觀光遊憩設施」、「停車場地」、「接近服務性設施程度」及「工商活動」等事項，均非農業用地地價區段勘查表必需填載之事項，此有卷外附查估作業手冊第152頁可以證明。從而，被告未將主要道路、大型車站、學校、觀光景點及工商活動填載於表3、3-2、3-3、3-5等地價區段勘查表，尚難指為違法。此外，系爭土地雖經過重劃，符合耕地整理、內部水土保持完善、修築農路、灌溉及排水等土地改良項目，然未經土地改良、修築駁崁，及辦理防風、防砂、堤防，故查估單位於級數3級中給予「2」普通評價，尚屬合理。而查估單位就同屬一般農業區農牧用地之P003-00、P004-00、P005-00地價區段所為之地價區段勘查表，依上述相同基準予以填載，亦無違誤。至於依表4比較法調查估價表註雖有規定：「由地價查估單位依『土地徵收補償市價查估辦法』第20條及『影響地價個別因素評價基準表』考慮個別因素調整項目中1～5修正細項。」(訴願卷第126頁)乙節，惟依影響地價個別因素評價基準表細項「15.接近學校之程度」於農業用地最大影響範圍(百分比)為「-」，該表註七載明:「最大影響範圍(％)為『-』者，該項不予考慮調整。……。」(卷外附查估作業手冊第154頁)可見被告未於表4比較法調整估價表中，調整細項「15.接近學校之程度」之個別因素百分率，核屬有據。是故，原告上述指稱地價區域勘查與事實不符之爭執，均不足採

(五)查估單位未就蒐集、調查之買賣實例逐筆作成買賣實例調查估價表，並無違反法律正當程序，且其所為比較標的之選取，亦無違法：

1、原告雖以查估單位未將買賣實例逐筆作成買賣實例調查估價表並經逐層核章，及被告所提相關資料係在地評會會議之後作成等由，主張被告未確實踐行買賣實例之蒐集、調查，其逕為比較標的之擇定，違反法律正當程序云云。然按，查估辦法第6條第1項、第7條第1項、第8條第1項關於買賣實例調查估價表之填載規範，應係藉此工作資料之留存，作為日後審查估價單位或受委託之估價師在探求當期市價之過程，關於從多數之買賣實例選取比較標的、選取之買賣實例是否充足、選取之買賣實例是否具代表性等爭議之憑據。是以，買賣實例調查表之填載，毋寧屬查估單位說明其估價形成之證據資料，查估單位就買賣實例個案逐一填寫，因證據資料豐富，有利於檢視、審查。惟如查估單位得以其他之證據方法說明其擇取買賣實例之過程（從眾多之買賣實例選出具代表性之案例），並就選擇準則（例如交易日期、交易面積、交易地點等）及就不選取之買賣實例揭露其不所採之理由，而足為審查之依據，則查估單位未就選取之案例填寫買賣實例調查表，應不影響其市價查估之合法性。又證據僅為證明事實之方法，並非事實本身，故事實審法院為審查原處分認定事實有無違誤，自得斟酌一切證據方法，不受估價基準日所呈現之證據之限制。本院104年度訴字第534號判決，僅屬個案判決，並非判例，尚無拘束本件之效力，自難採為有利原告主張之論據。

2、次按查估辦法規範綜合以觀，補償市價之查估方法，係在預定徵收土地之地價區段內，選取具代表性宗地作為比準地；再藉由蒐集之眾多買賣實例中，選擇適當實例作為比較標的，以比較標的之交易價格為市場行情基礎，進行區域因素及個別因素調整，據以推估計算比準地地價；最後，以比準地地價為基準，參酌各調整因素，據以估計預定徵收補償之各宗地市價。依查估辦法第19條第1項、第2項規定，比較標的之選取係為將比較標的之成交價格作為市場行情基礎，據以推估計算比準地地價，並明文規定比較標的選取基準之順序，以同一地價區段內買賣實例為優先，其次為其他地區；而所謂其他地區，參照查估作業手冊所載，係指「與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區等其他地區內，選取1至3件適當實例作為比較標的。」(附卷外查估作業手冊第12頁)由此可見，查估辦法第19條比較標的之選取準則係以買賣實例各項土地條件，亦即土地價格形成因素，與勘估標的之土地條件越接近、類似者為佳，方可達成儘可能地接近勘估標的「當期市價」之查估目的。惟蒐集之買賣實例中，如有因特殊因素，如有親友關係人間之交易、合併使用之交易、受迷信影響或與法定用途不符之交易，致價格明顯偏高或偏低，且該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，即應不予採用，此參照查估辦法第7條但書規定自明。

3、原告主張案例蒐集期間內，佳佐段尚有其他買賣實例，被告應檢選同區段即佳佐段土地進行估價，且當時新置段其他土地交易價格均高於被告比準地查估價格，臨路土地價格更高達4,489元，被告故意選取非臨路土地作為比較標的，違反公平原則云云。惟查，原告所提買賣實例，扣除業經查估單位選為比較標的者外，其餘8筆買賣實例雖為本件查詢案例蒐集期間(即103年9月2日至104年9月1日)內之交易，惟其中佳佐段901～930地號即同段925-4地號土地交易案例，該交易之買受人同為鄰地同段917-16地號土地之共有人，其分別與同段925-4地號之其他共有人及同段917-16地號之其他共有人訂定分管契約，將上開2土地毗鄰之特定範圍約定由買受人使用收益，足見該買受人購買前開土地後有得與相鄰土地合併利用之情形；佳佐段1201～1230地號即同段1201-3地號土地交易案例，其買受人原已持有該土地持分2478分之2425，經該次交易可取得剩餘持分2783分之258，致同段1201-3地號土地可全部合併使用；佳佐段931～960地號土地交易案例，分別為同段946-139、946-140地號土地及同段946-138地號土地交易案例，則均為親友間之交易；新置段751～780地號土地即同段767地號土地交易案例，該地不動產買賣成交案件實際資訊申報書備註欄記載「含增建或未登記建物」，可見有非法定用途使用之情形，並非單純因臨路土地致其交易價格偏高，此有不動產買賣成交案件實際資訊申報書、同段925-4地號土地建物查詢資料、土地登記申請書及分管契約書(第9至10頁、第13頁、第21至22頁、第23至24頁)、佳佐段1204-3地號土地建物查詢資料(第37頁)、屏東縣潮州地政事務所土地建物異動清冊(第43、45頁)附被告答辯附件卷可以佐證。足見上開交易案例，或屬查估辦法第7條第4款親友關係人間之交易，或屬同條第5款有合併使用之交易，或屬同條第12款規定所列與法定用途不符之交易，此等特殊交易情形為查估單位無從判斷其獲利情形，亦難以找到相似之個案作為修正之參考，且查估單位就該影響交易價格之情況亦無法有效掌握及加以量化調整而修正價格，故認屬不能調整修正之情形，故查估單位依查估辦法第7條但書規定，將上述5筆買賣實例不予採用，並無違誤。又系爭土地位於沿山公路西側之一般農業區農牧用地，該區段範圍內土地主要農作使用，惟新置段481～510地號即507地號土地，為鄉村區乙種建築用地(被告答辯附件卷第61頁)，與系爭土地之農牧用地管制條件已有不同；新置段721～750地號土地之2筆買賣實例，分別為新置段737地號土地及同段736、751地號土地（本院卷二第226頁），其土地位置同坐落於中興路東側之農業區，距離本案勘估標的較遠，且該區段內多建有2層樓之建物，並設有庭院、圍牆，有該區段使用現狀照片（本院卷二第257頁）可以佐證，則依該等建物使用情況，應已非屬供與農業經營不可分離之農舍性質，難認定為作農業使用，可見該區段有普遍違規使用情形，與系爭土地周邊範圍發展情形顯有差異（本院卷一第300頁），其中新置段737地號土地現為寺廟道院之預定地，有該地使用現況照片（本院卷二第259頁），益徵該地確有非為法定使用情形。查估單位基於上述3筆買賣實例與系爭土地之土地條件之差異情狀，而未擇定為比較標的，亦屬有據，於法並無不合。

(六)被告作成原處分，並無違反明確性原則。

1、按行政程序法第96條第1項第2款規定：「行政處分以書面為之者，應記載下列事項︰……。二、主旨、事實、理由及其法令依據。」行政處分以書面為之者，固應記載主旨、事實、理由及其法令依據，惟為此等記載之主要目的，乃為使人民得以瞭解行政機關作成行政處分之法規根據、事實認定及裁量之斟酌等因素，以資判斷行政處分是否合法妥當，及對其提起行政救濟可以獲得救濟之機會；故書面行政處分關於事實及其法令依據等記載是否合法，即應自其記載是否已足使人民瞭解其受處分之原因事實及其依據之法令判定之，而非須將相關之法令及事實全部加以記載，始屬適法（最高行政法院96年度判字第594號判決意旨參照）。

2、查原處分即被告106年2月16日屏府地價字第10604273300號函（本院卷一第123至124頁），已載明本件土地徵收補償市價查估作業流程相關程序，係依循土地徵收條例及查估辦法等相關法令辦理；訴願決定則載明本件徵收補償地價查估各項流程之事實及法令依據（本院卷一第19至31頁），有上開書函附卷可以佐證，已足使原告瞭解其受處分之原因事實及其依據之法令，核與行政程序法第96條第1項第2款規定，並無不合。原告主張被告未說明比較標的價格形成因素之判斷與依據，即以比價標的價格最低之新置段865地號作為比較基準，訴願決定此部分記載欠缺，使原告無從知悉被告獲致結論之原因，原處分理由不備，違反明確性原則，影響原告程序參與及救濟權利等語，亦非可採。

(六)末查，本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述的必要，一併說明。

六、判決結論︰原處分及訴願決定並無違法。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。

高雄高等行政法院第一庭