高雄高等行政法院 高等庭(含改制前高雄高等行政法院)九十一年度訴字第四六九號

高雄高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　　 九十一年度訴字第四六九號

原告

甲○○

訴訟代理人

丁○○

被告

高雄市稅捐稽徵處

代表人

乙○○ ○○

訴訟代理人

丙○○

右當事人間因房屋稅事件，原告不服高雄市政府中華民國九十一年四月九日高市府訴

一字第一五六七七號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：

主文

事實

甲、事實概要緣原告所有坐落高雄市○○區○○里○○○路八十號十一樓之二房屋，經被告所屬三民分處依高雄市不動產評價委員會八十九年度第二次會議決議通過，並由高雄市政府於民國（下同）八十九年三月三十一日以八九高市府財二字第一０二一０號公告之「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」所規定之房屋標準單價每平方公尺為新台幣（下同）九、九九０元，評定其九十年度房屋現值計九、０四一、一００元，並據以核課九十年度房屋稅應納稅額計一八０、八二二元，原告不服，申請復查，未獲變更，提起訴願，亦遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

乙、兩造之聲明：

（一）原告聲明求為判決：

１、訴願決定及原處分均撤銷。

２、訴訟費用由被告負擔。

（二）被告聲明求為判決：

１、原告之訴駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

丙、兩造主張之理由：

一、原告起訴意旨略謂：

（一）原告所有坐落高雄市○○區○○里○○○路八十號十一樓之二房屋（以下簡稱系爭房屋），該棟房屋係總樓層為五十層樓之建築物，八十一年八月二十一日建築完成並領得使用執照，被告課徵九十年度房屋稅稅額為一八０、八二二元。然查，本棟大樓自八十一年興建完成後，均依被告核定稅額繳交高額房屋稅，每層樓以四戶計，每戶應納房屋稅約為二十萬，顯然高出一般辦公大樓，出租收益又不及一般大樓，屢向被告反映均未獲合理調降稅額，加以經多年不動產價格大幅下跌，致原告實無力繳交鉅額稅款。

（二）系爭房屋係於八十一年建築完成之建物，應依七十三年五月十七日（七三）高市府財二字第一三三六六號公告，自同年七月一日起實施之「高雄市一般房屋構造標準單價表」為標準，亦即應以最高樓層三十層每平方公尺單價八、九四０元，核課系爭房屋之房屋稅，應納稅額為一六二、０三八元，而被告所依據之「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」係於八十九年始訂定，不能溯及既往適用於本棟八十一年已建築完工大樓之房屋稅。

（三）被告係根據財政部頒訂之「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」，就系爭房屋每三層每平方公尺加價一百五十元計算房屋稅，然房屋稅條例並未授權財政部以解釋令將房屋標準單價逐層遞增，被告依據上開財政部解釋令函課徵房屋稅，不符依法課稅原則，且標準單價如有變動，亦應於標準單價表中公告清楚。

（四）系爭房屋所在之該棟五十層大樓，其出售、出租價格遠不如三十層以下之大樓，其租金一坪不到五百元，反觀一般十二層之大樓之租金每坪卻有六、七百元，故以樓高來評定房屋價值顯不合理。且就同一筆土地之利用情形而言，興建五十層之大樓顯然較十二層之大樓更能充分利用建物面積，亦同時增加課稅面積，如再提高每坪課稅單價，無異為雙重課稅，故可知被告所引據之「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」，未參考市場價格，顯不合理等語。

二、被告答辯之理由：

（一）按「主管稽徵機關應依據納稅義務人所申報之現值，並參照不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，直轄市由市政府公告之．．．：１、按各種建造材料所建房屋區分種類及等級。２、各類房屋之耐用年數及折舊標準。３、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，如物價總指數有百分之三十以上增減時，應重行評定，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」「本市房屋稅稅率規定如左﹕一、住家用房屋按其房屋現值百分之一點三八。

二、非住家用房屋其為營業用者按其現值課徵百分之三，其為私人醫院診所、自由職業事務所、補習班及人民團體等非營業用者，按其現值課徵百分之二。房屋空置不為使用者，仍應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍，分別以住家用或非住家用稅率課徵。」「本條例第十一條所稱之房屋標準價格，應依同條第一項第一款至第三款規定之房屋種類、等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，經由不動產評價委員會審查評定後，由本府公告之。」分別為行時為房屋稅條例第十條第一項、第十一條及高雄市房屋稅徵收細則第四條、第十一條所明定。另按「房屋現值之核計，以『房屋標準單價表』、『折舊率標準表』、『房屋位置所在段落等級表』為準據。」「『房屋標準單價表』內用途別之歸類，依『用途分類表』定之。」「稽徵機關適用『房屋標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途、總層數及面積等，應依建築管理機關核發之使用執照所載之資料為準。．．」為財政部八十一年八月二十八日台財稅第八一一六七六一三六號函修正之「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」第二點、第三點及第四點所規定。

（二）原告所有高雄市○○區○○里○○○路八十號十一樓之二房屋一戶，其所在大樓總樓層數為地上五十層地下五層之超高層建築物，於八十一年八月間建築完成，同年九月起課房屋稅，按高雄市政府工務局（八一）高市工建築使字第一一八一號使用執照所載，系爭房屋所在大樓構造別為鋼骨鋼筋混凝土造五十層樓建築，地上各層及地下第一層用途別為辦公廳（室）。被告所屬三民分處就本件原告所有系爭房屋現值之評定，係依高雄市不動產評價委員會評定之各類房屋構造標準單價、各類房屋之耐用年數及折舊率標準、地段調整率為準，對房屋之構造、用途、總層數及面積等資料，則依現場勘定調查之資料為準。復按高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表所載（八十八年七月一日起適用），本件房屋地上第十一層及地下第一層適用之標準單價為每平方公尺九、九九０元，其中地下第一層房屋高度為四．五公尺，又依據首揭「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」第八點、第九點「房屋樓層超過四公尺以上者，其超過部份以每十公分為一單位，增加標準單價百分之一‧二五．．。」、「房屋之夾層、地下室或地下層，按房屋所應適用之標準單價八成核計。」之規定，則地下第一層核計標準單價為八、六一六元；另依高雄市各類房屋折舊率及耐用年數標準表所列鋼骨鋼筋混凝土造房屋每年折舊率為百分之一，系爭房屋至九十年累積折舊率計百分之八；再查高雄市政府公告之高雄市○○路○地段等級調整率表所定，系爭房屋坐落「三民區○○○路○路線地段等級為八級，地段調整率為百分之一三０；依九十年房屋現值核計表載系爭房屋九十年房屋課稅現值分別為：地下第一層分攤公共設施部分面積一七．四平方公尺，現值為一七九、三００元（8.616×0.92×130％×17.4＝179,300）；地上第十一層主建物部分面積五二八．七平方公尺，現值計六、三一六、九００元（9,990×0.92×130％×528.7＝6,316,900）；同樓層分攤公共設施部分面積二一三平方公尺，現值核計二、五四四、九００元（9,990×0.92×130％×213＝2,544,900），九十年房屋課稅面積現值合計九、０四一、一００元，並按非住非營稅率百分之二核課系爭房屋九十年應納房屋稅共計一八０、八二二元，揆諸首揭規定，於法並無不合。

（三）原告茲執詞略以系爭房屋所在大樓自八十一年興建完成後，均依被告核定稅額繳交高額房屋稅，每層樓以四戶計，每戶應納房屋稅約為二十萬，顯然高出一般辦公大樓，出租收益又不及一般大樓，屢經向被告反映均未獲合理調降稅額，加以經多年不動產價格大幅下跌，致原告無力繳交鉅額稅款云云，資為爭議。核查首揭房屋稅條例第十一條第一項及高雄市房屋稅徵收細則第十一條規定，房屋標準價格，雖應參照房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，訂定標準，惟其首要仍按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級評定之，亦即房屋標準價格，應依房屋種類、等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，是原處分依首揭「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」及「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」之規定，評定房屋現值據以課稅，核與法令無違。又該「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」係經被告調查、蒐集資料（含房屋建材使用情形、房屋建造成本、房屋課稅標準單價與房屋工程造價之比較等）後所作成之，並經高雄市政府不動產評價委員會八十九年度第二次會議決議通過，而按該不動產評價委員會成員包括有營造業公會代表、建築師公會之專門技術人員等，是該房屋標準單價表所列各單價，已兼具合理性及公信力。準此，被告依據該「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」核定系爭房屋現值，應屬合理。又查房屋稅，係依房屋現值及規定稅率課徵之，最高行政法院（改制前行政法院）五十八年判字第三四五號、六十一年判字第三一九號亦著有判例，顯然課徵房屋稅之基礎為房屋現值，依法不按房屋實際交易價格及使用收益估計至明，是原告所辯，顯對原處分及法令，有所誤解，自無可採。綜上所述，被告核定系爭房屋九十年房屋稅額一八０、八二二元，認事用法，洵無違誤，是原告復執前詞爭訟，顯無理由，請依法駁回等語。

理由

一、按「主管稽徵機關應依據納稅義務人所申報之現值，並參照不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，直轄市由市政府公告之．．．：１、按各種建造材料所建房屋區分種類及等級。２、各類房屋之耐用年數及折舊標準。３、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，如物價總指數有百分之三十以上增減時，應重行評定，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」「本市房屋稅稅率規定如左﹕一、住家用房屋按其房屋現值百分之一點三八。二、非住家用房屋其為營業用者按其現值課徵百分之三，其為私人醫院診所、自由職業事務所、補習班及人民團體等非營業用者，按其現值課徵百分之二。房屋空置不為使用者，仍應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍，分別以住家用或非住家用稅率課徵。」「本條例第十一條所稱之房屋標準價格，應依同條第一項第一款至第三款規定之房屋種類、等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，經由不動產評價委員會審查評定後，由本府公告之。」分別為行時為房屋稅條例第十條第一項、第十一條及高雄市房屋稅徵收細則第四條、第十一條所明定。又「房屋現值之核計，以『房屋標準單價表』、『折舊率標準表』、『房屋位置所在段落等級表』為準據。」「『房屋標準單價表』內用途別之歸類，依『用途分類表』定之。」「稽徵機關適用『房屋標準單價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途、總層數及面積等，應依建築管理機關核發之使用執照所載之資料為準。．．．」復為財政部八十一年八月二十八日台財稅第八一一六七六一三六號函修正之「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」第二點、第三點及第四點所規定，合先敘明。

二、經查，原告所有坐落高雄市○○區○○里○○○路八十號房屋，其所在大樓總樓層數為地上五十層地下五層之超高層建築物，於八十一年八月間建築完成，其構造別為鋼骨鋼筋混凝土造五十層樓建築，用途別為辦公廳（室），有高雄市政府工務局（八一）高市工建築使字第一一八一號使用執照影本附卷可稽，洵堪信實。被告乃依據高雄市不動產評價委員會評定之各類房屋構造標準單價、各類房屋之耐用年數及折舊率標準、地段調整率等項，另依現場勘定調查系爭房屋之構造、用途、總層數及面積等，以評定系爭房屋之現值。而依「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」所載，系爭房屋地上第十一層及地下第一層適用之標準單價為每平方公尺九、九九０元。其中地下第一層房屋高度為四‧五公尺，依據「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」第八點及第九點規定：「房屋樓層超過四公尺以上者，其超過部份以每十公分為一單位，增加標準單價百分之一．二五．．。」、「房屋之夾層、地下室或地下層，按房屋所應適用之標準單價八成核計。」，則系爭房屋地下第一層核計標準單價為八、六一六元。再者，依高雄市各類房屋折舊率及耐用年數標準表所列，鋼骨鋼筋混凝土造房屋每年折舊率為百分之一，系爭房屋至九十年累積折舊率計百分之八（即殘值為百分之九十二）。又依高雄市政府公告之高雄市○○路○地段等級調整率表，系爭房屋所座落之「三民區○○○路○路線地段其等級為八級，地段調整率為百分之一三０。綜合上述標準核計，系爭房屋九十年房屋課稅現值分別為：①地下第一層分攤公共設施部分面積一七‧四平方公尺，現值為一七九、三００元（8.616×0.92×130％×17.4＝179,300）；②地上第十一層主建物部分面積五二八‧七平方公尺，現值計六、三一六、九００元（9,990×0.92×130％×528.7＝6,316,900）；

③同樓層分攤公共設施部分面積二一三平方公尺，現值核計二、五四四、九００元（9,990×0.92×130％×213＝2,544,900）。故合計系爭房屋九十年房屋課稅面積為九、０四一、一００元，並按非住非營稅率百分之二核課系爭房屋九十年應納房屋稅，共計一八０、八二二元，揆諸首揭規定，即無不合。

三、茲原告訴稱：被告依據「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」計徵房屋稅，然該標準並未確實參考房屋所處街道村里之商業發展及房屋供求概況核定房屋標準價格，況目前超高大樓無論其售價或出租收益均不如一般十二層樓，且超高大樓之課稅面積已增加許多，卻又提高單價課徵房屋稅，等於是雙重課稅云云。惟查，關於房屋標準價格之核定，依首揭房屋稅條例第十一條及高雄市房屋稅徵收細則第十一條規定，雖應將房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況等事項一併列入考量，訂定合理標準。然為期明確，其首要仍須按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級評定之；換言之，房屋標準價格，仍應依房屋種類、等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等事項調查擬定，是被告依首揭「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」及「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」之規定，評定系爭房屋現值，並據以課徵房屋稅，自無違誤。次查，首揭房屋稅條例第十條第一項明定，有關房屋現值之核計，除應依據納稅義務人所申報之現值外，並應參照不動產評價委員會評定之標準，而該「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」係經被告先行調查、蒐集高雄市內三十層以上超高大樓房屋之建材使用情形、建造成本、課稅標準單價與工程造價之比較等相關資料後作成，並依法送由高雄市政府不動產評價委員會八十九年度第二次會議決議審定通過，從而被告依該標準單價表核計本件房屋現值，尚非無據。抑且，各該直轄市不動產評價委員會之組成，係由財政局長、工務局長、地政處長、稅捐稽徵處長、財政局稅務行政科長、稅捐稽徵處主管課長為當然委員，另由市政府聘請市議會代表二人、農會代表一人、營造業公會代表一人及建築師公會之專門技術人員一人為委員。並以財政局長、稅捐稽徵處長為正副主任委員，復為不動產評價委員會組織規程第三條第一款所明定，則該委員會成員既係由當地地方各級主管首長及民意代表暨專業技術人員等所組成，其所評定之價格，自具有公信力，被告於核計系爭房屋現值時，遵照其評定之價格核課房屋稅，應屬合理，要難指為有何不當之處。此外，上開標準單價表係高雄市政府依據不動產評價委員會評定後公布，非被告所得擅行變更，從而，縱如原告主張其評定未符合系爭房屋目前在房地產市場上之出售出租狀況，未按實際情形作適切之調整等，亦應由該委員會審酌應否重行評定問題。職故，被告依據該標準單價表評定之房屋標準單價，核計其房屋現值課徵房屋稅，亦難謂為不當，原告猶執陳詞指摘，難認為有理由。

四、至原告又主張系爭房屋於八十一年八月間即已興建完成，不能適用八十九年始訂定之「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」核計房屋現值，而應依據高雄市政府七十三年五月十七日（七三）高市府財二字第一三三六六號公告之「高雄市一般房屋構造標準單價表」計算房屋現值，方屬適法乙節。然高雄市政府七十三年間所訂定「高雄市一般房屋構造標準單價表」之規範對象，至多僅包含最高樓層數為三十層之房屋，而三十層以上之大樓其房屋現值之計算，必須再參照財政部頒「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」之相關規定，始能填補法令適用上之疏漏。嗣高雄市政府於八十九年三月三十一日依據首揭房屋稅條例第十一條規定及高雄市不動產評價委員會八十九年度第二次會議決議事項，以高市府財二字第一０二一０號函公告增訂「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」，並明定自八十八年七月一日起適用，自此而後，高雄市內三十層以上之超高大樓房屋之標準單價即應依此新增訂之標準單價表核計房屋現值，要無疑義。茲查，本件所爭執者為九十年度房屋稅，是被告依據該項經高雄市不動產評價委員會八十九年度決議審定通過之「高雄市三十層以上超高大樓房屋標準單價表」評定系爭房屋現值，實屬當然。原告前述主張，容有誤解，應予辨明。況若依原告主張，系爭房屋現值仍應根據高雄市政府七十三年間所訂定「高雄市一般房屋構造標準單價表」計算之，因系爭房屋所在大樓總樓層數為地上五十層地下五層之超高建築物，已超出該標準單價表之規範範疇，故須再依據前述財政部頒「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」第六點規定，即按一般房屋標準單價表內最高層與次高層標準單價之差額逐層遞增計算其標準單價，綜合該標準單價表暨前揭要點規定核計之結果，反對原告更為不利，原告執以為有利之論據，誠無足取。

五、綜上所述，原告所訴各節，均不足採，被告依高雄市不動評價委員會所評定之房屋標準單價表核計系爭房屋現值，並據以課徵九十年度房屋稅，即無不合，復查決定及訴願決定遞予維持，亦無不當，原告起訴求為撤銷，為無理由，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。

高雄高等行政法院第二庭

法院書記官 陳嬿如