高雄高等行政法院判決

原告

甲○○

送達代收人

乙○○

被告

台南市政府

代表人

丙○○市長

訴訟代理人

戊○○

　　　　　　丁○○

上列當事人間土地重劃事件，原告不服內政部中華民國96年10月31日台內訴字第0960147949號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰

主文

事實

壹、事實概要：緣台南市第14期水交社西南市地重劃區位於台南市南區，土地總面積10.9966公頃，重劃前大部分為提供志開新村、明德新村、實踐四村等老舊眷村用地之公有土地及少部分私有土地，其中公有土地面積10.7122公頃，占97.41%，私有土地面積0.2844公頃，占2.59%。因該地區屬老舊眷村用地，多年來未進行改建，整體居住環境無法配合周圍環境發展，與鄰近發展之都市型態有極大差距，土地利用價值低。被告為配合中央眷村改建政策及促進土地合理有效利用，乃循都市計畫程序，將該地區規劃以市地重劃方式整體開發，該市地重劃區土地分配，按平均地權條例施行細則第81條暨市地重劃實施辦法評估之基準，將該重劃區重劃前土地分成4個區段，第1區為面臨已開闢道路西門路1段（3-14-22M）每平方公尺35,000元，第2區為面臨已開闢道路大成路1段（3-29-18M）每平方公尺20,000元，第3區為於裡地之公有土地每平方公尺15,000元，第4區為於裡地之私有土地每平方公尺18,000元（包含原告所有鹽埕段173-28地號，下稱系爭173-28地號土地），並於95年2月13日提台南市地價及標準地價評議委員會（下稱台南市地評會）95年第1次會議評定在案，作為該重劃區計算公共設施用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。該重劃區土地分配成果各項圖冊資料，自96年1月26日起至96年2月26日止，於重劃土地所在地之台南市南區區公所及被告地政局公告30日，供土地所有權人閱覽，並經被告於96年1月24日以南市地劃字第09614501950號函檢送公告文影本及土地所有權人重劃前後土地分配清冊各乙份，以雙掛號函件送達各土地所有權人。其中原告所有系爭土地，重劃前面積234平方公尺，因位於公道13-40M計畫道路用地上，重劃後分配於鄰近面臨公道13-40M計畫道路之街廓，重劃後面積180.96平方公尺。原告不服，自96年2月12日起多次請求將系爭173-28地號土地重劃前地價加3成後計算重劃後分配面積，遭被告以96年4月11日南市地劃字第09614012230號函、96年5月2日南市地劃字第09614015130號函、96年5月24日南市地劃字第09614018340號函、96年6月23日南市地劃字第09614022720號函及96年7月12日南市地劃字第09600627000號函否准。原告不服，提起訴願，亦遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

貳、兩造聲明：

一、原告聲明：

（一）訴願決定及原處分均撤銷。

（二）被告應作成准予將原告所有之系爭173-28地號土地以重劃前之土地公告現值加3成後計算重劃後分配面積之處分。

二、被告聲明：原告之訴駁回。

參、兩造之爭點：

甲、原告主張：

一、被告辦理重劃前地價應依據平均地權條例第81條及市地重劃實施辦法第20條第1款規定：「重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。」辦理。惟被告95年第1次台南市地評會會議紀錄中所載，被告辦理本次地價評議會作業，均只參酌重劃前土地位置（已誤評興中街旁土地為內裡地）、交通、使用狀況等規定，未一併依規定考慮買賣實例及公告現值等資料，以辦理本宗土地之地價評定。且由95年第1次地評會詳實會議紀錄可知被告於地價評議之作業詳細過程中，被告未考慮買賣實例及公告現值之事實。被告對本宗土地之重劃作業，未符市地重劃實施辦法第20條規定，顯有違失。

二、訴願決定理由3有關若單獨調高價值對其他所有人亦不公平云云。查被告將本次重劃區土地分成4個地價區段，第4區被評為內裡地之私有土地，每平方公尺18,000元，惟與系爭173-28地號土地同坐落於第4區且相鄰之私人土地即台南市○○段173-27地號（下稱173-27地號）土地，何以被告可採其面臨已廢止之計畫道路為理由，單獨將其重劃前地價重新訂定（以第2區之20,000元計算）？而原告依據法定程序出具於79年間以當時公告現值乘以1.4倍向被告購得系爭173-28地號土地之證明文件供被告作為本件買賣實例，且系爭173-28地號土地在市地重劃後，亦面臨計劃道路，公道13之40米道路。經多次依法反應，被告均答以：「因重劃前地價業於95年2月13日經台南市地評會評定案，係依法定程序辦理後決定，非被告可任意變更。」等語，則被告辦理公告後請所有權人提出異議之程序及精神是否僅是形式為之？而未給予土地所有權人異議之權益，僅以本件96年公告前1年（95年）之評定結果不得任意變更為由塘塞，且同一區位之土地，可有不同計價理由，本件之作業顯未依法辦理。

三、被告所引用買賣案例之前述土地「鹽埕段173-15地號」曾於1年前法院拍賣3次，無法拍定，退回債權人台灣土地銀行，如今再作第2輪拍賣定案，經查，不動產估價技術規則第23條第7款規定，比較標的若為法院拍賣之價格，即不予採用。是以被告不知其2次誤用偏低之「法拍案」作買賣實例，已違估價規則，仍請台南市地評會作成決議，致當事人權益受損，更顯現其未依法評估之事實。又按公告現值為地政機關依買賣實例所訂定，亦為政府出售市有地予民眾時之定價標準，公信力極高，公私皆用之法定地價指標。當原告承購系爭土地時，亦以公告現值加3-4成，為作價標準；當本區即將重劃前，民眾欲購已承租之土地，被告仍依當時公告現值加3-4成報價。況且公告現值每3年修正1次，今於市地重劃前，認定當期「公告現值不合理」另行擬訂新地價，被告不僅未依法評估，台南市地評會從會議開始至散會，僅費時30分鐘草率通過議案，完成法定程序。且此次會議決定之地價，在地政事務所地價課亦查無資料，僅使用於本重劃區，作為計算公共設施用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。使參加重劃土地所有人，必須付出較多抵費地，又減少土地分配面積。另當討論原告於公告期間所提之合法異議時，被告屢次宣稱地價早經會議決定，其不宜更改，因而未獲合理處理。

四、被告只就公告現值，買賣實例兩項予以答覆，對誤評興中街旁土地一事，未作說明。因土地位置為評估地價之第1項要素，對地價影響甚大。被告多次陳述本重劃區為「老舊眷村內裡地」，以示土地位置、交通欠良，故視為內理地加以評估。惟依本重劃區土地位置圖觀之：興中街為斜貫本區○○○○道，路寬10公尺以上，鹽埕段173-15、173-27、系爭173-28地號土地位置，同在本重劃區東邊之中點，面臨興中街西側。則被告將路旁土地稱為內裡地，實與事實不合，應重新評估回復其原有價值。被告提出鹽埕段173-27地號土地面積209平方公尺，與其土地所有權人於重劃後所分得之土地面積204.52平方公尺（抄錄土地分配成果表），僅相差4.48平方公尺，不符合本重劃區重劃經費負擔比例，有違事實，不足為信；另被告又將原告「79年土地承購價每平方公尺12,000元」與「94年市府所定重劃前地價每平方公尺18,000元」相比，並判定原告之地價過低，則被告以相差16年之地價，相互比較，判別孰高，逾越常規，確難認同。反觀原告所有系爭173-28地號土地，依被告過去慣例（以公告現值加3成）計算，重劃前價格應高出鄰地法拍價甚多：土地位置亦在4-23-15M計劃道30公尺以內：同樣受94年都市計畫變更影響，成為道路用地等事實，應可仿照鄰地，提高重劃前地價，歸為第2區每平方公尺20,000元，以示公平。

五、被告未事先處理土地之市場價格（公告現值加3成），評估為重劃前地價（市府評估決定價）之手續，直接代入計算公式，製造假象，企圖以其專業知識，說服他人。因為鄰地鹽埕段173-27地號之所有人，於84年7月11日以公告現值加2.6倍向被告承購29平方公尺土地，總價1,754,500元，折算單價每平方公尺60,500元。並將購得之土地併入其原有之鹽埕段173-27地號，面積合計238平方公尺等情，可知其承購價更高於原告之承購價，其重劃後分配面積也是經異議後改變，並未發生顯不合理現象，何以僅在原告提出重劃前地價時出現？令人非解。被告依據公告現值加3-4成，作為市有地出售價格，已屬行之有年之慣例。原告提出之市府公函亦屬真實，比照用在同地號土地上，並不違法。被告對此承購價格，先於答辯理由3，認其過低，不宜作為重劃前之地價；復又指其太高，如此兩極化認定，難令人信服。再查鹽埕段173-27地號與系爭173-28地號土地相鄰，重劃前公告現值同為每平方公尺23,000元，但重劃前地價其一被定為第2區每平方公尺20,000元，另一為第4區每平方公尺18,000元，明顯不相等；其次重劃後分配率相近一語中，不用分配面積而用分配率以模糊數據，引導認同其「相近」手法；且重劃前地價已確實不相等，重劃後成果，何能合理？是以鹽埕段173-27地號與系爭173-28地號土地，均具有同在4-23-15M計畫道路30公尺以內，94年都市計畫變更同樣變為公共設施地等條件，應合「對於相同條件之宗地劃定為同一區域地價」之規則，故被告應重新處理原告於94年6月之異議，先計算或評估出重劃前地價，再計算重劃後分配面積以平息爭端。

六、台南市地重劃區97.41%為公有土地，僅2.59%為私有土地，被告所有土地佔本次重劃面積規劃高達9成以上，重劃後新、舊道路旁30公尺內商業區○○○地段及建蔽率較高之住宅區均屬被告擁有，原告屬被動且被迫參與，被迫搬離現址，後續仍必須再花大錢重建自宅，人力、物力及權益受損甚大，故全力爭取合法之權益。

乙、被告主張：

一、按平均地權條例施行細則第81條規定：「依本條例第56條辦理市地重劃時，應由直轄市或縣（市）主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經台南市地評會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。」又市地重劃實施辦法第20條第1款規定：「重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。」

二、被告參酌重劃前土地位置、交通、使用狀況等資料作為評估之基準，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，擬定本重劃區重劃前地價，分成4個地價區段，第1區為面臨已開闢道路西門路1段（3-14-22M）每平方公尺35,000元，第2區為面臨已開闢道路大成路1段（3-29-18M）每平方公尺20,000元，第3區為位於裡地之公有土地每平方公尺15,000元，第4區為本重劃區位於裡地之私有土地每平方公尺18,000元。茲因被告辦理本重劃區重劃前後地價作業時，調查區內土地交易實例，鹽埕段173-15地號於94年2月份土地拍定價格為每平方公尺15,983元，原擬定區內裡地重劃前地價均為每平方公尺15,000元，然為考量私有土地之權益，除鹽埕段173-27地號土地因原本面臨4-23-15M計畫道路，其重劃前土地價值高於鄰地，重劃前地價歸於第2區每平方公尺20,000元外，其餘位於裡地之私有土地（包含原告所有系爭173-28地號）重劃前地價另外劃為第4區段，訂為每平方公尺18,000元，較鄰近公有土地重劃前每平方公尺15,000元為高，俾利減輕私有土地所有權人之重劃負擔。案經被告依法提交台南市地評會評定，經該會95年第1次會議評定通過在案。該會評議委員，均為地方公正及專門知識人士所組成，自能本諸專業知識公平合理之立場予以考量，作最適當之評議。

三、次按平均地權條例施行細則第81條規定，應由主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價。又按市地重劃實施辦法第20條第1款規定，重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價，然上揭之規定均係指「調查」相關資料後相互比較估計重劃前後地價，而非據以作為重劃前之地價。茲因重劃前後地價作為重劃土地分配交換分合、計算負擔之基礎，需著重考量全區均衡性、合理性，重劃負擔才能符合公平原則，公告現值僅為參考要素之一，非絕對之依據。又查本件水交社重劃地區屬尚未開發之地區，然公告現值卻與鄰近已開發完成之建成區幾近，如西門路1段西側裡地已依都市計畫開發並建築完成商家林立，95年度公告現值每平方公尺24,500元，反觀本重劃區○○○路○段東側裡地絕大部分為眷村老舊房舍且尚未依都市計畫開發，95年度公告現值每平方公尺23,000元，土地使用效益差距大公告現值卻接近，顯不合理，被告調查後認為本重劃區公告現值不足以反映重劃前之地價，難以作為估計重劃前各宗土地地價之依據。又被告調查重劃區內近期土地交易實例，其中鹽埕段173-15地號土地距原告土地所在位置尚不到10米，於94年2月份土地拍定價格為每平方公尺15,983元，被告為減輕原告等私有土地所有權人負擔，乃劃定第4區段並將重劃前地價提高為18,000元，實已盡力維護原告等私有土地所有權人之權益。故被告辦理本重劃區重劃前後地價作業時，係依規定調查相關資料後相互比較估計重劃前後地價並依法提交台南市地評會評定，原告所陳被告未依規定辦理與事實不符。

四、再查鹽埕段173-27地號土地所有權人於78年間向被告承購鹽埕段173-27地號，面積209平方公尺，總價款4,180,000元，折算每平方公尺20,000元。茲因該地號原面臨4-23-15M計畫道路，土地價值遠高於裡地，然因都市計畫於94年10月間變更，致其重劃前土地由原面臨15米計畫道路之住宅區變為公共設施用地，被告考量其情況特殊將該地重劃前地價歸於第2區每平方公尺20,000元並經地價及標準地價評議委員同意在案。又查原告所提79年間向被告承購系爭173-28地號，面積234平方公尺，總價款2,808,000元，折算每平方公尺僅12,000元，其單價遠低於被告所定重劃前地價18,000元，實不宜作為原告重劃前地價之依據。

五、再按96年度公告現值為每平方公尺23,000元，倘依原告請求以公告現值每平方公尺23,000元×1.3倍修正重劃前地價為每平方公尺29,900元，原告重劃後之土地經計算高達300.66平方公尺，遠高於重劃前面積234平方公尺，顯不合理。又按平均地權條例施行細則第81條規定，重劃前後地價是僅做為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準，非作為價購或買賣之依據，準此，被告斟酌重劃前各宗土地之位置、交通及利用情形、重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，不管重劃前或是重劃後地價，對於相同條件之宗地劃定為同一區域地價。今若依原告之意思，則被告需將該區段內全部土地重劃前地價均提昇每平方公尺29,900元，將使本重劃區重劃前後地價失衡。又倘本重劃區區重劃前後地價均等比例提昇，亦無法增加原告參加重劃可以分配之土地，僅突顯整個重劃區重劃前後地價的不合理性。本件原告與鄰近私有土地相比較，重劃前地價相等、重劃後分配率相近，其重劃前地價及重劃成果尚屬合理。若僅為原告個別調昇重劃前地價，則更顯重劃前地價的不合理性及不符法令的相關規定，對其他的土地所有權人也不公平。

六、再按市地重劃之精神，係由參與重劃之土地所有權人，依其土地受益比例來負擔公共設施用地及闢建費用，並在重劃後取得公共設施完善，形狀方整且面臨道路之建築用地，一方面促進土地有效利用，一方面健全都市發展，實為土地所有權人與政府雙贏之重要都市開發方式。本件原告所有系爭173-28地號土地，重劃前位於興中街138巷不到2米寬之狹小巷道內，土地面積雖有234平方公尺，形狀卻不盡方整且車輛進出困難，難以有效利用。而經由市地重劃方式整體開發建設後，原告重劃後分配之水交社段28地號土地面臨40米寬的公園道旁，不僅公設完善且交通便利，重劃後分配面積更高達180.96平方公尺（如依原定區內裡地重劃前地價每平方公尺15,000元來計算，原告重劃後土地分配面積僅150.84平方公尺，今因被告提高區內裡地之私有土地重劃前地價為每平方公尺18,000元，已較區內裡地之公有土地重劃前地價為高，故原告重劃後土地可分配面積較同區位同條件同面積之公有土地增加30.12平方公尺）。原告雖提供部分土地負擔，然其經過重劃後所提高之土地價值，不言而喻，且原告因辦理重劃所負擔提供之土地均係作為本重劃區之公共設施用地及闢建費用，重劃後亦由原告及該重劃區之土地所有權人共同享有良好居住環境。再者，重劃區土地所有權人提供負擔之土地，被告將於重劃後發給重劃總費用負擔證明書，於重劃後第1次移轉時，可以抵扣土地漲價總數額後再計徵土地增值稅，並依計算之稅額再減徵40%之土地增值稅。又重劃完成後地價稅可以減半徵收兩年。以上諸多利益，均為重劃區土地所有權人所享有，原告所謂枉顧私有土地所有權人之權益及造成私有土地所有權人之損失與事實不符。

理由

一、按「市地重劃地區之選定、公告禁止事項、計畫之擬訂、核定、公告通知、測量、調查、地價查估、計算負擔、分配設計、拆遷補償、工程施工、地籍整理、交接清償及財務結構等事項之實施辦法，由中央主管機關定之。」平均地權條例第56條第4項定有明文。又「依本條例第56條辦理市地重劃時，應由直轄市或縣(市)主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。」「重劃前、後之地價應依左列規定查估後，提請地價評議委員會評定之。1、重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。2、重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。」則為平均地權條例施行細則第81條及市地重劃實施辦法第20條所明定。

二、本件台南市第14期水交社西南市地重劃區位於台南市南區，土地總面積10.9966公頃，因與鄰近發展之都市型態有極大差距，土地利用價值低，被告為配合中央眷村改建政策及促進土地合理有效利用，乃循都市計畫程序，將該地區規劃以市地重劃方式整體開發，該市地重劃區土地分配，按平均地權條例施行細則第81條暨市地重劃實施辦法評估之基準，將該重劃區重劃前土地分成4個區段，第1區為面臨已開闢道路西門路1段（3-14-22M）每平方公尺35,000元，第2區為面臨已開闢道路大成路1段（3-29-18M）每平方公尺20,000元，第3區為於裡地之公有土地每平方公尺15,000元，第4區為於裡地之私有土地每平方公尺18,000元（包含原告所有系爭173-28地號土地），並於95年2月13日提台南市地評會95年第1次會議評定在案，作為該重劃區計算公共設施用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。該重劃區土地分配成果各項圖冊資料，自96年1月26日起至96年2月26日止，於重劃土地所在地之台南市南區區公所及被告地政局公告30日，供土地所有權人閱覽，並經被告於96年1月24日以南市地劃字第09614501950號函檢送公告文影本及土地所有權人重劃前後土地分配清冊各乙份，以雙掛號函件送達各土地所有權人，其中原告所有鹽埕段173-28地號土地，重劃前面積234平方公尺，因位於公道13-40M計畫道路用地上，重劃後分配於鄰近面臨公道13-40M計畫道路之街廓，重劃後面積180.96平方公尺。原告不服，自96年2月12日起多次向被告請求將系爭土地重劃前地價加3成後計算重劃後分配面積，分遭被告以96年4月11日南市地劃字第09614012230號函、96年5月2日南市地劃字第09614015130號函、96年5月24日南市地劃字第09614018340號函、96年6月23日南市地劃字第09614022720號函及96年7月12日南市地劃字第09600627000號函否准等情，有原告之申請函文、被告上開各函、土地權屬分布圖、重劃計畫書、重劃前評議地價圖、重劃前地籍圖、重劃後地號圖、地價第二類謄本附原處分卷及本院卷可參，自堪認定。

三、原告提起本件行政訴訟，無非以：㈠原告於79年間向被告承購系爭173-28地號土地，係以當時土地公告現值加4成為作價標準，而公告現值為地政機關依買賣實例所訂定，亦為政府出售公有土地予民眾之定價標準。且所謂買賣實例，依不動產估價技術規則第23條第7款，比較標的若為法院拍賣之價格，即不予採用。然台南市地評會評定本件重劃前後地價，卻未考慮買賣實例及公告現值資料，卻誤用拍賣價作為買賣實例，而將原告所有系爭173-28地號土地劃為第4區之每平方公尺18,000元，使原告減少土地分配面積，違反市地重劃實施辦法第20條規定。㈡系爭173-28地號土地與鹽埕段137-27地號土地相鄰，重劃前公告現值均為每平方公尺23,000元，且均位在4-23-15M計畫道路30公尺以內，94年都市計畫同樣變更為公共設施用地，重劃後亦均面臨公道13之40米計畫道路，則被告就上開2筆條件相同之土地之重劃前地價，前者定為第4區之每平方公尺18,000元，後者則定為第2區之每平方公尺20,000元，明顯不相當，違反平等原則。是本件被告應按買賣實例即按土地公告現值加3至4成評估重劃前地價，始為合理等語，資為爭執。

四、按依地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士、建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農林機關主管等。顯見有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重（最高行政法院96年度判字第1970號判決參照）。經查：

（一）依前引平均地權條例施行細則第81條及市地重劃實施辦法第20條等規定，可知主管機關辦理市地重劃時，其就各宗土地之位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等所為之調查，僅是供地價評議委員會就重劃區內土地相互比較以估計重劃前後地價之參考資料，各項資料均為地價評議委員會評定地價所應整體考量之因素；且因重劃前後地價係作為重劃土地分配交換分合、計算負擔之基礎，需著重考量全區均衡性、合理性，重劃負擔才能符合公平原則，故有關土地公告現值及買賣實例僅為參考因素之一，而非以之作為評定重劃前地價之唯一依據。經查，本件被告辦理台南市第14期水交社西南市地重劃區位於台南市南區，土地總面積10.9966公頃，經被告調查結果，重劃前大部分為提供志開新村、明德新村、實踐四村等老舊眷村用地之公有土地及少部分私有土地，其中公有土地面積10.7122公頃，占97.41%，私有土地面積0.2844公頃，占2.59%。因該地區屬老舊眷村用地，多年來未進行改建，整體居住環境無法配合周圍環境發展，除面臨已開闢道路之土地，交通條件尚便利並有簡易商業行為外，其餘裡地多為面臨狹窄巷弄之老舊住宅，與鄰近發展之都市型態有極大差距，土地利用價值低，然其公告現值卻與鄰近已開發並建築完成之建成區相近，並不合理，足見重劃區內土地公告現值不足以反映重劃前地價，難以之作為估計重劃前地價為唯一依據，此有上開重劃區重劃前地籍圖、衛星空照圖、建物現況分佈圖、計畫範圍土地使用現況、重劃範圍示意圖、水交社暨鄰近地區95年度公告現值評議表、現場照片等附原處分卷可稽。又被告調查重劃區內近期土地交易實例，其中鹽埕段173-15地號土地所在位置距系爭173-28地號土地不到10公尺，該土地於94年2月份經台灣台南地方法院（下稱台南地院）拍賣之價格為每平方公尺15,983元，有拍賣公告及不動產權利移轉證書附原處分卷可憑；參以，系爭173-28地號土地位在寬度不到2公尺之台南市○○街138號巷道內，地形並非規則方整，且車輛出入困難，難以有效利用等情，亦有現場照片足資參照。是被告將上揭重劃區內土地之位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等所得之調查結果，提交台南市地評會於95年2月13日召開95年第1次會議，經該會委員本於專業知識判斷，就重劃區內土地相互比較估計而評定本重劃區重劃前地價，分成4個地價區段，第1區為面臨已開闢道路西門路1段（3-14-22M）每平方公尺35,000元，第2區為面臨已開闢道路大成路1段（3-29-18M）每平方公尺20,000元，第3區為於裡地之公有土地每平方公尺15,000元，第4區為於裡地之私有土地每平方公尺18,000元，而原告所有系爭173-28地號即劃屬於第4區之每平方公尺18,000元之地價區段，高於鄰近公有土地之每平方公尺15,000元，有台南市地評會之會議紀錄、本件重劃區重劃前評議地價圖附原處分卷可憑，核與平均地權條例施行細則第81條及市地重劃實施辦法第20條之規定無違，難指為違法。況所謂重劃前後地價係作為重劃區內土地，衡量計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準，而就重劃區內土地為整體觀察，相互比較估計，其並非作為個別土地之價購或買賣行情之依據，且倘如依原告主張本件應按一般公有土地買賣實例依重劃前土地公告現值每平方公尺23,000元加3成作為系爭173-28地號土地重劃前地價云云，則其重劃前地價將達每平方公尺29,900元（23,000元×1.3＝29,900元），其重劃後之土地將變成300.66平方公尺，遠高於重劃前面積234平方公尺，業據被告陳述甚明，顯非合理，即難採取。況如被告將區段內土地重劃前後地價均提昇為每平方公尺29,900元，將使本重劃區前後地價失衡；又倘將本重劃區區重劃前後地價均等比例提昇，亦無法增加原告可獲分配之土地面積，反而突顯整個重劃區重劃前後地價的不合理性。由此足見，原告僅就其土地主張調昇重劃前地價，顯然無據，對於其他土地所有權人亦非公平。又不動產技術估價規則乃依據不動產估價師法第19條第1項所訂定，目的在規範不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務時應遵循之不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項，要與市地重劃係對於重劃區內土地為合理分配，應依據平均地權條例施行細則第81條及市地重劃實施辦法就重劃區內土地為整體之觀察有別，不能比附援引，故原告徒以不動產估價技術規則第23條第7款明文規定不能以法院拍賣價格為比較標的，然台南市地評會卻參考重劃區內土地之拍賣價格評定區內土地之重劃前地價，違反上開不動產估價技術規則云云，爭執被告依據台南市地評會評定之結果，以每平方公尺18,000元作為系爭173-28地號土地之重劃前地價係屬違法，即非可取。

（二）其次，原告雖主張系爭173-28地號土地與鹽埕段137-27地號土地相鄰，重劃前公告現值均為每平方公尺23,000元，且均位在4-23-15M計畫道路30公尺以內，94年都市計畫同樣變更為公共設施用地，重劃後亦均面臨公道13之40米計畫道路，則被告就上開2筆條件相同之土地之重劃前地價，前者定為第4區之每平方公尺18,000元，後者則定為第2區之每平方公尺20,000元，明顯不相當，違反平等原則云云。惟查，盬埕段173-27地號土地與系爭173-28地號土地於94年都市計畫變更時，雖均同樣變為公共設施用地，惟查，在該次都市計畫變更前，鹽埕段173-27地號土地原即面臨4-23-15M計畫道路，至於系爭173-28地號土地則未臨接4-23-15M計畫道路，反而是位於巷寬不到2公尺寬之巷道內，此有本重劃區重劃前建物現況分佈圖、評議地價圖及地籍圖附原處分卷可憑（見原處分卷附件2、附件4及附件8），可見鹽埕段173-27地號土地價值本即高於裡地之系爭173-28地號土地甚明，此觀原告亦自承鹽埕段173-27地號土地所有權人於84年7月11日係以每平方公尺60,500元承購其中29平方公尺土地，其承購價更高於原告之承購價等語，益徵明瞭。故原告主張173-28地號土地雖未直接面臨上開4-23-15M計畫道路，然亦在道路30公尺範圍內，其價值應與鹽埕段173-27地號土地之價值同視云云，核非可取。然鹽埕段173-27地號土地因94年10月都市計畫變更致其由原面臨15米計畫道路之住宅區變為公共設施用地，台南市地評會爰審酌該土地之特殊情況，將其劃歸為第2區之重劃前地價每平方公尺20,000元，以示與裡地之價值有別，核係就不同條件之土地作不同之處理，並無違反平等原則可言，被告據以作為該土地之重劃前地價，並非無據。況且，台南市地評會就系爭173-28地號土地，不僅未將其重劃前地價劃歸與其相鄰之公有裡地相同之每平方公尺15,000元，致系爭173-28地號土地較同條件同面積之公有土地可多分配更多面積之土地，重劃後面積高達180.96平方公尺，且重劃結果，其位置由重劃前位於台南市○○街不到2公尺寬之狹小巷道內之不規則土地，提昇位置至與鹽埕段173-27地號土地相當，同樣面臨40米計畫道路，交通便利，地理位置大為改善，且地形方整，可充分利用，其土地經過重劃後所提高之價值顯高於其他土地，此並有重劃後地號圖附原處分卷（見原處分卷附件9）可資對照，凡此足見，被告對於系爭173-28地號土地，已極盡考量對其有利之因素，原告一再訴稱被告未將其與鹽埕段173-27地號土地作相同處理，違反平等原則云云，顯與事實不符，洵難採信。

五、綜上所述，原告之主張並不可採。從而，被告就系爭173-28地號土地依台南市地評會評定結果，以其屬於重劃前第4區區每平方公尺18,000元之土地計算其重劃前地價，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告起訴意旨求為撤銷，並請求被告應作成准予將原告所有之系爭173-28地號土地以重劃前之土地公告現值加3成後計算重劃後分配面積之處分，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張核與判決之結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第200條第2款、第98條第1項前段，判決如主文。

高雄高等行政法院第二庭