臺灣高雄地方法院100年度訴字第698號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第698號

原告

楊雪英

被告

劉德仁

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國100 年9 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段684 地號土地上，位於門牌號碼高雄縣美濃鎮○○路366-1 號旁，如附圖所示A 部分之未保存登記建物（無門牌號碼，下稱系爭建物）為原告所有，原告與被告配偶黃月紅原就系爭建物訂有租賃契約，約定租金每月新臺幣（下同）8,000 元，嗣被告向原告承購系爭建物，兩造於民國95年8 月24日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金120 萬元，然被告僅於簽約日交付30萬元，尾款90萬元拒不給付，原告已於98年12月14日以存證信函通知被告限期履約否則逕行解除契約，被告仍未履約，系爭契約已生合法解除效力，被告自無權利繼續居住於系爭建物，爰依民法第767 條規定，請求被告遷讓返還系爭建物，並依民法第179 條規定，請求被告給付自95年8 月24日起至遷讓日止之相當於租金之利益。並聲明：㈠被告應將系爭建物遷讓交付原告。㈡被告應自95年8 月24日起至遷讓交付系爭建物日止，按月給付原告8,000 元。

二、被告則以：伊係連同系爭建物所坐落基地一併購買總價120萬元，依系爭契約之約定，原告應辦理土地過戶，並協助被告申請建照、使用執照至可辦理建物所有權第一次登記向銀行貸款後，伊始應支付尾款90萬元，然原告並未辦理土地過戶，且僅提供土地權狀影本1 紙予伊，無法提供土地權狀原本，致伊無法申辦相關執照，伊自無給付尾款之義務，原告解除系爭契約並未合法生效等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。

三、兩造不爭執事項：

（一）系爭建物為未保存登記建物，由原告出資興建，坐落高雄市○○區○○段684 地號土地上，該土地由原告與其他共有人共有，原告應有部分1/6 ，並有土地登記謄本為證（見本院卷第19至22頁）。

（二）原告曾將系爭建物出租予被告配偶黃月紅，租期自95年5月20日起至97年5 月20日止，租金每月8,000 元，並有租賃契約書為證（本院卷第23、24頁）

（三）兩造於95年8 月24日簽訂系爭契約（原告主張買賣標的僅限系爭建物，被告主張買賣標的包含系爭建物及土地），約定買賣價金120 萬元，被告於簽約日已交付30萬元，尾款90萬元迄今尚未交付，並有系爭契約為證（見本院卷第7 、8 頁）。

（四）原告曾將土地所有權狀影本交付被告，並有該權狀影本為證（見本院卷第18頁）。

（五）系爭建物迄今尚未辦理建物所有權第一次登記。

（六）原告於98年12月14日以美濃郵局第460 號存證信函通知被告「即日起98年12月14日至99年6 月14日止如不履行買賣契約書，台端與我雙方將終止地上物買賣契約」，被告已收受，並有上開存證信函為證（見本院卷第6 頁）。

（七）被告自95年8月24日起迄今居住於系爭建物。

四、依兩造前開主張及陳述觀之，本件之爭點即在於：㈠原告解除系爭契約，是否合法生效？㈡原告請求被告遷讓交付系爭建物，有無理由？㈢原告依不當得利之法律關係，請求被告按月給付8,000 元，有無理由？本院分述判斷意見如下：

（一）原告解除系爭契約，是否合法生效？

⒈按因契約互負債務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。又雙務契約，因其成立有相互牽連之關係，為債務人有同時履行抗辯權時，債權人非為自己給付之提出而催告相對人之履行，不能取得解除權（最高法院75年台上字第1674號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭契約第4 條約定: 「尾款90萬元：於賣方（即原告）土地辦理過戶買方（即被告）名義，同時賣方應無條件全力配合買方辦理地上建物申請建照、使用執照至可辦理建物第一次登記，並向金融機關貸款出來時，現金一次付清」等語（見本院卷第7 頁背面），可知系爭契約買賣標的包含系爭建物及基地，原告主張買賣標的僅限系爭建物云云，委不足採，且依上開約定，原告應將土地過戶被告，並配合被告辦理申請建照、使用執照、建物所有權第一次登記，於登記完成向金融機關貸款完成時，被告始負給付尾款義務，系爭契約自屬雙務契約，原告於提出上開給付前，自不能取得解除權。

⒊又依高雄市政府工務局100 年8 月17日高市工務建字第1000054413號函、高雄市政府地政局100 年8 月31日高市四維地政籍字第1000029751號函文所示（見本院卷第75、79頁），「申請建築執照應檢附土地權利證明文件及土地使用權同意書（起造人非所有權人檢附），始得辦理。」、「辦理建物所有權第一次登記其應備文件及依據如下：㈠登記申請書（土地登記規則第34條）。㈡登記原因證明文件（土地登記規則第79條）。㈢申請人身分證明（土地登記規則第34條）。㈣建物測量成果圖（附繪建物位置圖及平面圖，土地登記規則第34條、第79條、地籍測量實施規則第282 條）。㈤使用基地證明文件（實施建築管理前建物與基地非屬同一人所有時檢附，土地登記規則第79條）。㈥全體起造人分配文件（區分所有建物申請登記時檢附，土地登記規則第41條、第79條）。㈦權利證明文件（申請人非起造人時檢附，土地登記規則第79條）。㈧委託書（土地法第37條之1 、土地登記規則第37條）。」可知申請建築執照及辦理建物所有權第一次登記均應檢附土地權利證明文件及土地使用權同意書，而系爭建物坐落基地為原告與他人共有，原告應有部分為1/6 ，有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第19至22頁），則原告自須提出全體共有人均同意系爭建物使用土地之土地使用權同意書，被告始可能據以申請建照及建物所有權第一次登記，然原告迄今僅提出土地權狀影本1 紙交付被告，此為原告所自承（見本院卷第35頁），證人溫英竹亦到庭證稱：「（問：原告是否有跟你提過系爭土地上之未保存登記建物要辦理建照，要向你借用這張土地所有權狀？）沒有，但原告有一天到我家去請我影印這張權狀，把影本交給他，沒有說要借權狀正本」、「（問：你是否跟原告說若原告有需要就會還他權狀正本？）沒有，必須要原告還清債務，我才會還他」等語（見本院卷第83、84頁），原告並未交付土地權狀正本及全體共有人土地使用權同意書予被告，且未將土地過戶被告，難認原告已依系爭契約提出給付，並經被告於98年12月15日以美濃郵局第463 號存證信函定期催告原告履約，有上開存證信函在卷可佐（見本院卷第88、89頁），原告迄今仍未履行，則被告已行使同時履行抗辯權，自不發生遲延責任問題，原告並未取得解除權，原告以存證信函通知被告解除系爭契約，並未合法生效。

（二）原告依民法第767 條規定，請求被告遷讓交付系爭建物，並依民法第179 條規定，請求被告按月給付8,000 元，有無理由？經查，被告於原告將土地過戶被告，並交付相關文件予被告辦理建照及使用執照至可辦理建物所有權第一次登記而向金融機關貸款完成之前，自得拒絕給付尾款，難認構成遲延給付，原告主張被告違約而解除契約，為無理由，已如前述，則兩造間買賣關係仍然存在，被告自有權利占有使用系爭建物，從而，原告請求被告遷讓交付系爭建物及請求被告給付相當於租金之不當得利，洵屬無據，不應准許。

五、綜上所述，原告解除系爭契約並未合法生效，被告有權居住使用系爭建物，從而，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告遷讓交付系爭建物，及自95年8 月24日起至遷讓交付上開建物日止，按月給付原告8,000 元，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第五庭法 官 秦慧君