臺灣高雄地方法院103年度訴字第1956號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1956號

原告

劉正雄

訴訟代理人

王正宏律師

被告

劉其瑞

訴訟代理人

劉明山

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104年2月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第2 項前段定有明文。本件兩造間之租佃爭議事件，業經高雄市湖內區公所耕地租佃委員會、高雄市政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由高雄市政府移送本院，此有高雄市政府民國103 年6 月16日高市○地○○○00000000000 號函檢送之高雄市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄及案卷、高雄市湖內區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄及申請書等在卷可稽，是原告之起訴程式並無不合，先予敘明。

二、原告起訴主張：被告之被繼承人劉向前於民國38年間依耕地三七五減租條例承租原告之父劉主安所有之坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（面積8,345.40平方公尺，下稱系爭土地），雙方訂有耕地三七五租約並登記在案（下稱系爭租約），嗣原告於40年4 月10日因贈與而取得系爭土地，被告則於47年間因劉向過世而繼承其承租權，並向主管機關申請租約名義變更。又系爭土地之地目為田，屬特定農業區，且系爭租約業已載明承租耕地之正產物為稻谷，詎被告竟於系爭租約存續期間，未經原告同意即擅自在系爭土地上挖掘、闢建如附表Ｂ部分所示之魚塭供養殖使用，且興建如附圖Ａ部分所示之磚造塭寮供堆放雜物，並搭建鴿舍（嗣已拆除清空），顯有擅自變更耕地用途而不自任耕作、損害耕地之事實，違反系爭租約第9 條承租利用行為不得損害耕地、耕地三七五減租條例第16條第1 項承租人應自任耕作之規定，原訂租約無效，原告自得收回系爭土地，爰依耕地三七五減租條例第16條、民法第767 條第1 項前段規定，請求被告拆除、填平系爭地上物並返還系爭土地。並聲明求為判令如主文第1 項所示。

三、被告則以：系爭土地因稻作生長不易而收穫欠佳，伊係經原告之父同意後，於50年間始將系爭土地闢建魚塭作養殖使用，嗣又興建磚造塭寮、搭建鴿舍等，原告亦均知悉上開耕地變更使用之情形，從未表示異議，且持續收租，足見原告已同意伊之變更使用；又土地法第106 條規定所稱「耕作」包括「漁牧」，故伊養殖使用系爭土地，並無違反三七五條例第16條不自任耕作之規定，此亦為高雄市政府耕地租佃委員會之調處決議所肯認，況伊申請系爭土地核發農業用地作農業使用證明書，已經高雄市湖內區公所准予核發在案，故系爭租約仍屬有效；再伊係完全依賴養殖漁業維生之弱勢承租人，洵有受系爭租約保護之必要，且搭蓋磚造塭寮俾利就近照顧魚塭之養殖，係屬常情，至於搭建鴿舍，伊不知係違法使用，縱有違法，所占系爭土地之比例極微，故均不能據此即認租約無效等語置辯，並聲明駁回原告之訴。

四、兩造不爭執事項：

㈠系爭土地為原告所有，兩造間就系爭土地訂有耕地三七五租約並登記在案，原告為出租人，被告則係承租人。

㈡系爭土地之地目為「田」，使用分區為「特定農業區」；系爭租約載明耕地之正產物為「稻谷」。

㈢被告於系爭租約存續期間，在系爭土地上挖掘闢建如附表Ｂ部分所示之魚塭供養殖使用、興建如附圖Ａ部分所示之磚造塭寮供堆放雜物，並搭建鴿舍（嗣已拆除清空）。

五、得心證之理由：

㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，否則原訂租約無效，得由出租人收回，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。次按所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言。故依耕地三七五減租條例所為之耕地租佃，承租人應以耕地供耕作之用，倘承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。至所稱耕作，依土地法第106 條第2 項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧使用，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。是原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人如未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。另按「承租人應自任耕作」，乃係強制規定，縱得出租人同意，亦因違反法律強制規定，應認為無效，即令出租人繼續收取租金，亦不能謂租約仍有效存在。

㈡經查，系爭土地之地目為「田」、使用分區為「特定農業區」，有土地登記謄本在卷可稽，而兩造就系爭土地訂立耕地三七五租約，租約載明耕地之正產物為「稻谷」，此有系爭租約附卷可憑，亦為兩造所不爭，復參以被告自承：系爭土地稻作難有收成，始改作魚塭使用等語（見其陳述意見狀，本院卷第63頁），足認兩造就系爭土地所成立之耕地三七五租約，原係成立約定栽種「農作物」之耕地租佃契約。

㈢而原告主張被告擅自變更作為魚塭養殖之漁牧使用，並蓋有磚造塭寮供作他用等情，業經本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽，並經囑託高雄市政府地政局路竹地政事務所地政人員堪測該等魚塭面積7913.89 平方公尺（如附圖所示Ｂ部分）、磚造塭寮面積169.35平方公尺（如附圖所示Ａ部分），製有複丈成果圖在卷足憑（本院卷第112 頁），且為被告所不爭執，並自承另蓋有鴿舍，於本件調處後業經自行拆除等情，自堪信為真實，足認被告確有將系爭土地作為耕種以外使用之事實。

㈣被告雖辯稱：係經當時之出租人即原告之父同意始闢建魚塭作養殖使用，原告持續收租即已同意耕地變更使用，且養殖漁業符合土地法之耕作規定，故伊並無不自任耕作之情形云云，已為原告否認。惟查，被告就其所辯經原告之父同意始闢建魚塭而變更耕地使用乙節，迄未舉證以實其說，且就系爭土地另有興建磚造塭寮、搭建鴿舍供他用之事實，復於本院審理時自承：除魚塭之外，興建磚造塭寮、搭建鴿舍都沒有經過出租人同意等語在卷（見本院卷第95頁），是其前揭所辯已難採信；況參照前揭說明，兩造就系爭土地之租約，原約定既係以栽培農作物為耕作，並非約定作為漁牧使用，即與土地法第106 條第2 項之規定不符，則承租人擅自變更用途，自屬不自任耕作，縱經土地所有人同意，該同意亦屬違反強制規定而無效。至被告另以其申請系爭土地核發農業用地作農業使用證明書，經主管機關准予核發在案，固舉高雄市湖內區農業用地作農業使用證明書為憑（本院卷第98至99頁），然被告是否具有耕地三七五減租條例第16條第1 項不自任耕作之情形，與系爭土地有無符合主管機關訂定之農業用地作農業使用標準，二者殊屬不同，又被告對於所承租之耕地確有擅自變更原約定種植農作物之使用目的，改以耕作以外之使用，業如上述，此部分無從採為對被告有利之認定。是被告前開所辯均屬無據，自無可採。

六、綜上所述，被告有不自任耕作之情形，原告依耕地三七五減租條例第16條第2 項及民法第767 條規定，主張租約無效（係指該繼續性之租賃契約無待終止，向後失其效力，租賃關係自此歸於消滅而言），被告繼續占有使用系爭土地，即屬無權占有，而請求被告將系爭土地上如附圖所示Ａ部分之磚造塭寮拆除、如附圖所示Ｂ部分之魚塭填平回復原狀，並將系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果均不生影響，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

附圖（即路竹地政事務所土地複丈成果圖）