臺灣高雄地方法院103年度訴字第1359號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1359號

原告

王雅玲

訴訟代理人

陳啟舜律師

複代理人

黃于凡

被告

蘇中宏

訴訟代理人

王叡齡律師

　　　　　　陳建誌律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國103 年12月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造議定由被告將其所有高雄市○○區○○段○○段000 地號土地及其上同段119 建號房屋（門牌號碼：高雄市○○區○○路000 號，下合稱系爭房地）以總價新台幣（下同）810 萬元出售予原告。惟原告簽約前查訪得知99年間車禍疑有行人遭撞擊死於系爭房屋內，兩造乃於103 年5月12日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第3 條註記：「若事後標的證明『凶宅』，則賣方收取價金全部無息退還買方」，該註記之真意即指「系爭房屋在99年3 月17日凌晨之交通事故，被害人若於事故現場已停止呼吸心跳，即認系爭房屋為凶宅」，原告乃於當日給付被告頭期款115 萬元。惟事後查知訴外人葉偉新於99年3 月17日凌晨2 時許駕駛自小客車不慎肇事，將行人即訴外人黃太英衝撞至當時正在整修、鐵捲門開啟之系爭房屋1 樓內，黃太英並當場死亡（下稱系爭車禍），此已符合兩造契約第3 條註記之解約事由。為此，爰依系爭契約第3 條註記，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告115 萬元；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：黃太英遭系爭車禍撞擊後，並未跌入系爭房屋1樓內，且依系爭車禍案件刑事判決認定，黃太英係送醫急救後延至99年3 月17日凌晨4 時死亡，亦非當場停止心跳死亡。況根據內政部不動產仲介範本，所謂凶宅係指自殺或兇殺死亡始足當之，除非兩造曾特別明訂「凶宅」之定義，否則無從任由原告事後片面擴大解釋為「被害人於事故現場已停止呼吸心跳」即為凶宅等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項及本件爭點（見卷第191頁～第192頁）：

㈠兩造不爭執事項：

1.被告所有系爭房地於103 年5 月12日以總價810 萬元出售予原告，兩造並簽署系爭契約。原告已給付被告頭期款115 萬元。

2.系爭契約係由原告與被告代理人蔡秀菊簽訂，簽約當時介紹人鄭金城、地政士張次福均在場。

3.張次福於簽約當時在系爭契約第3 條註記「本件不動產標的是發生交通事故車禍，不是凶宅，若事後標的證明凶宅，則賣方收取價金，全部無息退還買方」。

㈡本件爭點：

1.兩造於系爭契約第3 條上開註記所指「凶宅」之真意為何？是否指車禍被害人曾死於系爭房屋內，即謂「凶宅」？

2.黃太英是否死於系爭房屋內？

3.原告依系契約第3 條註記之約定，請求被告返還已支付之價金115 萬元，有無理由？

四、本院之判斷：

㈠兩造於系爭契約第3 條註記「本件不動產標的是發生交通事故車禍，不是凶宅，若事後標的證明凶宅，則賣方收取價金，全部無息退還買方」之真意為何？

1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又所謂探求當事人意思表示之真意，如兩造就該真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求。經查，葉偉新99年3 月17日凌晨1 時40分駕駛自小客車行經高雄市楠梓區後昌路886 巷口時，因不勝酒力失控撞擊路人黃太英，並致黃太英死亡（即稱系爭車禍），經本院100 年度審交易字第707 號判處徒刑確定，此業經調卷查明無訛。而葉偉新駕駛之自小客車於系爭車禍過程中，曾撞及系爭房屋，此亦為兩造所不爭執。原告因而質疑黃太英於系爭車禍中遭撞擊至系爭房屋內死亡，並主張兩造於系爭契約第3 條註記之真意，實指如車禍被害人確實死於系爭房屋內，則被告即應退還已收取之價金等情，惟為被告所否認，並以兩造簽約時就「凶宅」之定義並無特約等語置辯。斟酌一般民間對購買曾發生非自然身故之房屋多有忌諱，又內政部不動產仲介範本關於凶宅之定義，係指曾發生自殺或兇殺死亡事故之住宅一情，亦非廣為知悉，是系爭契約第3 條註記中所指「凶宅」為何意，即非無探求締約當事人真意之餘地。

2.經查，證人張次福於本院審理中證稱：我受兩造委任辦理簽約及過戶，簽約當時買方提及系爭房屋曾發生交通事故，其意思是若有人死於系爭房屋內，其就不要買，賣方也同意。我就將買賣雙方的意思表達在第3 條註記上，買賣雙方的意思是，如有人因交通事故死在屋內，該房屋就是凶宅等語（見卷第132 頁～第133 頁），據此，原告前揭主張，即非無據。再參以簽約當時買賣雙方即針對系爭車禍被害人是否死於車禍現場一節，已有爭執，賣方出席簽約之人員為安撫原告，甚一度宣稱：曾到醫院探視3 次被害者才死亡，此亦經證人張次福、鄭金城證述明確（見卷第132 頁、第134 頁），由此，堪認地政士張次福於系爭契約增添第3 條註記，即係為消除弭平買賣雙方對黃太英是否因車禍死於系爭房屋內之歧見，並使兩造順利完成締約，基此背景事實，及兩造欲使契約第3 條註記發生之法律效果，足認兩造就系爭契約第3 條註記中「凶宅」之定義，係以「如車禍被害人遭撞擊死於系爭房屋，該屋即屬凶宅」而達成合意。

3.至證人即被告簽約代理人蔡秀菊雖證稱：原告當時主張系爭房屋為車禍現場，所以要加註一段說明在合約書上，加註的原因我也不清楚等語，否認買賣雙方曾就上開凶宅之定義達成合意（見卷第129 頁～第130 頁），惟此與證人張次福所證增添契約第3 條註記之經過情形已有不符。況蔡秀菊受被告委任代理簽約，對於契約特別加註條文之緣由、欲發生之法律效力，豈有置身事外、毫無所悉之理，堪認其前揭所證要屬避重就輕之詞，並非可採。

㈡黃太英是否死於系爭房屋內？

1.又查，葉偉新駕駛自小客車於衝撞行人黃太英後，再衝撞系爭房屋，最後停在系爭房屋前之紅磚人行道上，此經證人即車禍處理員警蔡春貴證述明確，並有交通事故現場圖附卷可憑（見卷第116 頁、第187 頁）。又系爭房屋當時因正在整修，故車禍發生時鐵門有開啟，此亦經證人蔡春貴、證人即系爭房屋旁892 號住戶陳榮風證述明確（見卷第185 頁、第18 7頁），參以證人即系爭車禍目擊者謝福靜證稱：車禍當天我因睡不著到門口點煙，從住處3 樓往下看，便看到一台開得很快的小客車，撞到推著資源回收車、在後昌路886 巷路燈下休息的老婦人。車禍後老婦人身旁的路燈倒下，回收的物品散落一地。我有前往車禍現場幫忙，警察不知道有人被撞，是我告訴警察的，後來在一間正在裝潢、鋪地板的房子內找到，那棟房子鐵門沒有拉下，老婦人被撞得飛進那棟房子內。我有跟大家一起進去看，看到老婦人躺在房子裡面。鄰居陳榮風也有在現場幫忙（見卷第182 頁～第183 頁）；證人陳榮風則證稱：車禍當時我住的892 號沒有在整修，是隔壁890 號（即系爭房屋）在整修，鐵門沒有拉下來，車禍發生的隔天原本預計要收工。我有聽到車禍圍觀的民眾說，被害人被車子撞進系爭房屋內等語（見卷第185 頁），堪認，原告主張車禍發生時，因系爭房屋鐵門未拉下，被害人黃太英遭車禍撞擊後曾跌至系爭房屋內等語，應可採信。

2.又查，系爭車禍救護紀錄表補述說明欄記載「現場由員警處理中，OHCA（Out-of-hospital cardiac arrest ,按即到院前心肺功能停止）患者，經電詢於3 月17日0518宣佈死亡」，此固有高雄市政府消防局103 年7 月14日高市消防護字第00000000000 號函檢附救護紀錄表附卷可考（見卷第49頁），惟一般OHCA之記載，僅指患者到院經醫師施以心肺復甦術（CPR ）後，仍有挽回生命之機會，然本件被害人黃太英經醫師施予急救，仍未回復其心肺功能而死亡，此參以國軍左營總醫院附設民眾診療服務處診斷證明書醫囑欄記載「於99-3-17 3 ：10由救護車送至急診，來時已無心跳無血壓，經急救後，仍無心跳、無血壓，於4 ：05時宣告急救無效」、診斷欄記載「到院前死亡」一情益明（見刑案相卷第18頁）。由此，原告主張黃太英遭車禍撞擊後死於系爭房屋內等語，即屬有據，堪予採認。

㈢原告依系契約第3 條註記之約定，請求被告返還已支付之價金115 萬元，有無理由？ 據上，系爭契約第3 條註記約定：「若事後標的證明『凶宅』，則賣方收取價金，全部無息退還買方」，而兩造對上開約定中所指「凶宅」之真意實為：如黃太英因系爭車禍死於系爭房屋，該屋即屬凶宅，業經認定如前。從而，黃太英因系爭車禍遭小客車撞擊跌入系爭房屋內死亡，該屋即符合契約第3 條註記中「凶宅」之定義，原告因而依上開約定請求被告返還已支付之115 萬價金，為有理由，應予准許。

五、綜上，原告依系爭契約第3 條註記請求被告給付115 萬元，為有理由，應予准許。本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論列，併此敘明。

七、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78 條、第390條第2 項、第392 條第2 項規定，判決如主文。