臺灣高雄地方法院105年度訴字第1196號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1196號

原告

鍾雅玟

訴訟代理人

史乃文律師

訴訟代理人

邱柏榕律師

被告

高雄市永興儲蓄互助社

法定代理人

王宗敬

訴訟代理人

田崧甫律師

訴訟代理人

王仁聰律師

上一人複代理人

蔡桓文律師

被告

力原在

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國105 年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊前與被告高雄市永興儲蓄互助社（下稱永興儲蓄社）訂立不定期租賃契約，由伊承租永興儲蓄社所有並借名登記於永興儲蓄社理事即被告力原在名下之坐落高雄市○○區○○○段00000 地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及其上同段57建號建物（權利範圍全部，門牌號碼為高雄市○○區○○里○○00號）（下合稱系爭房地）。民國103 年間，永興儲蓄社擬以新臺幣（下同）500 萬元之價格將系爭房地出售予第三人，而第三人要求永興儲蓄社應先處理上述租約，伊於103 年9 月24日以存證信函通知永興儲蓄社及力原在，表示願以300 萬元之價格承買系爭房地及周圍鄰地，經永興儲蓄社於104 年3 月9 日第6 屆第3 次理事會議（下稱系爭會議）中，決議將系爭房地以160 萬元之價格出售予伊，另補貼6 萬元予伊作為遷移系爭土地鄰地上古墓之費用，系爭會議記錄並經代理伊出席系爭會議之原告母親即訴外人朱金苗當場於其上簽名確認。又因永興儲蓄社所屬農舍買賣設定抵押借款須具會員資格，故系爭會議亦同時決議通過恢復原告社籍，永興儲蓄社並於104 年3 月31日將古墓遷移費用6 萬元匯入原告帳戶。惟其後永興儲蓄社於104 年3 月至同年7 月間將系爭土地另辦理分割出售，致拖延兩造簽約時間，原告於同年7 月間要求永興儲蓄社簽立買賣之書面契約，然永興儲蓄社均藉詞推託，直至同年8 月間永興儲蓄社之理事會始口頭通知原告應先給付購買系爭房地之10萬元定金，否則契約失效，原告為此於同年8 月24日匯款10萬元至永興儲蓄社帳戶以為履約，詎永興儲蓄社竟於同年8 月25日寄發存證信函，以兩造尚未達成買賣契約為由，要求原告取回該等款項。原告再於104 年9 月4 日以存證信函要求永興儲蓄社依系爭會議決議履行買賣契約，惟永興儲蓄社竟於同日以存證信函回覆表示系爭房地之售價調高為300 萬元，如原告有意購買應於文到3 個月內回覆等語，原告復於104 年9 月9 日匯款10萬元至被告帳戶，亦遭永興儲蓄社於同日以退還不明款項為由拒收。查永興儲蓄社業以系爭會議決議將系爭房地以160 萬元之價格出售予原告，另補貼原告6 萬元之遷移古墓費用，系爭會議記錄並經原告代理人朱金苗當場簽名確認，足認兩造就系爭房地之買賣契約業因意思表示合致而成立，其後永興儲蓄社改稱兩造間尚未達成買賣協議等語，容有違誤，且其事後欲單方面提高系爭房地買賣價金之意思表示並未經原告同意，亦不生契約變更之效力。原告基於上情，自得依民法第348 條第1 項、第264 條第1項本文規定，請求永興儲蓄社履行買賣契約，於原告給付買賣價金160 萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告。又永興儲蓄社將系爭房地借名登記予力原在名下，然怠於履行前開移轉責任，原告為保全上開債權，自得依民法第242 條、第549 條第1 項、第541 條第2 項之規定，代位永興儲蓄社終止與力原在之借名登記關係，請求力原在移轉系爭房地所有權予永興儲蓄社等語。聲明：㈠被告力原在應將系爭房地之所有權移轉登記予被告永興儲蓄社。㈡被告永興儲蓄社應於原告給付160 萬元之同時，將前項取得之系爭房地所有權再移轉登記予原告。

二、被告永興儲蓄社則以：被告之理事會固曾於系爭會議中，決議將系爭房地以160 萬元之價格出售予原告，然系爭會議僅為被告理事會之內部會議，在未真正與原告以口頭或書面達成買賣契約前，兩造尚未達成買賣關係之合意。原告雖主張朱金苗為原告之代理人，惟朱金苗並未表明本人名義，亦無表明代理之旨，不足證明有代理原告之意思表示。又被告之理事會為內部組織，並非對外代表機關，王宗敬雖為理事長，然系爭會議當日係以主席身分主持會議，各議案議決後，如有對外為法律行為之必要者，自當另由代表機關即理事長，對外表明互助社之意旨後，以意思表示為之，始得將理事會之決議對外發生效力，系爭會議主席宣讀第7 案議決結論，係開會程序之步驟，為內部行為，並非對外意思表示，至朱金苗當日在場，係因朱金苗要求列席，而理事會之開會內容係可受公評之事，並無不可告人之處，故容許朱金苗在場。而原告目前尚在就讀研究所，並無足夠資力購買系爭房地，而原告之父已辭世，故理論上倘原告欲買受系爭房地，絕對係由其母朱金苗提供資金，然原告之母朱金苗於先前任職被告司庫期間，挪用社員股金1000餘萬元，迄今尚欠被告5,152,671 元，是被告之理事會雖有上開內部決議，仍遭絕大多數社員以朱金苗有錢購買系爭房地卻不願返還欠款為由表示反對。此外，依被告96年1 月28日社員大會會議記錄「

捌、討論提案四」所示，係決議將系爭房地一起出售，底價為500 萬元，然系爭會議竟決議將系爭土地分割出售，且出售之金額未符合上開底價，顯已違背大會之授權而有私相授受之嫌。又原告固曾於104 年8 月24日匯款10萬元至被告帳戶，然被告否認有通知原告繳交定金10萬元情事。綜上，被告於系爭會議結束後，因上情而未執行此一議案，則兩造並無合意達成買賣契約，原告自無從向被告請求履行契約。況被告並非系爭房地之登記所有權人，原告訴請被告辦理系爭房地之所有權移轉登記，為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、被告力原在則以：系爭房地確係永興儲蓄社借名登記予被告名下，其餘意見與永興儲蓄社相同等語置辯。聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠系爭房地為永興儲蓄社所有，並借名登記於其理事力原在名下。

㈡原告前向永興儲蓄社承租系爭房地，以力原在名義與原告間訂有不定期租賃契約。

㈢原告於103 年9 月24日以旗山圓潭郵局第6 號存證信函通知永興儲蓄社願以300 萬元價金承買永興儲蓄社之土地。

㈣永興儲蓄社於104 年3 月9 日召開理事會，由理事長王宗敬擔任主席，原告之母親朱金苗與會，於會議中決議案由7 將系爭房地以160 萬元之價格出售予原告、補助原告古墓遷移費6 萬元。案由8 因永興儲蓄社所屬農舍買賣設定抵押借款須具會員資格，決議恢復原告社員資格。朱金苗在上開會議紀錄案由7 下方簽名。

㈤永興儲蓄社於104 年3 月31日將古墓遷移費用6 萬元匯入原告帳戶。

㈥原告於104 年8 月24日匯款10萬元至永興儲蓄社帳戶。

㈦永興儲蓄社於104 年8 月25日以旗山圓潭郵局第8 號存證信函函覆原告兩造尚未達成買賣契約，請原告取回該款項。

㈧原告於104 年9 月4 日以旗山圓潭郵局第9 號存證信函要求永興儲蓄社履行買賣契約。

㈨永興儲蓄社於104 年9 月4 日以旗山圓潭郵局第10號存證信函函覆將售價為300 萬元。

㈩永興儲蓄社於104 年9 月9 日匯款10萬元至原告帳戶。原告起訴狀所提原證1至11文書為真正。

五、本件爭點：

㈠兩造間就系爭房地之買賣契約意思表示是否合致？

㈡原告得否代位永興儲蓄社終止與力原在間就系爭房地之借名登記法律關係，並請求力原在將系爭房地所有權移轉登記予永興儲蓄社？

㈢原告請求永興儲蓄社於原告給付160 萬元之同時，移轉登記系爭房地之所有權予原告有無理由？

六、得心證之理由

㈠按契約為雙方當事人以發生債之關係為目的，相互為對立的意思表示趨於一致的法律行為，依民法第153 條第1 項規定，當事人互相為意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。所謂契約成立要件之意思表示乃由效果意思、表示意思及表示行為三要素所構成，須兼備此三要素，意思表示始謂成立，表意人始應受其意思表示之拘束。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。原告主張：伊與永興儲蓄社於系爭會議達成系爭房地買賣合意，自得買賣契約法律關係，請求永興儲蓄社於伊給付160 萬元同時，請求力原在將系爭房地所有權移轉登記予永興儲蓄社，再由永興儲蓄社將系爭房地所有權移轉登記予原告等語，惟為被告2 人所否認，被告2 人並以前詞置辯，揆諸前開說明，原告自應就兩造已於系爭會議就系爭房地已為買賣契約之意思互相表示合致之有利於己之事實負舉證責任。

㈡經查：永興儲蓄社於104 年3 月9 日召開系爭會議，由理事長王宗敬擔任主席，原告之母親朱金苗與會，於會議中決議案由7 將系爭房地以160 萬元之價格出售予原告、補助原告古墓遷移費6 萬元。案由8 因永興儲蓄社所屬農舍買賣設定抵押借款須具會員資格，決議恢復原告社員資格。朱金苗在上開會議紀錄案由7 下方簽名等情，為兩造所不爭執，固堪信為真正。然觀諸力原在於本院審理時陳稱：系爭會議召開時，朱金苗與原告要買系爭房地，永興儲蓄社給予原告優先購買權，如果原告他們金額符合且拿的出錢的話，就賣給他們，決議內容就是要以160 萬元將系爭房地出售等語（本院卷第123 頁）。理監事會議之決議僅屬理監事會議內部意思之形成，為意思表示要素中之「效果意思」，尚非完整之意思表示，其表示行為應由代表人對外為之，僅有理監事會議之決議，並不能直接對外發生效力。則就系爭會議紀錄形式上觀之，該會議紀錄究屬永興儲蓄社理監事內部間之討論及決議，縱議決結果同意將建號57農舍及331-6 農地以160 萬元出售予朱金苗、鍾雅玟，並經主席宣讀會議決議，然該宣布會議決議乃會議議程之一部，係對參與會議之人員通知系爭會議決議之內容，尚難逕認為對外之表示行為。是系爭會議之決議，至多僅能認定決議以上開價格出售系爭房地，而朱金苗在場，亦係以喚起原告向永興儲蓄社為要約作用之觀念通知，至多僅為要約之引誘，並非要約，應堪認定。原告雖主張永興儲蓄社於宣布會議結論時，即屬系爭房地買賣契約之要約，並非可採。是永興儲蓄社雖召開系爭會議作成前述決議，然於其代表人向原告為意思表示前，契約尚難謂已成立，自不得認原告與永興儲蓄社就系爭房地之買賣達成意思表示之合致甚明。

⑵又原告雖主張委任朱金苗出席等語，為被告所否認。經查：按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。本件原告之母朱金苗雖然參與上開理監事會議，並於議決結果下方簽名，然並未表明代理之旨，原告主張授權朱金苗代理等語，已難採信。且原會議紀錄內，將朱金苗、鍾雅玟姓名並列，朱金苗並未特別載明代理之旨，有上開會議紀錄在卷可參（本院卷第13頁），縱原告與朱金苗間內部有代理權之授與，亦難認該代理權之授與對永興儲蓄社發生效力。

⑶此外，原告並無何積極證據足資證明兩造於已系爭會議就系爭房地之買賣內容達成合意，是原告主張兩造以成立系爭房地之買賣契約等語，自屬無據。

㈢原告與永興儲蓄社間就系爭房地之買賣契約既尚未成立，業如前述，則原告主張代位永興儲蓄社終止與力原在間就系爭房地之借名登記法律關係，並請求力原在將系爭房地所有權移轉登記予永興儲蓄社，再請求永興儲蓄社於原告給付160萬元之同時，移轉登記系爭房地之所有權予原告，亦屬無據。

七、綜上所述，原告既未能證明與永興儲蓄社間就系爭房地已達成買賣合意，其依買賣契約法律關係代位永興儲蓄社請求力原在將系爭房地所有權移轉登記予永興儲蓄社，並請求永興儲蓄社於伊給付160 萬元同時，將系爭房地之所有權移轉登記予原告，即均為無理由，均應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。