臺灣高雄地方法院90年度重訴字第1219號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　90年度重訴字第1219號

原告

臺灣糖業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

吳艾黎律師

被告

丙○○

訴訟代理人

乙○○

　　　　　　施吉安律師

當事人間給付價金事件，本院於民國94年8 月8 日言詞辯論終結

，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告法定代理人於起訴時原為錢秉才，嗣於本院審理中，其法定代理人先後變更為吳乃仁、龔照勝、林能白、甲○○，並據其等先後以書狀聲明承受訴訟，並有資格證明書、經濟部核准函文等附卷可稽（見本院卷㈠第209 至211 頁，本院卷㈡第88、89、121 、122 頁，本院卷㈢第15、16頁），核無不合，應予准許。

二、原告起訴主張：被告於民國85年6 月29日向原告購買坐落高雄市○○區○ ○段113 內、118 內、119 及121 地號等4 筆土地上興建之「都會金龍」編號B20 、B21 房屋及基地，總價各為新台幣（下同）826 萬元，自備款各約為總價款30 %計248 萬元，尾款各約為總價款70% 計578 萬元，被告已就上開2 房地各給付自備款248 萬元，經原告通知被告於87年11月13日交屋，被告自應依兩造所簽訂買賣契約書（下稱系爭契約）第6 條第1 款之約定於交屋期限內交付尾款，乃竟未依約履行，爰依兩造買賣契約之法律關係，請求被告給付上開2 房地之尾款各578 萬元，共計1156萬元，及自原告通知被告交屋期限屆滿翌日即87年11月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨依系爭契約第10條第1 款之約定，按日加計滯納金5,780 元。並聲明：㈠被告應給付原告1,156萬元，及自87年11月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨按日給付原告5,780 元之滯納金。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告辯稱：依系爭契約所附之平面圖，系爭房屋面臨60米寬之高楠公路，本件廣告所載之「位置示意圖」，亦將訟爭2屋繪入面臨「高楠公路與民德路」，並加註「高楠公路，快捷大道旁」之文字，該約定應為契約之「條款」，即為契約之主要內容，然建成之房屋，非面臨公路，且房屋後方車庫低於平面基地超過90公分，未符圖說，其給付與原約定條款不符，乃不完全給付，且無從補正，已陷於客觀給付不能，被告依法拒絕點交，並同時拒絕給付尾款，乃同時履行抗辯權之行使，尚無違約可言，被告並得依民法第256 條規定主張解除契約。原告固於87年10月29日通知被告定於87年11月13 日 辦理交屋，嗣因內部造作瑕疵，進行修繕，並未實際交屋，原告於89年7 月4 日再次通知被告於89年7 月31日前辦理交屋及產權移轉相關手續，顯見第一次通知並非交屋日，且原告並未交付系爭房屋鑰匙，自不得視為已點交。又被告按期繳納自備款，直至建成「交屋」，發覺訟爭房屋有上述重大瑕疵，始拒絕「交屋」並拒繳尾款，乃本諸雙務契約之「同時履行抗辯權」，於原告未能補正或解約前，拒絕為自己之給付，顯與遲延給付無涉，況被告既已合法解除契約，復無受領遲延之問題。另被告無違約，自無違約金可言，縱屬違約，原告訴請加付5,780 元滯納金，顯屬過高等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事項：

（一）被告向原告購買編號B20 、B21 房地2 棟，於85年6 月29日簽訂系爭契約，總價各為826 萬元，自備款各約為總價款30 %計248 萬元，尾款各約為總價款70% 計578 萬元，付款方式如契約附件「繳款明細表」所載（見本院卷㈠第62頁背面），並約定若違反契約第5 條、第6 條之付款，其逾期部分，被告須依應付金額每日加計萬分之五滯納金，被告已付上開2 房地價款共計496 萬元，尚有1,156 萬元未付，並有房地預定買賣契約書影本2 份附卷可稽（見本院卷㈠第43至96頁）。

（二）原告以87年10月29日雄開服字第96401248號函文通知被告於87年11月13日辦理交屋手續，該函於87年10月31日送達被告，並有上開函文、楠梓三期都會金龍交屋順序表及回執等在卷可佐（見本院卷㈠第39至41、97、98頁）。

（三）被告對於點交紀錄上2 次簽名之真正不爭執，並有該點交記錄影本2紙附卷足憑（見本院卷㈠第261頁）。

（四）原告有預收房地過戶手續費，此部份依將來結算結果多退少補（見本院卷㈡第50、165 頁）。

五、依兩造前開主張及陳述觀之，本件爭執之要點，即在於：㈠系爭房地未緊臨高楠公路，且高楠公路立體交叉道路尚未開闢完成，原告是否有不完全給付之情事？㈡系爭房屋後方車庫是否低於平面基地超過90公分，而有不完全給付之情事？

㈢原告請求被告給付滯納金是否有理由？其請求金額是否過高？本院分述判斷意見如下：

（一）系爭房地未緊臨高楠公路，且高楠公路立體交叉道路尚未開闢完成，原告是否有不完全給付之情事？

１、系爭房地之交通地理現況，其前方為約10米寬之柏油路，柏油路外為高楠公路立體交叉道路預定地，該預定地四周舖設5 米寬之人行道，中間為綠地，尚未闢建高楠公路立體交叉道路等情，業經本院於94年3 月9 日勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄1 份及現場相片8 張附卷可稽（見本院卷㈡第171 、172 頁，本院卷㈢第4 至7 頁），高雄市政府工務局新建工程處亦於94年4 月8 日高市工新一字第0940 003426 號函、94年5 月5 日高市工新一字第0940004225 號 函載明：「高楠公路立體交叉道路預定用地係78年取得公共設施保留地，因面臨開闢年限，分別於92、93年度編列開闢預算，其中地號楠梓段二小段118 之1 號交流道用地之東側保留現有約10公尺（高楠公路1872巷）柏油路供當地住戶出入使用，餘配合北側已開闢40公尺之德民路東段及1872號巷現況高程簡易整地銜接平順並施作人行環狀步道」、「楠梓高楠公路立體交叉道路預定地目前暫無興建立體交叉工程之規劃，視將來交通發展需求再行檢討興建之可能性」等語（見本院卷㈢第18至21、26頁），則系爭房地未緊臨高楠公路，且高楠公路立體交叉道路尚未開闢完成等情，應堪認定。

２、原告於銷售系爭房地時，固曾於廣告之「總配置圖」中標示系爭房地前臨民族路（高楠公路），有該廣告1 份附卷可稽（見本院卷㈡第75頁），惟查，原告於85年6月14日對外發布並刊登於報紙之預售公告（見本院卷㈠第151 至153 頁），其第6 、9 、10條已載明：「推案產品解說自85年6 月17日起至85年6 月21日止計5 日，欲訂購者請前往詳加瞭解有關事宜」、「有關訂購須知、平面圖、房地銷售面積分算表、出售房地面積及繳款明細表、房地預定買賣契約書、建照執照（含施工圖說）等相關文件於接待中心展示，請逕向本分處或接待中心洽詢索閱」、「其他事項：詳見房地訂購須知」等語，而該公告所載之房地訂購須知第8 、9 條亦載明：「本基地西側緊臨政府規劃設計立體交叉道路，北臨40米德民路規劃設計高架橋等公共設施」、「有關房地銷售文件，自6 月17日起於接待中心展示，欲訂購者應詳細審閱房地預定買賣契約書、建照執照（含施工圖說）及其他相關文件，如有疑義須於付定承購前向本分處洽詢，不得於訂購後另行提出異議或拒絕簽約要求退定，又刊登報紙之公告，如有錯誤或文字不清，應以本分處公告欄正本為準」等語（見本院卷㈠第154 、155 頁），另原告於接待中心所設全區立體模型，系爭房地之前係設無名8 公尺寬道路，再外始以綠色絨布區隔並以明顯白字標示「高楠公路拓寬用地」，有銷售現場相片3 張在卷足證（見本院卷㈠第156 頁），則原告於接待中心所設全區立體模型既已標明系爭房地前臨無名8 公尺寬道路，再外始為高楠公路，且以「高楠公路拓寬用地」定名，其公告之銷售文件並已表明高楠公路乃政府「規劃設計」之立體交叉道路，可知原告於銷售時，已表明系爭房地並非緊鄰高楠公路，且高楠公路立體交叉道路僅為政府規劃設計用地，尚未開闢完成，而該用地確經高雄市政府工務局於78年取得公共設施保留地，且分別於92、93年度編列開闢預算，則系爭房地之現有道路系統與原告所為之銷售公告內容自屬相符而無不實之情，況原告於銷售前既已對外公告表明有關訂購須知、平面圖、建照執照（含施工圖說）等相關文件自85年6 月17日起置於接待中心展示，欲訂購者應詳細審閱房地預定買賣契約書、建照執照（含施工圖說）及其他相關文件，如有疑義須於付定承購前向原告洽詢，若有不足事項則見房地訂購須知，則原告銷售系爭房地時所為之相關公開廣告文件自應併予全部觀察，而不得執僅係粗略標示相關位置之「總配置圖」廣告文宣內容，即謂此係契約內容之一。

３、原告銷售之系爭房地前方原即為其所自設之8 公尺道路，再外則為高雄市政府所規劃設計之高楠公路立體交叉道路而非既成之高楠公路，業如前述，是原告所提出之系爭房地已符合契約約定，被告自不得執系爭房地未緊鄰現實之高楠公路即謂原告有不能補正之不完全給付，而主張解除系爭買賣契約或同時履行抗辯，被告依此拒絕給付價金，洵無足採。

（二）系爭房屋後方車庫是否低於平面基地超過90公分，而有不完全給付之情事？本件買賣標的即「都會金龍」編號B20 、B21 房地，與本院另案88年度重訴字第1103號案件之買賣標的即「都會金龍」編號B10 房地，乃位處系爭基地西側之同一排建物，有系爭契約所附之地籍套繪圖可參（見本院卷㈠地51頁），且「都會金龍」係同一批興建之建物，由同一建築師設計規劃及監造，並由同一營造商承造，其施工過程應均屬相同。經查，設計規劃「都會金龍」之陳耀如建築師事務所於88年3 月31日以（89）如字第12號函文表示：「本社區基地呈西高東低的走勢，西邊高楠公路較高，順應大地排水走勢，往東邊河濱公園與大排水溝傾斜‧‧‧本案A、B 區考慮較大的商機設計為店面朝西，產生前高後低的情形，而其後院斜率約為1 ：17，無論行走、停車、地表排水、庭園等用途均無不便，因屬正常之營建手法，對建築物本體或週遭環境均無危險或不良之影響，工務局建築管理課核發使用執照前亦已至現場勘查」等語，有該函文附於本院88年度重訴字第1103號卷可稽（見該案卷第95、96頁），並經高雄市政府工務局於89年4 月18日89高市工務建字第005834號函敘明：「至於建築物與建築物後面法定空地高低落差約65公分，係為配合立體交叉道及計畫道路高程之設計手法，與建築法相關規定並無不符」等語（見本院卷㈠第163 、164 頁），是系爭建物高低落差僅65公分，而非被告所稱達90公分以上，且係為配合立體交叉道及計畫道路高程之設計手法，與建築法相關規定並無不符，於安全、使用上均無任何影響等情，應堪認定，則被告亦不得以系爭建物高低落差甚大乙節，即謂原告有不能補正之不完全給付，而主張解除系爭買賣契約或同時履行抗辯，被告依此拒絕給付價金，亦屬無據。

（三）原告請求被告給付滯納金是否有理由？其請求金額是否過高？

１、本件原告所推出之系爭房地前方原即為其所自設之8 公尺道路，再外則為高雄市政府所規劃設計之高楠公路立體交叉道路而非既成之高楠公路，且高楠公路立體交叉道路確經高雄市政府劃設，其給付已依債之本旨提出而無所謂不完全給付之情事，而原告於完工後已於87年10月29日發函通知被告於87年11月13日辦理交屋手續，該函於87年10月31日送達被告，已如前述，則被告自應於此交屋期限內給付尾款，被告雖辯稱：原告另於89年7月4 日再次通知被告於89年7 月31日前辦理交屋及產權移轉相關手續，顯見第一次通知並非交屋日云云，並提出原告89年7 月4 日函文影本1 份為證（見本院卷㈡第118 、119 頁），惟該函文載明：「茲因本廠與貴聯誼會及各區承購戶經多次協商，有關各戶折讓數百分比及相關條件業經決定，請即日起至89年7 月31日止，至本廠客戶服務課辦理交屋繳款及產權移轉等相關手續，逾期即失其效力」等語，可知該函乃針對折讓百分比等相關條件，函知被告於期限內繳付折讓後之尾款，逾期即失其效力，被告既未約繳付，該約定已失其效力，則被告仍應依原告第一次通知日期繳付本件尾款，今被告於收受第一次通知後既均未依約辦理交屋及繳交應付尾款，自應負遲延給付之責，依系爭契約第10條之約定，須依應付金額每日加計萬分之五滯納金。

２、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。查本件兩造所約定之滯納金，核屬懲罰性質之違約金，且原告所受損害乃被告未依約給付尾款而致其受有應收款項之利息損失，參以系爭房屋興建完成後迄今之南部房地產景氣、現今社會經濟狀況等情以觀，本院認原告主張之違約金以每日按應付款項萬分之五計算顯係過高，應以萬分之一計算始為適當，則原告得向被告請求之滯納金為每日1,156 元（計算式：11,560,000*5/10000=1,156），逾此範圍之請求，不應准許。

六、綜上所述，被告不得以系爭房地未緊臨高楠公路，且高楠公路立體交叉道路尚未開闢完成，及系爭建物高低落差甚大為由，主張解除契約或同時履行抗辯權，原告請求被告給付本件買賣價金尾款、法定利息及滯納金，洵屬有據，惟原告請求之滯納金金額尚屬過高，應予酌減為按應付款項萬分之一計算，從而，原告依兩造買賣契約之法律關係，請求被告給付1,156 萬元，及自原告通知被告交屋期限屆滿翌日即87年11月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自上開期日起至清償日止，按日給付1,156 元之滯納金，為有理由，應予准許，其逾此範圍外之滯納金請求，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。

八、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。

九、末按，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，為民事訴訟法第79條所明定。本件原告之訴雖一部為無理由，惟本院衡諸原告請求無理由部分，於原告全部請求所占比例極微，依上開明文，認應由被告負擔本件全部訴訟費用，始為合理，併此敘明。

十、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392條第2項，判決如主文。

民事第五庭審判長法 官 陳嘉惠