臺灣高雄地方法院95年度訴字第159號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第159號

原告

乙○○

訴訟代理人

張標全律師

被告

全家便利商店股份有限公司

法定代理人

己○○

訴訟代理人

庚○○

上列當事人間請求確認租賃權不存在等事件，本院民國95年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

（一）確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。

（二）經查，本件原告乙○○起訴請求確認兩造間就其所有座落於高雄市○○區○○段4 小段2710、2711、2712號之土地及其上門牌號碼為高雄市三民區○○○街153 號、155 號、157 號均第一層樓之系爭房地，自民國95年12月3 日起無租賃關係存在，係因兩造就系爭房地由被告與訴外人丙○○、丁○○○於93年7 月6 日訂立之租賃契約，經原告於93年10月14日取得系爭房地所有權後，是否應受買賣不破租賃原則之拘束有爭執，而有確認之必要。是依被告上開抗辯，自係認該租賃契約已成立生效並存在於兩造之間，否則焉有買賣不破租賃原則之可能，此已難認原告係起訴確認「將來」之法律關係。況依該租賃契約書所載，雙方當事人係於93年7 月6 日即簽訂契約，並就租賃契約之租賃標的物及租金等必要之點意思合致，且約明租賃期間自95年12月1 日起算至100 年11月30日止，該租賃契約當已成立生效，僅係履行期尚未屆至。從而，本件原告訴之聲明第一項請求提起確認兩造間就系爭房地自95年12月1日起即無租賃關係存在之確認之訴，自屬確認兩造間現在之法律關係，並因被告否認原告主張而有確認利益，應得提起本件確認之訴，先此敘明。

貳、實體事項

一、原告主張略以：伊於93年9 月3 日以新台幣（下同）31,000,000 元 向丙○○、丁○○○夫婦購買系爭房地，丙○○於雙方簽約前，僅告知系爭房地一樓部分，已於89年11月30日起出租予被告，為期6 年，即自89年12月1 日起至95年11月30日止，並告知若不想出租，亦可賠償1 個月之租金後終止租約，原告因認租期屆滿後即可收回房屋而購買。嗣原告於93年9 月7 日第二次付款予丙○○後，即向訴外人永慶房屋店長戊○○要求出示租賃契約原本，詎料丙○○竟提出二份由其與被告訂立之租賃契約原本，第一份租賃契約之租期為89年12月1 日起至95年11月30日止，第二份租賃契約之租期則為95年12月1 日起至100 年11月30日止。原告本因此有所質疑，惟因丙○○又以原告若不願出租亦可賠償一個月之租金後終止租約相告，且原告已支付價金6,000,000 元予丙○○，原告迫不得已，遂繼續付款並於93年10月14日取得系爭房地所有權，嗣並於93年10月18日以存證信函通知被告，要求自94年1 月1 日起終止租約，並要求被告返還系爭房地，惟卻遭被告主張買賣不破租賃之抗辯。然上開第一份租賃契約和第二份租賃契約，兩約相加長達7 年，已超過民法第425 條第2 項之五年，而第二份租賃契約又未經公證，則承租人即被告自不得執第二份租賃契約對原告主張有民法第425 條第1 項之買賣不破租賃原則之適用。又被告依第二份租賃契約而得占有系爭房地之始期，係於95年12月1 日起，在此之前，被告既未依第二份租賃契約而占有系爭房地，自不得主張買賣不破租賃。又被告於與丙○○訂立第二份租賃契約之前，即已知悉丙○○有出售系爭房地之意，竟勾串丙○○夫婦，訂立第二份租賃契約，所為違反誠信原則，且係以加損害為他人之目的，依民法148 條之規定，該行為無效。並聲明：（一）確認原告與被告間就座落於高雄市○○區○○段4 小段2710、27 11 、2712號之土地及其上門牌號碼為高雄市三民區○○○街153 號、155 號、15 7號均第一層樓之系爭房地，自95年12月3 日起租賃關係不存在。（二）被告應於95年12月1 日自系爭房屋遷出。（三）就上開（二）之請求，請求准供擔保宣告假執行。

二、被告抗辯略以：原告訴之聲明第一項係請求確認將來之法律關係不存在，有違民事訴訟法第247 條第1 項及最高法院49年度台上字第1813號判例，與法顯有不合，應予駁回。被告係於89年11月3 日，就系爭房地與丙○○夫婦訂立第一份租賃契約，並經公證，原告則於93年10月14日取得系爭房地所有權，基於民法第425 條第1 項之買賣不破租賃原則，原告自應繼受該第一份租賃契約之法律關係。又第二份租賃契約，係自95年12月1 日起至100 年11月30日止，其期限未超過五年，並無同條第2 項排除規定之適用，原告同應依第1 項之規定，繼受第二份租賃契約。再者，被告與丙○○夫婦訂立第二份租賃契約時，並不知渠等有出售房屋之意，且當時原告亦尚未與丙○○夫婦訂立買賣契約，被告自無違反誠信原則而故意加損害於原告。況原告於購買系爭房地時，即已受告知租賃期限係至100 年11月30日止，並於與丙○○夫婦簽訂契約時，約定願意承接現有租約，原告自應繼受丙○○夫婦與被告間之上開二份租賃契約關係。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利益判決，願供擔保請准免予假執行。

三、本件經兩造協議簡化爭點，不爭執事項如下：

（一）原告為系爭房地之所有人，系爭房地係於89年11月30日由丙○○及丁○○○二人共同出租於被告，租期自89年12月1 日至95年11月30日止。

（二）被告於93年7 月6 日與丙○○夫婦，就系爭房地另簽訂租賃契約一份，租期自95年12月1 日至100 年11月30日止。

（三）丙○○於93年7 月8 日委託永慶房屋出售系爭房屋，於93年9 月3 日經永慶房屋之介紹，與原告簽訂系爭房屋之買賣契約，並於93年10月14日完成所有權移轉登記予原告。

（四）原告於93年10月18日以存證信函通知被告將終止租賃契約，被告則於同年月28日以存證信函通知原告買賣不破租賃。

四、本件兩造爭點如下：

（一）爭點一：被告於93年7 月6 日與丙○○夫婦所簽訂之第二份房地租賃契約是否有效？

（二）爭點二：原告是否應依民法第425 條之規定而受上開房地租賃契約之拘束？

（三）爭點三：原告有無依其與丙○○夫婦簽訂之買賣契約書中之「註」所示內容之拘束，而對被告負有出租人之義務？

五、本院對於爭點一：「被告於93年7 月6 日與丙○○夫婦所簽訂之第二份房地租賃契約是否有效？」之判斷如下：

（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條訂有明文。

（二）經查，原告固主張被告於訂立第二份租賃契約前，即已知悉丙○○夫婦有出售系爭房地之意，且係於原告與丙○○夫婦就系爭房地簽訂買賣契約後，始倒填第二份租賃契約之租賃日期，故認被告之行為係以加損害為他人之目的，違反誠信原則，因認被告與丙○○夫妻間之第二份租賃契約無效，然此已為被告所否認，而原告對於此一主張則未提出證據以實其說，已難憑採。而被告與丙○○夫婦之所以於第一份租賃契約到期前二年即續定第二份租賃契約，係為被告為鞏固該獲利營業據點之占有之意，業據被告陳明在卷，並提出其他提前訂立之租賃契約為證。衡諸我國便利商店已高達數千家，商業競爭實屬激烈，是被告基於維護有利據點之意而提前與所有權人續約，自難逕認有違反誠信原則。況被告與丙○○夫婦間所訂立之第二份租賃契約，係於93年6 月底即已開始接洽，並經被告內部單位逐層批核，而經被告法務部門人員即本件訴訟代理人庚○○於同年7 月6 日審核完畢後，由其在第二份租賃契約書上填具以同年7 月6 日為簽約日，嗣並於同年月8 日經被告全部單位審核完畢而蓋用被告公司大小印章等情，業據證人即離職前為被告公司業務人員之甲○○到庭證稱：第二份租賃契約係由其所書寫，於93年5 月底、6 月初由房東先行簽名用印後，再寄回被告公司由公司用印，之後伊就在同年6 月底離職等語（詳見本院卷第149 頁-152頁），復有被告提出之租賃簽呈2 紙為證，自堪認被告應係於93年7 月6 日前即有與丙○○夫婦洽談系爭房地之續租事宜，益徵被告並無故意加損害於他人之意。

（三）從而，被告與丙○○夫婦間於93年7 月6 日所簽訂之租賃契約無效，並無故意加損害於他人或違反誠信原則之情，原告主張該租賃契約無效，為不可採。

六、本院對於爭點二：「原告是否應依民法第425 條之規定而受上開房地租賃契約之拘束？」本院之判斷如下：

（一）出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。而該條於88年修正時，係參酌司法院35年院解字第3073號解釋要旨，認具有債權物權化性質之「買賣不破租賃」，需以承租人占有租賃物為要件，因而在第1 項中加入「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。至於第2 項部分，則是為避免債務人通謀虛偽訂立長期或不定期租賃契約，以妨害債權人之權利，為俾杜爭議而減訟源，乃明訂未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除「買賣不破租賃」原則之適用。準此，在上開修法理由下，不動產租賃契約若欲生「買賣不破租賃」之效果，自應以承租人之占有，係來自於已經生效之租賃契約，兩者間有因果關係，且該租賃契約需未逾五年或逾五年而有經公證者，始足當之。

（二）查系爭房地於89年11月30日，即由系爭房地所有權人丙○○及丁○○○二人出租予被告，由雙方訂立第一份租賃契約業經公證，並將系爭房地交由被告占有使用，租期自89年12月1 日起至95年11月30日止（即第一份租賃契約），嗣於93年7 月6 日，被告又與丙○○夫婦就系爭房地另行簽訂租賃契約1 份，租期則自95年12月1 日起至100 年11月30日止（即第二份租賃契約），係為兩造所不爭執，且有租賃契約2 份附卷可稽，應堪信為真實。又原告係於93年10月14日完成系爭房地之所有權移轉登記而取得所有權一事，亦為雙方所不爭執，且有土地登記謄本1 份在卷可查，同堪信為真實。是被告因與土地所有權人即丙○○、丁○○○二人訂有經公證之第一份租賃契約，並自89年12月1 日起占有系爭房地，則丙○○與丁○○○於93年10月14日將系爭房地所有權移轉登記予原告後，第一份租賃契約即有上開買賣部破租賃原則之適用而存在於兩造之間。從而，被告依該租賃契約而得對原告主張有權占有之權限，自應依該契約之約定，僅至95年11月30日為止。雖被告於93年7 月6 日又與系爭房地當時之所有權人丙○○與丁○○○二人訂立第二份租賃契約，惟第二份租賃契約之租期，係自95年12月1 日起至100 年11月30日止，而租賃期間就債務人（出租人）而言，係屬履行期限利益，債權人（承租人）本不得提前主張，是被告得依第二份租賃契約對出租人丙○○及丁○○○主張合法占有系爭房地之期間，當應自租賃期間起之95年12月1 日起算。又原告係自93年10月14日起，即已取得系爭房地所有權，然於斯時，被告則尚未依第二份租賃契約而占有系爭房地，是被告既未依第二份租賃契約而占有系爭房地，自不得主張「買賣不破租賃」原則。從而，原告當無依民法第425 條第1 項之規定繼受第二份租賃契約之義務。

七、本院對於爭點三：「原告有無依其與丙○○夫婦簽訂之買賣契約書中之『註』所示內容之拘束，而對被告負有出租人之義務？」之判斷如下：

（一）按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第301 條定有明文。而契約之承擔行為，係屬處分行為之一種，是於契約當事人之一方將其因該契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受時，該契約即主體即生更改，應由受讓之第三人繼受該契約，僅在於契約他方未承認前，對該他方不生效力。又債權人對於第三人與債務人訂立契約承擔其債務之承認，依民法第116 條第1 項之規定，應以意思表示為之，最高法院80年度台上字第1767號民事判決可資參照。

（二）原告與丙○○夫婦簽訂系爭房地買賣契約時，即於契約書上註明：「買方願意承接賣方現有之租約，並於產權移轉完成時，行使其權利及義務，為賣方須配合買方進行換約之義務，已收取之押金並從買賣總價扣除予買方」，有系爭房屋之不動產買賣契約書1 份在卷可稽，足見原告與丙○○夫婦簽訂買賣契約時，丙○○夫婦確有將以系爭房地為標的之租賃契約讓與原告之意。茲有疑義者，在於上開註明中之「現有之租約」應如何解釋？是否包括兩造間所爭執之第二份租賃契約？

（三）查原告購買系爭房地總價達31,000,000元，有買賣契約書1 份在卷可查，且為雙方所不爭執，衡情原告於購買之前，自應前往查看現狀，以避免購買之房屋有瑕疵。又被告係自89年起即已承租系爭房地並占有使用經營便利商店，則原告於查看時，應可得知悉系爭房地有租賃契約存在。而就該買賣契約書之文義以觀，雙方僅泛稱由買方承接現有之租約，並未特別排除第二份租賃契約，是參酌該不動產買賣契約雙方當事人均明知系爭房地現有租賃存在之情形，自應由買受人全數繼受出賣人之租賃契約，以避免發生糾紛。且依原告與丙○○夫婦所簽訂之系爭房屋買賣契約書之註，係約明：「。。。。。。買方願意承接賣方現有之租約，並於產權移轉完成時，行使其權利及義務。。。。。。」，足見雙方應確有合意使系爭房屋之所有權移轉與租賃契約之承擔在同一時間發生效力。

（四）而丙○○夫婦於訂立系爭房地之買賣契約時，已向原告告知全家便利商店部分之租賃契約有二份，租賃期限至10 0年，且在簽約之後，丙○○有拿和被告訂立之二份租賃契約予永慶房屋人員，由永慶房屋人員影印交予原告。又因為有該等租賃契約第6 條第1 款之約定，所以丙○○就告知原告，若是將來不想出租，只要賠償1 個月的租金即可等情，業據證人丙○○到庭證述在卷（詳見本院卷第73-75 頁）。此雖為原告所否認，然原告先於起訴狀中自承，係於於93年9 月10日經由證人陳杉澧（原名戊○○）取得二份租賃契約書（詳見本院卷第3 頁）；繼又於本院準備程序中陳述，係於95年10月左右始看到丙○○夫婦與被告簽訂之二份租賃契約原本，但因為已經繳交前二期之款項，所以就繼續付款（見本院卷第164 頁），其之陳述先後已有不一。況無論原告所知悉有二份租賃契約之真正時點為何，其至遲自於取得該二份租賃契約之時起，即應明知丙○○夫婦與被告間訂有二份租賃契約關係存在，應堪認定。然原告於知悉有兩份租賃契約之後，並未為任何反對之意思表示，且迄今均未曾以受詐欺或錯誤或債務不履行為由，向丙○○夫婦主張撤銷或解除系爭房地之買賣契約或請求損害賠償，而願繼續給付其後之房地買賣款項予丙○○夫婦，自應認原告仍有購買系爭房地之所有權並默示同意承受該二份租賃契約之意（縱令原告有單方面之心中保留亦不得對抗丙○○夫婦）。是依上開買賣契約書「註」之約定，原告與丙○○夫婦間所約定有關租賃契約承擔之處分行為，自應在系爭房地所有權移轉之同時一併完成，則自原告於93年10月14日取得系爭房地所有權之時起，即應一同繼受丙○○夫婦與被告間第二份租賃契約之權利義務關係。

（五）雖原告否認證人丙○○證詞之真實性，並舉證人即居間之永慶不動產經紀人陳杉澧（原名戊○○）到庭證稱：丙○○於委託出售時並未告知有租賃契約，是第一次看屋時，丙○○始以口頭告知有該屋存有租賃契約存在，租期是到95年，後來在完納系爭房地增值稅後，丙○○卻提出兩份租約，伊的心裡也的很怪，伊是在完稅後才取得丙○○所提供之租賃契約契約書原本，原告也提出質疑，經過詢問丙○○後，丙○○則表示若不再出租給被告，只要賠一個月的租金就好等語（詳見本院卷第77-78 頁）。惟依證人陳杉澧所證取得丙○○交付租賃契約原本之時點，係在完納稅捐後，然依原告與丙○○夫婦間之系爭不動產買賣契約書所載，完納稅捐之時點約係為93年9 月21日左右，是證人陳杉澧所證即與原告起訴狀所載於93年9 月10取得租賃契約原本之日不符，所證是否屬實，已有疑義。況原告於知悉確有二份租賃契約之後，已有默示同意接受該二份租賃契約，業如前述，是證人陳杉澧之上開證詞，自不影響本院之判斷。

（六）從而，原告既已同意承受丙○○夫婦與被告間之租賃關係，且依約定於系爭房地所有權移轉完成時，由原告繼受取得出租人地位，業如上述，而被告則於系爭房屋所有權移轉於原告後，一再發函告知願意由原告繼續行使負擔出租人之權利及義務，亦有兩造往來之存證信函等件附卷可稽，自堪認被告應有承認由原告承擔第二份租賃契約之意，是被告自得對原告主張第二份租賃契約之承租人權利。

八、綜上所述，本件原告因承擔丙○○夫婦與被告間之第二份租賃契約，並經該租賃契約之債權人即被告承認，已成為第二份租賃契約之出租人，則其與被告間，自應受該租賃契約之拘束，租賃期限依約則係自95年12月1 日起100 年11月30日止。從而，被告自95年12月1 日起，基於第二份租賃契約承租人之地位而占有系爭房地，為有合法權源，原告以第二份租賃契約違反誠信原則應屬無效，或原告不需繼受第二份租賃契約為由，訴請確認與被告間就系爭房地自95年12月1 日起租賃關係不存在，並請求被告自95年12月1 日起返還房屋，均無理由，應予駁回。又原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果均不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。

十、結論：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。