臺灣高雄地方法院97年度訴字第2110號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第2110號

原告

甲○○

訴訟代理人

陳忠勝律師

被告

乙○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間確認優先購買權事件，本院於民國97年12月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄縣橋頭鄉○○○段522 之8 地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，其上有訴外人黃劉美所有之同段733 建號及834 暫編建號（未辦理建物第一次登記）建物（下合稱系爭建物），嗣因黃劉美積欠訴外人美商花旗銀行股份有限公司債務，經美商花旗銀行股份有限公司向本院聲請拍賣系爭房屋（96年度執字第84268 號），並由被告以新台幣（下同）917, 000元拍定，惟原告既為系爭建物坐落基地之所有權人，依土地法第104 條之規定，有依同樣條件優先購買之權，爰依土地法第104 條提起本件訴訟等情。並聲明：確認原告對於系爭建物有優先購買權存在。

二、被告則以：黃劉美為原告之婆婆，系爭土地本為訴外人即原告公公黃金雄所有，嗣於96年8 月27日查封系爭建物後，始於同年11月20日將系爭土地所有權移轉登記予原告；惟土地法第104 條規定之基地所有權人，係指基地設定地上權、出典或出租之土地所有權人而言，如基地被占用者，即無該條之適用，故原告對於系爭建物並無優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、下列事實為兩造所不爭執，並有土地所有權狀、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本等件在卷可憑，堪信為真實：

（一）系爭土地本為黃金雄所有，於96年11月20日以買賣為原因所有權移轉登記與原告，其上有黃劉美所有之系爭建物，因黃劉美積欠美商花旗銀行股份有限公司債務，經其向本院聲請拍賣系爭建物（即本院96年度執字第84268 號），由被告以917,000 元拍定，並已全數繳清總價款。

（二）系爭建物乃於96年8 月27日為本院囑請高雄縣岡山地政事務所辦妥查封之限制登記，並於同年9 月28日至現場揭示查封公告。

四、兩造爭執之點：本件原告主張其有土地法第104 條之優先購買權，被告則否認原告有該條之優先購買權。故本件之爭點在於：原告是否為土地法第104 條之優先購買權人？經查：

（一）「土地法」第三章「房屋及基地租用」內容為第94條至第105 條，共計12條，其中第104 條第1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」第2 項規定：「前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第3 人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

（二）院解字第3763號解釋以：「土地法第102 條至105 條均就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，其中第104條係於此種當事人間規定，承租人於出租人之基地出賣時，有優先購買權，出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權．．．」最高法院著有49年台上字第1546號裁判：「土地法第104 條第1 項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用。」最高法院67年台上第3887號判例：「土地法第104 條第1 項，在64年7 月24日修正公布前，其原文為『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』，修正後，已擴張為『基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之』，條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一貫之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內。」最高法院69年台上第945 號判例：「土地法第104 條第1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」最高法院78年台上字第483 號裁判：「土地法第104 條第1 項後段規定房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形而言，並非任何基地所有權人均有此權利，倘基地被無權占有，尚無該條項之適用。」

（三）是以由法條之編排、法條內容、實務見解觀之，可知土地法第104 條第1 項後段所謂房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地承租人、地上權人、典權人之房屋出賣時，基地所有權人有優先購買權而言。至於無權占用土地者之房屋出賣，土地所有權人並無土地法第104 條第1 項之優先購買權。

（四）本件系爭土地本為黃金雄所有，於96年11月20日以買賣為原因所有權移轉登記與原告，而於系爭土地上有黃劉美所有之系爭建物，此為兩造所不爭執之事實，而就系爭建物占有系爭土地基於何法律關係，原告並未陳明或舉證說明之，足見黃劉美之系爭建物，係無權占有原告所有系爭土地，黃劉美並非系爭土地之土地承租人、地上權人、典權人等，是以黃劉美之系爭建物出賣時，土地所有人即原告，自並無土地法第104 條所規定之優先購買權。

五、綜上所述，土地法第104 條第1 項後段所謂房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地承租人、地上權人、典權人之房屋出賣時，基地所有權人有優先購買權而言。至於無權占用土地者之房屋出賣，土地所有權人並無土地法第104 條第1 項之優先購買權。本件黃劉美所有之系爭建物占用原告所有系爭土地既並無租賃、地上權或典權等法律關係，故黃劉美所有之系爭建物遭出賣時，原告自並無土地法第104 條所規定之優先購買權。從而，原告主張其為土地法第104 條所規定之優先購買權人，而請求判決確認原告對於系爭建物有優先購買權存在為無理由，應予駁回。

六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法、爭點，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。