高雄簡易庭102年度雄簡字第1638號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 102年度雄簡字第1638號

原告

即反訴被告

吳王美信

訴訟代理人

吳垣慶

訴訟代理人

何曜男律師

被告

即反訴原告

王宣懿

訴訟代理人

陳信宏

　　　　　　黃金龍律師

上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國103 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分

一、原告主張：原告與被告於民國102 年1 月19日，就原告所有坐落高雄市○○區○○○路0000號之房屋（下稱系爭房屋）簽定買賣契約，約定價金新臺幣（下同）1,580 萬元（下稱系爭契約）。惟被告於給付1,530 萬元之買賣價金後，即以系爭房屋漏水為由，要求原告負責維修，而約定預留50萬元之尾款於兆豐國際商業銀行之履約保證專戶中，然依系爭契約第17條第1 項約定，原告不負漏水之瑕疵擔保責任，爰依買賣之法律關係提起本件訴訟，請求被告給付50萬元之買賣價金等語，並聲明：被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告則以：系爭契約約定原告不負漏水之修復責任僅限於三、四、五樓增建部分，而系爭房屋係因主結構嚴重漏水，故原告同意負責修繕，兩造並於102 年5 月23日簽定協議書（下稱系爭協議書），約定預留50萬元之價金，由雙方提出估價單確認後再自尾款款項扣除，其餘依履約保證撥款。又依系爭契約第17條第4 項約定供電、供水均正常，然系爭房屋內之馬桶均沒水、2 樓浴廁也斷電，原告就此亦應負責。而經被告委請專業人士估價後，系爭房屋之修繕費用為474,900 元，故被告欲以上開金額與原告請求之買賣價金為抵銷等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張102 年1 月19日就系爭房屋與被告簽定系爭契約，約定買賣價金1,580 萬元，被告至今僅給付1,530 萬元之價金等情，業據其提出不動產買賣契約書、價金履約專戶明細暨點交證明書等為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。原告另主張被告應依買賣契約之法律關係給付價金50萬元等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：（一）原告是否需就系爭房屋之漏水負瑕疵擔保責任？（二）原告是否需就系爭房屋之馬桶沒水、浴廁斷電負瑕疵擔保責任？（三）原告請求被告給付買賣價金50萬元是否有理由？茲敘述如下：

（一）原告是否需就系爭房屋之漏水負瑕疵擔保責任？

1、本件原告主張於簽定系爭契約時，即已言名就系爭房屋之漏水不負瑕疵擔保責任等語，並以系爭契約第17條第1 項約定為證（見本院卷第10頁），被告則以系爭契約第17條第1 項約定不負瑕疵擔保責任之部分應以標的物現況說明書勾選之範圍為準，是以系爭房屋其他部分之漏水原告仍應負瑕疵擔保責任等語，經查，證人黃科維證稱：原告是賣方，被告是買方，我負責仲介，我從頭到尾都有參與本件。看房子的時候沒有討論到漏水，簽約時才討論，標的物現況說明書是委託時原告就寫好了，當時只記載三、五樓增建部分有漏水，簽約時再補記載四樓部分有漏水及不負漏水保固，原告（那時）只明確知悉三、四、五樓漏水，而房子老舊萬一後來又有別的地方漏水，所以簽約時原告擔心不知道哪裡有漏水，店長就提議因為房屋老舊就跟被告說整棟漏水不負瑕疵擔保責任，經兩造都同意。之所以沒有一併更正標的物現況說明書，是因為業務員沒有權限更正，這部分由代書處理，代書就說以合約上所記載的特別事項來表示整棟不負瑕疵擔保責任等語（見本院卷第141-145 頁），及證人張朝凱證稱：我是永慶不動產美術河堤店店長，我擔任買方及賣方的仲介，我簽約時在場，簽約時有就系爭房屋漏水問題討論，因系爭房屋屋齡比較舊，屋主（即原告）很清楚的告訴我們不會再去修繕房子，簽約時，我有說這房子就是漏水，在契約上會載明不負瑕疵擔保，以免以後有訴訟糾紛，當時跟買方（即被告）說這房子就是漏水，二、三十年的房子我們不知道什麼地方漏水，簽約時有釐清這個問題，以我們買賣慣例，說不負瑕疵擔保，指的就是整棟，（系爭契約第17條第1 項）意思就是屋主不願意負瑕疵擔保，把漏水瑕疵擔保責任轉嫁給買方。（標的物現況說明書）勾選漏水位置是一開始要賣房子時，我們會詢問屋主去做現況調查，然後屋主告訴我們哪裡有漏水、哪裡有增建，之前寫的部分是「三、五樓增建部分漏水」，簽約時由代書加註「四」、「不負漏水保固」。我們不會知道（系爭房屋）整棟哪裡有漏水，只知道這棟已經很舊了，且有漏水，故以比市價便宜的價格出售給被告等語（見本院卷第71-77 頁），並參照兩造於102 年1 月19日簽約時之錄影勘驗畫面：「... 店長：這個房子本來就有簽漏水的部分，這個事情買方也知道，所以我們在這個地方載明不再負漏水保固責任，有漏水的部分我們寫上去，我們沒有負責已寫上去的部分，但是其他的和凶宅等還是要保固。（見本院卷第149 頁背面）... 店長：不好意思今天因為這個房子已經他們本來就有一些漏水的問題，這個事情買方也知道，所以我們就是在買賣方這個地方可能要先載明說屋主不再負漏水保固的責任，就是這個部分要先闡明，我們不要說事後再說漏水哪裡怎樣的，我們就知道它漏水了嘛，我們就把它寫進去，就是這個地方，但是其他的還是要... 凶宅那些東西都要保固... 就是說... 只有漏水的部分我會把它寫進去，我會把它寫進去裡面，我們就不負責修理它漏水的部分（見本院卷第176 頁）... 代書：對對對，這個特約的東西我跟你們解釋一下，我們雙方面合意我們賣方不負漏水的瑕疵擔保責任，由買方自行修復（見本院卷第177 頁背面）... 」，堪認標的物現況說明書上所填寫漏水位置係由原告先行為之，嗣於簽約時再由代書為增補，然因系爭房屋老舊之故，為免嗣後糾紛，由仲介業者提議原告就系爭房屋整棟不負漏水之瑕疵擔保責任，經兩造同意後書立於系爭契約第17條特別約定事項第1 項，則上開特別約定事項既係經兩造同意所書立於系爭契約內，而系爭契約復經兩造簽署，則基於契約自由原則，契約當事人自應受上開約定所拘束，是本件原告依系爭契約第17條第1 項之約定，就系爭房屋漏水無須負瑕疵擔保責任，原告上開主張，誠屬有據。

2、被告另以因系爭房屋主結構嚴重漏水，故原告同意負責修繕，並簽定系爭協議書等語為抗辯，原告則主張其係於不情願之情況下簽立系爭協議書等節，經查，證人黃科維證稱：我於簽定「價金履約專戶明細暨點交證明書」時在場，當時之所以會註明「預留五十萬元在履保」，是因為我們結案日是5 月19日，買方（即被告）說房子很老舊狀況很糟，不願意交屋，除非賣方（即原告）作修繕，才願意交屋，但是因為賣方買了新房子才有辦法搬走，有另外的房貸，我就去跟賣方協調，現況說明書上確實沒有記載一、二樓漏水，我們是否應該補貼一點修繕費給被告，我們希望以和為貴，希望不要上法院，所以去勸原告在可以接受的範圍內將案子結一結，起碼可以拿回大部分價款，原告反對，不太願意，但是我一直安撫他，被告說如果保留五十萬元就願意交屋，這五十萬元是用作之後估價修繕費用，部分作為補貼之用，原告答應，不然沒有辦法，被告不交屋，如果交屋時間一過，雙方就會有違約金問題，原告自己也有房貸問題。102 年5 月23日承接預留五十萬元在履保的約定，由代書將該協議書打成書面，由我拿給買方簽，之後兩造估價價格差異太大，買方認為疑似漏水部分、壁癌、外觀也要處理，賣方認為只要補貼一、二樓等語（見本院卷第142-145 頁），是本院綜合被告上開抗辯復佐以證人黃科維之證詞暨本院前開認定，堪認本件兩造於簽定系爭契約時，雖已約定原告就系爭房屋之漏水不負瑕疵擔保責任，然嗣後兩造復簽立系爭協議書，表示原告願意就系爭房屋主建物即一、二樓部分之漏水負瑕疵擔保責任，原告雖主張其係於不情願之情況簽立系爭協議書，然揆諸上開證人黃科維之證詞，足認原告係考量自身需款孔急，經證人即房仲業務員黃科維之勸說後同意簽立，難認有何違反其自由意志之情事而得據以撤銷其簽定系爭協議書之意思表示，是被告所辯，洵屬有據，則依系爭協議書之約定，原告應就系爭房屋主建物漏水部分負瑕疵擔保責任。

（二）原告是否需就系爭房屋馬桶沒水、浴廁斷電負瑕疵擔保責任？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告主張原告就系爭房屋馬桶沒水、浴廁斷電應負瑕疵擔保責任等語，惟查，依社團法人高雄市○○○○○00000000號鑑定報告書所載：「七、現場勘查說明（二）本案鑑定物興建完成使用約27年，經現場詳細勘查，其狀況為年久失修。標的物狀況為：3 、... 馬桶不供水。...5、標的物有供電僅二樓浴廁日光燈損壞。」（見本院卷第100 頁），及參以系爭契約第17條第3 項約定：「買賣標的物馬桶無法送水、水塔無法自動停水部分，由買方自行修復... 」（見本院卷第10頁），足徵系爭房屋之浴廁供電正常，難認有瑕疵之情事；馬桶雖不供水，然依系爭契約之約定，此部分應由被告負擔修繕之責，是被告上開主張，顯屬無據。

（三）原告請求被告給付價金50萬元是否有理由？次按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第367 條、第334 條第1 項分別定有明文。原告依上開條文規定，得請求被告給付已約定之買賣價金，查本件買賣價金為1,580 萬元，被告至今僅給付1,530 萬元之價金，為兩造所不爭執，是被告尚未履行之買賣價金為50萬元；然被告主張依系爭協議書之約定，原告應就主建物漏水之瑕疵負修繕責任，此已經本院認定屬實，至被告另主張原告就系爭房屋馬桶沒水、浴廁斷電亦應負瑕疵擔保責任乙節，則經本院認定無理由。經查，系爭主建物漏水部分之修繕費用為29,970元【計算式：970 ＋3,998.4 ＋18,407.5＋6,594.1 ＝29,970】，業經社團法人高雄市建築師公會鑑定在案，有00000000號鑑定報告書附件六修復鑑定費用工程估算表在卷可稽（見本院卷第120 頁），則揆諸上開規定，被告得以上開修繕費用與原告本件請求為抵銷，故原告得請求被告給付價金470,030 元【計算式：50萬－29,970＝470,030 】，堪以認定。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：反訴原告於系爭契約成立後、交屋前即發現系爭房屋主建物有漏水之情形，並通知反訴被告為瑕疵擔保之處理，然反訴被告遲不處理，已違反系爭契約第9 條第5項及系爭協議書之約定，反訴被告應自交屋日即102 年5 月21日起負給付遲延之責任，故反訴原告於本件為一部請求，即請求反訴被告依系爭契約第12條第1 項、第3 項之約定給付60日之違約金474,000 元等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告474,000 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、反訴被告則以：反訴被告依系爭契約之約定，無須負擔系爭房屋漏水之瑕疵擔保責任，故而並未有違約之情事，反訴原告之請求無理由等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、本院之判斷：反訴原告主張反訴被告遲延為漏水瑕疵擔保之處理，已違反系爭契約第9 條第5 項及系爭協議書之約定，反訴被告應依系爭契約第12條第1 項、第3 項約定給付60日之違約金474,000 元等語，經查，系爭契約第9 條第5 項約定：「乙方（即反訴被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋... 等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」，然依簽約時兩造就系爭房屋之漏水已經約定反訴被告不負瑕疵擔保責任，並記載於系爭契約第17條特別約定事項第1 項中（見本院卷第10頁），已經本院敘述如上，誠符合系爭契約第9 條第5 項中「除本契約另有約定外」之情形，是難認反訴被告有違反系爭契約第9 條第5項之情事，反訴原告據此主張反訴被告應給付違約金，顯屬無據；次查，系爭協議書係於102 年5 月23日簽定，核係於102 年1 月19日簽定系爭契約後兩造另外所為之約定，是兩造自係於簽定系爭協議書後方重新確立另行約定之權利義務關係，則反訴原告自不得以反訴被告違反後契約之情狀而主張以前契約即系爭契約中之約定條款相繩，除此之外，審以系爭協議書之約定，並未見有相關違約金之約定記載，則反訴原告主張反訴被告違反系爭協議書之約定而請求反訴被告給付違約金乙節，亦屬無據。

三、綜上所述，原告依據買賣契約之法律關係請求被告給付買賣價金470,030 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年8 月4日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回；反訴原告依據系爭契約及系爭協議書之約定請求反訴被告給付474,000 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。

四、本件本訴係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

五、本件本訴及反訴之事證均已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。

六、本、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第78條。