臺灣高等法院 高雄分院104年度上易字第108號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　104年度上易字第108號

上訴人

蘇中宏

訴訟代理人

王叡齡律師

訴訟代理人

黃國瑋律師

被上訴人

王雅玲

訴訟代理人

陳啟舜律師

複代理人

張家慶律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於民國104 年1月16日臺灣高雄地方法院103 年度訴字第1359號第一審判決提起上訴，本院於105年7月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國103 年5 月12日以新臺幣（下同）810 萬元價格向上訴人買受其所有坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地及其上同段119 建號房屋（門牌號碼：高雄市○○區○○路000 號，下稱系爭房屋），並於同日給付上訴人頭期款115 萬元。因伊於簽約前查訪得知，訴外人葉偉新於99年3 月17日凌晨酒駕肇事，波及路旁行人黃太英，黃太英遭撞擊後疑彈飛至正在整修中而未關門之系爭房屋內並當場死亡（下稱系爭車禍），系爭房屋疑屬凶宅。兩造為此乃於買賣契約書（下稱系爭契約）第3 條特別註記：「若事後標的證明『凶宅』，則賣方收取價金全部無息退還買方」，其意即指「系爭房屋在99年3 月17日凌晨之交通事故，被害人若於事故現場已停止呼吸心跳，即認系爭房屋為凶宅」。詎事後查知黃太英當日確遭撞擊後彈飛至系爭房屋1樓內當場死亡，顯已符合上開註記之解約事由。為此，爰依上開註記之約定提起本訴等語。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人115 萬元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：上開註記前段另註明：「本件不動產標的，是發生交通事故車禍，不是凶宅」，已表明系爭房屋處曾發生交通事故車禍，不是發生「自殺或兇殺死亡」之凶宅。而依內政部不動產仲介範本，所謂凶宅係指自殺或兇殺死亡始足當之，除非兩造曾特別明訂「凶宅」之定義，否則無從任由被上訴人事後片面擴大解釋為「車禍被害人於事故現場已停止呼吸心跳」即為凶宅。且如兩造當時有就凶宅定義另為約定，何以未要求簽約地政士明文記載，事後始恣意曲解？況黃太英遭撞擊後，並未彈飛至系爭房屋1 樓內，其係送醫急救後延至99年3 月17日凌晨4 時死亡，亦非當場停止心跳死亡，與被上訴人所指亦不相符等語置辯。於本院上訴聲明：

㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠上訴人所有系爭房地於103 年5 月12日以總價810 萬元出售予被上訴人，兩造並簽署系爭契約。被上訴人已給付上訴人頭期款115 萬元。

㈡系爭契約係由被上訴人與上訴人代理人蔡秀菊簽訂，簽約當時介紹人鄭金城、地政士張次福均在場。

㈢張次福於簽約當時在系爭契約第3 條註記：「本件不動產標的是發生交通事故車禍，不是凶宅，若事後標的證明凶宅，則賣方收取價金，全部無息退還買方」（下稱系爭註記）。

四、本院論斷：

㈠系爭註記所指「凶宅」之定義為何？

⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例要旨參照）。

⒉證人張次福結證稱：伊當時受兩造委任辦理簽約及過戶，當時買方知道系爭房屋曾發生車禍事故，有講說如果是凶宅的話，就不要買，要賣方返還價金；簽約時，賣方有人提到曾至醫院探視被害人3 次才死亡，所以賣方表示不是凶宅；買方的意思是如果有人死在系爭房屋內，買方就不要買，賣方也同意；買賣雙方意思是若有人因交通事故死在屋內，該屋就是凶宅；凶宅二字是買方提的；伊並未跟雙方說明內政部對於凶宅之定義為何等語（原審卷第132 、133 頁）；證人鄭金城證稱：上訴人委託伊賣屋，簽約時伊跟張次福、蔡秀菊、被上訴人及其父親在場；上訴人有講系爭房屋曾發生交通事故，但人沒有死在屋內，伊有將此部分事實跟被上訴人說；被上訴人當時有特別強調如果是凶宅要退錢，被上訴人是擔心有人死在系爭房屋內，但一般車禍應該都是在外面；簽約現場有聽到上訴人這邊的人有提到去醫院看被害人黃太英3 次人還好好的等語（原審卷第133 、134 頁）。二人所述互核大致相符。而證人即代理上訴人簽約之蔡秀菊雖證稱：伊不知現場有發生車禍，車禍是買方事前自己知道，要求在契約上加註系爭註記，加註之原因伊不清楚，伊並未於現場說有去醫院看黃太英3 次，人還好好的等語（原審卷第130 頁），然其所述與張次福、鄭金城所述相違。而鄭金城為上訴人一方委託售屋之仲介人，難認有何不利於上訴人證述之理；張次福為受兩造委託辦理過戶之地政士，與本件並無利害關係，亦無故意偏頗任一方之理。故張次福、鄭金城上開證詞應屬可採，蔡秀菊則為事後卸責之詞，難以憑採。是以，依證人前揭證述可知，被上訴人於簽約當時就系爭房屋為車禍現場，有無人在其內死亡一節，顯然甚為在意，乃於簽約前特意提出。而民間除非係刻意欲以低價收購凶宅，就買受之不動產內有第三人非正常死亡一節，本為一般買主之大忌，且民眾對內政部不動產仲介範本關於凶宅之定義，僅指曾發生自殺或兇殺死亡事故之住宅，並非只要有人非自然死亡即可認屬凶宅一情，並非熟悉。張次福亦坦言並未告知雙方有關凶宅之定義。參以張次福、鄭金城一致指稱蔡秀菊為安撫被上訴人而提及去醫院探視3 次被害人才死亡等語。足見系爭註記應係為消弭被上訴人對黃太英是否因車禍而死於系爭房屋內之疑慮，以順利完成締約所加註。則以系爭註記加註之背景，及張次福並未說明內政部不動產仲介範本所指凶宅之定義等情而觀，被上訴人主張系爭註記「凶宅」之定義，係以如系爭車禍被害人遭撞擊死於系爭房屋內，該屋即屬凶宅等語，即堪信屬實。上訴人辯稱交通事故車禍不屬於內政部不動產仲介範本對於凶宅之定義云云，並無可採。

㈡系爭房屋是否為系爭註記所指之「凶宅」？

⒈查系爭車禍之肇事車輛事發後側倒在系爭房屋門口前方騎樓處，車頭正對系爭房屋門口，系爭房屋與隔壁後昌路888 號房屋間有一片單扇白鐵門，該白鐵門為關閉狀態，系爭房屋入口處則呈開啟狀態，有現場照片及道路交通事故現場圖（下稱現場圖）附卷可稽（相驗卷第19、28頁）。證人即保安警察第五總隊第二大隊員警沈振祥證稱：99年3 月間伊為保五隊員，協助加昌派出所巡邏、值班、備勤的共同勤務；伊到現場時，系爭車禍已經發生，車子已經撞到騎樓裡面，伊是第一批到場的員警；當時路人說有撞到人，伊等到場在騎樓裡面有找到那個婦人；婦人當時被一堆雜物及推車壓住，伊等找很久才找到；印象中婦人是在面對白鐵門右邊找到的，可以說是在隔壁房子門口前找到的，婦人可以確定沒有被撞進白鐵門的那棟房子裡；因為依據路人陳述車禍有撞到人，所以伊等在騎樓散落物那裡找到婦人，因為散落物很多，又有推車，伊印象深刻，可以確定是在那裡找到人的等語（本院卷第171 頁背面、第172 頁及其背面）。而沈振祥為事發當日到場巡邏員警，此據處理系爭車禍之備勤員警廖文鋒供述明確（本院卷第134 頁背面），且於廖文鋒提供沈振祥姓名、資料前，卷內並未留有沈振祥名義之相關紀錄資料，上訴人無從得知沈振祥之存在而有串證之可能，沈振祥身為執法員警，與本件並無利害關係，亦無故為不實證述之理；佐以廖文鋒證稱沈振祥曾對之提及被害人被酒駕的人撞到後，彈到騎樓下等語（同上頁），與事後沈振祥證述內容相仿，足證沈振祥所述，堪信為真實。被上訴人雖稱依警方繪製之現場圖所示，黃太英之手推車係放置在系爭房屋與後昌路892 號騎樓中間（即面對白鐵門之左邊），沈振祥所述與現場圖明顯不符云云。惟黃太英於事發前乃推著資源回收車之推車在後昌路886 巷口前路燈下休息，遭撞擊後，周圍都找不到人，此據證人即後昌路886 巷住戶謝福靜證述明確（原審卷第182 頁）。又系爭車禍現場雜物堆置、凌亂，亦有現場照片附卷可參（相驗卷第27、28、30頁）。則沈振祥稱黃太英當時被雜物及推車壓住等語，即非無據。而現場人員為救護黃太英，搬移、清除壓在其身上之推車及雜物，乃理之必然。證人即繪製現場圖之員警蔡春貴證稱：伊到現場時只有看到肇事者，沒有看到被害人黃太英，聽說是已經送醫了等語（原審卷第186 頁），則蔡春貴到場時，黃太英既已送醫，原壓在其身上之推車顯然已遭人搬移而非撞擊後之原位，自難以蔡春貴事後於現場圖上標示之推車位置而認沈振祥所述有何不實之處。從而，依沈振祥所述，系爭車禍之被害人黃太英當時並未被撞入系爭房屋內，而係倒臥於系爭房屋隔鄰房屋（即後昌路888 號）之騎樓處，則縱黃太英遭撞擊後當場死亡，其死亡地點亦不在系爭房屋內，系爭房屋即非系爭註記所指之「凶宅」。是被上訴人主張系爭房屋為凶宅云云，即難採信。

⒉至被上訴人主張謝福靜及後昌路892 號住戶陳榮風均證述黃太英係遭撞入系爭房屋內死亡云云。惟，謝福靜固證稱：伊當日看到有一個老太婆推一台資源回收推車，從後昌路886巷往前推到路燈下休息，有一台車開很快，撞到她，伊前往現場幫忙，警察到場不知有人被撞，是伊告訴警察的，周圍都找不到這個老太太，後來在一間正在裝潢鋪地板的房子找到，該棟房子鐵門沒有拉下來，老太太被撞飛進那棟房子所以警察找不到人；伊有跟大家一起進去正在整修中的房子，有看到老太太躺在房子裡面等語（原審卷第182 、183 頁），然此與其同日證稱並未親眼看到被害人在該棟房子裡面，是因為很多人在找，後來找到的人告訴伊的等語（原審卷第183 頁），顯有矛盾，並與當日尋獲被害人之員警沈振祥前開證述相違，自難憑採。而陳榮風則證稱係聽圍觀民眾說被害人被車子撞進系爭房屋裡面，並未親眼看見等語（原審卷第185 頁），是其證詞亦難採為有利於被上訴人之認定。

㈢被上訴人請求上訴人返還115萬元價金有無理由？系爭註記所指之「凶宅」乃如系爭車禍被害人遭撞擊死於屋內之謂，惟系爭車禍被害人黃太英遭撞擊後係倒臥於系爭房屋隔鄰房屋（即後昌路888 號）之騎樓處，並非系爭房屋內，則縱黃太英遭撞擊後當場死亡，其死亡地點亦不在系爭房屋內，系爭房屋並未發生車禍被害人死亡情事等情，已如前述。是系爭房屋既未符合系爭註記所指之「凶宅」之定義，被上訴人主張上訴人應依系爭註記之約定退還115 萬元頭期款，即屬無據，應予駁回。

五、綜上所述，被上訴人主張依系爭註記之約定，請求上訴人給付115 萬元，為無理由，應予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決違誤，求予廢棄改判，為有理由，自應予廢棄，並改判如主文第2 項所示。

六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。

民事第二庭