臺灣高等法院 高雄分院106年度上字第206號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　106年度上字第206號

上訴人

吳松霖

訴訟代理人

史乃文律師

訴訟代理人

邱柏榕律師

被上訴人

邱梅鳳

訴訟代理人

陳志銘律師

　　　　　　張芳綾律師

　　　　　　陶德斌律師

上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國106 年7 月18日臺灣橋頭地方法院105 年度訴字第1884號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於107 年3 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446 條第1項及第255 條第1 項第2 款定有明文。本件上訴人於原審主張依兩造簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第8 條之約定解除系爭買賣契約，並請求酌減違約金後，依不當得利之法律關係請求被上訴人返還已付之全部價金。嗣於本院審理中則再主張因被上訴人已給付不能，而依民法第256 條規定解除系爭買賣契約，並追加依解約回復原狀請求權請求被上訴人返還價金為同一之給付（見本院卷第121 至122 頁）。核其請求之基礎事實均係系爭買賣契約得否解除，具有共通性及關聯性，尚無害於被上訴人程序權之保障，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，俾一次解決紛爭，堪認追加之訴與原訴請求之基礎事實同一，依前開規定，應予准許。

二、上訴人主張：伊前向被上訴人購買其所有坐落高雄市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地及坐落213 地號土地上之同段318 建號即門牌號碼岡山區本工六路92號建物（下合稱系爭不動產），雙方並於民國105 年6 月7 日簽立系爭買賣契約，伊於簽約時已交付含定金新台幣（下同）50萬元在內之第1 期款500 萬元予被上訴人收受（下稱系爭價金）。嗣伊因故不欲購買系爭不動產，即依系爭買賣契約第8 條約定，於同年7 月11日以存證信函向被上訴人為解除契約之意思表示，且經被上訴人收受，系爭買賣契約自已解除而失效。而兩造自簽約起至解約止尚未滿1 個半月，於被上訴人權益應無甚影響，若將伊已給付之系爭價金全數沒收充作違約金，顯然過高，伊自得請求酌減違約金，並依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還酌減後之溢付價金。若認伊前開解約通知不生解除之效力，惟被上訴人於同年11月25日已將系爭不動產出賣予他人，並辦畢所有權移轉登記，被上訴人已無意續為履行系爭買賣契約，且因其個人事由致主觀給付不能，伊已於106 年11月6 日依民法第226 條、第256 條規定通知被上訴人解除契約，被上訴人自應負回復原狀義務而返還系爭價金。爰依民法第179 條、第259 條之規定提起本訴，並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人500 萬元，及自105 年7 月13日起至清償日止，按年息5%計算利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：系爭買賣契約第8 條屬保留解除權之特別約定，系爭價金性質應屬行使保留解除權之代價，亦即上訴人願以賠償系爭價金作為終止消滅契約之代價，其非違約金之性質，並無適用民法第252 條酌減違約金之餘地。縱認系爭價金仍屬違約金，惟依伊與訴外人台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋）所簽訂之不動產專任委託銷售契約書約定，伊因可歸責於上訴人事由沒收系爭價金，須支付其中之50% 即250 萬元予台灣房屋作為服務報酬，且就兩造約定之買賣總價，伊可獲得之利益為5,306 萬4,601 元，伊依約取得之違約金僅占可獲利益之5%，已低於一般房屋買賣之違約金行情，沒收系爭價金並無過高可言，上訴人請求酌減違約金顯無理由。又系爭買賣契約已因上訴人行使保留解除權之約定而解除，兩造間已無任何買賣關係存在，縱伊嗣將系爭不動產出賣予第三人，亦無給付不能致得再次解約之問題，上訴人再依民法第256 條規定解除系爭買賣契約，並依同法第259 條規定請求返還系爭價金，亦顯無理由等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人500 萬元，及自105 年7 月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。

四、下列事實為兩造所不爭，堪信為真實：：

㈠上訴人於105 年6 月7 日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，以總價7,780 萬元買受系爭不動產，並於簽約時交付系爭價金予被上訴人。嗣上訴人未再於同年7 月6 日給付第二期款。

㈡系爭買賣契約書第8 條第2 項乃約定：買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1 日，買方應按該期價款萬分之2計算違約金於賣方（自逾期次日起至完成給付日止）。經賣方定7 日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。「如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」等語（引號段下稱系爭約定）。

㈢上訴人於105 年7 月11日以存證信函向被上訴人表示解除系爭買賣契約，並請求返還系爭價金，被上訴人業於同月12日收受。被上訴人則於同年10月29日以存證信函限期催告上訴人應給付餘款7,280 萬元。

㈣被上訴人已於105 年11月25日將系爭不動產出售予訴外人謝永山、謝榮華，並已辦畢移轉登記。

五、本件之爭點：

㈠系爭約定是否為保留解除權之特別約款？如是，得沒收系爭價金部分係違約金之性質，或為保留解除權之賠償代價？得否酌減？若可，應酌減若干？

㈡系爭買賣契約是否業經上訴人合法解除？

六、法院之判斷：

㈠系爭約定是否為保留解除權之特別約款？

⒈按在辯論主義及處分權主義之原則下，原告於起訴時固須表明訴訟標的及其原因事實，但依「法官知法」、「法律屬於法院專門」之原則，關於法律之評價、判斷及適用，係法院之職責，法院就當事人之主張及提出之證據依調查證據程序確定事實後，即應依職權尋求、發現法之所在，不受當事人所表示或陳述法律意見之拘束（最高法院100 年度台上字第943 號裁判意旨參照）。兩造就系爭約定固協議簡化爭點而合意認係保留解除權之特別約款，惟系爭約定之性質為何，應屬法院認定事實及解釋契約之職權行使範圍，非屬當事人得自行處分之事項。故縱兩造就此成立爭點簡化協議，本院雖得予尊重，但不受兩造所表示或陳述意見之拘束，故仍應就系爭約定詳為推求其真義以發現法之所在，合先敘明。

⒉上訴人固以系爭約定已標明買方「擅自解約」致本契約解除之語，即為買方得不經他方同意之解除權約定云云。惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號裁判意旨參照）。而觀系爭約定乃將買方「擅自解約」之語，與定義已明之「不為給付」、「給付不能」等2 者及「或其他可歸責於買方之事由」依序同列，在體例上，以不為給付、給付不能均俱有可歸責性，「擅自解約」一語，自亦應與此2 者及最後概括性之事由具同一性，即應有可歸責性以為解釋。且依兩造不爭執事項㈡所示，系爭約定係緊接於「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1 日，應按該期價款萬分之2 計算違約金於賣方。經賣方定7 日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。」等語而來，承該具可歸責性，並再接續其後段「『致』本契約解除時，同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金」之語，在該文句並未特別標明或加以定義之情形下，且系爭約定復非將「本契約解除」之語置於全段賠償後之文末而為條件解除之意，為維護交易安定性，此應係上訴人在無可解除系爭買賣契約事由之情形下，仍擅自通知解約，導致無歸責事由之被上訴人解除契約，進而約定可沒收上訴人已付系爭價金抵作違約金。況關於賣方違約責任乃於同條第1 項約定以：「如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額作為違約金另行給付買方」等語（見原審卷第19頁），若系爭約定為保留解除權之約款，則與系爭約定相同體例、文句之上開約定當亦如是。如此，契約當事人同為行使約定之保留解除權以解約，何以賣方所須付出之代價，須為買方行使同一權利之一倍，此顯違反契約之平等原則。且違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迴異。又解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人得拋棄定金，以解除契約（最高法院68年度台上字第3887號、72年台上字第85號判例參照），則系爭約定若屬保留解除權之約款，上訴人已支付之系爭價金即為消滅契約之代價而非違約金，即其須拋棄系爭價金始得解除契約，此自無容上訴人再請求酌減者，而上訴人既自始主張系爭價金為違約金之性質，顯有矛盾。爭約定自係以確保債務之履行而非消滅契約為目的，其非為保留解除權之約款至明。上訴人主張自無足採。

⒊綜上，系爭約定依其文例、所根基之原因事實、經濟目的及上訴人所欲使該意思表示得發生酌減違約金之法律效果，依誠信原則為探求結果，解釋上應認係就上訴人擅為解約時，約定被上訴人得解除契約，並沒收上訴人已付系爭價金抵作違約金之約定，非為保留解除權性質之特別約款，本院自不受兩造所合意表示意見之拘束。

㈡系爭買賣契約是否業經上訴人合法解除？

1.按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第258 條第1 項定有明文。又解除權之發生原因有二，一為因當事人以契約訂定者，謂意定解除權；一為因法律規定者，謂法定解除權。另解除權之行使為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定解除原因之存在。準此，當事人主張行使意定解除權時，除應證明保留解除權之約定內容外，並應證明其行使解除權與該約定內容相符，方屬有據。上訴人固以其於105 年7 月11日已以行使系爭約定之保留解除權而向被上訴人為解除契約之意思表示，並到達於被上訴人，系爭買賣契約自已合法解除云云。惟系爭約定並非保留解除權之約款已如上述，上訴人自不得任意解除契約。且上訴人於簽約付款後即未再依約給付第二期款，此為兩造所不爭，而上訴人復未舉證被上訴人於斯時有違反系爭買賣契約為其應履行各項義務之情事，其單方逕向被上訴人通知解除系爭買賣契約，自不生解約之效力。又上訴人於前開解約之通知並提起本件訴訟後，被上訴人於同年9 月7 日已答辯稱上訴人之解除契約不生效力，並再於同年10月29日以存證信函催告上訴人應於文到3 日內給付餘款，有答辯狀及存證信函在卷可按（見原審卷第42頁、第108 頁），被上訴人自亦未同意上訴人上開解除契約之意思表示，系爭買賣契約於上訴人為上該解約通知後自仍繼續有效存在。

⒉次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約，民法第226 條第1 項、第256 條定有明文。又給付之障礙雖可得除去而未除去前，給付仍屬不能，例如買受人依買賣契約請求出賣人將第三人所有之物移轉或交付與買受人，自屬給付不能，該買受人自亦無從請求為不能之給付，且依社會通常觀念，如屬給付不能，即不問該給付不能之為主觀或客觀原因而異其效果，故民法第226 條所定給付之情形，應不限於客觀上給付不能，因之債權人依民法第256 條規定，以債務人之給付有同法第226 條之情形而解除契約時，亦不以客觀上給付不能為限。另所謂給付不能，有自始不能與嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分，其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則生債務不履行之問題，債權人得依民法第226 條規定，請求債務人賠償損害，或於解除契約後依民法第259 條及第260 條規定，請求回復原狀及賠償損害，最高法院85年度台上字第1389號、79年度台上字第2147號裁判意旨可資參照。經查，被上訴人於上訴人違約拒絕給付其餘價金後，除以上開105 年10月29日存證信函限期催告上訴人給付餘款，並於文中稱以如上訴人逾期仍未給付，系爭不動產即歸其處置，日後不得再有任何異議，亦不得向其主張任何實體上及訴訟上之權利等語外（見原審卷第108 頁），即未曾通知上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，此為被上訴人所未爭執。而通觀上開存證信函全文，均未言及或表明解除契約之語，且系爭不動產於當時本未移轉登記而仍屬被上訴人所有，其於無礙契約之履行或依約為解約通知後，本得為適當之處置，以其警示上訴人逾期付款後果之意思多端，或可能基於解除契約、或僅單純為恫嚇以促其認真履約等不一而足，即有多種可能，尚難認此即係解除系爭買賣契約之通知。況被上訴人於本院審理中仍辯以系爭買賣契約已於105 年7 月11日因上訴人行使保留解除權之約定而解除者，上開存證信函自非被上訴人再為解約之通知，系爭買賣契約於被上訴人為上開給付價金催告時，應仍有效存在，被上訴人之履約責任自尚未消滅至明。惟被上訴人於同年11月25日已將系爭不動產出售予謝永山、謝榮華，並辦畢移轉登記，此為兩造所不爭執，並有土地暨登記第二類謄本、異動索引、不動產買賣契約書在卷可憑（見本院卷第50至59頁、第62至65頁）。以被上訴人於系爭買賣契約仍有效存續中，乃將標的物出售予第三人，其就系爭買賣契約所負移轉系爭不動產所有權之義務，自已因可歸責於己之事由而陷於給付不能，揆諸上揭說明，上訴人自得依民法第256 條規定解除契約。而上訴人已於106 年11月6 日言詞辯論時，向被上訴人訴訟代理人為依民法第256 條規定解除系爭買賣契約之意思表示（見本院卷第67頁），系爭買賣契約自已經上訴人合法解除。

⒊末按契約解除時，由他方受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 、2 款定有明文。系爭買賣契約已因被上訴人給付不能而經上訴人合法解除，業為上述，而上訴人於簽約時已交付系爭價金予被上訴人，亦為兩造所不爭執。則上訴人依上開規定請求上訴人返還已受領之系爭價金，並償還自受領日以後即105 年7 月13日起算之利息，自屬有據。

七、從而，上訴人依民法第259 條解約回復原狀之規定，請求被上訴人給付500 萬元，及自105 年7 月13日起至清償日止按年息5%計算之利息，洵屬正當，應予准許。又上訴人陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，應酌定相當擔保金額准許之，並依被上訴人之聲請，為免為假執行之宣告。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，自有違誤，上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2 項所示，並諭知附條件准免假執行宣告。又本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敍明。

六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條、第463 條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。

民事第六庭

附註：民事訴訟法第466 條之1對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。