臺灣苗栗地方法院103年度簡上字第49號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　 103年度簡上字第49號

上訴人

劉奇方

被上訴人

翁兆謙

　　　　　　王國安

　　　　　　林恒英

　　　　　　林錦霞

上列當事人間請求除去妨害占有事件，上訴人對於民國103 年7月15日本院苗栗簡易庭102 年度苗簡字第453 號第一審判決提起上訴，本院於104 年2月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：

㈠坐落苗栗縣竹南鎮○○段○○○○段○00○0 地號土地上之同段434 建號建物即門牌號碼苗栗縣竹南鎮○○里00鄰○○街00號地下室2 層（下稱系爭地下室），具有獨立權狀，主要用途供防空避難室、停車場，為兩造及其他共有人共有。上訴人於民國102 年4 月11日經本院101 年度司執字第11123 號拍賣程序，拍賣取得系爭地下室應有部分308/1000，嗣於102 年6 月16日、103 年2 月27日分別向訴外人謝宜軒買受系爭地下室應有部分170/1000、43/1000 ，上訴人因此共取得系爭地下室應有部分共521/1000。由於系爭地下室之停車空間並未劃設車位編號及格線，且本院之拍賣公告亦僅於使用情形一欄記載系爭地下室之車位使用及分管情形不明，致上訴人無從知悉系爭地下室有無成立車位之分管契約。被上訴人分別無權占用如附圖所示編號A 區面積20.35 平方公尺、編號B 區面積7.67平方公尺、編號C 區面積7.20平方公尺、編號D 區面積12.01 平方公尺供個人車位使用（以下分別簡稱為附圖編號A 、B 、C 、D 車位），未得全體共有人之同意，經上訴人多次催告交還均未獲置理。

㈡系爭地下室之共有人共計14人，原審僅以被上訴人即共有人之其中4 人及其等前手之陳述遽認有車位之分管契約存在，而未向其餘9 名共有人即全體共有人查明，實屬率斷。且被上訴人之陳述及其等前手於原審之證詞，僅能證明當初被上訴人向建商購買或轉售房屋時，車位均另行計價，地下室占用者均各自占用而無人異議等情。惟被上訴人使用系爭地下室，僅經建商同意，並非經全體共有人同意使用，原審以上情推斷有上開分管契約之存在，亦有未洽。再以被上訴人及其前手間對於停車位數量及各共有人停放車位之具體特定位置並未有共識，復系爭地下室亦有機車隨便停放，車位之分管狀態既未明確等情，應無從認定系爭地下室有車位之分管契約存在。是系爭地下室共有人間並未有車位之分管契約甚明。故原審認本件存有分管契約，實有違誤。

㈢縱認系爭地下室之全體共有人間確存有上開分管契約，惟自該地下室位處地下2 樓，即使白天仍漆黑不明，而現場並無劃設停車位格線，縱使上訴人於拍定系爭地下室應有部分前，曾多次前往系爭地下室查看，亦僅見外人任意停放汽、機車於系爭地下室；復本院執行處拍賣系爭地下室之應有部分308/1000時，以法院執行處公權力及債權人方面之調查，亦無法得知系爭地下室有無分管契約，另系爭地下室所在之大樓無管理委員會，而該大樓公布欄或適當場所亦從未公告關於地下室停車空間之分配等情，實不應苛求上訴人能查知分管契約之存在。更遑論上訴人向謝宜軒買受系爭地下室應有部分時亦係告知上訴人：系爭地下室並無分管契約存在等語，並於雙方之買賣契約書上註明。原審以上訴人於買受系爭地下室應有部分前，得以詢問住戶或至地下室觀察車輛停放方式，是上訴人可得而知有分管契約存在，亦與法有違。

二、被上訴人則以：

㈠被上訴人林恒英則以：其係向前任屋主即訴外人林棋成購買系爭地下室如附圖編號C 車位，並非無權占用系爭地下室；被上訴人雖就系爭地下室之車位數量並未有共識，惟此乃因系爭車位之共有人均係各自管理使用個人車位，故未瞭解其他共有人停車位之使用情形等語，資為抗辯。

㈡被上訴人翁兆謙則以：前任屋主即訴外人曾烈璽向建商謝宏琦購買系爭地下室之車位時，有單獨使用車位之權利。其於86年12月23日向曾烈璽購買坐落同段97之1 地號土地之房屋及附圖編號A 車位，買賣雙方並至現場確認點交其買受之車位位置及使用約定，其使用車位停車迄今，自非無權占用系爭地下室。系爭地下室自82年間竣工迄今，各共有人就系爭地下室之使用狀況未曾發生任何糾紛與爭執，顯已默示成立分管契約。況且上訴人買受系爭地下室應有部分之前，已知悉系爭地下室之停車使用狀況及分管契約之存在，故不得事後否定他住戶使用車位之權利等語，資為抗辯。

㈢被上訴人王國安則抗辯：當初起造系爭地下室之建商謝宏琦將坐落同段97之1 地號土地之住家與車位分開出售，只有部分住戶購買車位，並由謝宏琦分配及編號車位。其於98年5月21日向前任屋主即訴外人陳茂松購買坐落同段97之1 地號土地之房屋及附圖編號B 車位，買賣雙方並至現場確認點交其買受之車位位置及使用約定。自系爭地下室竣工迄今，各共有人就系爭地下室之使用狀況未曾發生任何糾紛與爭執，顯已默示成立分管契約。上訴人買受系爭地下室應有部分之前，曾向其洽詢系爭地下室停車空間之使用狀況，其告以設有固定車位，故上訴人明知系爭地下室存在車位之分管契約，自不得主張其無權占用如附圖編號B 車位。再者，審酌系爭地下室車輛平日停放之外觀，及該地下室之建物謄本已明確記載主要用途為防空避難室、停車場，則上訴人購買系爭地下室之應有部分，當應留意有無車位之分管契約等語，資為抗辯。

㈣被上訴人林錦霞抗辯：其於81年間向建商購買坐落於苗栗縣竹南鎮○○街○○○○○○○地○○○○○○號D 車位，雙方簽訂之土地預定買賣契約書尚附有系爭地下室車位之位置及編號圖，顯已成立車位之分管契約，且各共有人就系爭地下室之使用狀況從未發生任何糾紛與爭執，其自非無權占用系爭地下室等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服原審判決提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應分別將如附圖所示編號A 、B 、C 、D 車位騰空交還上訴人及其他全體共有人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事實：

㈠系爭地下室具有獨立權狀，主要用途供防空避難室、停車場，為兩造及其他共有人共有，翁兆謙之應有部分為32/2000，王國安之應有部分為32/1000 ，林恒英之應有部分為32/1000 ，林錦霞之應有部分為32/1000 （見原審卷第15頁至第17頁）。

㈡上訴人於102 年4 月11日經本院101 年度司執字第11123 號拍賣程序，買受系爭地下室之應有部分，並取得應有部分308/1000（見原審卷第64頁）。

㈢如附圖所示編號A 、B 、C 、D 車位分別為被上訴人占有使用中。

㈣系爭地下室未標示編號及劃出車位格線。

㈤王國安提出之同段97之1 地號土地所有權狀、同段428 、434 建號之建物所有權狀、不動產買賣契約書、苗栗縣竹南地政事務所建物測量成果圖（見原審卷第30頁至第34頁）形式上真正。

㈥林錦霞提出之土地預定買賣契約書、土地分期付款表、委辦土地貸款契約書、授權書、附圖、同段434 建號之建物所有權狀（見原審卷第57頁至第61頁、第116 頁至第118 頁）形式上真正。

㈦林恒英提出之同段434 建號之建物所有權狀、買賣契約書節本、苗栗縣竹南地政事務所建物測量成果圖（見原審卷第74頁至第76頁）形式上真正。

㈧翁兆謙提出之同段97之1 地號土地之所有權狀、同段434 建號之建物所有權狀、房地產買賣契約書、苗栗縣竹南地政事務所建物測量成果圖（見原審卷第40頁至第53頁）形式上為真正。

五、本件兩造爭執之點，應在於：㈠系爭地下室有無成立車位之分管契約？㈡上訴人是否明知或可得而知分管契約之存在？分述如下：

㈠本件有無成立車位之分管契約？

1.按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，（修正前）民法第818 條、820 條第1 項分別定有明文。次按公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院102 年度台上字第1279號、91年度台上字第2477號、96年度台上字第1152號裁判意旨參照）。復按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號、29年上字第762 號判例、100 年度台上字第2103號判決意旨參照）。又占有共有物特定部分之共有人，主張其占有係基於他共有人默示之同意者，自應就對其有利之默示同意事實，負舉證之責任，要屬當然。

2.經查，本件系爭地下室在興建之初，即規劃設置12個停車位乙節，此據林錦霞提出停車位編號表及配置圖為證（見原審卷第124頁），並經原審向苗栗縣政府調閱苗栗縣竹南鎮○○段000○000○號建物卷宗，查核卷內附有相同之停車位編號表及配置圖屬實（置於原審卷證物袋）。觀之林錦霞提出之停車位編號表及配置圖，亦可知建商雖係各別與承購戶簽訂買賣契約，惟關於系爭地下室停車位之使用權之約定，已具有預立分管契約之性質，參照上開說明，就系爭地下室所劃設之停車位之使用，已與全體承購戶於訂約時約定應如何使用，至為灼然。況且，證人即王國安之前手陳茂松於原審到庭證稱：我自83年入住，當初跟建商買房屋時，我另跟建商買了40萬元之車位，建商跟我說哪處是我的停車位，我就停放該處位置，後來我出售房屋及固定車位予王國安；在我居住之期間，沒有其他住戶跟我搶車位，社區之住戶大約28戶等語（見原審卷第155 頁至第159 頁）；證人即林恒英之前手林棋成於原審具結證稱：我於85年間向前手陳麗玉買房屋及車位，車位花了30萬元，並由陳麗玉指示車位停放之位置，我於85年間至95年間出租我的車位給別人，在這段期間內沒有住戶跟我爭車位，之後我再出售房屋及固定車位予林恒英等語（見原審卷第161 頁、第162 頁、164 頁）；證人即系爭地下室共有人謝宜軒於原審證稱：社區建案是由我父親所蓋，我當初跟前手買了車位，之後車位再以50萬元轉賣他人等語（見原審卷第245 頁、第247 頁），依前開證人所述，足見住戶無論是向建商購屋，或之後轉售房屋，系爭地下室之車位均另行計價，且自84年迄今，占用車位之住戶各自管領使用或出租收益，未相戶干涉，歷時已久。而分管契約並不以有真實具體之契約存在為必要，以各共有人之舉動，例如容忍其他共有人使用共有物特定範圍即可推知有分管契約之存在。因此，系爭地下室已可認有默示同意成立車位使用權之分管契約。故被上訴人抗辯系爭地下室就車位使用權已成立分管契約，應堪採信。上訴人主張被上訴人使用系爭地下室，僅經過建商同意，並非經全體共有人同意而使用，原審未向其餘共有人查明，實屬率斷等語，顯不可取。

3.上訴人另主張系爭地下室未編號及劃設車位格線，系爭地下室亦有機車亂停，故未有車位之分管契約等語，系爭地下室無編號及劃設車位格線，雖為兩造所不爭執，惟此情僅係車位分管之方式及外觀，尚無礙於共有人間已默示成立分管契約之認定，且機車亂停與本件汽車車位是否有分管契約亦無關連，則上訴人主張系爭地下室未有車位之分管契約等語，實不可採。

㈡上訴人是否明知或可得而知分管契約之存在？

1.依司法院釋字第349 號解釋之意旨，共有人間之分管契約，對知悉或可得而知該分管契約存在之應有部分受讓人仍繼續存在，因受讓應有部分而成為共有人者，雖未參與該分管契約之締結，仍應受該分管契約之拘束。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號、101 年度台上字第192 號判決意旨參照）。

2.上訴人主張法院執行處公權力加上由債權人方面之調查，亦無法得知系爭地下室有無分管契約，且系爭地下室所在大樓並無管理委員會，上訴人無從向住戶詢問，因此，實不應苛求上訴人能查知分管契約之存在等語，惟查，系爭地下室之建物謄本明確記載「主要用途為防空避難室、停車場」，又上訴人於102年4月11日因拍賣程序取得系爭地下室之應有部分時，該拍賣公告上即已載明「建築式樣主要建築材料及房屋層數：防空避難室，停車場，7層樓房鋼筋混凝土造、使用情形：不點交、據債權人代理人稱系爭地下室為大廈之停車場，為平面車位、據建物謄本所示，查封建物座落同段97之1地號土地，占用關係不明，請應買人注意」等語，有建物謄本及法院拍賣公告（見原審卷第15頁、本院卷第267頁至第278 頁）在卷可參，由是而論，系爭地下室之建物謄本及拍賣公告上均已載明系爭地下室作為停車場使用，且拍賣公告又特別註記請應買人注意占有關係，上訴人既經拍賣程序取得系爭地下室之應有部分，當留意有無車位之分管契約，且買賣不動產非如同買賣日常生活用品，其價格不菲，衡情買受不動產之人必屬慎重，上訴人當無可能對其上遭占有之情形及緣由於毫不知悉下即輕率購買。參以上訴人於原審自承：系爭地下室為開放空間，鐵門未關，上訴人可以進入系爭地下室等語（見原審卷第250 頁），又被上訴人於本院審理時陳述：同段434 建號建物屬於公寓大廈，系爭地下室之車位在上訴人拍賣取得應有部分前，全係供住戶所使用，並無非住戶之人使用，而該公寓大廈雖沒有管理委員會，惟仍有選定代為管理住戶事務之人，並會定期在該大廈1 樓公布欄張貼文件等語（見本院卷第82至83頁），及被上訴人所提之公布欄照片（見本院卷第111 至115 頁），可見上訴人得以藉由詢問大樓住戶或進入系爭地下室觀察有無車輛停放之方式，亦可透過詢問大樓管理事務之人查知系爭地下室有無車位分管契約，又公寓大廈地下室已載明係作為停車場使用，衡情附有停車場之公寓大廈，住戶對於停車場車位多有成立分管契約。因此，上訴人於拍賣時縱非明知，惟依其客觀情形，亦應係可得而知系爭地下室車位已有占有特定位置之約定，則揆諸前揭說明，上訴人自應受本件分管契約之拘束，是上訴人上開主張，顯不足採。至上訴人另主張系爭地下室未編號及劃設停車位、本院拍賣公告未記載有車位之分管契約等語，雖合於事實，惟僅足證明其非明知系爭地下室存在車位之分管契約，而本院已認定上訴人可得而知分管契約之存在，則上訴人此部分主張，無礙於其仍受車位分管契約拘束之認定，故不予採信。

3.上訴人雖又主張謝宜軒曾告知上訴人「系爭地下室並無分管契約存在」等語，惟上訴人早於102 年4 月11日經本院拍賣程序取得系爭地下室應有部分308/1000，嗣於102 年6 月16日及103 年2 月27日才分別向謝宜軒買受系爭地下室應有部分170/1000、43/1000 等情，而上訴人於102 年4 月11日拍賣取得系爭地下室應有部分時，已可得而知系爭地下室車位另有分管契約之約定，已如前述，是上訴人主張謝宜軒曾告知系爭地下室並無分管契約存在，縱然屬實，亦無礙於本件事實認定。

4.至上訴人聲請傳喚證人謝宜軒，欲證明系爭地下室有無分管契約存在等情，惟謝宜軒已於原審到庭作證，且待證事實相同，是上訴人聲請傳喚謝宜軒應無必要，故予駁回。

五、綜上所述，系爭地下室存在車位之默示分管契約，上訴人買受系爭地下室應有部分時，可得而知該分管契約之存在，自應受該分管契約之拘束，故被上訴人非無權占有如附圖編號A 、B 、C 、D 車位。從而，上訴人依民法第767 條第1 項、第821 條請求被上訴人分別騰空交還如附圖編號A 、B 、C 、D 車位予上訴人及其他全體共有人，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，上訴人聲請傳喚系爭地下室全體共有人作證，核無必要；兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文。