臺灣南投地方法院九十年度訴字第六四號

臺灣南投地方法院民事判決　　　　　　　　　　九十年度訴字第六四號

原告

乙○○

被告

甲○○

右當事人間耕地租佃爭議事件，經南投縣政府函送而來，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。

二、陳述：

㈠被告前依埔里鎮公所辦理租約變更登記通知書與原告成立耕地租約，承租原告所有坐落南投縣埔里鎮○○○段第四九九及五０一地號（重測後分別改為籃城段第一０五七及第九六九地號）之田地二筆，詎被告於民國八十九年二月間竟擅自於第四九九地號田地上建造面積約一五０坪之鋼骨、水泥房舍，經原告查悉後，雖曾以存證信函督促被告拆除上開建物，但被告卻仍置之不理，依耕地三七五減租條例所訂立之耕地租賃契約，承租人應以所租賃土地供耕作之用，且應自任耕作，同條例第十六條定有明文，被告現今在其所承租之籃城段第一０五七地號田地上建築建物，即屬不自任耕作，原定租約自屬無效，原告得收回上開耕地。

㈡又耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，係以租約所定之全部土地為準，如為同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原定租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或尚自任耕作部分之土地一併請求收回，故原告自得請求被告一併返還籃城段第九六九地號之耕地。

三、證據：提出土地登記簿謄本、土地登記謄本正本各二份、埔里鎮公所辦理租約變更登記通知書影本一紙、存證信函正本一份、私有耕地租約書影本各一紙及照片二幀為證。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：該地上物是組合式的，是為了要種植溫室蔬菜而興建，日後可拆除，伊於設置前，有經原告兄弟口頭同意，且原告曾報建管局拆除違建，建管局說是農業設施，不算違建。

三、證據：提出私有耕地租約影本、南投縣政府建設局違章建築補辦手續通知單及存證信函影本各一紙為證。

丙、本院依職權向南投縣埔里鎮公所調閱乙○○與甲○○間所有相關耕地租約之資料及履勘現場並囑託南投縣埔里地政事務所派員會同測量。

理由

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第二十六條定有明文。查本件耕地租佃爭議事件於南投縣政府移送本院前，曾經原告於八十九年五月三十日向南投縣埔里鎮公所申請調解，而調解不成立，復於同年十二月二十九日經南投縣政府耕地租佃委員會調處不成立，而經南投縣政府移送本院，合先敘明。

二、本件原告起訴主張被告前依埔里鎮公所辦理租約變更登記通知書與原告成立耕地租約，承租原告所有坐落南投縣埔里鎮○○○段第四九九及五０一地號（重測後分別改為籃城段第一０五七及第九六九地號）之田地二筆，詎被告竟於籃城段第一０五七地號上建造鋼骨水泥房舍，已屬不自任耕作，原訂租約無效，原告自得一併請求返還第一０五七地號及第九六九地號之耕地等語。被告則以該工作物係為種植溫室蔬菜而設置，且縣政府建管局說是農業設施，不算違建等語資為抗辯。

三、原告主張被告與其簽訂私有耕地租約，向其承租系爭土地，竟於八十九年二月間未徵得其之同意，擅自於系爭籃城段第一０五七地號田地上建造零點零一九一六七公頃之鋼骨浪板頂之地上物，嗣經其請求被告回復田地之原狀竟遭拒絕，遂向南投縣埔里鎮公所耕地租佃委員會及南投縣政府耕地租佃委員會聲請調處及調解，惟均無法達成協議而不成立等節，業據其提出土地登記簿謄本、土地登記謄本正本各二份、埔里鎮公所辦理租約變更登記通知書影本一紙、存證信函正本一份、私有耕地租約書影本各一紙及照片二幀為證，且為被告所不爭執，並有南投縣政府地政局耕地租佃爭議事件案卷一份附卷可考，復經本院履勘現場，製有勘驗筆錄一份在卷足憑，並經南投縣埔里地政務所派員測量，製作複丈成果圖一份附卷可稽，自堪信為真實。雖被告辯稱上開鋼骨浪板頂地上物係為種植溫室蔬菜而設置等語，然被告並未舉證以實其說，且依據上開二幀照片觀之，該地上物為鋼骨支柱其上設置鐵皮浪板，而地面復均以砂石舖設，衡諸一般社會通念，已非供耕作之用；況被告亦自承：「正常是種稻榖，是作折現用，該地是農牧用地」等語，與原告所稱：「租約是種稻子，因該地是十等則，所以一定要種稻子」等語相符，參以該耕地租約亦係約定稻谷為正產物乙節，則該耕地自應以種植水稻為主，顯見被告確係未經原告同意而擅自變更該田地之使用，且該第一０五七號土地上既經被告舖設砂石，勢將無法再種植稻穀；又本件若得任令被告以種植室內疏菜為由而建造地上物，則所有承租人豈非均得在耕地上建築房屋，以供其居住使用，再以部分之房間種植室內疏菜而規避法律，是被告此部分之抗辯並不足採；另被告雖抗辯稱伊業經原告及其兄弟黃俊銘之口頭同意而建造該地上物，惟其就已經得原告之口頭承諾一節，無法舉證以實其說，又該耕地既為原告所有而非黃俊銘所有，有土地登記謄本二份在卷可考，則縱其得原告之兄弟黃俊銘同意，亦不足以認定原告已經同意被告變更該耕地之使用及建造該地上物。

四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項分別定有明文。又耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因；另耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原定租約無效，固係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言，然究以同一租約為限，並非謂同一當事人間所訂其他非同一之耕地租約，亦概歸於無效；此外耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明，最高法院七十年台上字第四六三七號、六十六年台上第七六一號及八十年台再字第一五號判例可資參照。從而兩造間耕地租賃契約既因被告未自任耕作而無效，揆諸前揭說明，原告基於耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定，訴請被告將系爭土地返還原告，並應將坐落籃城段第一０五七地號土地上，如附圖所示Ａ部分面積０點０一九一六七公頃之地上物拆除並回復原狀，為有理由，應予准許。

五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣南投地方法院民事庭

右正本係照原本做成。