臺灣新北地方法院102年度建簡上字第32號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　 102年度建簡上字第32號

上訴人

陳聰琳

被上訴人

皇家與帝國公寓大廈管理委員會

法定代理人

解小芬

訴訟代理人

阮祺祥律師

上列當事人間請求給付修復費用事件，上訴人對於民國102 年7月31日本院三重簡易庭101 年重簡字第1353號第一審判決提起上訴，本院於103 年6 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。」、「第168 條、第169 條第1 項及第170 條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。」、「第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。」、「聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。」，民事訴訟法第170 條、第173 條前段、第175 條第1 項及第176 條分別定有明文。本件原告起訴後，被上訴人之法定代理人業於民國102 年12月14日變更為解小芬，並具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀、新北市新莊區公所102 年12月27日新北莊工字第1022109834號函、區分所有權人會議紀錄、管理委員選舉當選及備取名單、管理委員會臨時會紀錄各1 份在卷可稽（見本院卷㈠第123 至132 頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人起訴主張：

㈠、上訴人係門牌號碼新北市○○區○○路000 號（下稱系爭大樓）6 、7 樓房屋之所有權人，為被上訴人管理之社區住戶。自100 年3 月起，因系爭大樓共用部分之屋頂女兒牆鋁板及系爭大樓6 、7 樓玻璃外牆矽利康老化、龜裂而產生破洞，造成系爭大樓6 、7 樓靠近系爭大樓玻璃帷幕牆之鋁窗產生滲漏水，造成鋁窗發霉、腐蝕。每逢雨天，系爭大樓6 、7 樓即會漏水，致上訴人受有屋內窗簾地毯、裝潢之損害。依皇家與帝國社區（下稱社區）住戶規約、公寓大廈管理條例第10條規定，被上訴人應負有修繕之義務，惟上訴人多次向被上訴人反應，均未獲置理。嗣經原審法院囑託社團法人臺北市土木技師公會鑑定，依該公會102 年2 月20日北土技字第10230000211 號鑑定報告書（下稱鑑定報告）、103 年3 月26日北土技字第10330000440 號函之意見，可知漏水原因為系爭大樓外牆鋁包鈑之矽利康破損造成，而外牆鋁包鈑為共用部分，被上訴人自應依如附件（即鑑定報告附件5 方案1 ）所示之修復方法進行漏水修繕。

㈡、依公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款、第7 條第3 款、第5 款、第51條規定，所謂「專有部分」，係指必須登記在區分所有標的範圍內，且必須有使用上之獨立性。系爭大樓外牆材質包括花崗石、玻璃、烤漆鋁鈑、方塊磚，故鋁包鈑係建商竣工時之外牆材質，外牆既為大樓重要結構，具有承重之功能，區分所有權人自不得改變外牆之結構與外觀，故使用上顯不具獨立性。是以區分所有權第1 次之登記雖將繪測於區分所有權之標的範圍內，然因不具使用獨立性，故仍為共用部分，此觀公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定將繪測在區分所有權標的範圍內之「承重牆、樓地板」仍認為屬「共用部分」，且不得約定專用部分之範圍自明。準此，鋁包鈑為系爭大樓外牆材質，且系爭大樓凹槽面玻璃帷幕及烤漆鋁合金板之帷幕牆系統為整體性之結構，上訴人不得獨立自由使用，自屬共用部分，應由被上訴人維護、修繕。再者，86年第3 次區分所有權人會議決議通過住戶規約第4 章第26條明文約定，系爭大樓住戶不能改變外牆面宅、顏色，系爭大樓起造時，鋁包鈑為建商所使用之外牆材質，並非上訴人擅自增建，上訴人雖有陽台外推，惟與本件漏水原因無涉，且依本院102 年11月22日之勘驗筆錄記載，新北市政府工務局表示陽台上、下緣牆板是原始竣工牆面，並無變動，足見上訴人並無自行增建牆面，被上訴人辯稱係因上訴人陽台外推方造成漏水，顯非事實。

㈢、依證人林嘉和之證述內容、被上訴人之財務報表及憑證可知，系爭大樓外牆為被上訴人歷屆均列為管理、維護、修繕範圍，足認區分所有權人會議亦同意系爭大樓外牆係被上訴人修繕、維護之範圍，被上訴人自應對區分所有權人全體一致，不應有差別待遇。另系爭大樓6 、7 樓外牆鋁包鈑之矽利康既已不堪使用，而玻璃帷幕每塊玻璃重量約20公斤，下方為系爭大樓大廳之三角形採光玻璃罩，如玻璃脫落不慎掉入大廳，將造成嚴重公共意外傷害。是以系爭大樓6 、7 樓外牆之矽利康具有修繕之急迫性，無須經過區分所有權人會議決議通過。復依臺灣高等法院100 年度上易字第1112號判決意旨，本件不宜因修繕費用超過住戶規約規定之新臺幣（下同）15萬元，逕認是重大修繕而須經區分所有權人會議決議通過。又依第19屆區分所有權人會議紀錄載明「每年度提撥重大修繕費用60萬元，本社區公共基金均維持在1280萬元」等語，而本件修繕費用僅27萬餘元，自不屬重大修繕範圍。縱認屬重大修繕，區分所有權人會議既已表決通過每年提撥重大修繕費用60萬元，被上訴人亦無須再召開區分所有權人會議表決本件修繕事宜，始進行修繕。

㈣、為此，爰依公寓大廈管理條例第10條規定提起本訴等情（上訴人於原審聲明：被上訴人應依如附件所示之修復方法修復漏水。原審駁回上訴人之請求，而為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並聲明：

⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人應依如附件所示之修復方法將上訴人所有系爭大樓6 、7 樓之外牆鋁包鈑修復至不漏水之狀態。

二、被上訴人則以：

㈠、依新北市政府102 年12月31日北府工施字第1023351862號函之內容，並觀諸社區未2 次施工之陽台外觀，陽台上方鋁包鈑長度較長，且彎入陽台內緣，而其他有2 次施工之住戶（含被上訴人），其陽台外牆鋁包鈑有遭橫向切割，縫隙以矽利康填補痕跡，且鋁包鈑亦未彎入陽台內緣，與未2 次施工之陽台鋁包鈑外觀不同，足見系爭大樓6 、7 樓外牆之鋁包鈑、矽利康，均係上訴人2 次施工施作。上訴人施作工程時，依一般工程慣例，窗框四周與牆壁間須以水泥塞縫及固定，故一定先安裝窗框，並以水泥塞縫及固定後，外牆再裝鋁包鈑。惟依鑑定報告之意見，系爭大樓外牆鋁包鈑已將上訴人之窗框外緣包覆，從外面看不到窗框。蓋若係先裝鋁包鈑，再安裝窗框，由外牆一定可看到窗框，但系爭大樓外牆卻看不到窗框，足見上訴人外推陽台女兒牆上之鋁窗四周之鋁包鈑、矽利康，確為上訴人2 次施工所作。是以上訴人2 次施工所自行增設之外牆，為上訴人之專有部分，由其個人使用，並非共用部分，縱有損壞、滲水，亦應由其自行負責修繕。

㈡、系爭大樓領得使用執照時，公寓大廈管理條例尚未公布施行，依司法院民事廳81年2 月27日（81）廳民一字第02696 號函之研究意見、新北市政府工務局102 年5 月7 日北工寓字第1021690951號函、新北市新莊地政事務所102 年6 月13日新北莊地測字第1023630663號函之內容可知，系爭大樓外牆為各區分所有權人之專有部分。又依內政部85年9 月9 日台內營字第8505707 號函、內政部營建署建築管理組於100 年1 月24日發布之【公寓大廈管理Q ＆A 彙編】之Q97 、臺北市政府法規委員會96年11月20日北市法二字第09632609000號函之內容，系爭大樓外牆未經社區住戶規約或區分所有權人會議決議約定作為共用部分，雖使用上受到公寓大廈管理條例第8 條規定及規約之限制，但仍屬各該樓層所有權人所有。上訴人設置鋁窗之範圍與鋁包鈑外緣切齊，亦即自鋁包鈑外緣（含外緣）往內之空間，均由上訴人獨立使用，故上訴人主張外牆使用上受到限制，應屬共用部分，並不可採。況如外牆為共用部分，則上訴人私自占用，增設窗框及窗戶，理應將違建全部拆除，並騰空交還其他全體共有人，上訴人既負有拆除之義務，自不得要求修復。

㈢、依最高法院85年度台上字第2227號、臺灣高等法院93年度上國易字第16號、臺灣士林地方法院99年度訴字第571 號判決意旨，系爭大樓帷幕系統之安裝，須先將結構體鐵件固定於牆板、框架組合，再鑲裝玻璃及金屬鈑而成，故帷幕系統與鋼筋混凝土牆，有一定之距離。若上訴人未增建窗台，縱有雨水自矽利康破損處滲入，雨水亦因帷幕系統鋁包鈑與鋼筋混凝土牆之縫隙往下流，自不會流入系爭大樓6 、7 樓。然上訴人設置之窗框與鋁包鈑外緣切齊，阻斷鋁包鈑與鋼筋混凝土牆間之縫隙，致水流到窗框時，由窗框流入室內。再者，倘若上訴人維持原有陽台外貌，依原有陽台之性質使用，遇雨時，雨水會飄進陽台，順著排水孔流出。惟本件滲漏水原因，係結合上訴人違反「陽台原有之使用性質」行為，倘無此種逾越使用常軌之行為，縱認系爭大樓外牆鋁包鈑之矽利康有破損，通常亦不生此種損害，並無通常均有發生同樣損害之可能，即無必然之結合關係，自無相當因果關係可言。足見本件漏水係因上訴人自行增建窗台所致，自應由上訴人負責，與被上訴人無涉。至於鑑定報告鑑定結果，並未考慮上訴人2 次施工增建窗台部分，自不足為憑。況上訴人將陽台變為室內空間使用，本應承擔2 次施工後之風險，自無理由轉嫁其他區分所有權人共同負擔之理，故此應屬公寓大廈管理條例第10條第2 項規定中所謂「可歸責於區分所有權人或住戶之事由」，而應由上訴人自行承擔。另被上訴人雖於社區管理基金之預算內對系爭大樓外牆作例行性清洗（預算表經區分所有權人會議決議通過），惟矽利康補強、陽台處玻璃之換裝均由住戶自費負擔，上訴人提出陽台上安裝之玻璃鋁窗與鋁板接合處矽利康更新，均遭區分所有權人會議決議否決，足見上訴人主張被上訴人歷屆主任委員曾有決議修繕系爭大樓外牆云云，顯非事實。至於證人林嘉和、王加財之證詞與事實不符，被上訴人否認之。

㈣、退步言之，依公寓大廈管理條例第11條第1 項、第31條規定、最高法院93年度台上字第1043號判決意旨、內政部營建署97年3 月25日營署建管字第0970015172號函、內政部公布之公寓大廈規約範本第19條重大修繕或改良之標準、社區住戶規約第40條第4 項規定，本件上訴人之請求係重大修繕，須送區分所有權人會議決議通過，被上訴人始得進行修繕。再者，公寓大廈管理條例第36條第2 款規定有關管理委員會「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」之職務，並不包括共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良在內，此部分應依公寓大廈管理條例第11條第1 項規定，由區分所有權人會議決議行之。另依建築法第25條第1 項、第86條第1 款、第93條及第95條規定，系爭大樓6 、7 樓滲漏水處業經新北市違章建築拆除大隊勘查後，認定為違章建築，應立即停工，並依臺北縣違章建築拆除優先次序表依序排拆。倘被上訴人逕予修復，即屬未經主管機關許可擅自復工之行為，故上訴人請求被上訴人修復漏水，依法即不應准許等語，資為抗辯。

㈤、並聲明：上訴駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠、系爭大樓6 、7 樓之漏水原因係因鋁包鈑矽利康破損所致：

⒈本件上訴人主張其為系爭大樓6 、7 樓之所有權人一事，業據其提出建物所有權狀2 紙附卷為憑（見原審卷第6 、7 頁），且為被上訴人所不爭執（見本院卷㈠第154 頁），堪信屬實。又上訴人主張系爭大樓6 、7 樓靠帷幕系統外牆之鋁窗處有滲漏水現象一節，亦據其提出照片11張在卷可稽（見原審卷第9 至13頁），並經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄1 份（含竣工圖2 紙、照片13張）存卷可考（見本院卷㈠第78至90頁），且為被上訴人所不爭執（見本院卷㈠第154 頁），亦屬實在。至上開滲漏水之原因為何，業據上訴人聲請原審法院囑託社團法人臺北市技師公會鑑定並提出鑑定報告，觀之鑑定報告「十、鑑定結果」記載略以：「⒈系爭房屋6 樓確實有2 處窗戶漏水痕跡…，系爭房屋7 樓確實有3 處窗戶漏水痕跡…。⒉系爭房屋外牆鋁包鈑有受矽利康污染痕跡…，該現象係因矽利康老化所造成。⒊系爭房屋外牆鋁包鈑矽利康有多處破損現象，…。⒋經窗戶漏水試驗，窗戶漏水係由鋁包鈑矽利康破洞所造成。⒌系爭房屋外牆為鋼筋混凝土牆外包覆鋁包鈑，鋼筋混凝土牆開孔處安裝單元式窗戶與鋁包鈑組合成帷幕系統。故水由鋁包鈑矽利康破損處進入時，因內側尚有鋼筋混凝土牆阻隔水不會馬上進入室內，水會在鋼筋混凝土牆與鋁包鈑間往下流竄，直到流到窗框時，水由窗框流入室內。故系爭房屋7 樓鋁包鈑矽利康破洞進水會造成系爭房屋6 樓以下窗戶漏水。」等語（見鑑定報告第5 頁）。而認定系爭大樓6 、7 樓靠帷幕系統外牆之鋁窗漏水，原因在於外牆鋁包鈑矽利康破洞所致，修復方式應將鋁包鈑矽利康刮除重新施作矽利康，詳如附件所示（見鑑定報告第5 、6 、44頁）。本院審酌鑑定報告係由鑑定機關隨機選任具有專業知識經驗之土木技師，經其現場勘查、聽取兩造陳述並進行漏水試驗，再輔以上訴人提供之估價單與照片、被上訴人所提供之系爭大樓平面配置圖，而為之專業判斷，所認定之修復項目非無必要，各該單價及數量亦屬合理，堪認可採為本院裁判之基礎。

⒉被上訴人雖辯稱：漏水原因係因上訴人自行2 次施工外推陽台，在女兒牆上裝設鋁窗，致水延窗框滲漏云云。然經被上訴人聲請本院函詢鑑定機關針對上述疑義表示意見略以：「本案外牆採帷幕系統，該帷幕系統由鋁包鈑及窗戶所組成，本案漏水原因係因水由鋁包鈑矽利康破洞進入帷幕系統內層。帷幕系統在防水作用係將水阻擋在外側，不讓進入內側，水由鋁包鈑矽利康破洞進入帷幕系統內層，即表示該系統防水效果失敗。而本案水進入帷幕系統內層後，由窗框上緣位置顯現漏水現象，並非『水流到窗框時，受窗框導引』，始由窗框流入室內。」等語（見本院卷㈠第220 頁），自難認被上訴人所辯屬實。更何況上訴人所指之漏水位置，亦有包含未經2 次施工陽台外推之處（即本院卷㈠第81頁之竣工圖所註記系爭大樓6 樓編號②、第82頁之竣工圖所註記系爭大樓7 樓編號④），益徵被上訴人所辯殊難遽信。被上訴人雖又提出2 張照片，比對不同住戶陽台外觀有無進行2 次施工之差異（見本院卷㈠第225 、226 頁）。然上開照片充其量僅能證明有增設鋁窗及未增設鋁窗之住戶外觀差異情形，就被上訴人所稱「鋁包鈑遭橫向切割」、「鋁包鈑未彎入陽台內緣」、「自行增建窗台，未作好防水處理」云云（見本院卷㈠第221 、223 頁），尚難僅憑照片所攝之外觀予以認定，被上訴人上開所辯未舉證以實其說，難認有理。此外，被上訴人復未就系爭大樓6 、7 樓漏水原因係上訴人自行2 次施工所致之利己事實舉證以實其說，其上開辯解僅係臆測之詞，應非可採，自仍應以鑑定報告所認定之前述漏水原因為可信。

㈡、上開漏水原因係發生在系爭大樓屬共用部分之外牆位置：

⒈按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款分別定有明文。次按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第8 條第1 項亦分別定有明文。又公寓大廈管理條例係由84年6 月28日總統華總㈠義字第4316號令制定公布，於84年6 月30日生效施行，亦即公寓大廈管理條例係於系爭大樓領有83使字第1791號使用執照後施行（見原審卷第229 頁、本院卷㈠第93頁）。惟就系爭大樓區分所有建築物專有部分、共用部分所屬範圍之認定，公寓大廈管理條例之立法意旨仍非無參考之餘地，而得作為認定之依據。

⒉經查，系爭大樓6 、7 樓之漏水原因係因鋁包鈑矽利康破損所致，業如前述。而鋁包鈑係外牆帷幕系統之外緣，且因上訴人所有之系爭大樓6 、7 樓漏水處位處邊間，足見漏水處之外牆除作為隔間之用外，亦兼有承重之功能，而屬公寓大廈中具有重要作用之承重牆壁無訛。如認此重要部位屬區分所有權人之專有部分而得任意處置，無異將影響公寓大廈之結構安全，此亦係公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第8 條第1 項制定之原意所在。參以區分所有建築物之專有部分與共用部分間之界線，依一般交易習慣係以牆壁之中心線為區分標準，是以漏水原因所在之鋁包鈑矽利康既係位於外牆承重牆壁之帷幕系統外緣，自屬公寓大廈之共用部分。況觀之系爭大樓外觀照片可知，帷幕系統之鋁包鈑為顧及防水功能，係整體一致施作並以矽利康黏結（見本院卷㈠第151 頁），顯非針對不同樓層各別施作，足見帷幕系統應視為1 個整體而無分別由各樓層區分所有權人各自使用之餘地，當不具有使用上之獨立性，益徵非屬專有部分之範圍。至被上訴人所提出之帷幕系統安裝照片及系爭大樓後棟照片各2 張（見本院卷㈠第237 、238 頁），既非前述漏水位置，自無參酌之餘地，併此敘明。準此，鋁包鈑矽利康破損之漏水處，因位處外牆帷幕系統外緣，當非屬區分所有權人之專有部分，而應係公寓大廈之共用部分。被上訴人雖以內政部85年9 月9 日台內營字第8505707 號函、臺北市政府法規委員會96年11月20日北市法二字第09632609000 號函、新北市政府工務局102 年5 月7 日北工寓字第1021690951號函、新北市新莊地政事務所102 年6 月13日新北莊地測字第1023630663號函等行政機關之函示為據（見原審卷第34、41、229 、252 頁），辯稱公寓大廈管理條例施行前，區分所有建築物專有部分之範圍係計至外牆外緣云云，然按法官依據法律獨立審判，憲法第80條定有明文，各機關依其職掌就有關法規為釋示之行政命令，法官於審判案件時，固可予以引用，但仍得依據法律，表示適當之不同見解，並不受其拘束（司法院大法官會議釋字第216 號解釋意旨參照）。況所有權之範圍應依法判斷，要不因行政機關之解釋而影響。至被上訴人所舉之司法院民事廳81年2 月27日（81）廳民一字第02696 號函檢附之臺灣高等法院法律問題座談會研究意見（見本院卷㈠第282 頁），既非判例，亦無當然拘束本院之餘地。是以本院不受上開函示意旨之拘束，被上訴人仍執前詞置辯，並無理由，要非可採。

㈢、被上訴人應依如附件所示之方法修復上開漏水原因：

⒈按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」，公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項、第11條第1 項分別定有明文。查系爭大樓6 、7 樓之漏水原因係因屬共用部分之鋁包鈑矽利康破損所致，業經本院認定如前，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，自應由被上訴人依鑑定報告所載之修復方法負責修繕無疑。

⒉被上訴人雖辯稱：上訴人自行2 次施工增設窗框造成漏水，具有可歸責之事由，依公寓大廈管理條例第10條第2 項但書規定，應由上訴人自行負責修繕云云。然系爭大樓6 、7 樓之漏水原因係位於外牆帷幕系統屬共用部分之鋁包鈑矽利康破損所造成，而非上訴人2 次施工外推陽台增設窗框所致等情，業經本院析述如前，被上訴人對於上訴人自行造成漏水之利己事由未舉證以實其說，自難謂被上訴人有何可歸責之事由存在。被上訴人又辯稱：系爭6 、7 樓漏水修繕屬公寓大廈管理條例第11條第1 項規定所稱之重大修繕，應經區分所有權人會議決議通過云云。然依上訴人所提出被上訴人於102 年12月17日製表之102 年度（19屆）預算表1 紙，顯示101 年度決算之公共基金尚有盈餘1260萬949 元，102 年度提列重大修繕60萬元之預算（見本院卷㈠第246 頁），相較於上訴人主張如附件所示之修復方法，費用共計27萬270 元（見鑑定報告第44頁），就金額而言難認屬重大修繕，被上訴人所辯即難遽信。又漏水原因所在處及上訴人2 次施工處分屬不同位置，故系爭大樓6 、7 樓是否遭認定為違章建築排定拆除，要不影響漏水之修繕，併此敘明。

四、從而，上訴人依公寓大廈管理條例第10條規定，請求被上訴人應依如附件所示之修復方法，將上訴人所有系爭大樓6 、7 樓之外牆鋁包鈑修復至不漏水之狀態，為有理由，應予准許。原審駁回上訴人之請求，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，當非無據，爰予以廢棄改判如主文第2 項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。

叁、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450 條、第78條，判決如主文。

民事第三庭審判長法 官 高文淵