臺灣新北地方法院103年度訴字第2524號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2524號

原告

郭伊凡

訴訟代理人

趙培宏律師

訴訟代理人

邱任晟律師

被告

郭仲凡

訴訟代理人

涂成樞律師

複代理人

陳彥廷律師

上列當事人間請求確認優先承賣權存在事件，經本院於民國103年11月26日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠原告與被告分別為新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，應有部分各為2 分之1 。原告於民國102 年9 月27日獲悉被告將系爭土地所有權應有部分2 分之1 出賣予訴外人即周榮欽，遂於同年月日以電子郵件向被告確認其是否已售出，並於同年10月2 日以存證信函通知被告行使優先承買權之意思。惟被告不僅未於出賣系爭土地前通知原告是否行使優先承買權，亦不置理原告上開行使優先承買權之意思，逕自將系爭土地所有權應有部分2 分之1 出賣予周榮欽，且否認原告有優先承買權。是以爰依土地法第34條之1 第4 項及民法第348 條之規定，請求確認原告對被告所有之系爭土地所有權應有部分2 分之1 有優先承買權，併請求被告依同一條件與原告簽立買賣契約。

㈡對於被告抗辯主張之意見：被告於103 年3 月11日仍就與周榮欽間系爭土地之買賣事宜向台北市中山區調解委員會申請調解，復於同年月26日以電子郵件通知原告出席上開調解會議，且於同年4 月3 日被告亦仍未將系爭土地買賣價金返還予周榮欽，由此可知該買賣契約至103 年4 月3 日時，仍尚未經被告與周榮欽合意解除。又縱該買賣契約業經解除，惟原告早於該買賣契約仍存在時即102 年10月2 日通知被告欲行使優先承買權之意思，且該意思表示於同年月7 日已到達被告而發生效力，是以原告之優先承買權不因該買賣契約嗣後經解除而受影響（見本院卷第43頁至第45頁）。

㈢綜上所述，並為聲明：

1.確認原告對被告所有之系爭土地所有權應有部分2 分之1 ，與訴外人周榮欽於102 年9 月27日所訂土地買賣契約之同一條件，有優先承買權存在。

2.被告應就系爭土地所有權應有部分2 分之1 ，與原告以如附件1 所示買賣契約同一條件訂立書面買賣契約，並於原告給付540 萬元（扣除原告墊付被告應負擔之稅費）之同時，將上開土地所有權應有部分辦理所有權移轉登記，並點交予原告。

二、被告抗辯主張：

㈠被告雖曾就其所有系爭土地所有權應有部分2 分之1 與周榮欽簽立買賣契約，然該買賣契約業因與周榮欽間就履約事項仍有諸多未合意之處，而於103 年3 月3 日經雙方合意解除。是以該買賣契約既已解除而不存在，原告就被告所有系爭土地所有權應有部分2 分之1 即無享有優先承買權，亦無提起確認之訴之利益，故原告提起本件確認之訴，併請求與被告訂立買賣契約及所有權移轉登記即於法無據（見本院卷第21頁至第23頁）。

㈡綜上所述，並為聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：原告主張其與被告分別為系爭土地之所有權人，應有部分各為2 分之1 ，被告於102 年9 月27日與訴外人周榮欽訂立買賣契約，出賣其所有系爭土地所有權應有部分2 分之1 之事實，為被告所不否認，並提出系爭土地之土地謄本1 份、電子郵件3 份及被告與訴外人周榮欽訂立之土地買賣契約書影本1 份，堪信為真。

四、本院得心證之理由：

㈠原告主張就上開被告所出賣之系爭土地所有權應有部分具有優先承買權（下稱先買權），為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：被告與第三人間之買賣契約於事後解除，是否影響原告行使先買權之效力？茲分析如下：

㈡按土地法第34條之1 第1 項規定，旨在解決土地共有權利行使之困難，便捷共有人對共有土地之迅速有效處分，是共有人及其應有部分達一定比例時，即得將其他共有人之應有部分一併加以處分，而同法條第4 項先買權之規定，係為減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪，是依土地法第34條之1 各項之規定意旨，在出賣人與第三人訂立買賣契約後，至少在出賣人依法通知先買權人是否行使先買權後，以為保障先買權人先買權行使為前提下，應認出賣人與第三人合意解除契約或任一方行使約定解約權，如未於先買權人於催告期限內表示行使先買權前通知先買權人，該合意解除或行使約定解約權對先買權人不生效力，因先買權人在接受出賣人之通知時，其契約內容即屬確定，先買權人既行使先買權，出賣人復未將上開通知對先買權人撤回或變更，對先買權人自不生效力，此時出賣人與先買權人買賣之意思表示既已合致，自應成立生效，而不因出賣人與第三人意定解約而失其效力，始能符合土地法第34條第1 項規定之目的。

㈢經查，原告於102 年9 月27日獲悉被告將系爭土地所有權應有部分2 分之1 出賣予訴外人即周榮欽，遂於同年月日以電子郵件向被告確認其是否已售出，並於同年10月2 日以存證信函通知被告行使優先承買權意思之事實，有電子郵件影本3 份、102 年10月2 日台北仁杭郵局存證號碼第396 號存證信函及回執影本各1 份在卷可稽（見原證2 、4 ，見本院103 年度補字第1325號卷第11-13 頁、第15-16 頁），足見本件原告通知被告行使先買權後，被告始與第三人以意定方式解除契約，復未通知原告，是上開意定解約自無從對原告生效，是被告之辯解，尚難可採。

四、綜上所述，被告與第三人間買賣契約於原告行使先買權後以意定解除之方式解除契約，無從對原告生效，其抗辯諸情，並無可採。從而，原告依據土地法第34條之1 第4 項之規定行使先買權，並確認先買權存在，洵屬有據，自應予以准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如