臺灣新北地方法院105年度訴字第1106號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1106號

原告

李芳珠

訴訟代理人

李麗香

被告

鋒勳建設股份有限公司

法定代理人

謝明勳

訴訟代理人

黃勝文律師

　　　　　　劉依伶律師

上列當事人間請求解除買賣契約等事件，經本院於民國105年7月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告於民國104年5月15日向被告公司購買坐落於新北市○○區○○段000號等5筆建築基地上所興建鋒勳鴻觀建案B棟8樓房屋及坐落基地（下稱系爭不動產），買賣價金總計為新臺幣（下同）1,150萬元（含房屋價款460萬元及土地價款690萬元）。簽約後，原告即依依工程進度陸續繳付買賣價金382萬元，而餘價款768萬元尚未給付。又扣除交屋款5萬元後，貸款金額為763萬元。詎被告公司竟寄發律師函予原告，要求原告簽發920萬元本票及辦理920萬元貸款，否則拒絕辦理系爭不動產產權移轉。然倘依被告公司堅持貸款金額，本件買賣總價金將提高為1,307萬元（382萬元+5萬元+920萬元），被告公司此舉已違反系爭房屋預定買賣契約書（下稱房屋買賣契約書）第23條第1項賣方要求加價約定，並已延宕系爭不動產移轉時程，原告爰以起訴狀繕本送達依同條約定通知被告解除契約（含本約及與本約有聯立關係之土地預定買賣契約(下稱土地買賣契約)），並請求被告回復原狀返還已收價金382萬元。併依房屋買賣契約第23條第1項後段約定，請求被告賠償按買賣總價15%計算之違約金共172萬5,000元（1,150,000*15%=1,725,000）。

㈡併為聲明：被告應給付原告554萬5,000元（382萬元+172萬5,000元）。

二、被告抗辯：

㈠系爭買賣契約乃原告透過訴外人鈞驛代銷公司經紀人江達立向前手即訴外人謝麗真換約之案件，原告應向被告給付總額應係1,307萬元。進言之，系爭不動產雖由被告以1,150萬元出售予原告，惟原告尚需另行補貼差額157萬元予原購買戶謝麗真，因被告早於104年5月25日即將前述157萬元差額及謝麗真已繳款項173萬元，合計330萬元交付予謝麗真（謝麗真係委託其配偶林東陽處理簽收），故原告雖主張其交付被告382萬元，然其中157萬元給付之對象為其前手麗真，被告不過代為收受轉交而已。是本件買賣價金原告僅給付225萬元（即第1至5期款項），扣除交屋款5萬元，尚應依約向金融機構貸款920萬元（含房屋368萬元及土地552萬元）。

㈡即被告先後於104年12月17日、同年12月23日各向原告發函請求原告開立920萬元本票作為擔保，並無違誤。被告既無原告所稱未無故加價行為，自無違反契約第23條約定。本件原告違約金及解除契約之請求，均無理由。

㈢併為答辯聲明：如主文所示。

三、兩造不爭執之事項：

㈠原告於104年5月15日向被告公司購買系爭不動產，買賣價金總計為1,150萬元（含房屋價款460萬元及土地價款690萬元），並簽有系爭房屋買賣契約書及系爭土地買賣契約書。

⑴依系爭房屋買賣契書附件㈣付款辦法（詳本院卷第47頁）約定：

①訂金4萬元。②簽約金42萬元。③開工23萬2,000元。④12樓頂版完成11萬6,000元。⑤使用執照取得9萬2,000元。⑥金融貸款368萬元。⑦交屋2萬元。總價460萬元。

⑵依系爭土地買賣契書附件㈠付款辦法（詳本院卷第73頁）約定：

①訂金6萬元。②簽約金63萬元。③開工34萬8,000元。④12樓頂版完成17萬4,000元。⑤使用執照取得13萬8,000元。⑥金融貸款552萬元。⑦交屋3萬元。總價690萬元。

㈡原告於簽署系爭買賣契約後，除已交付第1至5期房屋價款共90萬元及第1至5期土地價款共135萬元，合計225萬元等情，並有原告提出統一發票6紙（詳本院卷第18至20頁）附卷可憑。

㈢原告於104年5月14日匯款289萬元至被告公司；104年5月14日存60萬元至被告公司；104年5月19日刷卡給付被告公司10萬元；104年11月10日存入23萬元至被告公司，合計共382萬元等情，有匯款單1紙（詳本院卷第17頁）、刷卡明細（詳本院卷第22頁）、交易明細（詳本院卷第23頁）及存款憑條（詳本院卷第24頁）附卷可佐。

四、本件原告自104年5月間起至於104年12月間被告公司通知原告依系爭買賣契約約定辦理920萬元銀行貸款（即第6期款，房屋部分金融貸款368萬元；土地部分金融貸款552萬元，合計920萬元。）日止，已交付被告公司382萬元，扣除第1至5期款項共225萬元後，尚有餘額157萬元等情，已如前述，為兩造所未爭執，且與原告提出系爭買賣契約書、統一發票匯款單、刷卡明細、交易明細、存款憑條及被告公司催告函（詳本院卷第14頁），互核相符，而可認為真正。至原告於105年1月12日匯款26萬元予被告公司（詳本院卷第17頁匯款單）部分，則未據原告具體說明與本件起訴主張已付382萬元價金之關聯，故未在本件審酌範圍，附此敘明。又被告抗辯：系爭買賣契約乃原告透過訴外人鈞驛代銷公司經紀人江達立向前手即訴外人謝麗真換約之案件，是雖由被告以1,150萬元出售予原告，惟原告尚需另行補貼差額157萬元予原購買戶謝麗真（合計原告應給付總額為1,307萬元），因被告早於104年5月25日即將前述157萬元差額及謝麗真已繳款項（第1至3期）173萬元，合計330萬元交付予謝麗真（謝麗真係委託其配偶林東陽處理簽收），故原告雖主張其交付被告382萬元，然僅225萬元供系爭買賣價款支付之用，餘額157萬元給付之對象為原告之前手謝麗真，被告不過代為收受轉交而已一節。既為原告所否認，主張：其並不認識謝麗真，除買賣價金外，並無交付157萬元予原告前手之必要等語。此部分自應由被告就前開利己抗辯，負舉證之責。關此部分，經依被告聲請傳訊證人林東陽，到庭證稱：系爭不動產當初是我太太謝麗真向被告公司購買，總價1,150萬元。之後委託被告公司之代銷公司託售，託售的對象是原告，謝麗真取得權利金為157萬元。原告與被告公司簽署買賣契約之後，經被告公司通知才去領款（含已付第1至3期買賣價金及權利金）等語。核與被告提出經林東陽簽收支出證明單（詳本院卷第85頁；其內容略以：茲收到330萬元(104年5月25日)）、系爭買賣契約書（第1至3期款項總額為173萬元(4萬元+42萬元+23萬2,000元+6萬元+63萬元+34萬8,000元=173萬元)+157萬元(權利金)=330萬元）及新北市政府法制局消費者保護官申訴案件處理紀錄（詳本院卷第94頁；其內容略以：申訴人(即原告)陳述摘要「申訴人表示於103年12月經鈞驛代銷公司向對造(即被告)購買鴻觀建案，總價1,307萬元…。」）互核相符，應可信為真正。併再細譯前述系爭買賣契約書付款約定、統一發票（其中第1至4期款係於104年5月間給付；第5期款則係於104年11月10日給付）及原告繳款紀錄可悉。原告於104年5月14日匯款289萬元至被告公司、104年5月14日存60萬元至被告公司、104年5月19日刷卡給付被告公司10萬元，合計共359萬元，應係包含系爭買賣契約第1至4期價款202萬元（173萬元+11萬6,000元+17萬4,000元=202萬元）及權利金157萬元。原告於104年11月10日存入23萬元至被告公司，則供支付系爭買賣第5期款項23萬元（9萬2,000元+13萬8,000元=23萬元），亦均核與系爭買賣契約約定付款時程及被告公司代轉交原告前手已付價款及權利金時間相當等情。經本院調查結果，認被告抗辯：原告於104年12月以前已交付被告382萬元，僅其中225萬元為供給付系爭買賣契約（第1至5期）價款之用，其餘157萬元則供支付原告前手權利金之用，被告公司僅係代為轉交等語，應為可採。原告主張，其所交付382萬元均為系爭買賣價金云云，應屬無據。

五、承前述，原告於104年12月前既僅給付被告公司第1至5期款項共225萬元，則被告於104年12月間催告原告依系爭買賣契約約定辦理第6期金融貸款920萬元（368萬元+552萬元=920萬元），自無原告所主張違背系爭房屋買賣契約第23條第1項（若賣方有要求增加價款、違約不賣或…，買方得主張解除本約及與本約有聯立關係之契約。買方有效解除契約時，賣方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本約買賣總價15%違約金…。）賣方要求加價之約定。基上，原告以被告違約要求增加價款為由依系爭房屋買賣契約第23條第1項約定主張解除契約，請求返還已收價金382萬元及按總價15%計算之違約金172萬5,000元，合計554萬5,000元，為無理由，應予駁回。

六、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。

結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。