臺灣新北地方法院106年度重訴字第1026號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　 106年度重訴字第1026號

原告

華南紡織股份有限公司

法定代理人

李淑惠

訴訟代理人

凌見臣律師

被告

林維珍律師（即莊錦標之遺產管理人）

上列當事人間分割共有物等事件，經本院於民國107 年12月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明原為：「一、兩造共有坐落新北市○○區○○段000 地號，面積158.06平方公尺土地（下稱系爭土地），由原告單獨取得。二、原告應補償被告新臺幣（下同）2,002 萬6,547 元。」等語（見本院重司調卷第9頁），嗣於民國107 年12月11日當庭將訴之聲明更正為：「兩造共有系爭土地准為變價分割。」等語（見本院卷第129頁）。經核原告上開更正並未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，於法均核無不符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠系爭土地係原告與被繼承人莊錦標所共有（原告應有部分為180/757 ；莊錦標應有部分為577/757 ，如附表所示），其上並有原告所有新北市○○區○○段0000○號即門牌號碼新北市○○區○○○路00號建物（下稱系爭建物；系爭建物係分別坐落於系爭土地及新北市○○區○○段000 地號土地上）。嗣莊錦標失蹤多年，業經臺灣臺北地方法院以102 年度亡字第270 號裁定宣告已於50年5 月11日死亡，該院並以103 年度司繼字第96號裁定選任被告林維珍律師為莊錦標之遺產管理人在案。

㈡又系爭建物自65年9 月7 日即登記為合法建物，而原告占有系爭土地莊錦標所有部分，前經稅捐機關以共有人莊錦標行蹤不明且為原告使用為由，依土地稅法第4 條規定指定由原告代繳莊錦標之地價稅，原告並自94年起代繳地價稅迄今。另被告亦曾就原告占有系爭土地莊錦標所有部分主張應返還相當於租金之不當得利，經本院以103 年度訴字第369 號判決命原告應給付被告253 萬2,499 元，及自102 年4 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付被告7 萬4,449 元，而原告業已依判決內容給付被告迄今。

㈢承前所述，系爭土地其上既有原告已登記之系爭建物，且兩造間就系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形。而原告就系爭土地除逐年代莊錦標繳納地價稅外，並因占有使用莊錦標所有部分而需給付相當對價予被告，原告為提高系爭土地之經濟效用及減少其所受損害，爰依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項、第3 項之規定，請求分割系爭土地。惟因系爭土地為一狹長地形，倘採原物分割，莊錦標可分得之土地約120.47平方公尺，原告可分得之土地約37.58 平方公尺，原告受分配之面積未達可建築最小面積38.5平方公尺，而為畸零地，無法做建築使用，且系爭土地無論橫向或縱向分割，其受分配之土地均無法達到最小寬度或深度，均成畸零地或無建築線而成為袋地，故無法採用原物分割方式。且倘係採由原告單獨取得系爭土地，並依社團法人新北市不動產估價師公會（下稱估價師公會）出具之估價報告書所鑑定之金額即每坪191 萬6,862 元補償被告之方式分割，惟前開估價報告書除有下述瑕疵而不可採外，且原告亦無資力負擔如此龐大之補償金額，故請求將系爭土地准以變價方式而為分割。

㈣依據107 年4 月10日會勘記錄表記載「會勘概況：⒋本案僅針對土地進行評估，即視標的為素地狀態下進行評估。另再考量座落建物屬無權占有狀態下之評估價格。」，以及估價師公會107 年4 月16日函文所載「四、…本會已要求承辦估價師先針對土地為素地狀態下進行評估，…。」等情，顯見本件估價方式應僅就系爭土地為標的，分以「素地」、「占用」狀態而為估價。惟觀諸估價師公會於107 年4 月24日、107 年8 月17日出具之估價報告書，均係先評估系爭土地與相鄰之新北市○○區○○段00000 地號，面積5.08平方公尺土地（原告應有部分為180/757 ；莊錦標應有部分為577/757 ；下稱814-1 地號土地）合併開發情況下之評估價格，依不動產估價技術規則之規定，分別採用比較法及土地開發分析法進行評估，並考慮市場現況、各估價方法之適用性及估價目的等情況，決定合併開發基地之評估價格。再以上述合併開發基地之評估價格為基準，考量臨街深度進行價格修正，以求出系爭土地之評估價格。然相鄰之814-1 地號土地既非本件分割標的，前開估價報告書以814-1 地號土地及系爭土地兩筆土地合併開發而為估價，顯然有誤。況土地開發涉及土地取得、地上物排除、資金、鄰近土地所有人意願等因素，本件是否得以進行土地開發，顯非確定之事實，故系爭土地之分割應僅需審酌系爭土地之性質、經濟效用及全體共有人利益等，自不得將上開是否合併利用開發等不確定因素列入考量。併參以內政部不動產交易實價查詢服務網，系爭土地相鄰之土地107 年3 月市價交易行情為每坪71.9萬元及75萬元，與前開估價報告書所評估每坪為191 萬6,862 元相差逾120 萬元等情，堪認前揭估價報告書所評估之價值，失其真實性，並不可採。

㈤並聲明：

⒈兩造共有系爭土地准為變價分割。

⒉訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

㈠兩造已於107 年3 月5 日當庭同意委任估價師公會就系爭土地進行估價，以作為原告主張價金補償分割之依據，嗣後竟指稱107 年4 月24日之估價報告書（下稱第一份估價報告書）所採估價方法不當，並主張再就其無權占用系爭土地之建築物對土地價值影響評估。復再指稱107 年8 月17日之估價報告書（下稱第二份估價報告書）所採估價方法仍為不當，並均認為前開兩次之估價皆屬過高，並撤回原先所主張並經被告同意之價金補償分割方案，且改為主張變價分割，顯見原告出爾反爾，故前開兩次之估價費用，應由原告全數負擔。

㈡又系爭土地係四面不臨馬路之袋地，使用者出入不便，倘依原告主張以變價分割方式單獨拍賣，必將因得標人至少尚需購買相臨之文化南路旁畸零地而必需付出不相稱之額外成本及時間，除使有意問津者望而卻步，以致競標冷清價格低落，被告利益受損外，亦徒增土地利用之因難，於社會經濟發展不利。觀諸前揭估價報告書之內容，認為系爭土地與持分比例完全相同之相臨之路旁畸零地即814-1 地號土地，應一併考量為宜，被告乃尊重估價師之專業判斷，爰依民法第824 條第5 項之規定，請求將系爭土地與814-1 地號土地，合併變價分割，以吸引買家競標，並促進土地有效利用。

㈢再者，系爭土地有部分土地遭原告所有系爭建物無權占用，迄今仍未返還，倘依原告主張以變價分割方式拍賣，亦必將因得標人處理系爭建物無權占用尚需付出額外成本及時間，使有意問津者望而卻步，以致競標冷清價格低落，被告利益因而受損，原告若不提供合理之補償，顯然有失公平。依據第二份估價報告書所載，系爭土地因部分土地遭系爭建物無權占用，以致價值減損金額達903 萬7,305 元，而被告所受損失依持分比例計算為688 萬8,408 元（計算式：9,037,305 元×577/757 ＝6,888,408 元），應由原告提供補償。同樣經原告無權占用且兩造持分比例完全相同之文化南路畸零地即814-1 地號土地，價值減損金額為37萬8,333 元，被告所受損失為28萬8,373 元（計算式：378,333 元×577/757＝288,373 元），亦應由原告提供補償。

三、法院之判斷：

㈠原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分如附表所示，又原告所有系爭建物坐落於系爭土地及新北市○○區○○段000地號土地等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地之土地登記第一類謄本、系爭建物之建物登記第二類謄本、地籍圖謄本等件在卷為憑（見本院重司調卷第17頁、第21頁、第65頁），且經估價師公會就系爭建物無權占用系爭土地狀態下所為鑑定評估時，至現場勘查所拍攝之現況照片，有第二份估價報告書可參（見卷外第二份估價報告書），此部分堪可認定。

㈡按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。是以，共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之約定者，各共有人自得隨時請求分割。兩造為系爭土地共有人，應有部分各如附表所示等情，已如前述。而兩造就系爭土地無不能分割之協議，亦無因物之使用目的致不能分割情形，然無法達成分割協議等情，為兩造所不爭執，並有兩造調解不成立之調解程序筆錄在卷可佐（見本院重司調卷第101 頁）。是原告訴請法院裁判分割系爭土地，即屬有據。

㈢次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824 條第1、2 、3 項規定甚明。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌共有人之意願、利害關係及分得部分所得利用之價值等情形，定一適當公平之方法以為分割。再按民法第824 條第3 項所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格予以補償而言，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人為補償，並依短少部分之比例定其給付金額，方為公允。經查：

⒈系爭建物現況為加強磚造之3 層合法建物，占有系爭土地面積為158.06平方公尺，為原告所占有使用等事實，為兩造所不爭執，並有前述登記謄本及本院103 年度訴字第369 號民事判決在卷可稽（見本院重司調卷第17頁、第21頁、第31頁至第47頁），可知系爭建物已占有系爭土地全部面積，則依兩造如附表所示應有部分比例，如採系爭土地原物分割，對於未使用系爭建物之被告顯有未公。又如採變價分割之方式，有可能為外人所購買，而系爭建物現為原告所有，倘變價分割將徒增系爭房地法律關係之複雜化，是變價分割亦非最適當之分割方法。本院參酌系爭土地利用現況、經濟效用、全體共有人之利益，及土地之整體利用價值等因素，認系爭土地業已遭系爭建物占有全部面積範圍，則被告顯未實際占有使用系爭土地，則系爭土地全部分歸原告取得，並以價金補償被告，以保有系爭土地及其上建物整體利用價值，及使建物與土地所有權歸屬相同，較為適當，且符合公平原則。

⒉查系爭土地經本院囑託估價師公會鑑定其合理之交易價格，依其鑑定結果系爭建物評估價格為每坪190 萬8,024 元，總價為91,228,749元，有第一份估價報告書可參（見該報告書第47頁，置卷外）。準此，原告應補償被告6,953 萬6,312元（計算式：91,228,748×577/757 ＝69,536,312，元以下四捨五入）。而前開價格鑑定，為估價師公會針對系爭土地進行一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析及系爭土地依最有效用分析下，採用比較法及土地開發分析法等估價方法進行評估，依其專業知識及意見分析後而為判斷，應可採納。

⒊原告雖辯稱第一份估價報告書係將系爭土地與相鄰之814-1地號土地（面積5.08平方公尺，原告應有部分為180/757 ；莊錦標應有部分為577/757 ）合併開發情況下之評估價格，，顯然有誤云云。然依都市計畫圖，系爭土地與文化南路之間尚有814-1 地號土地，即系爭土地之現況未直接臨道路。又系爭土地與814-1 地號土地所有權為兩造共有，且兩造之應有部分均如附表所示，故先評估系爭土地與814-1 地號土地合併開發情況下之評估價格，依不動產估價技術規則之規定，分別採用比較法及土地開發分析法進行評估，並考慮市場現況、各估價方法之適用性及估價目的等情況，決定合併開發基地之評估價格。再以上述合併開發基地之評估價格為基準，考量臨街深度進行價格修正，以求出系爭土地之評估價格等情，有第一份估價報告書可參（見第一份估價報告書第17頁，置卷外），是此部分鑑定係鑑定人依其專業知識所為，且與不動產估價技術規則規定亦無違，復參以814-1 地號土地上亦遭系爭建物占有面積5.08平方公尺，此觀諸本院103 年度訴字第369 號民事判決內容即明（見本院重司調第31頁至第47頁），且系爭建物為原告所有，在經濟上確仍可使用，可知原告所有系爭建物占有系爭土地與814-1 地號土地，倘未以系爭土地與814-1 地號土地合併使用，而認系爭土地為無可通行至道路之較低價值土地，對被告實有不公，故第一份估價報告書上開所認，難認有何違誤，亦與一般經驗法則並無相違，是原告主張第一份估價報告書有前揭違誤，應無可採。至原告於估價師公會出具第一份估價報告書、第二份估價報告書後，始稱其無法負擔上開補償金額，並稱系爭建物業已遭另案要拆除，又系爭建物已相當老舊，如拆除部分則無法使用，而請求將系爭土地變價分割等情，並無提出相關證據以實其前揭所述內容，尚非無疑，且原告係於估價報告書認定上開補償款項後始變更分割方式為變價分割，本院審酌全案卷證資料，認系爭土地分割之方法，應以原告起訴所主張之原物分割及金錢補償方式，較屬適當公平。

四、綜上所述，本院斟酌系爭土地目前使用狀況與整體使用情形，並兼顧分割後之土地、建物所有權歸屬狀況，認系爭土地應由原告單獨取得所有權之原物分割，並以6,953 萬6,312元價金補償被告，為適當之分割方式。從而，原告依民法第824 條第2 項規定，請求分割系爭土地，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。

六、另分割共有物之訴具非訟事件之性質，分割共有物之方法，應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，應由兩造各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰併諭知訴訟費用之負擔如主文第2 項所示。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1 ，判決如主文。