臺灣新北地方法院107年度訴字第40號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　 107年度訴字第40號

原告

趙偉成

訴訟代理人

朱政勳律師

被告

莊麗芳

訴訟代理人

蘇奕全律師

上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國107 年3 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於103 年10月15日，向被告買受門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0 ○0 號（即2 樓）之房地（下稱系爭不動產），總價金為新臺幣（下同）750 萬元，簽約款150萬元，尾款600 萬元，有不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書）為憑，原告價金業已全數給付完畢，於同年11月17日登記為所有權人。惟原告於近日聽聞街坊鄰居及當地里長告知，系爭不動產竟於10、20年前於屋內發生有人非自然身亡，系爭不動產實屬凶宅，該區附近住戶均知悉，原告驚駭莫名，嗣後循線翻搜相關資料而得一報紙文件，得悉系爭不動產曾於30年前因感情因素遭人縱火，當時縱火犯更離奇意外葬身火場之情事，然被告（於該附近坐擁、投資許多不動產）於出賣時完全未告知此一重要交易訊息，刻意隱匿上情，致原告陷於錯誤而買受。

（二）原告依物之瑕疵擔保請求減少價金或侵權行為損害賠償之法律關係，主張被告至少受有75萬元之不當得利，應予返還、賠償：

1、依我國社會民情，凶宅均會嚴重影響購買意願及購買價格，洵屬物之瑕疵，恆為買賣不動產之重大交易資訊，知情之賣方有忠實告知之義務，否則應負侵權行為損害賠償責任。

2、系爭不動產曾於30年前發生意外身亡之非自然身故社會事件，且為街頭巷尾住戶（含里長）口耳相傳著，於該區附近長年坐擁、投資多筆不動產之被告，難謂其不知情，實係刻意隱匿不告知此買賣交易上影響品質之重大事項，況且，以臺灣社會民情以觀，凶宅多存有重大嫌惡之反感，恆屬會影響購買價格甚或購買意願之考量參數，若未經披露（不論賣方有無故意、過失），即為與給付價金不相符之物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任。又非自然身故之凶宅事由，並不以發生在賣方產權持有期間內為限，凶宅瑕疵為無過失擔保責任，縱賣方不知悉，亦無從豁免減少價金之責任。故原告主張減少價金75萬元，被告應返還該金額予原告，應屬有據。

（三）為此，爰擇一依民法第354 條、第359 條、第179 條、第184 條第1 項前段、後段之規定，請求返還減少價金或負財產上損害賠償，並聲明：⒈被告應給付原告75萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯意旨：

（一）被告於95年12月21日拍定買受法拍屋即系爭不動產，於96年5 月7 日點交，其取得系爭不動產時未註記有原告所稱凶宅情事。又被告於103 年10月15日簽定系爭不動產買賣契約書，其持有系爭不動產7 年之期間，並無系爭不動產買賣契約第8 條擔保責任第3 項第1 款所定：「乙方（即被告，下同）保證本房地產權於乙方持有期間，主建物及附屬建物內（不含公寓大樓之共同部分）絕無發生自殺或他殺致死之情事。」之情形，被告亦未施用詐術隱瞞交易資訊。

（二）然兩造因有細故，原告藉故陳稱10、20年前系爭不動產曾發生非自然死亡之事件，原告檢附不知為何年之舊報為佐證，但該報紙內文看不清楚，勉強可見姚某縱火情殺吳女之內文，其案發地址為新北市○○區○○路000 巷0 號，然原告未能釋明新聞內之地址是否與系爭不動產為相同位置，且該情殺事件亦非係被告持有期間發生，被告亦不知發生過此事。又原告依侵權行為之法律關係請求損害賠償，然未能證明被告隱匿凶宅情狀，以及釋明其損害範圍及75萬元之損害金額如何計算得出，其請求於法無據。

（三）原告陳稱因於近日由街坊鄰居及當地里長告知系爭房屋曾發生兇殺之情事而為凶宅，然被告買受系爭不動產已達數年之久，但皆未聞原告所稱「30年」前之情事，況且系爭房屋是否因有人發生兇殺或自殺致死之情事而成為凶宅，係屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有差異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，故判斷系爭房屋是否凶宅，除應具備發生兇殺或自殺致死之人應在屋內外，並應考量案發事情大小、有無見諸媒體、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主之關係、有無發生靈異現象等因素，並非以曾發生兇殺或自殺情事之房屋，即一概認係凶宅而構成物之瑕疵，否則影響房市交易之公平性、安全性、及發展性。原告主張系爭不動產發生非自然死亡情事，已事隔多年，亦非系爭不動產買賣契約瑕疵擔保之範圍，若准許原告之請求，私法自治、契約自由等原則無存，且相對人已使用、收益系爭不動產3 年多，依民法第216 條之規定，卻未能釋明請求75萬元之損害依據為何，對此請求減少價金有失公平。

（四）爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，免予假執行。

三、系爭不動產原係被告所有，兩造於103 年10月15日簽訂系爭不動產買賣契約書，由原告向被告買受系爭不動產，約定買賣價金750 萬元，原告已支付買賣價金完畢，被告並於同年11月17日辦理系爭不動產所有權移轉登記予原告並點交完畢等情，有原告提出之系爭不動產買賣契約影本1 份、系爭不動產之建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本、新北市地籍異動索引各1 份在卷為憑（本院卷第15至22頁、第47至57頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、本件原告主張被告於出賣系爭不動產時，刻意隱匿不告知系爭房屋為凶宅，且凶宅係買賣交易上影響品質之重大事項，應認被告應負物之瑕疵擔保責任，依民法第359 條後段請求減少價金，及被告應負侵權行為損害賠償責任，依民法第184 條第1 項前段、後段請求損害賠償，並為擇一請求；被告則以前詞置辯。本件爭點應為：⒈被告是否應就系爭不動產負物之瑕疵擔保責任？⒉原告依侵權行為之法律關係，請求被告負損害賠償責任，是否有理由？茲分述如下：

（一）被告是否應就系爭不動產負物之瑕疵擔保責任？

1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條、第359 條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦規定甚明。是原告主張系爭不動產係屬凶宅，因而有減少價值之瑕疵，然為被告所否認，自應由原告就上開有利於己之事實，負舉證責任。

2、原告主張系爭不動產於10、20年前有發生有人非自然死亡而屬凶宅，固據其提出報紙內文影本1 紙（本院卷第27頁），並聲請傳喚證人蘇文霞於審理中證稱：我曾經向原告買受系爭不動產。後來有解除契約還給他，因那時疑似有瑕疵，有路衝還有疑似是凶宅。我是去（106 ）年買的，確實日期忘記了，應該是4 月，買了以後左鄰右舍有阿婆跟我說的，她跟我說裡面有發生過事情，我當下跟仲介、屋主講，就跟他們反應，後續就是用路衝解約退款，我也不敢說它是凶宅，解約原因是因為路衝，也有疑似是凶宅。我知道以後有去查，是去圖書館查的，查報紙，是情殺。報紙我有留著，我今天有帶來（當庭提出76年9 月10日台灣新生報影本1 紙）。當下只有阿婆跟我說，我就自己去查，問了有些人也不會跟我講，我不知道阿婆叫什麼等語（本院卷第92、93頁）。查上開報紙固載有：「【中和訊】懷疑同居女子移情別戀，男子姚武文持刀殺傷女友刺傷女友妹妹，然後畏罪點火自焚，昨（9 ）日中和市連城路小火災內幕離奇，一死二傷案。中和市○○路000 巷0號2 樓，昨（9 ）日上午7 時20分左右發生火警…」等文字，惟以該報紙所載事項，係記者本於其所見聞之事實所撰寫，性質上屬於傳聞證據，是否得單憑上開報紙所載內容，認定系爭不動產確曾於76年9 月10日發生男子自焚死亡事件，已有可疑。至證人蘇文霞亦係聽聞街坊鄰居之口耳相傳，並查閱上開報紙，始知悉系爭不動產曾於76年間發生上開火災情事，亦非親自見聞該項事實，其所為之證言，亦難以證明系爭不動產確實有於76年間發生男子自焚死亡事件。是原告就系爭不動產於10、20年前有發生有人非自然死亡而屬凶宅一節，其舉證已有不足。

3、退步言之，縱系爭不動產曾於76年間發生上開男子自焚死亡事件（假設語氣，非本院認定之事實），惟曾發生非自然死亡事故之系爭不動產，其物理結構並未有何損壞，且縱於心理層面較可能引發他人嫌惡之情，然仍可能因個人觀念、宗教信仰、使用目的而異，亦會因時間經過、事件被遺忘、或以宗教儀式安定人心等方式去除嫌惡不安之感，尚難僅因系爭不動產曾發生非自然死亡事故，即逕認有何不備價值或效用之瑕疵。又參考中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會於97年7 月22日以房仲全聯字第97115 號函詢主管機關內政部解釋「凶宅」之認定標準，以便明示於不動產說明書內，減少消費者紛爭，內政部則於同年7 月24日以內授中辦地字第0970048190號函覆：「…按本部92年6 月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語，有上開函文2 份在卷可參。上開內政部之解釋，已臚列數種較易引發嫌惡不安心理之狀況，並限定事故發生期間應為「賣方產權持有期間」，資以定義何謂「凶宅」，其解釋內容顯已平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，用以避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就房屋落成後數年甚至數十、數百年間所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知義務，應堪作為社會上一般交易通念中是否具有「凶宅」瑕疵之判斷標準。復佐以兩造所簽定之不動產買賣契約書第8 條第3 項第1 款亦載明：「⑴乙方（即被告，下同）保證本房地產權於乙方持有期間，主建物及附屬建物內（不含公寓大廈之共同部分）絕無發生自殺或他殺致死之情事。」（本院卷第18頁），足見被告應僅就其持有期間系爭不動產並無發生非自然死亡事件負保證責任，原告主張凶宅不限於被告持有期間發生事故導致非自然死亡云云，顯與上開不動產買賣契約書之約定不符，要難採信。是被告係於95年12月21日經本院公開拍賣取得系爭不動產，有被告提出之本院不動產權利移轉證書、本院民事執行處通知（均影本）各1 紙在卷為憑（本院卷第69、71頁），揆諸上開說明，自難認被告應就非其持有期間且事隔20餘年前之非自然死亡事件負物之瑕疵擔保責任。

4、基此，原告就系爭不動產係屬凶宅一節，其舉證有所不足，又系爭不動產縱有於76年間發生上開男子自焚死亡事件，依內政部解釋所表彰之社會一般交易通念所為「凶宅」之定義及兩造之約定，該事件既非於被告持有期間所發生，亦難認被告應負物之瑕疵擔保責任，故原告依民法第359 條後段請求減少價金75萬元，並依不當得利之法律關係請求被告返還所減少之價金，為無理由。

（二）原告依侵權行為之法律關係，請求被告負損害賠償責任，是否有理由？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184 條第1 項定有明文。查原告主張被告故意隱匿系爭不動產係屬凶宅之重要交易資訊，違反忠實告知義務，應負侵權行為損害賠償責任云云，查原告僅以被告於系爭不動產附近坐擁、投資許多不動產，且上開非自然死亡事故為街頭巷尾住戶口耳相傳，被告難謂不知云云為據，然原告上開主張，均屬臆測之詞，且為被告所否認，尚不得執此逕認被告故意隱瞞系爭不動產曾發生非自然死亡事件。又上開報紙所報導之男子自焚死亡事件，係發生於76年9 月間，詎被告於95年12月間因拍賣取得系爭不動產已逾19年以上，亦顯難認被告因瀏覽該報導內容，而得以推認其已經知悉系爭不動產係屬凶宅，並有故意隱瞞之情形。此外，原告復未能舉證證明被告有何故意隱瞞系爭不動產係屬凶宅一事，其依侵權行為之法律關係請求被告負損害賠償責任，亦難認有理。

五、綜上所陳，原告主張系爭不動產係凶宅，有價值減損之瑕疵，且被告故意隱瞞該項事實，爰擇一依民法第359 條後段請求減少價金75萬元，並依民法第179 條請求返還減少之價金，及依第184 條第1 項之規定，請求被告負財產上損害賠償責任，其舉證均有不足。從而，原告聲明請求被告應給付原告75萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既無理由，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。