臺灣新北地方法院109年度訴字第3274號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 109年度訴字第3274號

原告

謝淑婷

訴訟代理人

蔡文燦律師

被告

江騰家

上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國110 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊於民國108 年5 月18日與被告達成以新臺幣（下同）200 萬元之價格買受被告所有新北市○○區○○段000 ○00000 ○00000 ○00000 地號土地（應有部分均1/4 ，下合稱系爭土地）之合意，伊乃交付10萬元支票1 紙作為定金（下稱系爭定金），並與被告簽立土地買賣訂金收據（下稱系爭收據），兩造間已成立系爭土地買賣契約，詎被告於108 年7 月1 日將系爭土地以買賣為原因移轉登記為訴外人張倩所有，致被告依系爭土地買賣契約所負履行系爭土地所有權移轉登記之義務陷於給付不能，可歸責於被告，且被告以不正當行為阻止兩造簽訂正式買賣契約條件之成就，依民法第101 條第1 項規定，視為兩造間系爭土地買賣契約已成立，爰依民法第226 條第1 項、第249 條第3 款規定，請求被告賠償伊所受轉售利益1,126,000 元之損害及加倍返還定金20萬元等語。並聲明：⒈被告應給付原告1,326,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭收據僅係「訂金收據」，非買賣契約，兩造間未成立買賣契約，又系爭土地須撤銷查封後才能出賣，原告只付10萬元定金，但銀行不同意以10萬元撤銷系爭土地查封，伊請原告出錢幫忙處理系爭土地撤銷查封事宜遭拒後，伊才聯繫其他願意出錢幫忙處理系爭土地撤銷查封事宜之買主，因原告違約，未幫忙伊處理撤銷查封事宜，伊才將系爭土地出賣予其他買主，伊並無違約等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、原告主張其於108 年5 月18日交付系爭定金，並與被告簽立系爭收據，嗣被告於108 年7 月1 日將系爭土地出賣並移轉登記為張倩所有等事實，業據提出系爭收據、系爭土地登記資料、異動索引為證（見本院卷第21頁至第56頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告另主張兩造間已成立系爭土地買賣契約，詎被告將系爭土地出賣移轉於他人所有，致被告所負履行系爭土地所有權移轉登記之義務陷於給付不能，可歸責於被告，被告應賠償原告轉售利益之損害及加倍返還定金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠系爭收據及系爭定金之定性？

⒈按預約乃約定將來成立一定契約之契約。預約與本約同屬契約之一種，預約成立後，預約之債務人負有成立本約之義務。而房屋及土地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、移轉登記及交付期限等事項加以約定。是買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院108 年度台上字第1118號、106 年度台上字第480 號判決參照）。又立約定金（或稱猶豫定金），係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立（最高法院106 年度台上字第480 號、103 年度台上字第1415號、91年度台上字第635 號判決參照）。

⒉查系爭收據開宗明義載明「訂金收據」，並約定「一、上表所列地段號，詳如附表（指系爭土地）。二、買賣雙方議定總價金為貳佰萬元整，今108 年5 月18日買方交付賣方訂金壹拾萬元整。三、本買賣為公共設施用地，以各縣市政府所取得之土地使用分區證明為依據，且本買賣地號現況點交、無協議價購（無領取補償金）、亦非為市地重劃區域，若有以上情形之一者，本買賣交易作廢，訂金無息退還。四、雙方暫定108 年6 月10日簽訂正式買賣契約，屆時若買方不買訂金沒收，賣方不賣則所收受訂金需加倍退還。賣方以（應為『已』之誤繕）設定及法院查封解除即簽訂正式買賣合約」，有系爭收據可稽（見本院卷第21頁），依其文義，系爭收據雖約定買賣標的物及買賣總價，惟關於付款方式及標的物交付移轉與交付移轉期限等交易重要事項，猶待兩造簽訂買賣契約以約定之，買賣雙方尚可猶豫簽訂買賣契約與否，可知兩造雖以系爭收據契約，就買賣標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立買賣本約之張本，但尚不能認為買賣本約已成立，且系爭定金係用以擔保買賣本約之成立，足認系爭收據僅屬買賣預約，而非買賣本約，系爭定金則屬立約定金（猶豫定金），則原告主張兩造簽立系爭收據，已成立買賣本約，系爭定金屬違約定金云云，不足為採。又系爭收據與買賣本約係預約及本約之關係，而非附停止條件之關係，自無民法第101 條規定之適用，原告就此主張，容無可採。

㈡原告請求被告賠償轉售利益之損害有無理由？

⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力。預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院106 年度台上字第480 號判決參照）。預約當事人一方不履行訂立本約之義務負債務不履行責任者，他方得依債務不履行相關規定請求損害賠償，賠償範圍包括所受損害及所失利益。所謂所失利益包括依預約可得預期訂立本約而獲履行之利益。其依預約可得預期訂立本約而獲履行之利益，依民法第216 條第2 項規定，視為所失利益；惟當事人於本約訂立前，原不得逕依預定之本約內容請求履行，他方就此既尚不負給付義務，其預為轉售之準備，縱有損失，亦不能認係因預約不履行所受損害或所失利益（最高法院107 年度台上字第507 號、103 年度台上第1981號判決）。

⒉查系爭收據僅屬預約，原告既不得逕依預定之本約內容請求履行，被告就此尚不負有履行預定之本約內容之義務，原告自不得逕依預定之本約內容請求被告履行系爭土地所有權移轉登記，被告亦尚不負有履行系爭土地所有權移轉登記之義務，又原告雖依預定之本約內容而預為轉售之準備，然轉售利益係預期預定之本約內容獲履行之利益，而非預期訂立本約獲履行之利益，自非因預約不履行所失之利益，原告自不得請求被告賠償因預期預定之本約內容獲履行之轉售利益，從而，原告主張被告負有履行系爭土地所有權移轉登記之義務，並以此義務陷於給付不能為由，依民法第226 條第1 項規定，請求被告賠償轉售利益，殊非有據，不應准許。

㈢原告請求被告加倍返還定金有無理由？

⒈按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249 條第3 款定有明文。系爭收據第4 條亦約定「雙方暫定108 年6 月10日簽訂正式買賣契約，屆時若買方不買訂金沒收，賣方不賣則所收受訂金需加倍退還」。而簽立預約時所交付之定金，用以擔保本約之成立為目的，若本約成立，該定金因而變更為確保契約之履行為目的，有民法第249 條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。又預約成立後，兩造固應同受拘束，負有依照雙方合意內容訂立本約之義務，惟在本約訂立之前，如標的物之狀況已有非預約當時所知之變動，其違反預約義務之行為，是否有可歸責之事由，應就拒絕締結本約之原因，依簽立預約與議訂本約時之各種情事，按一般社會之理性客觀認知、交易之經驗法則、誠信原則為公平合理之判斷，如有故意違反、未盡注意義務或其他顯不正當之情事，自得認係可歸責；反之，則應認為不可歸責（最高法院109 年度台上字第124 號判決參照）。預約當事人之一方係以請求他方履行本約為其最終目的，倘在本約訂立之前，本約之標的已不能履行，則當事人所訂立之預約，已失其目的，亦應認為不能履行，即不能成立本約（最高法院106 年度台上字第281 號、102 年度台上字第69號判決參照）。

⒉查系爭定金係兩造在本約成立前，簽立系爭收據之預約時，所交付之定金，用以擔保本約成立，屬立約訂金，又被告於預約成立後，將系爭土地出賣移轉於他人，本約之標的已不能履行，致兩造所成立之預約，已失其目的，而不能履行，即不能成立本約，依一般社會通念，顯可歸責於被告，依系爭收據第4 條約定及類推適用民法第249 條第3 款約定，被告均應加倍返還定金，故原告依民法第249 條第3 款規定，請求被告加倍返還定金，洵屬有據，應予准許。另系爭收據並未約定原告在已付之系爭定金外，負有額外出資協助被告處理系爭土地撤銷查封事宜之義務，即令原告未額外出資協助被告處理系爭土地撤銷查封事宜，亦無違約或可歸責可言，被告就此所辯，要無可採。

⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件係以支付金錢為標的，無確定期限，未約定利率，則原告請求自起訴狀繕本送達翌日即自110 年1 月31日起（見本院卷第99頁）至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，於法有據。

五、綜上所述，原告依民法第249 條第3 款規定，請求被告給付20萬元，及自110 年1 月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決第1 項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，並依職權宣告被告得預供擔保免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款、第79條、第392 條第2 項，判決如主文。