最高法院一○二年度台上字第六九號

最高法院民事判決　　　　　　　　一○二年度台上字第六九號

上訴人

台新國際商業銀行股份有限公司

法定代理人

吳東亮

訴訟代理人

林慶苗律師

被上訴人

暨南建設股份有限公司

法定代理人

邱献志

上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國一○一年二月二十一日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第一七三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十八年三月五日與前大安商業銀行股份有限公司高雄分行（下稱大安銀行）簽訂協議書（下稱系爭協議書）二紙，約定由大安銀行分別以新台幣（下同）六百零七萬八千二百六十元及六百零七萬四千八百八十六元，標購台灣南投地方法院（下稱南投地院）八十七年度執字第三九八號及八十六年度執字第三九五八號拍賣抵押物強制執行事件之執行標的，即門牌號碼南投縣埔里鎮○○路○○○巷○○號、同巷十二號房屋及坐落之基地（下稱系爭房地），再由伊分別支付四十三萬八千元及四十四萬元之定金予大安銀行，作為日後向大安銀行購買系爭房地之保證金（下稱系爭保證金），並於簽訂正式買賣契約時充作價金之一部分。嗣大安銀行雖依約標購系爭房地，但非以系爭協議書約定之金額購得，且迄未與伊簽訂買賣契約，而將系爭房地讓售予第三人。系爭協議書不能履行顯係可歸責於大安銀行之事由所致，依法應加倍返還伊前所支付之定金。又大安銀行已於九十年十二月三十一日與上訴人合併而消滅，由上訴人概括承受大安銀行之權利義務等情。爰依民法第二百四十九條第三款之規定，求為命上訴人給付伊一百七十五萬六千元，並附加自訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。

上訴人則以：系爭協議書除兩造間就系爭房地買賣契約之預約外，尚包含被上訴人另為訴外人張明和等清償債務之性質，被上訴人給付予伊之定金，實為清償債務之用，並非買賣契約之定金。

又伊於標得系爭房地後，隨即通知被上訴人簽訂買賣契約，因被上訴人拒不依系爭協議書上所載金額購買系爭房地，且兩造未能簽約買賣係雙方就系爭房地遭九二一地震受損部分之修繕問題意見不同所致，實非可歸責於伊之事由等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人與大安銀行於上述時間簽訂系爭協議書，約定大安銀行應分別以上揭金額向南投地院標購系爭房地，並以同金額讓售予被上訴人，被上訴人則交付系爭保證金作為日後向大安銀行購買系爭房地之定金，並於簽訂買賣合約時充為價金之一部分。大安銀行嗣於八十八年四月七日及同年四月二十一日向南投地院各以四百五十萬元投標買受系爭房地，嗣大安銀行於九十年十二月三十一日與上訴人合併而消滅，由上訴人概括承受其權利義務之事實，已為兩造所不爭。又系爭協議書乃大安銀行與被上訴人預立於將來標得系爭房地後，訂立系爭房地買賣本約之契約，屬於買賣預約。至被上訴人所交付之系爭保證金，乃被上訴人用以確保預約之履行即本約之訂立為目的，屬於擔保本約成立之立約定金。又依系爭協議書第三條約定，大安銀行與被上訴人應於大安銀行取得系爭房地產權一個月內簽訂買賣契約書，惟大安銀行於八十九年五月十七日因拍賣取得系爭房地所有權後，嗣由合併後之上訴人於九十二年五月十六日、九十二年三月三十一日以買賣為原因讓與房地所有權予訴外人邱淑琪，其後邱淑琪再於九十三年二月十七日、同年三月二十五日讓與被上訴人，兩造迄未簽訂系爭房地之本約，亦為兩造所不爭。大安銀行依系爭協議書之約定應向南投地院投標買受系爭房地之價金數額各為六百零七萬八千二百六十元、六百零七萬四千八百八十六元，然其竟均以四百五十萬元價額投標買受，顯已違反系爭協議書第一條關於標購價格之約定。縱認大安銀行於得標後曾通知被上訴人訂約，惟大安銀行既違其標購價額之義務，自不得要求被上訴人以原約定價格簽訂本約。且系爭協議書約明大安銀行須以該約定金額投標為前提，參酌證人簡特譽證稱：「因為邱献志在埔里有蓋屋，他希望維持那區的房屋價格」等語，足見該標購價格係為維持系爭房地之市場行情而為約定，並為兩造簽訂系爭協議書之重要事項。大安銀行既違反系爭協議書約定之標購價格，致被上訴人不同意以該協議書所訂價格與大安銀行簽訂本約，仍屬可歸責大安銀行之事由。其後大安銀行雖同意以投標金額之四百五十萬元出售予被上訴人，然系爭房屋已因八十八年九月二十一日之地震受有損害，被上訴人要求大安銀行修復房屋後再以投標金額買受，乃屬新要約之提出，復未為大安銀行所承諾，兩造間系爭房地原有預約之效力自仍存在。上訴人嗣將系爭房地所有權移轉登記予邱淑琪，其對於被上訴人所負移轉所有權之義務，已陷於給付不能，即經訂立本約，上訴人亦不能履行契約，應認兩造間之預約已因可歸責於上訴人之事由致不能履行。從而，被上訴人依上開規定，請求上訴人加倍返還其所交付之定金一百七十五萬六千元本息，應予准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘抗辯為不足採之理由，因而維持第一審所為如被上訴人所聲明之判決，駁回上訴人之上訴。

查預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（本院六十一年台上字第九六四號、六十四年台上字第一五六七號判例參照）。又契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）。此項定金與以主契約之存在為前提之定金（諸如證約定金等是），在性質上固屬有間，然契約成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，自有民法第二百四十九條規定之適用。故如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能成立契約者，立約定金之效力自仍應類推適用同條第三款之規定，由該當事人加倍返還其所受之定金。至於立約定金乃在契約成立之前所交付，自可以此反證契約（本約）尚未成立，而無民法第二百四十八條所規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」之適用。再預約當事人之一方係以請求他方履行本約為其最終目的，倘在本約訂立之前，本約之標的已不能履行，則當事人所訂立之預約，已失其目的，亦應認為不能履行（不能成立本約）。本件兩造所訂立之系爭協議書為買賣契約之預約，被上訴人所交付之系爭保證金為立約定金，大安銀行因違反系爭協議書約定之標購價格，致被上訴人無法與大安銀行簽訂本約，嗣上訴人又將系爭房地所有權移轉登記予訴外人，而不能履行其所負移轉所有權之義務，兩造間之預約係因可歸責於上訴人之事由致不能履行，乃原審本其解釋契約及認事、採證之職權行使，所合法認定之事實，原審本於上述理由因而為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨，執此並以原審認定事實、解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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