臺灣新北地方法院109年度訴字第807號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第807號

原告

林澤民

訴訟代理人

林孍

被告

陳維宏

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國109 年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查原告起訴時，其聲明第二項為：「被告應給付新臺幣（下同）23萬1,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息；並自自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋止，按月於每月末日按月給付原告3 萬5,000 元，及均自次月始日起至清償日止，按年息5%計算之利息」，嗣於109 年5 月15日本院審理時，當庭以言詞變更上開第二項聲明為: 「被告應給付10萬4,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋止，按月於每月末日按月給付原告1 萬4,000 元，及均自次月始日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（見本院卷第44頁），係就應受判決事項之聲明為減縮，合於前揭法律規定，應予准許。

二、被告經本院合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：門牌號碼新北市○○區○○街00號2 樓房屋（下稱系爭房屋）為原告之妻所有，原告於96年1 月15日將系爭房屋出租與被告，供被告及其家人居住使用，於租約到期後雖未再簽訂租約，然被告及其家人仍繼續居住並繳納租金，其後兩造再於104 年1 月15日簽訂租約（下稱系爭租約），約定租賃期間自104 年1 月15日至105 年1 月15日止，每月租金7,000 元，租金應於每月15日繳納，系爭租約租期屆至後，被告仍繼續使用系爭房屋，原告基於過往長期租賃信賴關係，未為反對之意思表示，而成立不定期租賃。詎被告自107 年12月起即未支付租金，原告曾多次催討，並於108 年7 月27日以存證信函催告限期被告於108 年8 月5 日前繳清欠租，該存證信函於108 年7 月30日已由與被告同住之被告之子陳俊祥收受，被告卻置之不理。而自107 年12月起迄至109 年5 月15日止被告已積欠17個月租金，經扣除押租金15,000元後，尚積欠租金104,000 元。茲以本起訴狀對被告為終止系爭租約之意思表示，並以該起訴狀繕本送達被告以為通知，故兩造間系爭租約應於起訴狀繕本送達被告後終止，惟被告迄今仍未給付積欠之租金及搬遷返還系爭房屋。為此，依民法租賃之法律關係及系爭租約第6 條約定，請求被告返還系爭房屋及給付欠租104,000 元，並自起訴狀繕本送達即系爭租約終止之翌日起至被告遷讓返還房屋止，按月給付依租金2 倍計算之違約金14,000元等語。其聲明為：㈠被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付104,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋止，按月於每月末日給付原告14,000元，及均自次月始日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455 條前段分別定有明文。另承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明定。查：原告主張之上開事實，業據提出系爭租約、存證信函、存證信函收件回執等件影本為證（見本院109 年度板簡字第573 號卷第21至33頁、本院卷第49至57頁），經核與其主張相符，自堪信為真實。而被告業已積欠原告2 個月以上之租金未償，前經原告定期催告支付仍未給付，原告遂以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，該起訴狀繕本經本院於109 年5 月15日向被告為公示送達公告（因被告目前在境外，依民事訴訟法第151 條規定，自公告日之日起，經60日發生效力），故系爭租約應於送達生效之日即109 年7 月15日合法終止，則原告依民法455 條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，核屬有據。又被告迄109 年5 月15日止累計共積欠租金119,000 元，經扣除訂約時被告支付之押金15,000元後，原告依系爭租約約定，請求被告給付積欠租金104,000 元，亦屬有據。

㈡再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。查，系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止」，足見前開條款係屬強制租賃物返還債務之履行為目的，確保債權效力強制罰之「懲罰性違約金」性質。然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。茲審酌原告因被告違約，受有租金之收入及租金利息之收益之損害外，尚生催告返還房屋、協商處理等成本損失，暨考量被告違約之情狀、社會經濟狀況及一般租賃交易常態等情，本院認原告請求依租金2 倍計算違約金，尚屬過高，應予酌減為按月以10,000元計算違約金為適當。

四、從而，原告依系爭租約、民法租賃之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付積欠租金10萬4,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即109 年7 月16日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，另依系爭契約第6 條約定，請求被告自109 年7 月16日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月末日給付原告違約金10,000元，及自各次月之始日起至清償日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，其敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。