臺灣新北地方法院110年度訴字第395號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　110年度訴字第395號

原告

施昆法

訴訟代理人

李富祥律師

被告

蔡美琴

被告

鍾有森

共同訴訟代理人

范值誠律師

複代理人

林桓誼律師

　　　　　　陳芳絜

上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國110 年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國109 年4 月14日因拍賣取得新北市○○區○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭土地）並於同年月22日登記為所有權人；而被告蔡美琴所有之新北市○○區○○段0000○號建物（坐落之基地：新北市○○區○○段000地號土地、門牌號碼：新北市○○區○○路000 號，下稱系爭建物），系爭建物1 樓屋前延伸鐵皮搭建之增建物（包含屋頂上方水塔及冷卻水塔各1 座，下稱系爭地上物）無權占有系爭土地之全部範圍，且被告蔡美琴將系爭建物出租予被告鍾有森經營祐福小吃店。則被告無權佔用系爭土地，侵害原告之權利，爰依民法767 條第1 項前段規定，請求被告鍾有森自系爭地上物遷出，及被告蔡美琴拆除系爭地上物並將系爭土地返還原告，並依民法第179 條規定，請求被告返還自109 年4 月22日起迄交還系爭土地予原告之日止，以系爭土地申報地價年息10% 計算相當於租金之不當得利，即應按月給付原告新臺幣（下同）7,409 元，其中一被告於前項範圍內履行一部或全部之給付者，其餘被告免為該一部或全部之給付等語。

二、被告抗辯：系爭建物係66年8 月12日由訴外人宏友建設有限公司（下稱宏友公司）起造，於起造時系爭地上物即存在，被告蔡美琴於100 年1 月13日買賣取得系爭建物，而原告既於109 年4 月14日因拍賣取得原為宏有公司所有之系爭土地，兩造間自有民法第425 條之1 之適用。另原告於投標系爭土地前，顯已知為既成道路，且為計畫道路，現有建物占用，仍投標並取得，且以每坪不到40萬元之價格取得系爭土地後，向被告蔡美琴表示欲以每坪60萬元出售，原告取得土地係為向被告出售以賺取差價，衡酌原告取得系爭土地之動機、提起本件訴訟之目的及對被告造成之損害，其提起本件訴訟請求被告拆屋還地違反權利濫用禁止原則，故請求駁回原告之訴等語。

三、本院得心證之理由：

㈠、原告主張其為系爭土地之所有權人，而被告蔡美琴所有之系爭建物含系爭地上物，且被告蔡美琴將系爭建物出租予被告鍾有森經營祐福小吃店，及系爭地上物占用系爭土地全部（即面積36.32 平方公尺）等情，此有土地登記謄本、地籍圖謄本、現場照片、法務部行政執行署新北分署不動產權利移轉證書、新北市政府經濟發展局110 年2 月24日新北經登字第1108153096號函暨商業登記抄本、建物登記謄本、新北市新莊地政事務所110 年3 月3 日新北莊地資字第1105993449號函覆暨土地登記謄本及地籍異動索引、新北市稅捐稽徵處新莊分處110 年3 月3 日新北稅莊二字第1105438320號函覆暨系爭建物之房屋稅籍紀錄表（見本院卷第15至19、27至29、71至77、85、89至91頁及本院限閱卷第11至27頁）可證，且為被告不爭執，並經本院現場履勘結果：系爭建物現為祐福牛排館經營使用，屋前有鐵捲門及騎樓樓梯，經地政人員當場確認系爭土地上為系爭建物屋前延伸鐵皮搭建之增建物，屋頂上方有水塔及冷卻水塔各1 座，系爭土地上面積全部為系爭地上物一節，此有勘驗筆錄及現場履勘照片（見本院卷第141 至148 、157 至163 頁）足證。是原告上開主張，洵堪採認屬實。

㈡、原告主張被告蔡美琴所有之系爭地上物無權占用系爭土地，且被告鍾有森承租使用系爭建物含系爭地上物在內，均屬無權占用系爭土地，爰依民法767 條第1 項前段規定，請求被告鍾有森自系爭地上物遷出，及被告蔡美琴拆除系爭地上物並將系爭土地返還原告，並依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利即自109 年4 月22日起迄交還系爭土地予原告之日止，應按月給付原告7,409 元等語，為被告否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點在於：原告依民法767 條第1 項前段規定，請求被告鍾有森自系爭地上物遷出，及被告蔡美琴拆除系爭地上物並將系爭土地返還原告，是否有理由？及原告依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，是否有理由暨所得請求之金額若干？茲分別論述如下。

㈢、原告依民法767 條第1 項前段規定，請求被告鍾有森自系爭地上物遷出，及被告蔡美琴拆除系爭地上物並將系爭土地返還原告，是否有理由？

１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，第767 條第1 項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還房屋者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。是本件原告經登記為系爭土地之所有權人，已如前述，原告主張被告無權占有系爭土地，自應由被告就其所辯具占有系爭土地正當權源之事實，負舉證責任。

２、被告辯稱：兩造間有民法第425 條之1 第1 項法定租賃關係之適用等語。然按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條之1 第1 項定有明文。但查，系爭建物係於66年9 月26日由宏友公司辦理所有權第一次登記，嗣於同年10月27日以買賣原因移轉所有權登記予訴外人鐘羅金蕋（下稱鐘羅金蕋），後於77年3 月26日鐘羅金蕋以買賣為由移轉所有權登記予訴外人鄭慶隆（下稱鄭慶隆）、96年4 月23日鄭慶隆以買賣為由移轉所有權登記予訴外人吳美華（下稱吳美華）、100 年1 月13日吳美華以買賣為由移轉所有權登記予被告蔡美琴等情，此有系爭建物之建築改良物登記簿、系爭建物異動索引（見本院卷第245 至251 頁、本院限閱卷第33至35頁）可憑，並觀諸67年1 月11日、71年5 月11日、77年10月17日空照圖（見本院卷第251 至261 頁），可知，於67年1 月11日、71年5 月11日航照圖上之系爭建物，尚未興建系爭地上物，足認系爭建物之增建即系爭地上物，並非起造人宏友公司所興建，自無民法第425 條之1 規定之適用，被告前開抗辯，委吳無採。至被告雖聲請傳喚證人鐘羅金蕋，以證明系爭建物與系爭土地原為同一人所有而有民法第425 條之1 第1 項規定之適用云云，然系爭建物與系爭土地固於66年9 月26日系爭建物第一次登記時同為宏友公司所有，但上開67年1 月11日、71年5 月11日空照圖已足證斯時系爭建物於宏友公司興建完成時並無增建系爭地上物之情事，自毋庸傳喚證人鐘羅金蕋到庭作證，則被告前開聲請，即屬無據，併此敘明。

３、被告另抗辯：原告明知系爭土地為既成道路且有系爭地上物，仍以每坪約40萬元取得後，欲以每坪60萬元向被告蔡美琴出售，違反權利濫用禁止原則等語。惟按民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判決意旨足資參照）。經查，宏友公司名下之土地因積欠地價稅而遭法務部行政執行署拍賣，其中由原告拍賣取得新北市○○區○○段000 地號土地（下稱324 土地），且324 土地於拍賣公告註記為新北市○○區○○路0000000 號前之既成道路，部分門牌新莊區中港路414-422 號建物前方占用，拍定後不點交；且經新北市政府工務局函覆所核發66莊使字第2158號使用執照（64莊建字第1806號建造執照），與原核准配置圖核對結果，非屬該執照申請範圍之建築基地等情，此有法務部行政執行署新北分署函覆暨106 年度地稅執特專字第24850 號執行卷宗節錄影本（見本院卷第117 至128 頁）可證，是原告拍賣取得324 土地時，確實可知悉324 土地現況為既成道路並遭前開建物占用，但原告仍以42,770,000元標得，嗣將之分割增加除系爭土地外，尚有同段324-1 、324-2 、324-4 、324-5 、324-6 、324-7 地號土地（見本院卷第17頁、限閱卷第21頁），經與前開地籍圖核對，可知，原告將324 土地遭上開建物占用部分另經測量而分割增加上開地號土地，足認原告固於投標前可自拍賣公告得悉該筆土地現況，仍願投標並標得該筆土地，且於標得324 土地後，就占用324 土地之地上物而分割增加上開地號，並提起本件訴訟主張其權利，乃為保全其自身之利益，尚難認以損害被告為主要目的，是原告行使其所有權及財產權，難謂有違公共利益或以損害被告為主要目的，本件自亦無民法第148 條適用之餘地。則被告前開抗辯，即屬無據。

４、承前所述，被告蔡美琴所有之系爭地上物占用系爭土地，且無法舉證據證明系爭地上物對系爭土地有使用之正當權源，而原告為系爭土地之所有權人，則其請求上開被告蔡美琴將系爭地上物拆除並返還土地予原告，即屬有據。又按土地所有人訴請地上房屋所有人拆屋還地，於獲得勝訴之判決時，應許其本於土地所有權之作用，對於占有房屋之第三人一併請求其自房屋遷出，以便地上房屋所有人拆除房屋，而遂土地所有人收回土地之目的（最高法院82年度台上字第1388號判決意旨參照）。本件被告鍾有森向被告蔡美琴承租系爭建物並使用系爭地上物，已如前述，是被告鍾有森固與被告蔡美琴間有租賃關係存在，但系爭地上物係無權占有系爭土地，則被告鍾有森租賃使用系爭地上物，亦已妨害原告土地所有權之行使，原告本於土地所有權之作用，於排除該地上物處分權人之侵害，即請求拆屋還地時，一併請求亦妨害其所有權之使用系爭地上物之被告鍾有森自系爭地上物遷出，亦屬有據。

㈣、原告依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，是否有理由暨所得請求之金額若干？

１、復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決足資參照）。被告蔡美琴所有之系爭地上物無權占有原告所有之系爭土地之行為，致原告所受不能使用、收益系爭土地之損害間，顯有因果關係，故原告依不當得利之法律關係，請求被告蔡美琴自109 年4 月22日（即原告因拍賣而登記取得系爭土地之日）起至返還系爭土地之日止按月給付相當於租金之不當得利，即屬有據。又就原告主張被告鍾有森亦應返還相當於租金之不當得利予原告云云，然按上開地上物，亞洲公司僅依借貸契約之約定而予以使用，尚難認有侵權行為之故意與過失，自無不當得利可言，應不負賠償損害金之責任。被上訴人…為該公司之負責人，自亦無應負連帶賠償責任可言（最高法院81年度台上字第339 號判決意旨可資參照）。則被告鍾有森係與被告蔡美琴就系爭建物成立租賃契約，業如前述，則被告鍾有森係依該租賃契約之約定而使用系爭建物含系爭地上物，依前開說明，尚無不當得利可言，是原告此部分主張，即屬無據。

２、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限。土地法第97條第1 項定有明文。上開規定所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額。土地法施行法第25條亦定有明文。又土地法第97條第1 項規定以年息10% 為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用房地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判決意旨可資參酌）。徵諸系爭土地位於市區，交通便利，生活機能完足，此有網路地圖（見本院卷第227 至233 頁）可參，且被告蔡美琴將系爭建物（總面積：66.29 平方公尺）含系爭地上物（面積：36.32 平方公尺）出租予被告鍾有森應經營祐福小吃店使用，每月租金32,000元（自105 年4 月起），並因疫情而降租3,000 元，業據被告陳明在卷（見本院卷第189 頁），及系爭土地本為既成道路，且109 年申報地價為24,480元/ 平方公尺，此有地價謄本（見本院卷第167 頁）足參，堪認本件以系爭土地申報地價年息4%計算相當於租金之損害為適當。則系爭地上物無權占有系爭土地，以每月2,964 元（計算式：36.32 平方公尺×24,480元/ 平方公尺×4%÷12月=2,964元，元以下四捨五入）計算相當於不當得利之租金為宜。

３、因此，原告請求被告蔡美琴應自109 年4 月22日起至返還系爭土地之日止，按月給付其2,964 元，即屬有據，但逾上開數額者，即屬無據。

四、綜上所述，原告主張被告蔡美琴為系爭建物含系爭地上物之所有權人，並將之出租予被告鍾有森經營祐福小吃店使用，而系爭地上物無權占有系爭土地，爰依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告蔡美琴應將系爭地上物拆除並返還土地予原告，及被告鍾有森應自系爭地上物遷出，以及依民法第179 條規定，請求被告蔡美琴應自109 年4 月22日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,964 元，為有理由，應予准許。逾上開部分者，為無理由，應予駁回。本判決主文第

一、二項部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，於法並無不合，爰依其等聲請分別酌定相當之擔保金額准許之。另按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有明文，本判決主文第三項已屆期部分為原告勝訴，因被告蔡美琴應給付之金額未逾50萬元，揆諸前開之規定，本院爰依職權宣告假執行，原告就該部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促請法院上開職權宣告之發動，本院就此部分不另為准駁之諭知。被告蔡美琴亦陳明願供擔保免為假執行之宣告，核無不合，爰依其聲請及依職權酌定相當金額後准許之。至原告敗訴部分，因其訴業經駁回，故該部分之假執行聲請已失所附麗，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 、2項。本件原告僅就毋須併算訴訟標的價額之訴之聲明第三項，即附帶請求損害賠償部分有部分金額敗訴，本院酌量原告敗訴比例甚微，且僅是計算方式之差異，故命訴訟費用由被告負擔，然被告蔡美琴、鍾有森於訴訟之利害關係顯有差異，本院酌量利害關係情形，爰定其負擔訴訟費用比例如主文所示。