臺灣新北地方法院95年度訴字第2074號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第2074號

原告

乙○○

被告

甲○○

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國96年1 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國95年9 月15日向鈞院（案號為94年度執字第3573號執行事件）拍定標得坐落台北縣土城市○○段第903 地號土地及其上建物即門牌號碼台北縣土城市○○街26巷2 號房屋（下稱系爭房屋），並於95年9 月28日領得不動產權利移轉證書，且於95年10月31日辦理移轉登記完畢。拍賣公告雖載明「建物由被告承租占有，拍定後不點交」，惟經原告閱卷後得知被告占有原因係「以債抵租」，租期自91 年2月1 日起至101 年1 月31日止計10年（下稱系爭租約）。惟依民法第425 條第1 、2 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」。被告向執行法院所陳報之房屋租賃契約（下稱系爭租約），租期逾5 年，且未經法院公證，依上開條文第2 項規定，不適用買賣不破租賃原則，故自95年9 月28日原告取得系爭房地所有權起，被告係無權占有系爭房屋，爰基於民法第767 條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。又被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，是原告本於不當得利法則，請求被告自95年9 月28日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，返還相當於租金之不當得利。而系爭房屋現值新台幣（下同）349,900 元、土地現值2,311,183 元〈每平方公尺57,700元×2,652.66㎡×151/10000 （應有部分）＝2,311,183 元〉，平面車位現值100萬元，以上總計3,661,083 元，則被告應按月給付原告相當於租金之不當得利金額為30,000元〈計算式：3,661,083 元×10 %（依土地法第97條規定）÷12月＝30,509元，原告僅請求每月30,000元〉等語。並聲明請求：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自95年9 月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元；願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：執行法院拍賣系爭房地之拍賣公告已載明因被告與執行債務人吳雙福（於91年2 月28日死亡，其繼承人均拋棄繼承，嗣於94年間經指定其遺產管理人為陳昭全）間簽有系爭租約，故拍賣條件為不點交。是被告依民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定，系爭租約對受讓人即原告仍繼續存在，故原告之請求為無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告於95年9 月15日向本院（案號為94年度執字第3573號執行事件）拍定標得執行債務人吳雙福所有系爭房屋及所坐落土地，並於95年9 月28日領得不動產權利移轉證明書。拍賣公告記載拍定後不點交。有原告所提權利移轉證明書影本1件、土地及建物登記謄本各1 件，並經本院調取94年度執字第3573號執行事件案卷查閱屬實。

㈡被告於上開執行程序中之95年6 月5 日，向執行法院具陳報狀表示：「因吳雙福於87年11月13日積欠甲○○（即被告）200 萬元，並開立本票乙紙，以為擔保。嗣後，因吳雙福無力償還該筆借款，故以其名下所有之房屋以十年為期間出租於甲○○（即被告），抵償其債權。」，並向執行法院提出系爭租約1 份及發票人吳雙福、發票日87年11月13日、到期日87年11月13日、面額200 萬元本票1 紙。被告上開所陳報之系爭租約簽約日為91年2 月1 日，系爭租約第1 、2 條約定被告性執行債務人吳雙福承租系爭房屋，租賃期限自91年2 月1 日起至101 年1 月31日止；第3 條則約定：「因出租人吳雙福積欠承租人甲○○200 萬元，故以此債權抵償租金。」，有被告陳報狀、系爭租約及上開本票附於本院94年度執字第3573號執行事件案卷內可查。

四、兩造爭執事項要點厥為：被告與吳雙福間之系爭租約是否適用民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定而對原告繼續存在？經查：88年4 月21日修正、89年5 月5 日施行之民法債篇第425 條第1 、2 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」。本件被告所主張之系爭租約，簽立日期為91年2 月1 日，自應適用修正後之上開規定。該條文立法修正理由說明為：「本條第1 項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1 項之規定，爰增訂第2 項。」。被告所主張之系爭租約，租期自91年2 月1 日起至101 年1 月31日止，有被告於上開執行事件中所提之系爭租約可稽，租賃期限長達10年，且未經被告提出系爭租約經法院公證之證明，則依民法第425 條第2 項規定，即無同條第1 項買賣不破租賃原則之適用，故被告辯稱其租賃關係因適用買賣不破租賃原則而對原告繼續存在，為有權占有云云，洵非正當。原告主張被告為無權占有，基於所有物返還請求權，請求被告應騰空遷讓返還系爭房屋，乃為正當，應予准許。

五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。本件被告自原告取得系爭房屋所有權之日（95年9 月28日）起無權占用系爭房屋，揆諸上開說明，應認獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，是原告依不當得利法律關係，請求被告返還自95年9 月28日至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自洵為有據。

六、次按土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限。」此於租用基地建築房屋時準用之，同法第105 條定有明文。查系爭房屋所坐落之土城市○○路903 地號土地，93至95年申報地價均為每平方公尺10,560元，96年度申報地價則為每平方公尺14,880元，原告應有部分為151/10000 ，有原告所提土地登記謄本及卷附之地價第二類謄本可憑；系爭建物部分政府目前則無辦理申報價額之制度。本院爰審酌被告無權占用之系爭房地係坐落於台北縣土城市○○○○街26巷內，近鄰廣福國小、四汴頭截水溝等，以廣福街、學府路為主要聯外道路，交通尚稱便利，生活機能中等等情況，有不動產估價報告書附於上開執行案卷足稽，並有照片、堪估標的街區圖等附於上開估價報告書內可佐，因認計算原告所受之損害，應以年息9%為適當。因此，原告得請求被告自95年9 月28日起至95年12月31日止，得請求相當於租金之不當得利金額應為9,707 元【計算式：（10,560元×2,652.66㎡×151/10000×9%÷12個月×3.06個月＝9,707 ，元以下四捨五入）】，暨自96年1 月1 日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利金額應為4,470 元【計算式：（14,880元×2,652.66㎡×151/10000 ×9%÷12個月＝4,470 元】。則原告於此金額之請求，為有理由，逾此範圍之部份，洵屬無據。

七、綜上所述，原告基於所有物返還請求權及不當得利法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告9,707 元及自96年1 月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,470 元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即非正當，應予駁回。

八、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。