臺灣新北地方法院95年度訴字第2437號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第2437號

原告

乙○○

原告

巷14

被告

甲○○

上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國96年2月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國94年11月15日透過住商不動產台北泰山加盟店之仲介與被告簽訂買賣契約，購買被告所有坐落台北縣泰山鄉○○段6 之13地號暨建號225 即門牌號碼台北縣泰山鄉○○路○ 段7 巷19號建物，原告已付清買賣價金新台幣（下同）855 萬元，並完成交屋手續，原告於看屋時，仲介強調此建物臨12米都市○○道路，照原建物範圍可隔出三間店面出租，因此原告用高於泰山鄉32年未整修老建物之價格購買。原告於交屋後，即委託營造公司對房屋進行修繕，竟發現系爭房屋占用鄰地，原告為保有系爭房屋之合法性，只好向鄰地地主購買土地，因合法建物部分占用鄰地約5 平方公尺，另合法建物前方之違建占用鄰地約16平方公尺，因此原告以150 萬元向鄰地地主購買21平方公尺之土地，並分割出同段6 之41地號登記為原告所有。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 、359 條分別定有明文。系爭房屋占用他人土地，具有瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告請求減少價金150 萬元。並聲明：被告應給付原告150 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：伊授權仲介公司出面與原告洽談買賣契約，伊並不知情系爭房屋占用他人土地等語置辯，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執之點：原告於民國94年11月15日透過住商不動產台北泰山加盟店之仲介與被告簽訂買賣契約，購買被告所有坐落台北縣泰山鄉○○段6 之13地號暨建號225 即門牌號碼台北縣泰山鄉○○路○ 段7 巷19號建物，原告已付清買賣價金855 萬元，並完成交屋手續，原告於交屋後，即委託營造公司對房屋進行修繕，發現系爭房屋占用他人土地，原告以150 萬元向鄰地地主購買21平方公尺之土地，並分割出同段6 之41地號登記為原告所有。

四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 、359 條分別定有明文。經查：原告向被告所買受建號225 即門牌號碼台北縣泰山鄉○○路○ 段7 巷19號建物，確實占用鄰地4.12平方公尺，此業據本院囑託台北縣新莊地政事務所測量無誤，製有土地複丈成果圖可稽（即複丈成果圖之Ｂ部分）。系爭225號建物占有鄰地4.12平方公尺，如原告未向鄰地所有權人價購占用部分之土地，系爭房屋恐有遭部分拆除之虞，將致系爭房屋之效用減少，是系爭房屋具有瑕疵應可認定。原告主張被告應負出賣人之瑕疵擔保責任請求減少房屋部分之價金，自屬有據。被告雖辯稱：伊不知情系爭房屋有占用鄰地等語，惟按出賣人所負瑕疵擔保責任為無過失責任，被告所辯仍不能卸免其責。次查，原告向鄰地所有權人購買土地之部分，除系爭合法建物所占用之部分外，尚包括合法建物前方之違建所占用他人土地之部分，因此原告主張以150 萬元作為減少價金之依據，惟查，原告支出150 萬元購地款，亦取得21平方公尺之所有權作為對價，且原告自承其向被告買受系爭房屋後，即將違建部分拆除，可知該違建部分對原告並無實益，且客觀上該違建外觀破舊不堪（見卷附照片），亦無價值可言，是原告請求減少房屋之價金，應僅得就合法建物之價金為審酌，方符合事理，故以150 萬元除以21（平方公尺）再乘以4.12（平方公尺）得出294286元（元以下四捨五入），即為原告可請求被告減少價金之數額。

五、綜上，原告得請求被告給付294286元及自起訴狀繕本送達翌日（95年12月9 日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保請准為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，合於民事訴訟法第389 條第1 項第5 款「所命給付之金額未逾新台幣50萬元之判決」之規定，爰依職權宣告假執行；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因而失所附麗，併予駁回。

六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。