臺灣新北地方法院95年度訴字第2063號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第2063號

原告

宙○○

訴訟代理人

陳志忠律師

被告

ｍ ○

被告

ｌ ○

被告

甲 乙

被告

ｐ○○

被告

ｔ○○

被告

ｚ ○

被告

ｕ ○

被告

ｓ○○

被告

己○○

被告

ｎ○○

被告

ｙ○○

被告

ｘ○○

被告

ｗ○○

被告

ｒ○○

被告

ｑ○○

被告

Ｈ○○

被告

Ｓ○○被告辛○○

被告

Ｖ○○被告辛○○

被告

子○○被告辛○○

被告

Ｎ○○被告辛○○

被告

卯○○被告辛○○

被告

Ｍ○○被告辛○○

被告

午○○被告辛○○

被告

Ｑ○○被告辛○○

被告

Ｃ○○

被告

Ｉ○○

被告

戌○○

被告

酉○○

被告

Ｋ○○

被告

天○○

被告

宇○○

被告

Ｒ○○

被告

Ａ○○

被告

Ｅ○○

被告

Ｊ○○○

被告

Ｌ○○

被告

ｆ○○○

被告

丁○○○

被告

Ｄ○○

被告

丙○○

被告

Ｗ○○

被告

乙○○

被告

Ｆ○○

被告

ｃ○○

被告

ｅ○○

被告

ｄ○○

被告

Ｏ○○

被告

Ｘ ○

被告

黃○○

被告

丑○○

被告

ｈ○○

被告

ｊ○○民國80年

被告

ｇ○○民國78年

兼上2人

法定代理人

ｉ○○

被告

ａ○○

被告

ｏ○○

被告

ｋ ○

被告

甲甲○

被告

ｖ○○

被告

Ｚ○○

被告

戊○○○

被告

甲○○○

被告

申○○

被告

Ｇ○○

被告

Ｐ○○

被告

壬○○

被告

Ｔ○○

被告

Ｙ○○

被告

玄○○○○○○○○

被告

Ｕ○○○○○○○○

被告

庚○○○○○○○○

被告

亥○○○○○○○○

被告

Ｂ○○○○○○○○

被告

地○○○○○○○○

被告

ｂ○兼陳林幼之繼承

共同訴訟代理人

林家祺律師

共同訴訟代理人

李兆環律師

被告

宋陳來富（陳林幼之繼承人）

　　　　　　　　　　　　住台北縣樹林市○○路183 巷23號

　　　　　　林陳梅（陳林幼之繼承人）

　　　　　　　　　　　　住台北縣泰山鄉○○路○ 段378 號2

　　　　　　辰○○○（被告未○○之承受訴訟人)

　　　　　　　　　　　　住台北市大同區○○○路347 號

　　　　　　巳○○（被告未○○之承受訴訟人）

　　　　　　　　　　　　住台北縣樹林市○○路○ 段101 巷12

　　　　　　癸○○（被告未○○之承受訴訟人）

　　　　　　　　　　　　住台北縣樹林市○○路○ 段113 巷8

　　　　　　寅○○（被告未○○之承受訴訟人）

　　　　　　　　　　　　住台北市大同區○○○路347 號

　　　　　　甲丙○　　　住台北縣樹林市○○路○ 段113巷1 號

上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，經本院於民國96年10月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、查被告辛○○、未○○已分別於起訴後之民國（下同）96年1 月11日、96年3 月2 日死亡，被告辛○○之繼承人有Ｓ○○、Ｖ○○、子○○、Ｎ○○、卯○○、Ｍ○○、午○○、Ｑ○○等8 人；被告未○○之繼承人有辰○○○、巳○○、癸○○、寅○○等4 人，上開繼承人均未拋棄繼承等情，已據本院查明屬實，有繼承系統表、被告辛○○、未○○除戶戶籍謄本及上列各繼承人戶籍謄本、台灣台北地方法院96年6 月11日北院錦家家科繼603 字第0960003165號函、本院民事紀錄科查詢表在卷可稽，並經本院於96年6 月25日裁定命Ｓ○○、Ｖ○○、子○○、Ｎ○○、卯○○、Ｍ○○、午○○、Ｑ○○為被告辛○○之承受訴訟人，續行訴訟，暨命辰○○○、巳○○、癸○○、寅○○為被告陳石繼定之承受訴訟人，續行訴訟確定在案。是本件自應由Ｓ○○、Ｖ○○、子○○、Ｎ○○、卯○○、Ｍ○○、午○○、Ｑ○○及辰○○○、巳○○、癸○○、寅○○分別為渠等之被繼承人辛○○、未○○續行訴訟。

二、被告宋陳來富、辰○○○、巳○○、癸○○、寅○○、甲丙○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、原告主張：

㈠台北縣樹林市○○○段275-5 地號，地目田，面積310 平方公尺土地乙筆（下稱系爭土地），為原告與被告等人及其他共有人所共有，依土地登記簿記載，全部共有人合計117 人，被告等依土地法第34條之1 第1 項規定將系爭共有土地處分，於95年1 月6 日作價以每坪新台幣（下同）3 萬元加地上農作物補償每坪2 千元出賣予訴外人蔡德隆，並於95年2 月21日以三峽中山郵局第30號存証信函由代理人林雅嫻、Ｉ○○通知原告共有土地處分事宜，並函告原告限期行使優先承購權，原告隨即於法定期限內即95年3 月1 日以桃園桃鶯郵局第40號存証信函回覆，表示欲行使優先承購權，並於4 月24日以上開郵局第62號存証信函通知被告等，原告依土地法第34條之1 第4 項規定，願以同一價格承購並催促被告於95年4 月28日上午10時至仕文聯合地政事務所進行土地買賣簽約及付款事宜，詎被告等均未置理。

㈡系爭土地共有人計有117 人，原告應有部分為35536 分之668 ，原告持分雖不多，但亦為共有人之一，被告等人之應有部分合計逾3 分之2 ，自得依土地法第34條之1 第1項規定處分系爭土地，而被告亦已依上開法條之規定處分系爭共有土地，此有被告等之代理人林雅嫻及Ｉ○○之上開存証信函可稽，則被告等人與蔡德隆已有土地買賣行為，事實明確，無庸置疑，原告依同法條第4 項之規定，主張對被告等人出賣其應有部分時，得以同一價格即每坪共3 萬2 千元優先承購，於法有據。又被告等各人應有部分，並權利範圍、應得面積及換算坪數、出賣價格等明細如起狀所附之附表二所示，原告依法得以如起訴狀附表二所示每人應得之土地價格向被告等人優先承購。

㈢訴之聲明：

⑴確認原告對坐落如附表一所示土地（按即台北縣樹林市○○○段27 5-5地號土地）有優先購買權存在。

⑵被告等就前項土地以每坪3 萬元（另僑福房屋仲介費及地上物農作物補償每坪2 千元）所為之買賣行為，准原告以同一價額優先承購。

二、被告答辯：A.被告宋陳來富、辰○○○、巳○○、癸○○、寅○○、甲丙○等6 人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。B.被告林陳梅則以伊對系爭土地之買賣並不清楚，意見同其餘到場被告等語置辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。C.被告ｍ○等75人則以下列陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。

㈠系爭土地係依土地法第34條之1 由超過3 分之2 應有部分共有人「處分整筆土地」，而非單純出售應有部分持分，且被告係將系爭土地與同小段296-2 、296-3 地號土地合併出售。又上開3 筆土地共有人共計117 人，其中96人同意依土地法第34條之1 處分整筆土地，已簽領價金；另21人不同意處分，渠等應得價金已依法提存於法院。

㈡被告處分之上開3 筆土地中，僅有系爭土地有聯外道路（面臨佳園路3 段145 巷），另外2 筆即同小段296-2 、296-3 地號土地則完全為無聯外之袋地，因此被告出售時即以3 筆土地1 次交易整批出售為條件，土地價金則斟酌臨馬路之單價高（每坪至少6 萬元以上），內陸袋地價值較低，互為截長補短後，整批均一價每坪3 萬元，外加仲介費及農作物補償費每坪2 千元成交，且不負擔任何稅費，此乃被告出售土地之「成交條件」，此觀被告與買方之買賣契約書及通知優先購買時之存證信函均載明3 筆土地地號至明。惟原告僅聲明願意購買價值較高且臨馬路之系爭土地1 筆，顯然原告並未以同一條件購買，與最高法院65年台上字第853 號判例意旨不符。況原告僅購買系爭土地，而不合併購買內陸土地，則被告其餘2 筆擬合併出售之土地勢必因本次處分而變成完全無交易競爭力之袋地，原告行使之優先購買權於法不合，且違反誠信並不利共有土地之利用。

㈢再最高行政法院91年判字第214 號判決認為共有人依土地法第34條之1 處分共有物時，「通知他共有人是否優先承購」之程序，乃增加法律上所無之限制，難謂合法。故本件既係依土地法第34條之1 ，由超過應有部分2/3 之共有人處分整筆共有地，而非單純出售應有部分持分，依最高行政法院上開見解，原告並無優先購買權可言。

三、查下列事項，業據原告提出系爭土地及同小段296-2 、296-3 地號土地登記謄本、存證信函為證，復為到場之被告所不爭執，堪信屬實：

㈠系爭土地即台北縣樹林市○○段桃子小段275-5 地號土地為兩造與其他共有人共117 人所共有，被告等人就共有之系爭土地應有部分合計已逾3 分之2 。

㈡被告於95年1 月6 日依土地法第34條之1 第1 項規定，將系爭土地連同同小段296-2 、296-3 地號共3 筆土地，作價以每坪3 萬元及僑福房屋仲介費加地上農作物補償每坪2 萬元，出賣予第三人蔡德隆。

㈢原告並非上開296-2 、296-3 地號土地之共有人。

㈣被告於95年2 月21日以存證信函通知原告及其他共有人系爭3 筆土地之處分事宜，並函告原告等限期行使優先承購權。

㈤原告於95年3 月1 日以存證信函回覆表明僅就其中275-5地號土地願以同一價格行使優先承購權。

四、本件原告主張其為系爭土地之共有人，同小段296-2 、296-3 地號土地，其非共有人，於法並無優先購買權，故其於95年3 月1 日以存證信函回覆表明僅就系爭地號土地願以同一價格行使優先承購權，自屬合法；到場被告對於原告為系爭土地之共有人，非同小段296-2 、296- 3地號土地共有人，及原告已於期限內表明就系爭土地願以同一價格行使優先承購權之事實俱不爭執，但以上開情詞置辯，是本件之主要爭執即為：⒈共有人依土地法第34條之1 處分整筆共有地時，他共有人有無優先承購權？⒉本件原告僅就買賣標的之部分主張行使優先承購權，是否合於土地法第34條之1 第4 項之規定？茲審究如次：

㈠關於「共有人依土地法第34條之1 處分整筆共有地時，他共有人有無優先承購權」部分：

⑴按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第1 、4 項定有明文。又共有人中之數人應有部分合計逾3 分之1 ，依土地法第34條之1 第1 項將共有土地全部出賣時，其他共有人仍得依同條第4 項規定，對之主張優先承購權，蓋應有部分逾3 分之2 之共有人依同條第1 項出賣共有土地之全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，不過對於其他共有人之應有部分，有權代為處分而已，並非以此剝奪其他共有人優先承購之權利，亦經最高法院78年度第12次民事庭會議決議在案。

⑵本件被告雖辯稱渠等係依土地法第34條之1 處分「整筆土地」，並非單純處分「應有部分」，原告無優先購買權云云，並援用最高行政法院91年判字第214 號判決意旨以資佐證。惟被告以渠等應有部分逾3 分之2 ，依土地法第34條之1 第1 項規定將共有土地全部出售，就各被告而言，仍為出賣其應有部分，所以得一併處分他共有人之應有部分，實係源於法律所賦與之代理權，代理他共有人為處分行為而已，並非以此剝奪其他共有人優先承購之權利，業已詳述如前，故未表示同意出賣之原告於此情形，仍有依同條第4 項主張優先承購之權利，至為明確，被告所辯，洵非可取。至最高行政法院91年判字第214 號判決，乃係針對修正前「土地法第34條之1 執行要點」第10項第1 款之規定是否增加原法條所無限制而為闡釋，並非針對逾3 分之2 共有人依同條第1項規定出售共有物全部時，他共有人有無優先承購權所為之闡釋，與本件情形既不相同，自無從援引，附此敘明。

㈡關於「原告僅就買賣標的之部分主張行使優先承購權，是否合於土地法第34條之1 第4 項之規定」部分：

⑴按土地法第34條之1 第4 項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權，最高法院89年度台上125 號裁判意旨可供憑參。又土地法第34條之1 第4 項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人係將共有土地及建築改良物合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣人之共有人訂立買賣契約，不得任選土地或建築改良物主張優先承購，復有最高法院88年度台上2126號判決旨可資為憑。

⑵查被告合併出賣之3 筆土地，除系爭土地面臨6 米巷道外，另2 筆即同小段296-2 、296-3 地號土地並無通路，故被告於出售時即表明296-2 、296-3 地號土地必須與系爭土地一起出售才賣，不會分開買賣，亦即將3 筆土地做為1 筆來賣，3 筆土地均同一價格，係因面臨巷道土地與沒有面臨巷道的土地要平均計算，面臨巷道之系爭土地如單獨出售，其價值應該會超出每坪3 萬元之成交價等情，業據證人即受被告委託出售上開3 筆土地之仲介人朱文花到場證述綦詳，並經結證在卷，堪信屬實。

⑶又被告係將系爭土地連同同小段296-2 、296-3 地號土地合併出售之該買賣條件，業經被告之代理人林雅嫻、Ｉ○○以95年2 月21日三峽中山郵局第30號存證信函通知原告，此觀原告所提上開存證信函載明：「……台北縣樹林市○○○段275-5 、296-2 、296-3 地號土地三筆地面面積（一佰七十．七一）坪農地壹筆，今於九十五年一月六日作價以每坪新臺幣叁萬元及僑福房屋仲介服務費＋地上農作物補償每坪新臺幣貳仟元，為共有土地處分出賣於蔡德隆……」等語即明。

⑷然原告收受上開存證信函後，於95年3 月1 日以存證信函回覆表明僅就其中275-5 地號土地願以同一價格行使優先承購權，並未表示願就被告以合併出售為條件之另兩筆土地一併購買，為原告所不爭執之事實，並有原告所提上開存證信函影本1 份在卷可稽，足徵原告對於被告與第三人蔡德隆間契約所訂之一切條件並非均表接受，亦非按被告與蔡德隆所訂契約之同樣條件，請求與被告訂立買賣契約，揆諸最高法院上開判決意旨所揭，即難認原告已合法行使土地法第34條之1 第4 項之優先承買權。

五、綜上所述，原告本於土地法第34條之1 第4 項規定，請求確認其對坐落如起訴狀附表一所示土地（即台北縣樹林市○○○段27 5-5地號土地）有優先購買權存在，及被告等就上開土地以每坪3 萬元（另僑福房屋仲介費及地上物農作物補償每坪2 千元）所為之買賣行為，判准原告以同一價額優先承購，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。