臺灣新北地方法院96年度簡上字第91號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　96年度簡上字第91號

上訴人

菲力企業顧問有限公司

即被上訴人

法定代理人

甲○○

（送達代收人：錢裕國律師被上訴人　　小洪實業股份有限公司即上訴人法定代理人　乙○○

上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人及被上訴人對於中華民國96年4 月23日本院三重簡易庭95年度簡字第4429號第一審判決提起上訴，經本院於96年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、被上訴人提起本件訴訟，據其於民國95年10月24日所提出之起訴狀所載，係請求：㈠上訴人應給付被上訴人違約金新台幣（下同）416 萬元，㈡上訴人應回復租賃標的物之原狀（詳原審卷第4 頁）。嗣於96年1 月22日被上訴人具狀擴張聲明，請求：㈠上訴人應給付被上訴人違約金572 萬元，及至判決確定上訴人回復租賃標的物之原狀點交之日止，按每日增加違約金1 萬7,333 元，㈡上訴人應回復租賃標的物空屋之原狀（詳原審卷第51頁）。繼於96年3 月14日原審審理時以口頭聲明：訴之聲明及事實理由如訴狀所載，我另外請求2 樓及7 樓要騰空遷讓，我要追加請求共156 萬元，訴之聲明金額為572 萬元，及至上訴人回復原狀之日止，每日17333 元之違約金，這是計算到96年1 月16日止為上訴人應給付之違約金等語（詳原審卷第74頁）。則被上訴人於原審起訴請求之聲明有三項：㈠上訴人應給付違約金572 萬元（即自95年2 月16日起96年1 月15日止之違約金），及自96年1 月16日起至將租賃標的物回復原狀之日止按日給付違約金1 萬7,333 元，㈡上訴人應將租賃標的物回復原狀，㈢上訴人應將租賃標的物2 樓及7 樓騰空遷讓。

二、查原審就被上訴人請求上訴人給付違約金部分，判命上訴人給付116 萬1,110 元，就被上訴人請求上訴人將租賃標的物2 樓及7 樓騰空遷讓部分，判命上訴人按被上訴人請求意旨騰空遷讓返還，至於被上訴人請求上訴人將系爭租賃標的物回復原狀部分，則尚未判決，因此，被上訴人請求上訴人將系爭租賃標的物回復原狀部分，仍繫屬於原審，揆諸最高法院20年上字第528 號判例要旨：「當事人對於法院未經裁判之事項，除得依法聲請補充判決外，不得提起上訴。」則被上訴人就其請求上訴人將系爭租賃標的物回復原狀部分，自不得提起上訴，而應依法向原審聲請補充判決，合先敘明。

三、復查原審就被上訴人請求上訴人給付自95年2 月16日起至96年1 月16日之違約金572 萬元（即按每月租金10萬4 千元之5 倍計算11個月之違約金），及自96年1 月17日起至租賃標的物回復原狀之日按日給付違約金1 萬7,333 元部分，判命上訴人給付11 6萬1,110 元，駁回被上訴人其餘違約金之請求。被上訴人對於原審判決駁回其請求超過按每租金租10萬4 千元3 倍計算之違約金（即原審判決駁回其違約金請求228 萬8 千元）部分，未據聲明不服而確定，惟對於原審判決駁回其自95年2 月16日起至96年6 月15日止未逾按每月租金10 萬4千元3 倍計算之違約金部分，聲請不服，請求廢棄該部分之判決，判命上訴人再給付383 萬890 元（即按每月租金10萬4 千元3 倍計算16個月之違約金，扣除原審判決判命給付之116 萬1110元，被上訴人上訴聲明誤載為請求上訴人應給付自95年2 月16日起至96年6 月15日止之違約金499 萬2 千元），則被上訴人就其請求之違約金上訴範圍，應僅為上開383 萬890 元，併予敘明。

四、被上訴人小洪實業股份有限公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人菲力企業顧問有限公司聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、本件被上訴人小洪實業股份有限公司起訴主張：緣上訴人於93 年6月19日與被上訴人訂立租賃契約，向其承租門牌號碼台北縣五股鄉○○路112 號2 樓及7 樓房屋（下稱係爭房屋），及同址3 、4 、5 樓房屋，約定租賃期間自93年2 月16日起至95年2 月15日止，租金每月26萬元，其中系爭2 樓及7 樓之房屋僅占全部租賃標的物之2/5 ，租金經按比例核算應為10萬4 千元。上訴人承租時系爭房屋為空屋，惟上訴人於租期屆滿後，未依租賃契約約定將係爭房屋恢復原狀遷空交還被上訴人，係爭房屋還留有許多傢俱、冷飲販賣機及將房屋裝潢改建之部分，且上訴人於96年1 月23日前仍佔有係爭房屋，並啟用電力供冷飲機、冰箱、自動販賣機等使用，上訴人並於96年1 月23日派遣員工至現場搬遷物品，若已交還房屋，則何以上訴人近半年間均未向被上訴人索取押租金？為此，依租賃契約之法律關係，請求上訴人㈠應將系爭2樓及7 樓之房屋騰空遷讓返還被上訴人，及㈡自租期屆滿日（95年2 月15日）起至96年1 月16日止按租金5 倍計算之違約金共計527 萬元，並自96年1 月17日起至上訴人將系爭房屋回復原狀之日止按日給付違約金1萬7,333元。

二、上訴人菲力企業顧問有限公司則抗辯︰上訴人確實自93年起向被上訴人承租台北縣五股鄉○○路112 號2 樓及7 樓之系爭房屋，及同址3 樓、4 樓、5 樓部分之建物，93年換約日期為93年2 月16日，嗣因上訴人配合僱傭人員住宿需求之減少，早於94年8 月14日便函告被上訴人，上揭建物2 樓及7樓部分不予承租，並於同年7 月搬遷完畢，並欲依租賃契約第18條約定將一月份租金賠償予被上訴人，故就上揭係爭房屋部分應認兩造自94年8 月14日起已無租賃關係，然被上訴人自解約時起至租賃契約期滿共6 個月（自94年8 月16日起至95年2 月15日止），仍每月兌現上訴人租金支票260,000元，未將已解約部分之款項（每月溢收款項104,000 元）退還上訴人，扣除前揭應賠償一個月之租金後，尚溢收共5 個月之租金520,000 元，上訴人尚未獲被上訴人賠償，且查兩造於簽約前，上訴人即與被上訴人就係爭租賃物均有「任一租賃址凡期滿三年者，不需負擔恢復原狀之責任」之約定，然被上訴人卻利用上訴人未將此約定載明於契約之疏漏，而片面否認上開之約定，故上訴人經協定仍只得同意被上訴人以前揭款項520,000 元作為被上訴人恢復原狀之費用，且上訴人實際已遷讓，故縱有部分未清空回復原狀，被上訴人是否得依租賃契約請求3 倍之高額違約金亦非無疑等語。

三、原審就被上訴人請求上訴人將系爭2 樓及7 樓之房屋騰空遷讓部分為被上訴人勝訴之判決，就被上訴人請求上訴人給付違約金部分判命上訴人給付116 萬1,110 元，駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回後項之訴之判決廢棄，㈡前開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人383萬890元（原審判決駁回被上訴人其餘之訴部分，未據其聲明不服），並對於上訴人之上訴，聲明駁回上訴。上訴人對於原審判決亦不服提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄，㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回，並對於被上訴人之上訴，聲明駁回上訴。

四、兩造不爭執之事實：

㈠上訴人於93年間與被上訴人簽訂租賃契約，承租被上訴人所有系爭2 樓及7 樓房屋，及同址3 、4 、5 樓房屋，約定租期至95年2 月15日屆滿，租金每月為26萬元，因系爭2 樓及7 樓房屋占所有承租標的物之2/5 ，故系爭2 樓及7 樓房屋之租金每月為10萬4 千元（詳原審卷第13-16 、5 、27頁）。

㈡上訴人已於96年1 月23日將系爭2 樓及7 樓房屋清空（詳原審卷第66-67 、74-75 頁審判筆錄）。

五、本院之判斷︰

㈠被上訴人請求上訴人將系爭2 樓及7 樓房屋騰空遷讓返還被上訴人部分：

①按爭契約第6 條固約定「乙方（即上訴人）於租期屆滿時除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即被上訴人）」，即上訴人依系爭契約約定負有將租賃標的物回復原狀，及將租賃標的物遷空返還被上訴人之義務。惟將租賃標的物回復原狀與將租賃標的物遷讓返還係兩種不同之義務，承租人有可能將租賃標的物遷讓返還予出租人，但未依約將租賃標的物回復原狀，而非承租人不將租賃標的物回復原狀，即可謂承租人亦不履行將租賃標的物遷讓返還之義務。此觀諸回復原狀與遷讓返還房屋之強制執行程序不難索解，於強制執行回復原狀之場合，執行法院係依據強制執行法第6 章關於行為或不行為請求權之執行規定而為強制執行，於強制執行遷讓返還房屋之場合，執行法院則係依據強制執行法第5 章關於物之交付請求權之執行規定而為強制執行，並非依據強制執行法第6 章規定強制執行行為或不行為之請求權，非得同時執行第5 章規定之物之交付請求權不可。

②查被上訴人已自認上訴人於93年1 月23日即已將系爭2 樓及7 樓房屋清空，則系爭2 樓及7 樓顯已置於被上訴人之實力支配之下，而由被上訴人占有中，因此，上訴人已無從再將系爭2 樓及7 樓房屋遷讓返還予被上訴人，且令法院判命上訴人遷讓返還系爭2 樓及7 樓房屋，執行法院亦因系爭房屋處於被上訴占有中而無庸執行。則被上訴人依據租賃契約屆滿後之法律關係請求上訴人遷讓返還系爭2 樓及7 樓房屋，為無理由，不應准許。

㈡被上訴人請求上訴人給付自95年2 月16日起至96年6 月15日止之違約金499 萬2 千元部分：

①按上訴人於租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按原狀遷空交還被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，兩造所訂定之租賃契約第6 條定有明文（詳原審卷第14頁）。觀諸上開文義，雖僅約定不即時遷讓交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按租金五倍之違約金，並未約定未原回復狀被上訴人亦得請求上訴人賠償按租金五倍計算之違約金，然系爭租賃契約第6 條所稱之「如不即時遷讓交還房屋」係接續「應即日將租賃房屋誠心按原遷空交還被上訴人」而來，如僅將租賃標的房屋遷空返還被上訴人，而未將租賃標的房屋回復原狀，仍不得謂符合「即時遷讓交還房屋」之要求，被上訴人仍得依法請求上訴人賠償違約金。

②查上訴人自租期屆滿後即95年2 月15日後，即應負將係爭房屋回復原狀及遷讓返還之義務，有兩造簽訂之租賃契約書1件在卷足憑，而上訴人雖於96年1 月23日將系爭2 樓及7 樓房屋清空，但並未將系爭2 樓與7 樓房屋回復原狀，有上訴人於原審所提出之照片11幀在卷足憑，則被上訴人自得依約請求上訴人給付自95年2 月16日（始日算入）起至96年6 月15日止共16個月，按每月租金10萬4 千元計算之違約金。

③末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法第252 條亦定有明文。且違約金過高之酌減，屬法院之職權（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號判例參閱）。且契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。雖兩造所訂定之租賃契約第6條後段約定上訴人如不即時遷讓房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，惟本院斟酌係爭租賃契約簽訂之社會經濟情況、雙方當事人之經濟地位、以及當事人所受損害等情形，認兩造於契約中所約定之違約金額過高，不符一般交易常情，爰依職權酌減至按照租金一倍計算。則自95年2 月16日起（始日算入）至96年6 月15日止，共計16個月，則被上訴人請求給付之違約金在166 萬4 千元（計算式：104000*1 6=0000000）之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。

④上訴人雖抗辯：兩造於簽約前，即就係爭租賃物均有任一租賃址凡期滿三年者，不需負擔恢復原狀之責任之約定，上訴人自無庸回復原狀云云，惟僅徒托空言，已據被上訴人所否認，且與系爭租賃契約書第6 條之約定不符，顯不足採信。

⑤綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係請求自95年2 月16日起至96年6 月16日止共計166 萬4 千元之違約金，為有理由，應予准許，逾此之請求，即屬無據，應予駁回。

㈢上訴人抗辯其已於94年8 月14日已終止系爭2 樓及7 樓房屋之租約，被上訴人溢領租金52萬元部分：

①按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應先依民法第450 條第3 項之規定，先期通知、前項終止契約，應依習慣先期通知，同法第453 條、第450 條第3 項定有明文，又終止租賃契約，依民法第263 條準用同法第258 條規定，應向他方當事人以意思表示為之。又爭租賃契約為定期契約，並依該契約第18條約定「租賃期間內乙方（即上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金。」亦即承租人得於期限屆滿前終止契約，惟須賠償租金。

②上訴人雖抗辯：其於94年8 月14日已函告被上訴人，系爭建物2 樓及7 樓部分不予承租，且於同年7 月搬遷完畢云云，並提出94年8 月14日所寄發之函文一件為證。惟查上開函文固記載「因住宿環境堪稱惡劣，且造成本公司若干家俱鏽蝕毀損，故已於94年7 月搬遷，另配合住宿人員整體考量需求，目前使用範圍僅及原建物3 、4 、5 等三個樓層，望貴公司考量實際租賃範圍，就應收租金部分予以覆核」，惟觀諸上開函之文義，上訴人僅係函告被上訴人考量租賃範圍就應收租金部分予以覆核，尚不得認係終止係爭契約之意思表示，且上訴人亦未先期通知被上訴人終止係爭租賃契約，是上訴人主張係爭合約業於94年8 月14日終止，顯不足採。況且，上訴人於原審於96年3 月14日審理時已自認：「我們...沒有清空，有些電器還堆在那裡」等語，因此，縱認上訴人94 年8月14日寄發予被上訴人之函文有終止系爭2 樓及7 樓房屋租約之效力，上訴人既未將系爭2 樓及7 樓房屋清空，核屬無權占用被上訴人所有系爭2 樓及7 樓房屋，仍須按月給付相當於租金之不當得利，則被上訴人自94年8 月14日起95 年2月15日止按月收取系爭2 樓及7 樓房屋租金10萬4 千元，係有法律上之原因，並無上訴人所抗辯被上訴人有溢領自94年8 月16日起至95年2 月15日止共5 個月租金52萬元之情事。

六、從而，被上訴人依據租賃契約之法律關係，請求上訴人給付違約金166 萬4 千元，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，就上開應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，均有未洽，上訴意旨各就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 、3 項所示。至於被上訴人請求應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，被上訴人請求不應准許部分，原審為被上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，均應駁回其上訴。

七、據上論結，本件兩造之上訴，均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條、第463 條、第385 條第1 項前段，判決如主文。