臺灣新北地方法院96年度重訴字第280號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第280號

原告

甲○○

訴訟代理人

陳世杰律師

被告

財政部國有財產局

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

丁○○

複代理人

丙○○

複代理人

己○○

被告

乙○○

上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國96年11月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

（一）緣被告乙○○、訴外人徐明貴與徐朝藤之繼承人曾就包含臺北縣板橋市○○段233-6 地號土地（以下簡稱：系爭土地）在內之數筆共有土地訂立共有土地交換使用之約定，徐朝藤之繼承人乃本於該約將土地交由日盛公司使用。而徐朝藤去世後，其所有土地由徐明樋等人繼承，並在所有繼承人同意下交由徐明男投資之公司使用，並將部分土地轉讓與國有財產局抵稅，其餘土地皆由徐明樋取得所有權，徐明樋並將所有權移轉予原告。

（二）按國有非公用不動產讓售作業程序第24點第4 款規定：「通知繳款後逾期未繳款或未繳清應繳價款者，應註銷申購案並敘明理由通知申購人」。查原告95年1 月12日向被告財政部國有財產局申購系爭土地之國有持分，其以被告乙○○已於94年申購為由拒絕原告申購。惟被告乙○○雖先於94年申購，但卻未依通知繳款，距原告申購時已將近1年，其申購早應註銷。而被告乙○○於申購後即未依通知繳款或有其他表示，應視同拒絕承購，否則豈不妨害真正有能力購買共有人權益，亦有礙土地之利用，則被告財政部國有財產局拒絕原告申購，實有違國有財產讓售之相關規定，亦不符合民法誠實信用原則。

（三）被告財政部國有財產局同意將其共有部份出售予被告乙○○，已違反土地法規定，其買賣契約應不得對抗原告：１、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，土地法第104條定有明文。此項優先承買權具有物權效力，易言之，基地出賣人若違反上開土地法規定，優先購買權人即可主張該買賣契約無效，縱已為移轉登記，出賣人應要求買受人塗銷登記及返還，若出賣人不為之，易可由優先購買權人代位主張之。

２、參酌被告乙○○、徐明貴與徐朝藤繼承人間所訂共有土地交換使用契約書所示，雙方係就共有土地之使用與管理進行協定，其性質為一分管契約。依大法官解釋及最高法院之見解，除應有部分受讓人係善意不知該分管契約存在外，應有部分受讓人應受該分管契約之拘束。而分管契約之存在，可以占有為其公示方式，若共有人依分管契約占有使用共有物之特定部分，即難主張善意不知分管契約存在。由於被告財政部國有財產局與原告皆係承受徐朝藤繼承人之應有部分，且徐朝藤之繼承人亦本於共有土地交換使用契約書於系爭土地上建有建築物，故被告財政部國有財產局與原告皆不得主張善意不知分管契約之存在，自應受該分管契約之拘束。

３、又就共有土地交換使用契約書之約定觀之，雙方係就共有土地約定專有部分，即等同以自己所有應有部分作為使用它方應有部分之代價，事實上為一租賃關係，雙方皆同時兼具承租人與出租人地位。而原告受分管契約之拘束，自得本於土地法第104 條規定，以承租人身分向被告主張優先購買權。況依內政部91年9 月30日中地字第0910015209號函意旨，若屬共有人申購土地之國有持分，毋需通知他共有人，可依申購直接出賣與申購人。今被告乙○○雖先行表示申購系爭土地，但卻未繳款，其申購當已失去拘束力，事後具有優先購買權之原告提出申購時，被告財政部國有財產局基於土地法第104 條及國有財產法之規定，自應出售該土地予原告。故被告財政部國有財產局於原告申購後，卻另以遲到承諾為新要約，進而剝奪原告申購國有持分之權利，其出售行為當實屬違法，被告間買賣契約應不得對抗原告，原告自可主張該契約無效。

（四）抵繳遺產稅或贈與稅實務管理要點係屬行政規則，亦無變更適用民法或土地法效力之優越地位：按抵繳遺產稅或贈與稅實務管理要點係屬行政機關內部之行政規則，依其性質不具有外部效力。而根據該要點第2點第2 項規定，其要求稅捐稽徵機關應檢附土地使用分區及出租證明文件，而非要求納稅義務人提出，縱使稽徵機關於遺產稅實物抵繳轉帳通知書或明細表中未註明，其亦屬稽徵機關之責任，自不得否定分管契約之存在效力。又共有人若依分管契約占有使用共有物之特定部分，即難主張善意不知分管契約存在，因此縱稅捐稽徵機關未檢附系爭土地分管契約，國有財產局仍須受分管契約之拘束。況是否受分管契約係屬民事問題，與如何抵繳稅捐本屬不同問題。此外，抵繳遺產稅或贈與稅實務管理要點係屬行政規則，其要求稽徵機關應檢附文件予國有財產局，並不能因此認定納稅義務人有此義務。故在無法律明文規定以實物抵繳遺產稅時可不受民事法律適用時，自不得因公法之規定而影響適用司法所產生之效力。

（五）聲明：1.被告間就臺北縣板橋市○○段233-6 地號土地所為之買賣行為不得對抗原告，其等應塗銷其所有權移轉登記；2.被告財政部國有財產局應向被告乙○○或由原告代位向被告乙○○請求塗銷臺北縣板橋市○○段233-6 地號土地所有權登記及返還該土地，並於返還後移轉系爭土地所有權予原告；3.原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告財政部國有財產局部分：

１、緣臺北縣板橋市○○段233-6 地號土地原係中華民國與訴外人徐朝藤、徐明貴及被告乙○○共有，被告經管之原國有持分為4059/20890。而被告乙○○於94年9 月30日依國有財產法第52條之1 第1 項第3 款暨其施行細則第55條之1 第1 項第3 款規定，向被告所屬臺灣北區辦事處（以下簡稱：北區處）申請讓售系爭土地之原國有持分，案經報奉財政部94年12月23日台財產管字第0940038627號函同意讓售，北區處爰依國有非公用不動產讓售作業程序第2 點第2 項「國有非公用不動產之讓售，依規定核定權責屬行政院或財政部者，出售機關應俟核定後據以辦理」、第5點第㈠款：「申購國有非公用不動產，應檢附承購國有非公用不動產申請書，但須報經行政院或財政部核定者，得俟核准讓售後再檢附」等規定，通知被告乙○○檢附承購國有非公用不動產申請書。

２、嗣原告於95年12月1 日亦以系爭土地共有人身分向北區處申請讓售原國有持分，北區處催告被告乙○○於10日內檢附承購國有非公用不動產申請書送件申購，逾期未申請，即視為無意承購，並將續處原告之申請案。而被告乙○○乃於95年12月15日會同另一共有人徐明貴檢送承購申請書及證件共同申購原國有持分。本案北區處爰依財政部函示予以受理，並經審查符合規定同意讓售，其等2 人並於96年5 月8 日繳清土地售價，北區處核發96財臺北區地售字第AF096E100317號產權移轉證明書，並以96年5 月23日台財產北處字第0960020368號書函告知原告無法受理該申請案。

３、查北區處於原告申請讓售系爭土地之原國有持分前，僅以95年12月12日台財產北處字第0950052628號書函催告被告乙○○於10日內送件申購，並未通知其應限期繳款，自無國有非公用不動產讓售作業程序第24點第4 款規定之適用。按內政部91年9 月30日台內中地字第0910015209號函示「查『土地法第34條之1 第4 項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第3 人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地』前經最高法院72年度台抗字第94號著有判例，本案貴局依法出售共有土地之國有持分予部分共有人時，已簡化共有關係，尚無須通知他共有人是否主張優先承購；至土地法第34條之1 執行要點第10點所訂之優先購買權相關規定，係就共有人出賣其應有部分予共有人以外之人時，基於他共有人依法均有同一優先購買權，爰予修正，其與本案之情形尚屬有別」。是被告經管國私共有土地之不同共有人，先後申請承購國有持分土地之處理，自得由被告所屬各分支機構逕依收件先後順序處理。

４、按財政部修正之抵繳遺產稅或贈與稅實物管理要點第2 點第1 項第㈠款前段規定：「稽徵機關核准抵稅之案件，應將轉帳通知書送國有財產局所屬分支機構，其轉帳通知書『奉准抵繳實物名稱』欄內，載明下列事項：抵稅實物名稱及抵繳金額。抵稅實物屬不動產者，並應填明其標示、面積、抵稅權利範圍」、同要點第2 項前段規定：「前項第㈠款抵稅實物屬不動產時，稽徵機關應另檢附土地使用分區及出租證明文件」。經查，系爭土地之原國有持分係徐朝藤之繼承人因抵繳遺產稅而移轉登記為國有，依財政部臺灣省北區國稅局新店稽徵所94年1 月26日製表之被繼承人徐朝藤82年度遺產稅實物抵繳轉帳通知書及明細表所示，系爭土地之原國有持分並無出租之情形。至於原告雖主張系爭土地原所訂之共有土地交換使用契約性質類同於租賃契約，應可類推適用租賃規定，然所稱得類推適用租賃規定之情形，僅係認為共有物分管契約未定期限者得類推適用民法第450 條第2 項前段之規定，故實不得謂共有物分管契約即等同租賃契約，是原告依土地法第104 條規定主張優先購買權，顯無理由等語置辯。

５、聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。

（二）被告乙○○部分：

１、緣被告乙○○係系爭土地共有人之一，乃於94年9 月30日申請承購國有持分土地，並於同年12月23日奉財政部台財管字第0940038627號函同意，依國有財產法第52條之1 第1 項第3 款暨同法施行細則第55條之1 第1 項第3 款規定辦理讓售，被告復於95年12月15日提出土地申請書，繼於接獲計價通知限於96年5 月22日前持繳款通知書，被告並於規定期限內繳清前開承購款項。又被告雖曾於94年辦理申購系爭土地未於期限內繳款，惟未因此喪失優先承購權利，且依土地法第104 條規定解釋「基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄」，故被告於接獲計價通知後，並於規定期限內繳清前開承購款項，並持有出售國有土地產權移轉證明書辦理所有權移轉登記，依照登記之先後順序辦理承購，則被告取得系爭土地所有權依法有據等語，資為抗辯。

２、聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。

三、原告起訴主張被告乙○○、訴外人徐明貴與徐朝藤之繼承人曾就包含系爭土地在內之數筆共有土地訂立共有土地交換使用之約定，徐朝藤之繼承人乃本於該約將土地交由日盛公司使用。而徐朝藤去世後，其所有土地由徐明樋等人繼承，並在所有繼承人同意下交由徐明男投資之公司使用，並將部分土地轉讓與國有財產局抵稅，其餘土地皆由徐明樋取得所有權，徐明樋並將所有權移轉予原告，而原告95年1 月12日向被告財政部國有財產局申購系爭土地之國有持分，其以被告乙○○已於94年申購為由拒絕原告申購，惟被告乙○○雖先行表示申購系爭土地，但卻未繳款，其申購當已失去拘束力，事後具有優先購買權之原告提出申購時，被告財政部國有財產局基於土地法第104 條及國有財產法之規定，自應出售該土地予原告等語，被告則以前開情詞資為抗辯，是本件所應審究者為原告本於土地法第104 條為本件請求有無理由之問題，茲分別敘述如下。

四、經查：

（一）按土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，立法目的固在於避免土地所有與土地利用分離，惟得依該規定主張受優先承買權保障之人，以對於基地有地上權、典權等物權之人，或對於基地有租賃權之人為限；如不具備上開物權或租賃權，而仍欲取得基地之權利時，則僅得透過自由經濟市場之競爭承買之，尚無由主張享有優先承買權之保障甚明。

（二）查系爭土地原係中華民國與訴外人徐朝藤、徐明貴及被告乙○○共有，被告財政部國有財產局經管之原國有持分為4059/20890，而被告乙○○於94年9 月30日向被告財政部國有財產局所屬北區處申請讓售系爭土地之原國有持分，嗣原告於95年12月1 日亦以系爭土地共有人身分向北區處申請讓售原國有持分，北區處催告被告乙○○於10日內檢附承購國有非公用不動產申請書送件申購，逾期未申請，即視為無意承購，並將續處原告之申請案，而被告乙○○乃於95年12月15日會同另一共有人徐明貴檢送承購申請書及證件共同申購上開被告財政部國有財產局經管之國有持分，北區處即依財政部函示予以受理，並經審查符合規定同意讓售，其等2 人並於96年5 月8 日繳清土地售價，北區處核發96財臺北區地售字第AF096E100317號產權移轉證明書，並以96年5 月23日台財產北處字第0960020368號書函告知原告無法受理該申請案等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地94年9 月28日登記謄本、被告乙○○94年9 月30日專案讓售申請書、財政部94年12月23日台財產管字第0940038627號函、「國有非公用不動產讓售作業程序」、北區處95年1 月12日台財產北處字第09400526 95 號書函、原告95年12月1 日申請書、北區處95年12月12日台財產北處字第0950052628號書函、被告乙○○等2 人95年12月15日承購國有非公用不動產申請書、財政部94年7 月14日台財產管字第0940020605號函、被告乙○○等2 人96年5月8 日繳款書、北區處96財臺北區地售字第AF096E100317號產權移轉證明書存根、北區處96年5 月23日台財產北處字第0960020368號書函等影本各1 件為證，而查，被告財政部國有財產局經管國私共有土地之不同共有人，先後申請承購國有持分土地處理時所適用之上開函示，性質上屬於財政部所屬人員處理出售共有土地之國有持分予部分共有人業務時，所應遵循之行政規則，並非經立法院通過之法律，或行政機關依據立法院通過法律之授權，所為對外發生效力之法規命令，當不足以發生創設、消滅人民權利、義務之效果。是被告財政部國有財產局辯以得由其所屬各分支機構逕依收件先後順序處理，應屬可信，原告主張依國有非公用不動產讓售作業程序第24點第4 款規定，被告財政部國有財產局出售系爭土地予被告乙○○之行為當實屬違法云云，尚非可採。

（三）再按土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，立法目的固在於避免土地所有與土地利用分離，惟得依該規定主張受優先承買權保障之人，以對於基地有地上權、典權等物權之人，或對於基地有租賃權之人為限；如不具備上開物權或租賃權，而仍欲取得基地之權利時，則僅得透過自由經濟市場之競爭承買之，尚無由主張享有優先承買權之保障甚明。本件原告並未於系爭土地上建築房屋乙節，為兩造所不爭執，是原告既不能證明其與就系爭土地有基地租賃關係存在，原告主張以承租人之地位，依土地法第104 條第1 項規定對系爭土地有優先承買權存在，請求法院確認之，尚屬無據。

（四）又按民事訴訟乃當事人於其私法上的權利受到侵害時，得請求法院判決以保護其私權之程序，而原告起訴欲求利已判決，除須具備實體法上的權利保護要件外，尚須具備訴訟法上之權利保護要件，即當事人適格要件及保護必要之要件始可。而當事人適格與否，為法院應依職權調查之事項，無論訴訟進行至如何之程度，法院為本案之終局判決前，得就此隨時依職權調查之。所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言。此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。換言之，就特定訴訟得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案判決者，始謂之當事人適格，或稱為正當當事人。至於何人對於訴訟標的之法律關係有實施訴訟之權能，則應視當事人與特定訴訟標的之關係如何而定。倘若原告與法律規定之資格不符，仍提起民事訴訟，即屬當事人不適格，應以其訴訟欠缺權利保護要件，在法律上顯無理由，而以判決駁回之。經查，原告就其訴之聲明第2 項雖請求被告財政部國有財產局應向被告乙○○或由原告代位向被告乙○○請求塗銷臺北縣板橋市○○段233-6 地號土地所有權登記及返還該土地，並於返還後移轉系爭土地所有權予原告，然即令被告間就系爭土地之買賣關係不存在，被告財政部國有財產局因此擁有請求被告乙○○塗銷系爭土地所有權移轉登記之權利，惟原告既未與被告財政部國有財產局簽訂買賣系爭土地之契約，而並非具有請求被告財政部國有財產局移轉登記系爭土地之債權人，其仍然不具有任何代位被告財政部國有財產局，請求被告乙○○塗銷上開所有權移轉登記之權利等情，自屬明確，從而原告依據代位之法律關係，請求被告乙○○塗銷就系爭土地所為所有權移轉登記，尚無理由，亦應予駁回。

五、綜上所述，原告主張以承租人之地位，依土地法第104 條第1 項規定，請求：1.被告間就臺北縣板橋市○○段233-6 地號土地所為之買賣行為不得對抗原告，其等應塗銷其所有權移轉登記；2.被告財政部國有財產局應向被告乙○○或由原告代位向被告乙○○請求塗銷臺北縣板橋市○○段233-6 地號土地所有權登記及返還該土地，並於返還後移轉系爭土地所有權予原告，均無理由，應予駁回。至原告假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所依據，應併與駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再與審酌，附此敘明。

七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。