臺灣新北地方法院98年度簡上字第157號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第157號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

陳曉祺律師

被上訴人

合康領袖廳大廈管理委員會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

王中平律師

　　　　　　古乾樹律師

上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國98年7月2 日本院板橋簡易庭98年度板簡字第1425號第一審判決提起上訴，本院於99年2 月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、被上訴人就本件案件是否為當事人適格：

㈠按公寓大廈管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條定有明文。次按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。管理委員會主張其受區分所有權人之委託，管理公寓大廈共同使用部分，其本於管理權提起訴訟並為實施訴訟之行為，如依該公寓大廈規約及公寓大廈管理條例第9 條第2 項、第4 項、第22條第1 項第3 款規定，管委會就共同使用部分有管理權，所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。則其本於管理共同使用部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人（參見最高法院96年度台上字第1780號判決意旨）。

㈡本件上訴人固抗辯被上訴人本身不具權利能力，非權利主體，且非該社區共用部分之共有人，自不得行使民法第767 、第821 條、第962 條之請求權，其當事人不適格等云云。經查，依公寓大廈管理條例第36條第1 、11款之規定，合康領袖廳大廈管理委員會實已經區分所有權人授權管理區分所有事務，又合康領袖廳大廈管理委員會區分所有權人會議於95年11月5 日召集第一屆第一次臨時區分所有權人會議，決議通過由被上訴人起訴請求上訴人拆除共同使用部分如原審判決主文第1 項所示之違建物，此有被上訴人所提出第一屆第一次臨時區分所有權人會議紀錄影本附卷可稽（見原審卷第28頁），故被上訴人就系爭違建提起訴訟，核諸公寓大廈管理條例第38條之規定及前開說明，自有當事人能力，亦為適格之當事人，上訴人抗辯被上訴人無權利能力，並非適格之當事人云云，殊無足採，先予敘明。

二、合康領袖廳大廈管理委員會之法定代理人原為董雨英，於本件繫屬中變更為乙○○，有合康領袖廳第四屆區分所有權人會議會議紀錄、合康領袖廳第四屆管理委員會第一次會議會議紀錄各1 件在卷可佐（見本院卷第38頁- 第49頁），並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第37頁），核無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、本件被上訴人主張：

㈠上訴人為坐落於臺北縣中和市○○路15號之建物所有權人，上訴人於前該建物之住屋牆外設鋁門，延伸鋼板水泥至隔鄰排煙窗外之橫樑，架設護欄，違法搭建陽台自用，放置冷氣主機，並自屋內拉引排風管，致使排煙管開啟遭到阻絕，此舉已違反社區規約，違建之陽台亦有地震掉落之危險，並影響樓下住戶之採光，侵害全體區分所有權人之權利，依據公寓大廈管理條例第6 條第3 項、第9 條第2 、4 項、第36條第1 、11款之授權規定，被上訴人得依民法第767 條、第821 條、第184 條之規定主張權利，請求上訴人將系爭違建物所在之共用部分（包括於住屋牆外另行開設之鋁門、及延伸至隔鄰排煙窗外之橫樑的私設鋼板、水泥、護欄，以及自屋內拉引之排風管，即如原判決附圖所示A 、B 部分，面積共計5.76平方公尺）予以拆除，回復原狀等語。

㈡對於被上訴人抗辯之陳述：

⒈上訴人購買坐落於臺北縣中和市○○路11號15樓房屋所簽定之買賣契約中，即附有規約草約，經95年11月5 日第一屆第一次臨時區分所有權人會議決議，修正通過為社區規約。另建商與上訴人亦有簽定約定書，此經建商移交被上訴人，內容係關於維持社區外觀完整性及違建之相關規定，是以上訴人於系爭社區規約通過之前，即早預見有關系爭違建之相關規定，上訴人即應受社區規約之拘束。即便系爭違建於社區規約修正通過之前即已存在，然上訴人購買上開房屋時已有規約草約存在，上訴人亦應受此規約草約之拘束。又縱認上開約定書非屬規約或草約之一部，惟上開約定書之內容實係本案被上訴人應執行之事項及權利，屬於民法第269 條第1項規定所示之利益第三人契約，被上訴人亦得援此約定書請求上訴人拆除系爭違建。

⒉上訴人稱系爭違建係屬程序違建，僅須補辦即可，然被上訴人既已於95年11月5 日第一屆第一次臨時區分所有權人會議決議就上訴人系爭違建之重大違反法令且不改善之行為提起訴訟，焉有可能提供全體共有人之土地使用同意書等土地權利證明文件，供上訴人補辦建照？

二、上訴人則以：上訴人所搭建之鋁門實際上係在上訴人所有之專有部分區域內，並無涉及公有部分，上訴人搭建鋁門、延伸至隔鄰排煙窗外之橫樑的私設鋼板、水泥護欄、排風管等，早於94年間完成，而被上訴人合康領袖廳管理委員會係於95年8 月21日始報備成立，該社區公寓大廈規約係於95年11月始修正通過，是以上訴人搭建上該違建即無違反社區規約及公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5 款、第8 條第1 項、第6 條第3 項規定，且公寓大廈管理條例中並無「溯及既往」之特別規定，不能逕自認定上訴人有違反規約規定及公寓大廈管理條例之規定。另被上訴人所提之約定書並非屬規約草約，且依債之相對性，該約定書效力並不及於被上訴人，不容被上訴人任意解釋，被上訴人應不得據以主張權利，被上訴人訴請上訴人回復原狀實有不當等語，資為抗辯。

三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，並求為判決：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、得心證之理由：上訴人為門牌號碼台北縣中和市○○路11號15樓房屋之所有權人，上訴人於上開房屋之外牆開設鋁門，並延伸鋼板水泥至隔鄰排煙窗外之橫樑，架設護欄，以及自屋內拉引排風管（如原判決附圖所示A 、B 部分，面積共計5.76平方公尺）等事實，有被上訴人提出之現場照片6 幀在卷為憑（見原審卷第88頁、第91-92 頁），並經原審於98年4 月13日至現場履勘屬實，有勘驗筆錄在卷可按（見原審卷第94頁以下），復經囑託台北縣中和地政事務所進行測量，製有複丈成果圖在卷可參（見原審卷第97頁以下），且為兩造所不爭執，堪信為真實。惟被上訴人以上開情詞置辯，是以本件兩造爭執要點即在於：㈠上訴人搭建系爭違建物之行為，有無公寓大廈管理條例或系爭社區規約之適用？㈡上訴人於上開房屋之外牆開設鋁門，是否有合法權源？㈢上訴人於系爭房屋自行延伸鋼板水泥至隔鄰排煙窗外之橫樑，架設護欄，以及自屋內拉引排風管（如原判決附圖所示A 、B 部分，面積共計5.76平方公尺）是否有合法權源？茲敘述如下：

（一）上訴人搭建系爭違建物之行為，有無公寓大廈管理條例或系爭社區規約之適用？上訴人辯稱其搭建系爭違建物之時間係在94年間完成，此為被上訴人所不爭執，而系爭社區規約乃於95年11月5 日經第一屆第一次臨時區分所有權人會議決議修正通過，此亦為兩造所不爭執，依據法律不溯及既往原則之相同法理，系爭社區規約既在上訴人搭建違建行為完成之後始通過，被上訴人尚不得依據該社區規約溯及既往請求上訴人拆除系爭違建物。惟公寓大廈管理條例前於84年6 月28日制定公布，同法第52條規定該條例自公布日施行，其後於89年、92年間修正公布部分條文，再於95年1 月18日修正公布第29條條文、增訂第59-1條條文，雖被上訴人係於95年8 月21日始報備成立，惟公寓大廈管理委員會是否經過合法程序設立以及是否完成報備，此僅為該管理委員會組織上是否合法以及是否取得當事人能力之問題，與得否適用公寓大廈管理條例實乃二事。而系爭建物係在95年2 月21日建築完成，此有建物登記第二類謄本1 紙在卷可稽（見原審卷第90頁），係在公寓大廈管理條例公布施行後，自有公寓大廈管理條例之適用。上訴人以其完成系爭違建物時，尚無成立管理委員會，辯稱並無公寓大廈管理條例之適用云云，自不足採。

（二）上訴人於上開房屋之外牆開設鋁門，是否有合法權源？

⒈按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。此公寓大廈管理條例第3 條第4 款定有明文。又按，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。同條例第8 條第1 項亦有明文。再按民法第799 條規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。」、同法第820 條第1 項規定「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」，依照上開規定，系爭房屋之外牆自非屬區分所有權人之專有部分，而應屬於共用部分，上訴人辯稱其所開設之鋁門係為在其專有部分云云，尚不足採。

⒉既然上開房屋之外牆屬於公寓大廈之共用部分，為區分所有權人所共有，對於該部分之使用收益或變更構造等類似行為，自應徵得他共有人全體之同意。上訴人未能舉證證明其有經過其他共有人全體之同意將外牆開設鋁門，復未能舉證證明其有何合法權源將外牆開設鋁門，被上訴人請求上訴人將鋁門拆除回復原狀，自屬有據。

（三）上訴人於系爭房屋自行延伸鋼板水泥至隔鄰排煙窗外之橫樑，架設護欄，以及自屋內拉引排風管（如原判決附圖所示A 、B 部分，面積共計5.76平方公尺）是否有合法權源？按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；民法第773 條前段、第767 條分別定有明文。上訴人於系爭房屋自行延伸鋼板水泥至隔鄰排煙窗外之橫樑，架設護欄，以及自屋內拉引排風管（如原判決附圖所示A 、B 部分，面積共計5.76平方公尺），此部分違建物係自上訴人之房屋騰空向外延伸，所占用之地面面積為全體區分所有權人所共有，此為上訴人所不爭執，而土地所有權之範圍及於土地之上下，已如前述，況且上訴人此部分違建物如有坍塌，將對樓下其餘住戶造成危險，且影響下方住戶之採光，顯有妨礙其他共有人所有權之行使，其他共有人自得請求予以排除。此外上訴人復未能舉證證明其有何權源得以上開違建物占用該部分地面面積向空中延伸之範圍，被上訴人依據區分所有權人之授權以及執行區分所有權人會議之決議，訴請上訴人將此部分違建物拆除，回復原狀，亦為有理由。

五、上訴人未經全體共有人同意，在系爭房屋外牆開設鋁門，並延伸鋼板水泥至隔鄰排煙窗外之橫樑，架設護欄，以及自屋內拉引排風管（如原判決附圖所示A 、B 部分，面積共計5.76平方公尺），乃侵害其他區分所有權人之共有權利，被上訴人依據公寓大廈管理條例第36條之規定，有保管共用部分之職務，並且有執行區分所有權人會議決議之職務，被上訴人受區分所有權人之委託，請求上訴人將系爭房屋外牆開設之鋁門、延伸鋼板水泥至隔鄰排煙窗外之橫樑，架設護欄，以及自屋內拉引排風管（如原判決附圖所示A 、B 部分，面積共計5.76平方公尺）等違建物予以拆除，回復原狀，為有理由，應予准許。因此，原審判命上訴人應將上開違建物拆除，回復原狀，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。