臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決

原告

即反訴被告

陳裕琮

被告

即反訴原告

梁慈筠

被告

兼反訴原告

訴訟代理人

梁炎和

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國107 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522 號裁定意旨參照）。經查，本件原告主張兩造間因租賃契約而生損害賠償等事件，起訴請求被告給付新臺幣（下同）202 萬5,380 元，而被告梁慈筠於民國107年3 月23日具狀提起反訴，主張原告未回復租賃標的物原狀等情，請求原告即反訴被告應給付反訴原告50萬7,354 元，經核與本訴標的之法律關係發生之原因及其防禦方法有牽連關係，是其提起反訴，核無不合，應予准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部份：

一、原告主張：

（一）原告前與被告梁炎和洽談，承租被告梁慈筠所有門牌號碼新北市○○區○○路000 號1 樓之房屋及地下室（下稱系爭房屋），作為經營「00ＯＯＯＯ複合式餐飲」（下稱系爭餐飲店）之用，雙方簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間約定自105 年5 月16日起至107 年5 月15日止，為期2 年，月租3 萬2,000 元。被告梁炎和明知系爭房屋地下室（防空避難使用）非被告梁慈筠所有亦無住戶規約約定由被告梁慈筠專用，竟蓄意欺瞞原告稱可合法使用等語，惟地下室用途係供戰時住戶避難之逃生用途，非被告梁炎和不當得利之私權範圍，詎料於106 年間遭該址4 樓住戶檢舉被告梁炎和占用地下室，經新北市政府工務局實際訪查後，根據建築法第73條規定，以未經核准擅自破壞一樓門板（即增設1 座樓梯通往地下室、通往1 樓樓梯廳取消）等與原核准內容不符之變更使用行為，判定不得作為營業使用，命恢復地下室原有避難用途，並且開罰6 萬元。原告在事件發生後，原希望被告梁炎和依民法第435 條之規定降低租金，因系爭地下室已無法使用，原告希望依照比例扣除租金並且共同恢復原狀，但被告梁炎和卻多次出爾反爾，避不見面，原告經以通訊軟體LINE告知及書面通知，仍未得到善意回應，被告梁炎和竟恐嚇要求原告須自行處理一樓通往地下室門板復原，否則日後遭相關單位勒令停業一切與他無關。

（二）依民法第423 條規定：出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，被告梁炎和明知道地下室無法使用，也無具體之住戶規約，而原告之一樓店面亦音此事無法營運造成損失，事發後被告梁炎和向仲介本案標的物住商不動產主管查明相關責任，發現自身已違反相關建築法令，竟於106 年10月3 日晚間向該址全體住戶要求簽立住戶規約，此舉明顯規避原告法律行為。故請求被告賠償下列金額：

⑴營業損失：105 年5 月至106 年9 月總營業額1,482,361 元÷12個月＝每月平均123,530 元，剩餘到期租約自106 年9 月至107年5 月共計8 個月，總計98萬8,240 元

⑵裝潢損失：71萬7,060元

⑶器具損失：32萬80元 總計202萬5,380元。為此，爰依租賃契約及侵權行為之法律關係，請求被告賠償上開金額等語。並聲明：被告應給付原告202萬5,380元。

（三）對於被告抗辯之陳述：

1.總營業損失是指本來可以賺，但從106 年9 月到107 年5月總共8 個月無法營業的損失，這是從營業之初計算每月平均的營業額計算出的。這部分是基於侵權行為主張，原告認為被告原本跟原告講說租約是包含1 樓及地下室，但被告騙原告，原告當時看店面的時候是一位蔡姓房仲，原告有詢問地下室是否可以使用，蔡姓房仲說1 樓及地下室都可以使用，所以原告才會承租。簽約的時候被告梁炎和也說沒有問題

2.簽約時被告梁炎和沒有跟原告說地下室不能營業、不能違規，只能放東西。

3.原告確實有打掉該地下室的1 道樓梯及1 面牆。因為原告覺得已把地下室都承租下來，原告要裝潢。且有口頭跟被告梁炎和說原告要打掉牆壁及樓梯，但這部分原告沒有證據。

4.原告自105 年5 月承租系爭房屋，在105 年8 月初開始營業，做餐飲業即咖啡店使用，在106 年9 月停業，停業原因是因民眾檢舉，新北市工務局來盤查，說地下室是防空避難室不得使用，工務局要求回復原狀。

二、被告則以：

（一）原告未徵得被告之同意，擅自將系爭房屋地下室轉租給第三者，並擅自破壞建築物，打掉一座樓梯及一道結構牆，經新北市工務局查照在案並限期復原，雖然原告曾試圖復原但未能達到工務局的標準，經數次催告復原未果。

（二）根據系爭租約第十條第四項約定，承租人裝潢之費用於退租時不得向出租人請求賠償，故原告請求被告賠償裝潢費於理不合。

（三）該地下室是那棟房子的防空避難室，社區規約沒有約定由被告取得該地下1 樓的專用權，但是整棟樓層的人都可以使用。該棟總共有4 戶，被告是租給原告1 樓，地下室是以前從被告父親的時代，就供公共使用，所以1 樓租給原告時，地下室就順便給原告放東西使用，當時簽約時有口頭跟原告說不能營業、不能違規，只能放東西。原告不應該連共用樓梯都打掉，讓人無法使用，才會被樓上檢舉。

（四）原告打掉的樓梯、牆壁後來有請人過來回復，但是沒有全部回復原狀。結構牆是八吋的結構牆，但是原告只做了四吋的牆壁，而樓梯有做完，但是沒有粉刷完成，這部分工務局都有函文給原告

（五）對於原告主張被告應賠償營業損失98萬8,240 元，被告不同意。是原告先違法改裝地下室，新北市工務局要請原告改善，原告不改善，就不繼續營業了。另原告主張被告應賠償裝潢損失71萬7,060 元；器具損失32萬80元，被告亦不同意等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：原告主張之事實，業經其提出系爭租賃契約、公證契約、系爭房屋建物及土地謄本、新北市政府工務局106 年7 月12日新北工使字第1061340571號函、106 年7 月21日新北工使字第1061415542號函、通訊軟體LINE對話內容、存證信函、裝潢費用之估價單、報價單、明細表、系爭房屋復原完工照等件為證。而兩造對於原告與被告梁炎和洽談，承租被告梁慈筠之系爭房屋並訂立系爭租賃契約，原告於簽約時給付押租金6 萬4,000 元，而原告將系爭地下室原有之1 座樓梯及1面牆面拆除改裝，嗣因同社區住戶檢舉，經新北市政府工務局要求回復原狀，原告於106 年8 月31日寄發存證信函予被告梁慈筠，為終止租約之意思表示等事實均不爭執。然被告對於原告之請求則以前詞置辯，是本件所應審酌者為被告梁慈筠是否提供合於約定使用之租賃物給原告？原告請求被告2 人賠償上開款項有無理由？經查：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條有明文規定；又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例要旨參照。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項固定有明文。惟按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，最高法院49年台上字第2323號判例亦足資參照。

（二）經查，兩造於105 年5月2 日簽訂系爭租約後，原告自105年8 月初起即在系爭房屋經營餐飲店，直至106 年9 月始停業，堪認系爭房屋1 樓及地下室自原告承租時起，逾1年期間均係在客觀上合於約定使用、收益之狀態。而新北市政府工務局雖以106 年7 月21日新北工使字第1061415542號函通知原告：「主旨：臺端所管本市○○區○○路○000 號1 樓建築物（市招：00.0000000 000000），涉及「未經核准擅自變更使用」一案，應停止一切違規行為並於106 年8 月18日前以「書面」向本局陳述意見，. . .. . . 說明：. . . . . 二、旨揭建築物，領有69使字第2669號使用執照. . . . . . 經本局派員勘查，現場涉及違反建築法第73條規定：（一）未經核准擅自破壞1 樓樓板（增設1 座樓梯通往地下室、原地下室通往1 樓梯廳樓梯取消）等與原核准內容不符之變更使用行為。（二）未經核准擅自破壞地下室牆面及地下室增設隔戶牆等與原核准內容不符之變更使用行為。. . . . . . 。三、為維護臺端權益，請於主旨所定期限前依相關規定辦理；若於旨揭陳述意見期間屆滿前，已恢復原狀或完成補辦手續者，請檢附相關證明文件送本局使用管理科，以資憑辦：（一）如已依原核准圖說恢復原狀者，請檢附「改善前、施工中、改善後」照片。（二）如已向本局建照科（洽詢電話. . . . . . ）補辦完成變更使用執照、或室內裝修審查核准，請檢附核准函. . . . . . 」等語，有該函文在卷可停。然該函文所指破壞樓樓板、取消原地下室通往1 樓梯廳樓梯之行為，實係原告所為，此為原告所不爭執，故原告對系爭房屋之使用遭住戶檢舉、經新北市政府工務局函命回復原狀，實係可歸責於原告所致。而原告雖主張其於簽立系爭租約時，有向被告梁炎和告知將打掉地下室牆面、樓梯之事實，惟為被告梁炎和所否認，且系爭租約第四條第五款規定：「承租人如擬在租賃房屋上為裝設或加工者，承租人於取得出租人書面同意後得自行裝設. . .. 且不可損害房屋結構及影響其安全，亦不得違反建築法規. . . 」，而原告既未能提出出租人即被告梁慈筠表示同意其改裝之文件，且依原告提出之通訊軟體LINE對話內容所示，被告梁炎和於對話中亦稱：「地下室給你放東西，不是給你營業用」、「可以營業是一樓，沒說地下室可以營業」等語，而原告就此部分之主張復未提出其他事證以實其說，自難採信。是以，原告遭新北市政府工務局罰鍰6 萬元並命回復原狀，係可歸責於原告之行為所致，則原告主張被告未提供合於約定使用之標的物，即屬無據。

（三）原告另主張被告梁炎和及房仲業務明知該地下室非被告梁慈筠所有，竟蓄意欺瞞原告，稱可合法使用云云，且原告有告知被告梁炎和其將打掉地下室牆壁及樓梯，惟嗣後竟遭檢舉，經新北市政府工務局訪查後，命需恢復原狀並且開罰6 萬元，故被告梁炎和應負侵權行為損害賠償責任等語，而被告梁炎和則否認有何侵權行為，辯稱原告未徵得其同意，擅自將系爭房屋地下室轉租給第三者，並破壞地下室樓梯及一道結構牆等語，是依前開判例要旨，自應由原告就被告蓄意欺瞞等情，有口頭跟被告說原告要打掉牆壁及樓梯等情，負舉證之責。惟原告就此部分始終未能舉證以實其說，原告此部份之主張自難認為真實，其請求被告梁炎和負侵權行為責任，即屬無據。

（四）綜上所述，原告已依租賃契約將合於約定使用收益之系爭房屋交付原告使用，而原告亦自105 年5 月起至106 年9月止在系爭房屋經營系爭餐飲店，嗣因原告拆除地下室牆面及樓梯進行改裝，遭新北政府工務局罰鍰6 萬元，並命回復原狀，實屬可歸責於原告之事由，是原告要求被告2人賠償原告營業損失98萬8,240 元、裝潢損失71萬7,060元、器具損失32萬0,080 元，總計202 萬5,380 元即屬無據。

四、從而，原告本於租賃契約及侵權行為之法律關係，請求被告給付202萬5,380元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、陳述及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第78條，判決如主文。

貳、反訴部份：

一、反訴原告主張：

（一）反訴被告未徵得反訴原告之同意，擅自將系爭房屋地下室轉租給他人，並擅自破壞建築物，包含一座樓梯及一道結構牆，經新北市政府工務局查照在案並限期復原，雖然反訴被告曾試圖復原但未能達到工務局的標準，經數次催告復原未果。經找專業人員估價，地下室修復需費用7萬元。

（二）反訴被告破壞地下室建築物，敲打造成地下室漏水，業經反訴原告緊急雇工修復，總費用7 萬5,000 元，應由反訴被告賠償。

（三）因反訴被告擅自破壞建築物，造成鄰居不滿而向工務局檢舉並提告，讓反訴原告忙於安撫鄰居及忙於應付工務局之檢查、警察局之刑事調查，疲於奔命。反訴原告另必需雇工、監工後續修復工程，故酌向反訴被告請求5萬元作為車馬補助及精神賠償。而若因訴訟延遲修復而再遭工務局處罰，反訴原告保留再向反訴被告求償之權。

（四）反訴被告自106 年9 月起即未再繳交房租，雖片面通知提前解約且已搬離，但並未清理房屋使其恢復原狀、歸還鑰匙、及辦理解約手續，租約應視同持續，經以存證信函通知補繳房租未果，反訴原告亦無法再將房屋出租他人，造成重大損失。故請求反訴被告繳交從106 年9 月16日至107 年5 月15日租約期滿共八個月房租25萬6,000 元。

（五）反訴被告搬離後，未回復房屋原狀，反訴原告清理房屋使其恢復原狀，經估價需費用6 萬元，應由反訴被告支付。

（六）此外，反訴被告尚有水費帳單共776元、電費帳單共59,578 元未付，已先由反訴原告代繳，反訴被告自應返還。

（七）上述各點金額總和扣除租約押金64,000元，反訴被告應支付反訴原告507,354元。為此，爰依租賃契約之法律關係，請求反訴被告賠償上開金額等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告507,354元。

（八）對於反訴被告抗辯之陳述：

1.反訴原告不同意反訴被告終止租賃契約，因為違法的事情都還沒有處理好，且裡面的垃圾還沒有處理，反訴原告怎麼可以同意。

2.對於反訴被告提出之存證信函、LINE對話紀錄均不爭執，3.反訴被告懸掛之招牌還沒有拆除，但是反訴原告不能過去拆除，現在目前房屋還沒有交給反訴原告，裡面還有垃圾，所以反訴原告沒有辦法處理，這筆費用反訴原告梁慈筠還沒有支付。

4.地下室已經使用30、40年，都沒有出現漏水的問題，房子交給反訴被告的時候也沒有發生漏水的問題，是反訴被告破壞結構才會有漏水。

二、反訴被告則以：

（一）反訴被告已寄發存證信函終止系爭租約，且反訴原告未依民法第423 條規定，提出合於約定使用、收益狀態的租賃物，為民法第227 、263 條之不完全給付，請求終止租約並請求損害賠償。終止租約的時間是106 年8 月31日。終止租約的原因是工務局來查看地下室並要求回復原狀。

（二）反訴被告存證信函寄過去，反訴原告沒有動作，原告已將系爭房屋打掃完成，且工務局要求反訴被告恢復的部分也已經恢復，故對於反訴原告請求之地下室回復原狀費用7萬元、清潔費用6 萬元均不同意給付，因為反訴被告已回復原狀。

（三）同意給付水電費，但主張以押租金抵償。

（四）對於漏水7 萬5,000 元部分反訴被告有意見，因為漏水不是反訴被告造成的，在承租前就已經漏水。當初承租給反訴被告之前，反訴原告曾就出租給其他人，地下室就已經挖了化糞池，是從該處漏水出來，這都是在反訴被告承租之前發生的事情，就是因為水漏出來，其他人才會去工務局舉報。

（五）車馬費及精神賠償部分均不同意給付。

（六）尚未拆除之招牌，反訴被告會自己處理等語資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、得心證之理由：反訴原告主張之事實，業據其提出系爭租約、估價單、收據、自來水公司繳費查詢表、電力公司繳費查詢表等件為證。兩造對於反訴被告於106年8月31日寄發存證信函予反訴原告告梁慈筠，為終止租賃契約之意思表示不爭執，而反訴被告對於反訴原告之請求則以前辭置辯，是本件所應審究者為：反訴被告終止租約有無理由？反訴原告請求反訴被告給付上開金額有無理由？其得請求之金額為何？

（一）按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條有明文規定；又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例要旨參照。

（二）按「承租人若提前終止本契約，不須得出租人同意....；惟出租人如欲提前終止本契約，須得承租人同意......」，系爭租約第十條特約事項第（四）款定有明文，依此契約條文，本件租賃契約之承租人即反訴被告本得隨時終止租約而不須得出租人即反訴原告之同意。經查，反訴被告於106年8月31日寄發存證信函予反訴原告告梁慈筠，為終止租賃契約之意思表示，故系爭租約業因反訴被告終止租賃契約而消滅，先予敘明。

（三）反訴原告請求反訴被告給付租金部分：承上所述，系爭租約既已終止，反訴被告即無繳交終止租約後之租金之義務，故反訴原告請求反訴被告給付自106年9月16日起至107 年5 月15日止共8 個月之房租25萬6,000 元，即屬無據。

（四）反訴原告請求反訴被告給付地下室回復原狀之修復費用部分：反訴原告主張反訴被告破壞建築物地下室樓梯及一道結構牆，經新北市工務局限期復原，反訴被告雖試圖復原，但未能達到工務局之標準，反訴原告委請專業人員估價結果，若以工務局之標準修復地下室，需7 萬元費用，故請求反訴被告給付修復需費用7 萬元等語。反訴原告就其打掉一座樓梯及一面牆等事實雖不爭執，惟否認反訴原告此部分之請求，並辯稱：工務局要反訴被告恢復的部分也已經恢復等語，並提出修繕過程照片及雇工修繕之估價單為證，而反訴原告亦稱：反訴原告為進行地下室之修繕、回復，只是請人估價，若反訴被告已修復地下室，即不請求此部分之費用等語，此外，反訴原告未提出相關事證證明反訴被告未完成上開牆面及樓梯之回復，堪認反訴被告業已將其應回復之部分完成，是反訴原告此部分之請求，亦屬無據。

（五）反訴原告請求反訴被告給付地下室漏水修繕費用部分：反訴原告主張反訴被告破壞地下室建築物，敲打過程造成地下室漏水，業經反訴原告緊急雇工修復，總計費用7 萬5,000 元應由反訴被告賠償等事實，惟遭反訴被告否認，依前述判例要旨，自應由反訴原告就反訴被告破壞地下室建築物致地下室漏水之有利於己之事實負舉證責任，惟查，反訴原告就此部分之事實，未能舉證以實其說，是反訴原告之前開主張即屬無據，故其請求反訴被告給付漏水之修復費用7 萬5,000 元，自屬無據。

（六）反訴原告請求反訴被告給付車馬補助及精神賠償5 萬元部分：

1.反訴原告主張因忙於安撫鄰居及應付工務局之檢查、警察局之刑事調查，疲於奔命。另必需雇工、監工後續修復工程，受有車馬費之損失，惟難謂與本件反訴被告之行為間有相當因果關係，故縱有損失，亦不得請求被告賠償，原告此部分之請求，亦屬無據。

2.按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第195 條第1 項前段定有明文。經查：本件反訴原告即便受有損害亦僅為財產上之損害，依前開之規定，財產上之損害並不能請求精神慰撫金。此外，反訴原告亦未舉證證明其有何人格法易受侵害之情形，故反訴原告請求精神賠償部分，自屬無據

3.是以，反訴原告請求反訴被告給付車馬補助及精神賠償共5萬元，為無理由。

（七）反訴原告請求反訴被告給付系爭房屋回復原狀費用之部分：又按「承租人於交還房屋時並應負責回復原狀，惟屆時如經出租人同意得以現況返還」系爭租約書第四條第5 項後段定有明文。查反訴原告主張反訴被告搬離系爭房屋後，清理房屋使其恢復原狀之費用，經估價需費6 萬元，此部分金額應由反訴被告支付乙節，遭反訴被告否認，反訴被告並辯稱：該打掃的地方我已經打掃好，招牌還沒有拆除，但會自己處理等語，堪認反訴被告並無拒絕將系爭房屋回復原狀之意。況反訴原告就其所稱尚未打掃完畢乙節，並未舉證證明，另其亦未曾催告反訴被告拆除招牌，既反訴被告同意履行其終止租賃契約後回復原狀之義務，則反訴原告請求反訴被告請求回復原狀費用6 萬元，實屬無據。

（八）反訴原告請求反訴被告給付水、電費部分：反訴原告主張反訴被告最後之水費帳單776元、電費帳單5萬9,578 元，共計6 萬354 元未繳清，已先由反訴原告代繳，請求反訴被告返還等語，而反訴被告亦自認確實未繳清上開水電費，並稱：同意給付水電費，惟主張以反訴原告應返還反訴被告之押租金抵償等語。而反訴原告於雙方簽立系爭租約時，曾向反訴被告收取押租金6 萬4,000 元，迄未返還等情，為兩造所不爭執，故反訴被告雖應負擔上開水電費，惟其對反訴原告尚有押租金債權，則其主張以押租金抵償水電費，自屬有據。而上開水電費6 萬354元經以押租金6 萬4,000 元相抵扣後，反訴被告之押租金債權尚餘3,646 元（計算式：6 萬4,000-6 萬354=3,646元），則反訴被告即毋須再給付相關費用。

四、從而，反訴原告本於租賃契約之法律關係，請求反訴被告給付50萬7,354元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、陳述及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

六、結論：反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第78條，判決如主文。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭