板橋簡易庭106年度板小字第1772號

• 裁判案由: 返還押租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 板橋簡易庭
• 裁判日期: 106 年 12 月 29 日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
106年度板小字第1772號原　　　告
即反訴被告　王朝丞
被　　　告
即反訴原告　黃政弘
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國106年12月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒萬玖仟捌佰柒拾伍元及自民國一０六年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項原告得假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部份：
一、原告起訴主張：其於民國105 年4 月1 日向被告承租門牌號碼新北市○○區○○街00號2 樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自105 年4 月1 日起至106 年3 月31日止，每月租金為新臺幣（下同）28,000元，並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告已交付押租金56,000元予被告，約定原告未續約承租時，被告應於原告遷空交還系爭房屋後無息退還押租金，又雙方另約定租賃期間由原告為被告代墊租賃稅金，待隔年退稅後，被告再返還原告。嗣租期屆滿之106 年3
月31日，被告竟拒絕交接，並以不交接為理由拒絕退還押租金及原告已代墊之租賃稅金42,000元（即2,800 元×15個月
＝42,000元），經原告於106 年4 月2 日再發存證信函通知被告交接，被告亦未理會。是原告既已搬遷完畢，被告仍未退還押租金56,000元及代墊租賃稅金42,000元，共98,000元，爰依系爭租約及不當得利法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告98,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以下情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（一）原告與被告所締之房屋租賃契約，租金為每月28,000元，租賃期限則至106 年3 月31日止，原告於租期屆滿前通知被告於106 年3 月31日上午10時辦理交屋，詎屆期被告依約前往，要求原告將其拆除系爭房屋內原有之一面隔間牆回復原狀，原告竟為拒絕，且原告又將系爭房屋另行出租第三人至106 年6 月30日止，故原告並未於106 年3 月31日返還系爭房屋，至原告與第三人間之租賃期滿，被告始於106 年7 月1 日取回房屋，且原告仍未將系爭房屋回復原狀。
（二）查原告遲不交還系爭房屋，使被告無法收取106 年4 月至6 月計3 個月租金而受有28,000元x 3=84,000元之損害，且被告委請廠商將房屋回復原狀又支出18,125元之費用，是原告訴請被告返還56,000元之押租保證金，顯無理由。（三）原告到現在都還沒有跟被告點交，3 月30日被告去的時候裡面尚有三家公司在裡面，還跟被告說與原告的合約也還沒有結束。被告是在7 月1 日才跟三家公司的其中一家簽租約，7 月1 日把房子收回來。但是原告至今還未交還鑰匙及回復原狀。
（四）原告於承租期間內有通知被告要拆除屋內一道木牆，但被告有跟原告講歸還房子的時候要回復原狀。
（五）原告確實有幫被告代墊租賃稅。被告有跟原告說只要幫被告回復那面木牆，其他的費用被告就可以返還給原告，但是原告一直拖。
貳、反訴部份：
一、反訴原告主張：
（一）反訴被告承租反訴原告所有之房屋，於106 年3 月31日租賃期滿後卻未返還租賃房屋，亦未將租賃房屋回復原狀，反於租賃期間將租賃房屋轉租予第三人至106 年6 月30日止，使反訴原告於106 年7 月1 日始取回租賃房屋。
（二）基於反訴被告遲延返還租賃房屋，使反訴原告於106 年4
月至6 月未能收取租金而受有28,000元x 3=84,000元之損害，反訴原告自得請求反訴被告賠償，經以反訴被告前所交付56,000元之押租保證金扣抵後，反訴被告尚應賠償反訴原告84,000元-56,000 元=28,000 元。又反訴被告未將租賃房屋回復原狀，使反訴原告另行支出18,125元之回復原狀費用，該費用反訴被告亦負有賠償義務，從而反訴原告自得訴請反訴被告賠償28,000元+18,125 元=46,125 元。惟上開金額迭經反訴原告催討，反訴被告均置之不理。為此爰依租賃契約之法律關係提起本件反訴等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告46,125元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、反訴被告則以：反訴被告在承租期間內有拆除屋內一道木牆，但有知會反訴原告，當初合約並沒有寫要回復原狀，且反訴原告在電話裡頭沒有要反訴被告拆除後回復原狀，反訴原告在反訴被告要搬走之前才跟反訴被告說要復原，若當初反訴原告說要復原的話，反訴被告就不會拆牆，且反訴原告之木造隔間牆違反建築法規第77-2條之規定，如有火災易造成人員傷亡，故反訴被告對違法木造隔間牆進行復原有爭議等語置辯，並聲明：⑴反訴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、法院之判斷：
一、本訴部分：
（一）原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自105 年4 月1 日起至106 年3 月31日止，每月租金28,000元，並約定租賃稅由原告代墊後，被告再返還予原告，原告已交付押租金56,000元予及代墊租賃稅42,000元，嗣於租期屆滿後，被告仍未退還押租金及租賃稅金之事實，為兩造不爭執，洵堪認定。
（二）又原告主張其已於租期屆滿後搬遷，被告應返還押租金56,000元及代墊租賃稅金42,000元等語，被告則以原告尚未交還系爭房屋及回復原狀為辯，查：
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條定有明文，又依兩造間系爭租約第6 條約定：「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，第9 條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」，第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害. . . 」，第5 條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣伍萬陸仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」，可知原告於租期屆滿後，固應負責將系爭房屋回復原狀，並遷空交還房屋予被告，惟被告於原告遷空、交還房屋後，即負有退還押租金之義務，縱認原告未將改裝之設施回復原狀，亦僅被告是否自押租金扣抵其所受回復原狀費用損害之問題。
2、關於原告主張其於租期屆滿後已搬遷，惟被告拒絕交接乙節，依被告所辯稱：原告於租期屆滿前通知被告於106 年3 月31日上午10時辦理交屋，詎屆期被告依約前往，要求原告將其拆除系爭房屋內原有之一面隔間牆回復原狀，原告竟為拒絕，且原告又將系爭房屋另行出租第三人至106
年6 月30日止，故原告並未於106 年3 月31日返還系爭房屋等語，可知租期屆滿當天被告係以原告未將隔間牆回復原狀為由拒絕交接，然被告既自承原告於當日已遷空（見本院106 年12月25日言詞辯論筆錄），而原告以長安國際商務有限公司名義轉租予第三人即台殷實業股份有限公司、東邦特殊印刷有限公司、中華長照服務產業研究發展協會、樂陽健康管理顧問有限公司，租期均於106 年3 月31日即屆滿，亦有原告所提各該辦公室租賃契約書影本等件為證，並經證人蔡龍燕即台殷實業股份有限公司員工證稱：兩造間交接時，被告就知道我要續租，但是沒有趕我們走，一直到七月份我們才重新打租約等語屬實，被告亦自承：（問：目前東邦、長照、樂陽還有繼續在該處營業嗎？）有，是七月一日才打租約。（問：你是何時知道這三家公司要續租？）3 月底之前就有跟我說要續租，但是因為在原告跟我交接前，我不敢跟他們續約等語（見本院106 年11月20日言詞辯論筆錄），足見原告主張其於租期屆滿後已搬遷等語，洵堪採信，自應認原告已交還房屋予被告，被告拒絕交接，應屬其受領遲延。
3、至被告抗辯原告應就其拆除之隔間牆負回復原狀義務部分，原告雖主張被告於其通知要拆除隔間牆時，並未要求要回復原狀云云，並有證人即原告配偶李瑞玲證稱：（問：當初跟被告討論拆隔間牆的事情你是否在場？）當初我有要原告去問被告，當天是我要原告打電話給被告的，我在旁邊聽，被告說窗戶他比較在意，隔間牆是前手留下來的，被告不在乎隔間牆的問題等語，惟證人為原告之配偶，又僅於兩造之電話通話時在原告旁邊，其為證詞，尚難遽為採信；則兩造既已於系爭租約第9 條明文約定，原告就房屋之改裝設施，於交還房屋時應負責回復原狀，被告抗辯，即屬有據，然原告此部分之違約，應僅屬其應依系爭租約12條約定負損害賠償責任之範疇，被告除主張以損害額扣抵押租金外，尚不得以此拒絕返還押租金。況且，被告已自行委請廠商回復隔間牆並支出18,125元費用，亦經被告提出收據及統一發票為證，且為原告未爭執，是被告依系爭租約第12條約定請求被告賠償其所受回復原狀費用18,125元之損害，並主張自其應返還予原告之押租金56,000元扣抵，應屬行使抵銷權之意思，故於抵銷後，被告尚應返還原告押租金37,875元。又被告係依系爭租約之約定請求原告賠償其所受回復原狀費用之損害，尚與被告隔間牆之裝設是否符合相關建築法規無涉，附此敘明。
（三）從而，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告返還押租金37,875元及代墊租賃稅42,000元，共計79,875元，及自起訴狀繕本送達翌日106 年6 月3 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
（四）本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張反訴被告因遲延返還系爭房屋，使反訴原告於106 年4 月至6 月未能收取租金而受有28,000元x3=84,000 元之損害，又反訴被告未將租賃房屋回復原狀，使反訴原告另受有18,125元之回復原狀費用之損害，經扣抵56,000元之押租金後，其得依系爭租約第12條約定請求反訴被告賠償46,125元（即84,000元+18,125 元-56,000 元＝46,125元）云云，為反訴被告以前詞置辯，而反訴被告並未遲延交還系爭房屋，反訴原告所受回復原狀費用之損害，亦經反訴原告以押租金抵銷，已如本訴部分所述，是反訴原告主張反訴被告應賠償46,125元，為無理由，應予駁回。
（二）從而，反訴原告依系爭租約之法律關係，請求反訴被告給付46,125元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
三、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 葉靜芳
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日書記官 劉春美