臺灣屏東地方法院94年度重訴字第27號

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　94年度重訴字第27號

原告

財團法人台灣省屏東縣潮州三山國王廟

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

郭憲彰律師

複代理人

何曜男律師

複代理人

曾慶雲律師

被告

屏東縣潮州鎮農會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

　　　　　　丁○○

上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國95年1月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告將其所有坐落屏東縣潮州鎮○○段324之14地號土地（下稱系爭土地）出租與被告，雙方約定被告按年於每年8 月1 日給付租金新台幣（下同）79,392元與原告（下稱系爭租約），而坐落系爭土地上如附圖所示編號B部分面積77平方公尺之鐵架蓋鐵皮及如附圖所示編號C 部分面積18平方公尺之騎樓（下稱系爭建物）為被告所有。詎被告自民國90年8 月1 日起即未給付租金，至今所積欠之租金已超過4 年8 月，為此，原告曾於94年3 月22日去函催告被告繳納所積欠之租金370,496 元，但被告並未向原告繳納，原告即以揚雪法律事務所律師函通知被告終止系爭租約之意思表示，並由被告於94年4 月4 日收受該函文，故系爭租約已合法終止，惟被告除於原告終止系爭租約後之94年4 月13日清償其所積欠之一部份租金317,568 元與原告外，仍不願返還系爭土地，是被告即屬無權占有系爭土地，並享有每月6,616 元之不法利益，爰依據民法第767 條及179 條之規定，訴請被告拆除系爭建物後，將系爭土地全部返還與原告，並自94年4 月5 日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利與原告等語，並聲明：（一）被告應將系爭土地返還原告；並將系爭建物拆除。（二）被告應自94年4 月5 日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告6,616元。

二、被告則以：系爭土地為原告所有，但是被告所有之系爭建物是很久以前經拍賣得來，並未與原告簽訂租約，故與原告之間並無租賃行為，被告雖對於每年均給付原告79,392元之事實不爭執，但所繳納與原告的金錢係土地使用費，並非租賃關係之對價，因原告財務狀況不好，才會積欠使用費，且嗣後已於94年上半年補繳317,568 元，原告也收受，即代表原告承認我們繼續使用。系爭建物現在收回自己使用，系爭建物並無滅失，只是準備整修等語，資為抗辯。

三、查被告所占有之系爭土地為原告所有，被告所有之系爭建物於90年之前即坐落其上，而被告先前曾因使用系爭土地全部，繳付原告以每年79,392元計算之使用對價，故被告每年使用系爭土地的利益，即相當於新台幣79,392元，且被告自90年8 月1 日起即未給付使用系爭土地之對價，經分別於94年3 月23及94年4 月4 日收受原告向其催繳租金及終止系爭租約之函文後，方於94年4 月13日給付原告317,568 元等情，有土地謄本、催繳租金通知函、揚雪法律事務所律師函、原告在屏東縣潮州鎮農會所立帳戶之定期存款存摺、原告在土地銀行所立帳戶存摺、台灣土地銀行存摺類存款憑條、律師函回執及現場相片等件附卷可證（見本院卷宗第5 頁、第6頁、第7 頁、第25頁至28頁、第29頁、第42頁、第72頁、第50頁至51頁），復經本院勘驗現場，並囑託屏東縣潮州地政事務所派員實施測量，製有勘驗筆錄、現場簡圖及土地複丈成果圖在卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。

四、本件兩造之爭點為（一）兩造間是否有租賃關係？（二）如果有租賃關係，則是否已經終止？茲析述本院之見解如下：

（一）按稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。凡使用收益他人之物，而支付對價者，即屬租賃，至所支付之對價是否稱為租金，原非所問，換言之，即當事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係。經查，如前所述，被告係因使用系爭土地之全部，每年方繳付79,392元與原告，則被告顯然係以上開給付作為使用系爭土地之對價，故依據前揭說明，兩造間所成立者應為租賃關係，並無疑問，且租賃契約並非要式契約，不以簽定書面契約為必要，是被告一再辯稱：與原告之間並無租賃行為，沒有簽租約，每年所繳納與原告的金錢係土地使用費，並非租賃關係之對價云云，顯屬誤會，難以採信。

（二）次按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2 年之租額時，適用前項之規定，土地法第103 條第4 款及民法第440 條第1 、3 項，分別定有明文，可知終止租賃契約，仍應定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2 年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，且前開催告必需訂有相當之期間，否則不生催告之效力（最高法院88年度台上字2213號判決參照）。經查，原告雖於94 年3月22日以（九四）潮三廟字第009 號函催告被告給付租金，但由上開函文之內容觀之（見本院卷宗第6 頁），可知原告並無定相當之期限催告被告繳交其所積欠之租金，僅單純請求被告向其繳納租金，是依據前揭法律規定及說明，原告所發上開函文並不生催告之效力，進而在未經合法催告之情形下，原告於94年4 月4 日終止系爭租約之行為，難謂適法。

（三）綜上，兩造間確實就系爭土地成立租賃關係，但因原告並未定相當期限請求被告補繳其所積欠之租金額，故系爭租賃契約未經合法終止。

五、綜上所述，原告雖為系爭土地之所有權人，但兩造間所成立之系爭租賃契約尚未依法終止，是系爭租賃契約仍為被告占有使用系爭土地之合法權源。從而，原告依據民法第767 條及第179 條訴請被告拆除系爭建物，並返還系爭土地全部與原告，及自94年4 月5 日起至交還系爭土地之日止，按月給付6,616 元之賠償金，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不一一加以論列，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第二庭審判長法 官 阮世賢