屏東簡易庭98年度屏簡字第323號

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　 98年度屏簡字第323號

原告

丙○○

被告

甲○○

上列當事人間之返還押金等事件，本院於民國99年1 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）、兩造於民國98年5 月29日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租其所有「屏東縣長治鄉光華巷56之2 號」之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自98年5 月31日起至100 年6 月30日止，租金每月為新台幣（下同）36,000元；原告業於當日交付押金72,000元、1 個月租金36,000元、仲介費18,000元及電話網路押金4,00 0。詎被告除交付房屋小門鑰匙外，並未交付系爭房屋鐵捲門之鑰匙，又因租金太貴，且沒有很多學生要租，況原告本身患有有蜂窩性組織炎，永慶房屋之仲介告知可主張5 日內退費取消合約，故原告於98年5 月31日通知被告代理人即被告之母陳玉女終止租約，要求被告返還押金72,000元、租金36,000元、仲介費18,000元及電話網路押金4,000 元，共13萬元遭拒，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟，請求被告返還押金72,000元、租金36,000元、仲介費18,000元及電話網路押金4,000 元，共13萬元等語。故聲明：被告應返還原告13萬元。並提出房屋出租廣告單、租約、檢查報告單、照片等為證。

（二）、對被告答辯之陳述：

1、原告被騙以為將有很多學生要租，故予承租，但非實情。

2、本件租約不正常，而且原告不曾搬進去住，故不適用系爭租約第18條，租賃期間內乙方（原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（被告）貳個月租金，乙方決無異議等約定。

二、被告則以：被告經仲介即訴外人乙○○之介紹，於98年5 月29日與原告簽立系爭租約，簽約當日，原告並給付被告押租金72,000元、1 個月租金36,000元及電話網路押金4,000 元，共112,000 元。仲介費18,000元非被告所收受。被告業已於98年5 月30日交付房屋及房屋小門鑰匙，以供原告進出，因原告要求房屋鐵捲門之鑰匙重作換新，故以重作，但原告未前來拿取，仲介即訴外人乙○○亦未前來拿取。然原告未交付第2 個月租金，嗣經被告以存證信函通知原告交付租金，原告未為交付，依系爭租約第18條：租賃期間內乙方（原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（被告）貳個月租金，乙方決無異議之約定，故原告已違反租賃契約，被告沒收押租金，實屬有理等語，資為抗辯。故聲明：駁回原告之訴。並提出租約、郵局存證信函等為證，並聲請訊問證人即（仲介）訴外人乙○○。

三、得心證之理由：

（一）、原告主張兩造於98年5 月29日簽訂系爭租約，租賃期間自98年5 月31日起至100 年6 月30日止，租金為每月36,000元，租金應於每月30日前繳納，原告業於當日交付押金72,000 元 、1 個月租金36,000元、仲介費18,000元及電話網路押金4,000 。被告除交付房屋小門鑰匙外，尚未交付系爭房屋鐵捲門之鑰匙等情業據提出房屋租賃契約書為證，且為被告所不爭執，此為兩造所不爭執事項。所爭執者原告前述5 日內退費取消合約等主張，是否有理由？原告可否終止租約？終止租約後被告是否應返還押金72,000元、租金36,000 元、仲介費18,000元及電話網路押金4,000 元？茲分述如下：

（二）、按，當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任，最高法院著有21年上字第2012號判例可資參照。次按民事訴訟法為擴大訴訟制度解決紛爭之功能，就審判長闡明權之行使，固於89年2 月間增訂第199 條之1 之規定，然仍以原告「已」陳述之事實及其聲明，於實體法上得主張數項法律關係而原告不知主張時，審判長始須曉諭原告於該訴訟程序中併予主張，以便當事人得利用同一訴訟程序徹底解決紛爭；倘原告於事實審未為該陳述及聲明，縱各該事實與其已主張之訴訟標的法律關係有關，本於當事人處分權主義及辯論主義，審判長仍無闡明之義務，最高法院93年度台上字第18號判決意旨可資參照。本件原告固指稱其係受騙而簽約云云，然就其主張有利於己之此項事實，並未提出確切之證明，故原告此之主張，自無足採。原告另主張原告本身患有有蜂窩性組織炎，永慶房屋之仲介告知可主張5 日內退費取消合約等語，然於法尚不能因承租人之身體疾病，即認可於5 日內退費取消合約，原告就此亦未提出有何可退費取消合約之證明或依據，尚無足採。原告又主張被告除交付房屋小門鑰匙外，並未交付系爭房屋鐵捲門之鑰匙等語，但並未有何限期催告解除契約之陳述，爰就原告之主張因租金太貴等，而終止租約（見本院卷第2、75、76頁）之法律效力，論述於後。

（三）、次按，「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之前項終止契約，應依習慣先期通知。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之規定，先期通知。」，民法第453 條、第450 條第3 項定有明文。終止租賃契約，依民法第263 條準用同法第258 條規定，應向他方當事人以意思表示為之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意，始有終止租約之效力。查兩造間就系爭房屋之租賃，既約定租期自98年5 月31日起至100 年6 月30日止，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書在卷可考，可見本件租賃顯係定有期限之租賃。又定有期限之租賃，若約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約（按即保留任意終止之權者），或一方當事人反悔願賠償他方當事人之損失（最高法院18年上字第2001號判例參照），自許當事人得於租期屆滿前終止契約。觀諸兩造間所簽立之房屋租賃契約書，第7條 約定：「... 期間內乙方（按即原告）若擬提前遷離他處時，乙方不得向甲方（按即被告）請求租金償還、遷移費及其他名目之權利金，... 」，第18條復約定：「...租賃期間內乙方（按即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（ 按即被告）貳個月租金，乙方決無異議。...」 ，足認系爭房屋租賃契約為約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約之定有期限之租賃，故原告自得依約於租期屆滿前終止契約。又系爭租約係以1 個月定其支付之期限，此為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書在卷可稽，故原告依法自應於1 個月前先期通知。次查本件原告主張其於98年5 月31日以電話或囑託仲介即訴外人乙○○通知代理人即被告之母陳玉女終止租約等情（見本院卷第2 、75、76頁），經核與證人乙○○證稱原告曾囑託其（其有轉知）轉知被告之母陳玉女，謂原告租貴了，不要租了等語（見本院卷第76頁）相符，自堪認屬實；又查訴外人陳玉女既代理被告辨理房屋租賃，且由其授權訴外人乙○○交屋給原告，足認被告終止租約之意思，亦可對訴外人陳玉女為之。雖原告主張終止租約之日期（98年5 月31日）較諸證人乙○○陳稱之日期（系爭房屋出租後5 、6 天）不同，自堪認原告業已為終止租約之通知；而依法自應於1 個月前先期通知，故縱依98年5 月31日後起算1 個月，則兩造間之租賃契約應最快於98年6 月30日始生終止之效力。

（四）、復按，房屋租賃所稱之押租金（亦稱押金或保證金），其目的係在擔保承租人租賃債務之履行，即擔保租金之支付、損害之賠償及租賃物之返還等義務，故在租賃關係終了，承租人返還租賃物時，若無何租賃上債務之不履行，即得請求出租人返還押租金。準此，租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，方生返還押租金之問題。查兩造間所簽立之房屋租賃契約書第18條約定：「... 租賃期間內乙方（按即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（按即被告）貳個月租金，乙方決無異議。..」等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書在卷可考，是原告於期前終止租約，自應依約賠償被告相當於2 個月租金之金額；被告雖辯稱：本件租約不正常，而且原告不曾搬進去住，不適用系爭租約第18條等語，但查被告是否居住租賃房屋，為其權利之行使，而被告並未提出確因受騙而簽約之證明，已如前述，所辯尚不足採信；則原告依約應賠償被告相當於2 個月租金72,000元，故已無押租金餘額，又原告系爭房屋之租期自98年6 月30日始生終止，依約應給付被告1個月租金36,000元；故原告已付之1個 月租金36,000元及押金72,000元，被告依法尚無返還之義務。次查，兩造於系爭租約約定：室內電話押金4,000 元，期滿退還等情，有房屋租賃契約書在卷可按；惟本件租約於期限屆滿前業經原告終止，自無期滿退還情況；又本件租約雖經原告終止，原告並未舉證證明業已履行系爭租約承租人之義務完畢如已將系爭房屋交還予被告等，則睽諸前述押租金（亦稱押金或保證金）法律性質之說明，原告既尚未履行系爭租約承租人之義務如已將系爭房屋交還予被告，其請求被告返還室內電話押金4,000 元，尚非於法有據。另原告既陳明其交付仲介費18,000元予仲介原告承租房屋之第三人在卷，並經證人即（仲介）乙○○證稱收受屬實（見本院卷第72頁），足見原告支付該仲介費，旨在給付其對仲介者之居間報酬，被告並未受領此項給付，從而，原告請求被告返還仲介費18,000元，亦於法無據。

四、綜上所述，原告依兩造租賃契約法律關係，請求被告返還押金72,000元、租金36,000元、仲介費18,000元及電話網路押金4,000 元共13萬元，尚為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他爭執事項，經核於結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條，判決如主文。