臺灣新竹地方法院101年度訴字第509號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第509號

原告

祭祀公業陳家祠

法定代理人

陳華山

被告

劉里見

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國101 年12月11日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

壹、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經新竹縣新埔鎮公所耕地租佃委員會調解、新竹縣政府耕地租佃委員會調處均不成立後，經新竹縣政府移送本院處理，有新竹縣政府民國（下同）101 年5 月29日府地權字第0000000000號函暨新竹縣新埔鎮公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、新竹縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等資料可稽，揆諸首揭規定，原告提起本訴，自應准許。

貳、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247 條第1 、2 項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判例意旨著有明文。查原告主張與被告間之三七五耕地租約關係不存在，既為被告所否認，則兩造間就土地之耕地租賃關係是否仍存在即有不安之狀態，且此種不安之狀態，能以確認之訴判決將之除去，揆諸前揭說明，應認原告有提起本件確認之訴之法律上利益。

乙、實體方面：

壹、原告方面：

一、聲明：

（一）確認被告與原告間就坐落新竹縣新埔鎮○○○段000 ○00000 地號土地（下稱系爭土地）上之耕地租賃關係不存在。

（二）訴訟費用由被告負擔。

二、陳述：

（一）緣原告為系爭土地所有權人，兩造就系爭土地訂有新竹縣新埔鎮旱坑字第51號耕地三七五租賃契約（下稱系爭租約），惟被告於系爭241 地號土地上堆積建築廢棄土石，並將該土地墊高、推平作為大面積砂石車停車場而未為耕作之用。按耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，所謂承租人應自任耕作，應係指被告應以承租之系爭土地供自己從事耕作之用而言，現被告既已將系爭241 地號土地變更為砂石車停車場，並堆積建築廢棄土石，且經新竹縣政府以被告於系爭241 地號土地上違規開挖整地、回填（堆積）土石為由，於100 年5 月11日分別以府農保字第0000000000號函通知被告限期改善，並以府農保字第0000000000號函科處被告罰鍰新台幣（下同）60,000元。足見，被告違反耕地三七五減租條例之規定，違規使用系爭土地至明，依耕地三七五減租條例第16條第1 項規定，系爭租約業已無效，爰提起本件訴訟，並請求如聲明所示。

（二）對被告抗辯之陳述：

⑴被告雖辯稱其係為系爭土地進行改良方將土地推平，並非將系爭土地用作停車場之用，自未違反耕地三七五減租條例規定云云。惟按耕地三七五減租條例第13條第2 項所謂耕地特別改良係指，於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，至增加耕地生產力或耕作便利而言。查本件被告將系爭241 地號土地大面積堆積土石、磚頭，嚴重破壞原有土地性質及效能，有違規使用之事實，且遭舉發在案，顯非被告所辯系爭土地不方便耕作因而改良，其違反耕地三七五減租條例規定之情事，實無疑問。

⑵被告另又辯稱原告依法應補償被告土地改良、尚未收穫之改良物及系爭土地申報地價三分之一之補償費云云。惟查，被告將系爭241 地號土地大面積堆積土地、磚頭，顯違法使用耕地並遭舉發在案，至所謂出租人不得收回自耕，應係在承租人無違規耕作前提下始符合規定，然被告既有上開違反規定之情事，且被告以開砂石車為業，其家庭生活並非無所依，原告自無承擔被告生活照顧之義務，被告請求給付補償費用，實屬於法無據。

⑶被告將系爭土地供作非耕作使用，未曾告知原告，況原告亦不會答應；另原告之前一任管理人亦未曾答應以每坪6000元補償被告。

三、證據：提出新竹縣政府100 年1 月24日府農保字第0000000000號函、現場照片、原告100 年7 月18日祭業山字第0000000 號函、新竹縣政府101 年5 月29日府農權字第0000000000號函（以上均為影本）、土地登記第二類謄本、地籍圖謄本為證。

貳、被告方面：

一、聲明：

（一）原告之訴駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔

二、陳述：

（一）被告係因系爭土地高低落差太大，不方便耕作，而將之改良、推平，惟因不諳法律，經新竹縣政府指導改進後，被告除繳納罰鍰外，並已將系爭土地回復原狀；又因被告務農收入不好，故乃兼職受僱擔任砂石車駕駛，因砂石車無處停放，始將砂石車停放系爭土地上，並非如原告所言將系爭土地作為停車場之用，是被告並無違反耕地三七五減租條例之規定至明。

（二）按耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款、第2 項之規定可知，出租人終止租約時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之改良物外，並應給予該土地申報地價三分之一之補償，此項補償地價，應以雙方同意終止租約或其應否終止之爭議，經法院判決確定時之申報地價為準。查系爭土地自被告之曾祖父於36年承租迄今，先人將荒蕪之地開墾為可供人居住及耕作之地，近年來由於土地價格一直高漲，原告多次想回收土地，以致糾紛不斷；又訴外人即原告前任管理人陳展東曾同意以每坪 6,000元，合計約1,800 萬元之價格補償予被告，用以終止系爭土地租約。又依上開規定，系爭241 地號土地29,932平方公尺，以375/1000計，共11,224.5平方公尺，依公告地價450 元計算，為5,051,025 元；加以被告於系爭土地上有二座工具間、二座30頓水塔等地上物，被告為該土地更有為道路鋪設、水井、電力、農作物等共支出200 萬元，依法原告亦應補償被告700 萬元。

（三）又被告所堆放之土石，係拆除房屋後之水泥塊，因老闆稱無處可放，被告始自99年11月間起將之堆放在系爭241 地號土地上；且面積僅100 坪，非如原告所述大面積堆放，至於其餘土地仍正常種植竹筍、柿子等；另被告為使砂石車可以進入傾倒土石，始以怪手將土石整平。

三、證據：提出新竹縣政府101 年2 月16日府農保字第0000000000號函及附件、領收證、領收條、新竹縣新埔鎮公所62年 1月9 日新埔民字第241 號函（以上均為影本）為證。

參、本院依職權向新竹縣政府調取系爭土地於100 年間違反水土保持法等規定之相關資料。

肆、兩造不爭執事項：

一、原告為系爭土地之所有權人。

二、兩造就系爭土地訂有系爭租約。

三、新竹縣政府以被告於系爭241 地號土地上違規開挖整地、回填（堆積）土石為由，於100 年5 月11日分別以府農保字第0000000000號函通知被告限期改善，並以府農保字第0000000000號函科處被告罰鍰60,000元。

伍、本件爭點事項整理如下：

一、被告是否就所承租系爭241 地號土地未自任耕作，致系爭租約全部無效？

二、若是，被告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款、第2 項，請求原告給予補償費，有無理由？

陸、法院之判斷：

一、被告是否就所承租系爭241 地號土地未自任耕作，致系爭租約全部無效？

（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回耕種或另行轉租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因。又所謂原訂租約無效，係指訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係從此歸於消滅而言（最高法院著有70年度台上字第4637號判例、80年台上字第1882號判決可資參照）。又按所謂耕地特別改良，係指於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者而言，此觀耕地三七五減租條例第13條第2 項之規定自明（最高法院83年台上字第1658號判決要旨參照）。再按，耕地租賃，係以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季或按年等）收獲而施人工於他人之土地以栽培農作物而言（參照司法院院字第738 號解釋），原以栽培農作物為使用耕地方式之租佃契約，承租人自應以原約定方式使用耕地，縱其得為耕地之特別改良，亦以『保持耕地原有性質』為要件（耕地三七五減租條第13條參照）。

（二）查兩造間所訂之系爭租約，約定租額為「茶」，有新竹縣政府新埔鎮三七五耕地租約登記簿在卷可證（見審訴字卷第12、13頁），自係以栽培農作物之耕地租佃契約。惟被告竟於99年11月間在系爭土地上堆置拆除房屋後之水泥塊等，並將系爭土地堆平，此等事實為被告所自承（見訴字卷第26頁背面），並有現場照片附卷足憑（見訴字卷第17頁以下）；且被告亦因上開行為遭新竹縣政府於100 年 5月11日以府農保字第0000000000號函科處被告罰鍰60,000元，另以府農保字第0000000000號函通知被告限期改善，亦有上開函文附卷可稽（見審訴卷第7 頁以下），綜上，堪認被告確有「未自任耕作」之事實。

（三）次查，雖被告於本院審理之初辯稱係因系爭土地高低落差太大，不方便耕作，始將之改良、推平，復因被告務農收入不好，故乃兼職受僱擔任砂石車駕駛，因砂石車無處停放，始將砂石車停放系爭土地上，且其堆置土石之範圍僅100 坪云云。然查，被告之所以將系爭土地推平，實係為方便其所駕駛之砂石車進入傾倒水泥塊等乙節，業據被告自承在卷（見訴字卷第26頁背面），是其所為顯非耕地改良之行為，亦非為方便農作物之耕作，且依前開現場照片所示，被告堆放土石及堆平之範圍，應遠超過100 坪，原告以大面積稱之，並不為過；況被告所堆置者係拆除房屋後之水泥塊等，倘被告係為農作耕作之需，又何以會在系爭土地堆置廢棄水泥塊？又何以會將砂石車停入其內？本院認其此部分所辯，應係臨訟杜撰之詞，委不足採。

（四）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。經查，雖被告辯稱原告前任管理人陳展東曾答應願以每坪6,000 元補償被告，以收回系爭土地云云，然此為原告所否認，且證人陳展東到庭後亦否認有同意以每坪6,000 元補償被告之情事（見訴字卷第30頁背面以下），此外，被告即未再舉證以實其說，故亦無足為有利於被告之認定。

（五）綜上，被告在系爭土地上堆置廢棄水泥塊等，並將之堆平供砂石車進入等情，核即屬不自任耕作情形，應構成耕地三七五減租條例第16條第2 項所定原訂租約無效之原因。據此，原告以被告未自任耕作，請求確認兩造間之系爭租約不存在，即屬正當，為有理由，應予准許。

二、若是，被告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款、第2 項，請求原告給予補償費，有無理由？按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…五、經依法編定或變更為非耕地使用時；依前項第 5款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一，耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款、第2 項固明文。然查，上開條項所載情形，係指土地經「依法」編定或變更為非耕地使用時而言，本件被告係「違法」作非耕地使用，已如前述，被告據此請求原告予以補償，要屬無理；況本件原告係主張系爭租約不存在，故亦無耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款終止租約之問題（蓋兩造間之系爭租約已因被告不自任耕作而無效，無待終止當然向後失其效力，原告已無從再為終止），從而，被告此部分之抗辯，即屬無據。

三、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。